試論房地產(chǎn)風(fēng)險分析以及管理措施

錢生榮

摘要：隨著我國經(jīng)濟(jì)不斷的發(fā)展，房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)迅速增長的產(chǎn)物，在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型階段，房地產(chǎn)行業(yè)也同樣面臨著困境和挑戰(zhàn)，機(jī)遇與風(fēng)險并存。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)所存在的顯性和隱性的風(fēng)險是各個企業(yè)都亟需解決的問題。文章對房地產(chǎn)風(fēng)險分析以及管理措施進(jìn)行了探討。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風(fēng)險分析；管理措施；決策階段；建設(shè)階段；銷售階段 文獻(xiàn)標(biāo)識碼：A

中圖分類號：F830 文章編號：1009-2374（2016）30-0189-02 DOI：10.13535/j.cnki.11-4406/n.2016.30.092

1 概述

在過去的十年中，各行各業(yè)都在迅速發(fā)展，新興行業(yè)不斷崛起，在此之中，房地產(chǎn)行業(yè)可以說在眾多行業(yè)中處于佼佼者的地位，高收益、高增長當(dāng)然也伴隨著高風(fēng)險，如果不能做好風(fēng)險管理和相應(yīng)的措施，在今后的建設(shè)和經(jīng)營過程當(dāng)中必然會埋下巨大的隱患，房地產(chǎn)行業(yè)作為我國經(jīng)濟(jì)的重要組成部分，一旦房地產(chǎn)行業(yè)遭受損失或者重創(chuàng)，將會嚴(yán)重地影響全國經(jīng)濟(jì)的持續(xù)健康發(fā)展，因此房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險分析和風(fēng)險管理成為房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)營者需要把握的重要環(huán)節(jié)。

2 當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)的風(fēng)險

2.1 房地產(chǎn)行業(yè)前期決策階段問題

房地產(chǎn)行業(yè)不穩(wěn)定性最強(qiáng)風(fēng)險最大的階段就在前期的決策階段，一旦在項目的選擇和開發(fā)的過程當(dāng)中出現(xiàn)問題，就會造成非常嚴(yán)重的后果，可以說一旦前期項目的開發(fā)出現(xiàn)了嚴(yán)重的問題，那么該企業(yè)幾乎都會面臨著破產(chǎn)的危機(jī)。因此房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行項目選擇的時候要制定周密的計劃，嚴(yán)格執(zhí)行可行性研究，了解投資環(huán)境、資金情況、地域分析、選址優(yōu)勢，還有對未來銷售的預(yù)測，最后還要進(jìn)行科學(xué)判斷，該地區(qū)的自然環(huán)境情況是否可以滿足房地產(chǎn)開發(fā)后的用途。

我國房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險分析研究起步較晚，幾乎是起步于20世紀(jì)90年代中期，在2000年左右才有較為系統(tǒng)的風(fēng)險分析的著作出臺，如《房地產(chǎn)投資決策與風(fēng)險防范完全手冊》。之后許多人開始重視房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)險分析，如蒙特卡洛模型、灰色關(guān)聯(lián)評級等，但是有參考價值的著作還是相對較少。

2.2 房地產(chǎn)建設(shè)階段問題

項目確定后就是相關(guān)的建設(shè)問題了，建設(shè)階段雖然不像決策階段一樣一個決策可能引發(fā)一系列的不利后果，但是建設(shè)階段也是瑣碎的問題云集的階段。此時房地產(chǎn)行業(yè)面臨著最大的問題就是資金鏈的問題，一個工程能否順利按時完成與資金鏈?zhǔn)欠耥槙秤兄懿豢煞值年P(guān)系。建設(shè)單位在選擇承包單位時要審核承包單位的資格條件，必須選擇有資格的單位承包工程，在施工期間也要嚴(yán)格把控進(jìn)度以及嚴(yán)格監(jiān)管承包方的施工情況，首先要監(jiān)督承包方的工作是否合理到位，是否按照圖紙和科學(xué)的方式施工，合理的施工是今后房屋安全的重要保證；其次要監(jiān)督承包單位有無不合理分包的問題，是否將工程分包給沒有資質(zhì)條件的施工隊，是否把建設(shè)工程的主體架構(gòu)分包出去，分包單位是否有不合理的再分包。建設(shè)施工過程當(dāng)中出現(xiàn)的交叉作業(yè)也是經(jīng)常發(fā)生的情況，各個分包單位需要完成自己的既定工程，又不能影響其他施工單位的工作，這需要有專人針對該問題進(jìn)行協(xié)調(diào)處理，保證在交叉施工時雙方都可以順利完成自己的施工任務(wù)且不影響和破壞其他分包單位的施工，對于建設(shè)施工需要的原材料也要嚴(yán)格把關(guān)，杜絕豆腐渣工程。工程質(zhì)量是建設(shè)單位首要進(jìn)行把關(guān)的環(huán)節(jié)。

