中國(guó)房地產(chǎn)還有機(jī)會(huì)嗎？

趙曉

2016年以來(lái)，中國(guó)一線城市的房?jī)r(jià)顯著上漲，10月初，超過(guò)20個(gè)城市的政府出臺(tái)了更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，高房?jī)r(jià)再次引發(fā)輿論與關(guān)注。

中國(guó)房?jī)r(jià)絕對(duì)值嚇人

來(lái)看一組材料和數(shù)據(jù)。首先，從房?jī)r(jià)絕對(duì)值來(lái)看，全球十大房?jī)r(jià)最高城市，中國(guó)有其五；二十大房?jī)r(jià)最高城市，中國(guó)有其十；深圳、北京、上海房?jī)r(jià)已躋身國(guó)際頂尖房?jī)r(jià)城市行列。若再考慮計(jì)價(jià)單位和房屋質(zhì)量的差異，如日本、韓國(guó)、美國(guó)紐約的房子均按使用面積計(jì)價(jià)，中國(guó)住宅出售則含公攤面積；國(guó)外住宅是精裝修出售，有的甚至送電器和家具，則更加凸顯中國(guó)房?jī)r(jià)絕對(duì)值的高價(jià)位。

其次，從相對(duì)水平來(lái)看，北京、上海、深圳的房?jī)r(jià)更遠(yuǎn)高于國(guó)際城市。以北京為例，2015年房?jī)r(jià)收入比（房?jī)r(jià)收入比=每戶住房總價(jià)/每戶家庭年總收入）高達(dá)22.5。從租售比（租售比=年房租/房屋售價(jià)）看，國(guó)際合理標(biāo)準(zhǔn)通常為4%-6%，比值越小，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)中投資投機(jī)需求越大。北京當(dāng)前不到2%，還不如銀行定期存款的利息高。日本的租售比高達(dá)8%，可見(jiàn)日本人更多的是選擇租房，而不是買房。

再者，就是房?jī)r(jià)的上漲速度。一般來(lái)說(shuō)，房?jī)r(jià)五年內(nèi)漲50%也許是可以理解的，澳洲從2008年一季度到現(xiàn)在漲了76.1%，這個(gè)速度是可以接受的。但中國(guó)2016年以來(lái)的情況稱得上是瘋狂暴漲。據(jù)Knight Frank全球大城市2016年一季度房?jī)r(jià)漲幅排行榜，深圳以62.5%的季度房?jī)r(jià)平均漲幅雄踞榜首，上海以30.5%名列第二，南京17.8%名列第四，北京17.6%名列第五，廣州15.3%名列第13名，杭州11.9%名列第19名。

這樣的瘋漲，嚇?biāo)缹殞毩耍?/p>

瘋漲背后的連鎖效應(yīng)

一些學(xué)者擔(dān)憂中國(guó)一線城市房?jī)r(jià)上升，可能和中國(guó)經(jīng)濟(jì)處于下行周期、人民幣匯率處于穩(wěn)中偏軟的趨勢(shì)形成反差，持續(xù)的樓市高燒有可能損害中國(guó)金融體系的穩(wěn)健性。然而，中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)在2015年仍占近半壁江山，拉動(dòng)了實(shí)體經(jīng)濟(jì)，實(shí)體經(jīng)濟(jì)指標(biāo)的反彈包括生產(chǎn)資料價(jià)格指數(shù)的反轉(zhuǎn)，都是房地產(chǎn)這把火燒起來(lái)的。房地產(chǎn)不熱，整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)很難啟動(dòng)，“雙創(chuàng)”小馬也拉不動(dòng)中國(guó)經(jīng)濟(jì)這輛大車。房地產(chǎn)又一次救了中國(guó)經(jīng)濟(jì)。而長(zhǎng)遠(yuǎn)的代價(jià)是，讓中國(guó)經(jīng)濟(jì)更加被自己綁架，并將實(shí)體經(jīng)濟(jì)逼到墻角。

我很早就講過(guò)，房地產(chǎn)1/3是宏觀問(wèn)題，1/3是金融問(wèn)題，只有1/3才是自身問(wèn)題。

從短期趨勢(shì)來(lái)看，美國(guó)加息概率并不大。因?yàn)槊绹?guó)經(jīng)濟(jì)也很爛，過(guò)去五年經(jīng)濟(jì)平均增長(zhǎng)比以往正常增長(zhǎng)要低一個(gè)多百分點(diǎn)，美國(guó)的物價(jià)也持續(xù)低迷。在市場(chǎng)仍偏冷的情況下，沒(méi)有加息的理由。除非美聯(lián)儲(chǔ)瘋了。

從博弈的角度來(lái)看，政府的理性選擇是寧可將房地產(chǎn)變成國(guó)內(nèi)的賭場(chǎng)，也不可以放任資金外逃。這可以理解。從開(kāi)發(fā)商的博弈選擇來(lái)看，則是利用政府的貨幣掩護(hù)，趕緊逃跑。所以去庫(kù)存的最佳時(shí)間窗口出現(xiàn)了。

曾幾何時(shí)，中國(guó)宏觀調(diào)控強(qiáng)調(diào)的是不刺激、去杠桿、調(diào)結(jié)構(gòu)，但轉(zhuǎn)眼就變成了強(qiáng)刺激、加杠桿、保增長(zhǎng)。所以，政府總是遏止不住地要去擴(kuò)張流動(dòng)性，世界經(jīng)濟(jì)在從古典經(jīng)濟(jì)進(jìn)入現(xiàn)代經(jīng)濟(jì)、政府宏觀控制的“看得見(jiàn)的手”加入進(jìn)來(lái)以后，“通脹經(jīng)濟(jì)”的邏輯就已生成，流動(dòng)性長(zhǎng)期擴(kuò)張的趨勢(shì)無(wú)從避免。

印鈔經(jīng)濟(jì)最終無(wú)法持續(xù)，要么房?jī)r(jià)崩，要么貨幣崩。實(shí)在不行，我們只能選擇后者。否則，樓市崩，意味著銀行崩、經(jīng)濟(jì)崩、社會(huì)崩（老百姓80%的財(cái)富是房地產(chǎn)），后果更加不可想象。