樓市調(diào)控密集 險資癡情不改

王麗穎

隨著各地限購政策相繼出臺，這對于房地產(chǎn)投注了大量精力的保險公司而言，顯然是一個不利因素。不過，記者采訪了解到，險資對于房地產(chǎn)的“愛”可能并不會因此而改變。

國慶長假期間，多地下發(fā)了限購政策，但這股限購潮似乎并未影響險資拿地和入股舉牌的熱情。

以近期的“緋聞主角”國華人壽為例，該公司在10月10日還忙著增持上海天宸股份公司的股票，后者是一家以房地產(chǎn)業(yè)為主的上市公司。這已經(jīng)是國華人壽連續(xù)四次舉牌天宸股份，累計持股已經(jīng)高達20%，穩(wěn)坐第二股東交椅。國華人壽表示，未來12個月，還將使用自有資金擇機增持不少于1000萬股股份。

而“鐘愛”房地產(chǎn)業(yè)的險企并非僅有國華人壽。國慶長假剛剛結(jié)束，上海10月土地市場僅有一塊商辦地塊——青浦區(qū)西虹橋蟠臻路西側(cè)27-04地塊10日公開出讓?，F(xiàn)場14家競買人參加競拍，最終前海人壽以12.47億元競得，樓板價21985元/平方米，溢價率高達263.88%。

這已經(jīng)是前海人壽今年第三次在上海拿地。9月1日，前海人壽以16.68億元競得上海青浦徐涇鎮(zhèn)4幅相鄰的商辦地塊，樓板價20425元/平方米，四塊地塊的溢價率均超過240%。今年5月，前海人壽曾以7.5億元奪得虹口區(qū)四川北路街道HK172-13號地塊。

開啟“買買買”模式

除了瘋狂拿地外，還有不少保險公司選擇直接買樓。比如，7月29日，國華人壽保險斥資32.2億元正式從SOHO中國手中購入其旗下的上海SOHO世紀廣場；6月18日，太平洋壽險宣布購入位于深圳市福田區(qū)深業(yè)上城T2塔樓高區(qū)10個整層；4月24日，太平洋保險豪擲27億元，購入了深業(yè)上城14層物業(yè)，成交面積達4萬平方米。而以上只是保險資金在國內(nèi)投資房地產(chǎn)的情況。

在低利率趨勢和“資產(chǎn)配置荒”背景下，保險資金出海購買不動產(chǎn)的案例也很惹眼。這其中最具代表性的就是安邦保險這匹“黑馬”。今年年初，安邦競購喜達屋的消息轟動全球，而在此前安邦保險就斥資65億美元從黑石集團手中買下Strategic酒店與度假村集團，另外還以19.5億美元從希爾頓集團手中購得紐約華爾道夫酒店。另一個“出?！蓖顿Y不動產(chǎn)較為積極的就是中國平安。

相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，在險資的對外投資上，截至2015年底，險資在海外房地產(chǎn)市場累計投資額已達近60億美元。

而在買樓、買地也已無法充分表達對房地產(chǎn)的“愛意”時，險資選擇大舉參股相關(guān)企業(yè)。根據(jù)中國保險行業(yè)信息披露平臺的信息以及保險公司的半年報統(tǒng)計，截至目前，至少有18家險企控股或者參股196家非保險子公司。以前海人壽為例，控股或者參股公司中，業(yè)務(wù)性質(zhì)為“房地產(chǎn)開發(fā)”或“房地產(chǎn)”的子公司超過20家；中國平安直接或間接控股的“房地產(chǎn)投資、開發(fā)、經(jīng)紀”的子公司有16家，這些地產(chǎn)子公司主要通過收購或者直接設(shè)立的方式取得。

險資為何如此瘋狂逐利房地產(chǎn)市場

一方面，房地產(chǎn)作為國內(nèi)“只漲不跌”的優(yōu)質(zhì)標的，一直備受保險資金的青睞。另一方面，這或許與保監(jiān)會放寬政策有關(guān)。

記者注意到，2010年保監(jiān)會印發(fā)的《保險資金投資不動產(chǎn)暫行辦法》要求，保險公司投資不動產(chǎn)應(yīng)達到“上一會計年度末償付能力充足率不低于150%，投資時上季度末償付能力充足率不低于150%，且上一會計年度盈利方面凈資產(chǎn)不低于1億元”。