2.3 房地產(chǎn)銷售階段

當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)項目竣工后，經(jīng)過一系列的驗(yàn)收，符合國家標(biāo)準(zhǔn)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)的商品樓即將進(jìn)入銷售環(huán)節(jié)，銷售環(huán)節(jié)決定著該工程是否盈利，利潤的多少，即使是進(jìn)入到了銷售階段，該房地產(chǎn)項目依然存在著風(fēng)險。這時，建設(shè)工程成功的轉(zhuǎn)換為商品，企業(yè)的投資能否獲得回報在此一舉。如果該項目因?yàn)橐恍﹩栴}而導(dǎo)致銷路不暢，銷售出現(xiàn)困難，就會導(dǎo)致企業(yè)的資金周轉(zhuǎn)不靈，資金不能及時收回，一個建設(shè)工程的資金幾乎是一個企業(yè)能否繼續(xù)經(jīng)營下去的全部資金，這樣看來，房地產(chǎn)市場對于房地產(chǎn)項目的成敗發(fā)揮著極大的作用。而房地產(chǎn)市場究竟是什么樣的在決策階段幾乎是無法正確預(yù)測的。由于工程建設(shè)所耗費(fèi)的時間，項目真正投入銷售距離決策階段幾乎已經(jīng)過去2～3年，在此期間，房地產(chǎn)市場的變化很難把握。因此可以說，房地產(chǎn)項目從決策的那一天起到銷售的最終結(jié)束，全程都在承受著巨大的壓力和風(fēng)險。

3 當(dāng)前我國對于房地產(chǎn)風(fēng)險問題的主要缺陷

第一，國內(nèi)目前對于房地產(chǎn)風(fēng)險分析主要都集中在投資方面，忽略了建設(shè)和銷售階段出現(xiàn)的風(fēng)險問題。而在工程建設(shè)方面出現(xiàn)問題的情況屢見不鮮，因此而導(dǎo)致進(jìn)度延長錯過市場評估期以及工程質(zhì)量不合格不可以進(jìn)入銷售階段，房地產(chǎn)行業(yè)的最終目的也無法達(dá)成、資金無法回籠。資金周轉(zhuǎn)問題往往是一個企業(yè)的命脈，一旦資金鏈斷裂或者是資金無法回籠，企業(yè)后期就很難繼續(xù)運(yùn)作。

第二，整體的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)不規(guī)范，沒有一個可供參考的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)，可操作的量化方法較為單一。從目前來看，整個房地產(chǎn)行業(yè)的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)都沒有明確統(tǒng)一，各個建設(shè)單位和施工單位沒有一個明確的標(biāo)準(zhǔn)指導(dǎo)工作，整個房地產(chǎn)市場的產(chǎn)品質(zhì)量參差不齊。而目前有的一些參考數(shù)據(jù)和行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)也很難得以檢驗(yàn)。若都在出現(xiàn)問題后才能明確問題的成因那就為時已晚，并且房地產(chǎn)行業(yè)的特殊性表明，一旦出現(xiàn)問題就是大量人員和財產(chǎn)的損失，因此制定一個可以確保建設(shè)成品安全穩(wěn)定的統(tǒng)一的行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)尤為重要。

第三，目前能夠供給的風(fēng)險管理規(guī)避措施較為籠統(tǒng)，針對性較低。我們可以參考的文獻(xiàn)資料以及相關(guān)部門給出的規(guī)避風(fēng)險的措施都是一些線條比較粗的方法，對于保證整個行業(yè)建設(shè)工程的安全和穩(wěn)定難以起到實(shí)質(zhì)性的作用，針對當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)面臨的一些比較棘手的問題也缺乏相應(yīng)的針對性，企業(yè)在探索和自己尋找解決方法的過程中難免遭遇挫折和失利，因此目前的房地產(chǎn)行業(yè)亟需一些具有針對性且相對細(xì)致的指導(dǎo)方針出現(xiàn)供房地產(chǎn)行業(yè)參考。

4 房地產(chǎn)風(fēng)險管理措施

4.1 房地產(chǎn)決策期間風(fēng)險管理措施

針對項目的決策目前可以采用風(fēng)險期望值法、項目風(fēng)險損失估算法、專家決策法等。首先，決策者要對開發(fā)項目的自然環(huán)境做出一定的科學(xué)檢測，該項目的地下是否適合打地基，如果是建設(shè)高層建筑，對于地基的承受能力就要進(jìn)一步的提高。如果是商業(yè)用途就要考察該項目選址是否吸引消費(fèi)者的關(guān)顧，一定要有客源，商戶才會選擇入駐。如果是用作居住區(qū)，要考察交通是否便利，平時的生活必需品周圍是否涉及，比如菜市場、大型超市等。這些細(xì)小的問題身為決策者需要面面俱到全部考慮進(jìn)去。針對一個項目要全面地考慮可行性，出具有科學(xué)依據(jù)的可行性報告；其次，作為一個決策者也應(yīng)該學(xué)會合理地做好房地產(chǎn)業(yè)這個大蛋糕，不把雞蛋都放在一個籃子里，多個項目同期進(jìn)行，可以選擇不同地點(diǎn)區(qū)位，不同用途，不同價值的項目進(jìn)行投資，降低風(fēng)險，分散收益。避免因?yàn)橐粋€項目因決策失誤導(dǎo)致了巨大的損失最終直接拖垮企業(yè)的現(xiàn)象。在前期考察和投資項目的時候，決策者不妨多多考察分散投資，用這種方法提高投資成功率，穩(wěn)定收益。