而在2012年，保監(jiān)會又下發(fā)《關(guān)于保險資金投資股權(quán)和不動產(chǎn)有關(guān)問題的通知》，不再執(zhí)行上一會計年度盈利的規(guī)定；償付能力充足率的基本要求調(diào)整為上季度末償付能力充足率不低于120%。政策的放寬為更多險資進軍地產(chǎn)行業(yè)開辟了康莊大道。

按照2014年發(fā)布的《關(guān)于加強和改進保險資金運用比例監(jiān)管的通知》，保險資金投資不動產(chǎn)類資產(chǎn)的賬面余額占保險公司上季度末總資產(chǎn)的監(jiān)管比例不高于30%。截至2016年8月末，保險行業(yè)總資產(chǎn)已經(jīng)達到了14萬億元，這也意味著最多可有約4.2萬億元的保險資金投資到不動產(chǎn)類資產(chǎn)中。

調(diào)控對險資影響或不大

然而，樓市環(huán)境風云突變。在密集政策強壓下，高燒不退的一二線樓市呈現(xiàn)降溫跡象。這對于險資的未來投向是否會產(chǎn)生影響？

保險投資網(wǎng)創(chuàng)始人、中孚和泰資產(chǎn)管理有限公司總經(jīng)理方少華在接受記者采訪時表示，險資依然會熱衷于地產(chǎn)行業(yè)的投資。此前頒布的新“國十條”（《國務(wù)院關(guān)于加快發(fā)展現(xiàn)代保險服務(wù)業(yè)的若干意見》）賦予了保險業(yè)在現(xiàn)代經(jīng)濟中的新地位，也讓險資流入不動產(chǎn)領(lǐng)域成為大勢所趨。

方少華分析稱：“樓市調(diào)控對險資會造成一點影響，但總體影響不大。因為險資今年依然找不到優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，他們只能繼續(xù)以買寫字樓、商業(yè)拿地、不動產(chǎn)投資和金融產(chǎn)品投資等方式持有。在當前的中國，以房地產(chǎn)開發(fā)為指標的GDP核心體制下，房地產(chǎn)已經(jīng)成為地方發(fā)展的主要發(fā)動機。當實體經(jīng)濟也會日益萎縮，所有的金融機構(gòu)都不敢給民營企業(yè)貸款時，靠民間根本無法解決問題，而險資仍然有發(fā)展機遇。所以險資在短期內(nèi)無法破解資產(chǎn)配置難的問題時只能繼續(xù)鎖定房地產(chǎn)。”他認為，如果調(diào)控政策收緊，險資會避其鋒芒，等大風頭浪尖過去時，險資依然會加大投資房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資和股票持有。

在業(yè)內(nèi)人士看來，險資青睞不動產(chǎn)領(lǐng)域的主要原因在于，隨著銀行利率的下調(diào)、經(jīng)濟步入下行周期，相對高收益的固定收益類資產(chǎn)變得相對稀缺，各類金融機構(gòu)在不同程度上面臨著“資產(chǎn)荒”困境。在此情況下，更加注重長期性和安全性的保險資金表現(xiàn)出對不動產(chǎn)領(lǐng)域的鐘愛。

“保險公司自身投資經(jīng)驗和能力強也是原因之一，因為大型保險公司擁有相對更成熟的投資團隊和更雄厚的資金實力，享有遴選優(yōu)質(zhì)項目標的、把握項目投資風險的優(yōu)勢?！狈缴偃A稱。

關(guān)于險資是否會放緩房地產(chǎn)領(lǐng)域的投資，記者致電平安保險地產(chǎn)市場投資的負責人時，對方表示，暫時不予回復。而該公司一位信托投資部的員工對記者表示，“在地產(chǎn)板塊當前主要投資國內(nèi)一線城市和國外資產(chǎn)，未來預計還會繼續(xù)投資一線城市，多數(shù)是直投或者是自有物業(yè)”。在被問及風險因素時，這位信托投資部員工表示，目前他們認為一線城市的風險可控，個別的二線城市也會在投資考慮范疇內(nèi)，但多數(shù)都不是直接投資，而是用信托計劃運作。