4.2 房地產(chǎn)行業(yè)建設(shè)階段

建設(shè)階段瑣碎問題層出的階段，房地產(chǎn)企業(yè)在這階段最主要的工作就是保障工程質(zhì)量以及施工進(jìn)度。工程的質(zhì)量也是目前我國一直在強(qiáng)調(diào)的問題，企業(yè)的信譽(yù)在通過產(chǎn)品質(zhì)量彰顯，并且房地產(chǎn)工程的質(zhì)量日后也成為許許多多人生命財產(chǎn)的保障。因此工程質(zhì)量不允許一絲一毫的怠慢，質(zhì)量的保證從兩方面體現(xiàn)：一個方面是原材料問題，許多建設(shè)工程單位都將采購工作下放給承包單位，由于承包單位的盈利是建設(shè)單位提供的，為了提高利潤，承包單位很有可能選擇一些價格較低質(zhì)量較差的產(chǎn)品，以次充好，因此建議房地產(chǎn)企業(yè)親自采購合格原材料；另一方面是施工問題。在施工階段，由于工程款往往是按照階段支付的，因此趕進(jìn)度也成為施工單位常常要做的事，在趕進(jìn)度的過程當(dāng)中，可能就會產(chǎn)生一些豆腐渣工程，不按照圖紙操作，操作工序不合理等問題，因此建議建設(shè)單位配備工程監(jiān)管人員和進(jìn)度規(guī)劃人員，工程監(jiān)管人員嚴(yán)格監(jiān)管施工單位的施工情況，避免因?yàn)橼s進(jìn)度等問題降低工程質(zhì)量，進(jìn)度規(guī)劃人員合理的規(guī)劃進(jìn)度，保證規(guī)定的時間可以使施工方保質(zhì)保量的完成作業(yè)并且不會拖延工期。并且進(jìn)度規(guī)劃人員需要有長期工作經(jīng)驗(yàn)的人員，根據(jù)季節(jié)和實(shí)際情況制定工程計劃，而不是統(tǒng)一的制定機(jī)械的按照既定的時間進(jìn)度操作。從實(shí)際施工來看，很少有建設(shè)環(huán)節(jié)的施工是可以完全按照之前商定好的時間進(jìn)度進(jìn)行的，這也從一個側(cè)面說明了由于房地產(chǎn)行業(yè)的建設(shè)問題都是在室外進(jìn)行，因此很難受人為控制，客觀條件總是在隨時發(fā)生著變化，因此針對不同的天氣和實(shí)際情況要適當(dāng)延長或者縮短工期，工期要靈活規(guī)劃才能真正做到保質(zhì)保量合理完成工程，加強(qiáng)履約管理以及分包商管理。

4.3 房地產(chǎn)銷售階段

到了銷售階段可以說是到了一錘定音的階段，銷售人員要根據(jù)當(dāng)時的市場情況針對性地制定銷售計劃，需要考慮的是該項目的綜合素質(zhì)以及國際政府出臺的相應(yīng)的法律法規(guī)，銷售計劃應(yīng)該在工程竣工之前就形成一定的框架，對于房地產(chǎn)市場的瞬息萬變，等到最終竣工再制定計劃去銷售，顯然就會拖延一定的時間，因此建議在竣工前2～3個月就制定出一定的架構(gòu)，在竣工階段完成所有的銷售計劃，使竣工和銷售做到無縫對接。從目前來看，普遍房地產(chǎn)行業(yè)也采取了預(yù)售的方式，這種方式對于減少投資者風(fēng)險、保障房地產(chǎn)收益的穩(wěn)定有著巨大的作用。銷售階段同時也要嚴(yán)格把控銷售的資金到位情況，由于此時的資金屬于回籠的狀態(tài)，因?yàn)橐ＷC資金的真實(shí)到位，精確的計算首付、余款、定金、支付期限等細(xì)小的環(huán)節(jié)。同時物業(yè)的選擇也是目前許多業(yè)主關(guān)心的問題，一個物業(yè)公司管理水平的好壞直接影響著業(yè)主是否會選擇入住，因此房地產(chǎn)企業(yè)還要認(rèn)真地篩選物業(yè)公司以及對物業(yè)公司的業(yè)務(wù)能力進(jìn)行一定的考察。

5 結(jié)語

近年來，我國房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展形勢較為火熱，在這個階段房地產(chǎn)企業(yè)不但要意識到高收益同樣也要看到高風(fēng)險。房地產(chǎn)行業(yè)不但影響著民生，更影響著整個經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)能否健康可持續(xù)發(fā)展?；谀壳艾F(xiàn)狀，本文從房地產(chǎn)企業(yè)的決策、建設(shè)和銷售階段分別進(jìn)行利弊分析以及給出了相應(yīng)的解決管理措施，希望房地產(chǎn)行業(yè)可以蓬勃發(fā)展，繼續(xù)拉動我國經(jīng)濟(jì)持續(xù)增長。

參考文獻(xiàn)

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