基于“營改增”體系下的房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅分析

陳玲

【摘 要】在最近幾年里，隨著我國經(jīng)濟(jì)水平的飛速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也得到蓬勃發(fā)展，因為房地產(chǎn)開發(fā)的時間不短，投入的資源也很龐大，而且價值較高等因素，在某種程度會對會計核算工作中產(chǎn)生一定的影響。對此，本文“營改增”概述、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響、應(yīng)對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略三方面進(jìn)行分析，并提出合理化建議，提供給相關(guān)人士，旨在推動房地產(chǎn)業(yè)的不斷進(jìn)步。

【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn)企業(yè)；會計核算；對策

基于“營改增”體系的發(fā)展下，國內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展方向趨向于規(guī)范化發(fā)展，但是，快速發(fā)展推動房地產(chǎn)企業(yè)逐步邁入了調(diào)整階段，當(dāng)前會計核算方面依然會存在諸多不足之處，這樣會在一定程度上制約著會計業(yè)務(wù)的發(fā)展，這是值得相關(guān)人員值得思考的問題。當(dāng)房地產(chǎn)企業(yè)在運作的過程中，會計業(yè)務(wù)扮演著重要的角色，在處理中倘若出現(xiàn)問題，那么就會產(chǎn)生嚴(yán)重的影響，致使對企業(yè)造成該損失的后果。

一、“營改增”概述

“營改增”財稅改革避免了營業(yè)稅重復(fù)征稅嚴(yán)重的弊端，尤其是對具有環(huán)節(jié)復(fù)雜、產(chǎn)業(yè)鏈條較長的房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)而言，稅負(fù)的減小可以緩解房價上升，降低房產(chǎn)市場準(zhǔn)入，促進(jìn)小型企業(yè)進(jìn)入房地產(chǎn)市場自由競爭。增值稅的發(fā)票抵扣也在一定程度上益于房地產(chǎn)企業(yè)選擇供應(yīng)商和合作商、優(yōu)化產(chǎn)業(yè)鏈，減少行業(yè)偷稅漏稅行為。因此，“營改增”對于房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展具有重要影響。

二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)會計核算和納稅的影響

隨著“營改增”的有效落實，可以避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況，而增值稅大多數(shù)依據(jù)不同的流程來實施征稅的，而營業(yè)稅大多數(shù)是依據(jù)銷售額開展征稅的，房地產(chǎn)成本主要包含諸多因素，如材料成本、土地成本等。而材料成本以及相應(yīng)的建安成本在以往基礎(chǔ)上承擔(dān)著稅負(fù)，然而，當(dāng)房產(chǎn)正在銷售的過程中仍然需要繳納相應(yīng)的營業(yè)稅，這樣就出現(xiàn)了二次繳稅的現(xiàn)象。當(dāng)營業(yè)稅轉(zhuǎn)變成增值稅以后，僅僅在增值的環(huán)節(jié)繳納相應(yīng)的稅費，并且材料成本以及有關(guān)成本的花費可以使用增值稅發(fā)票進(jìn)行抵扣，從而緩解企業(yè)的稅負(fù)現(xiàn)象。

基于“營改增”體系下的發(fā)展情況來看，對相關(guān)人員的整體素質(zhì)提出了愈來愈多的要求，與此同時也為財務(wù)核算工作增加了困難，以往營業(yè)稅的核算僅僅依據(jù)一個賬目就可以進(jìn)行計算，但是隨著“營改增”的落實要數(shù)十個以上的科目進(jìn)行核算，并且增值稅進(jìn)行認(rèn)證的過程中通常都是利用抵扣以及網(wǎng)上申報的方式，不但對相關(guān)人員的整體素質(zhì)帶來了挑戰(zhàn)，而且也在某種程度上加劇了財務(wù)存在的安全隱患。

三、應(yīng)對“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)影響的策略

1.強化票據(jù)管理，完善稅務(wù)籌劃

由于增值稅能夠避免出現(xiàn)重復(fù)征稅的情況，將增值額當(dāng)作計稅的基礎(chǔ)，而增值額計稅是利用進(jìn)項稅發(fā)票以及相應(yīng)的銷項稅發(fā)票所產(chǎn)生的抵扣而形成的。因此，票據(jù)管理在增值稅中起到了重要的作用。第一，最大程度和不能開據(jù)發(fā)票的廠家進(jìn)行合作，倘若不是專業(yè)部門以及納稅人，所涵蓋勞務(wù)的時候應(yīng)當(dāng)和外包企業(yè)進(jìn)行溝通，并且選擇農(nóng)產(chǎn)品的時候要盡可能考慮到和農(nóng)戶之間進(jìn)行合作，由于增值稅會在某種程度上對農(nóng)產(chǎn)品帶來益處；第二，對于增值稅發(fā)票的獲得應(yīng)當(dāng)和有關(guān)商家進(jìn)行溝通，切記出現(xiàn)延期申報的情況，對流動資金進(jìn)行占用；第三，要對票據(jù)管理實現(xiàn)規(guī)范化的目的，嚴(yán)格進(jìn)行控制，并對相關(guān)人員開展培訓(xùn)工作，避免出現(xiàn)暗箱操作不良行為的出現(xiàn)。將“營改增”的具體內(nèi)容加以明確，認(rèn)識到“營改增”對會計核算以及納稅所產(chǎn)生的影響，其主要用途就是做好納稅籌劃，特別是對成本稅務(wù)籌劃的落實。因為房地產(chǎn)存在較大的金額、周期時間不短等特征，這樣相關(guān)企業(yè)就需要加大和當(dāng)?shù)叵嚓P(guān)部門溝通的力度，掌握當(dāng)?shù)囟悇?wù)優(yōu)惠的有關(guān)政策。與此同時，可以使用整個項目所具有的開發(fā)成本做好期間分?jǐn)偟墓ぷ?，這樣做會比辭去一次性核算所繳納的稅要少很多，與此同時也可以采取落實成本籌劃的工作；第三，因為房地產(chǎn)流轉(zhuǎn)稅大多數(shù)是諸多產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)以后呈現(xiàn)出來的，所以企業(yè)對相應(yīng)的稅務(wù)結(jié)構(gòu)進(jìn)行研究也是較為主要的。

2.強化全員培訓(xùn)，優(yōu)化賬務(wù)處理

首先，相關(guān)人員屬于會計核算以及納稅的主體表現(xiàn)，其業(yè)務(wù)品德對稅務(wù)籌劃達(dá)到有效性帶來直接的影響。而票據(jù)管理的工作是將稅務(wù)的主要內(nèi)容逐漸轉(zhuǎn)換到業(yè)務(wù)部門以及相應(yīng)的財務(wù)部門身上，對二者的協(xié)調(diào)性引起高度重視。因此，相關(guān)人員的納稅意識以及培訓(xùn)工作的開展等方面都會在某種程度上對“營改增”的落實帶來影響；其次，“營改增”的落實對會計報表帶來一定的影響，增值稅要求賬務(wù)盡可能“細(xì)化”，不管哪個賬目都要有詳細(xì)的記載，并對增值稅出現(xiàn)抵扣的環(huán)節(jié)都需要進(jìn)行申報。不僅僅是這樣，相關(guān)企業(yè)還需要對“老”員工進(jìn)行培養(yǎng)，一是使用現(xiàn)代化設(shè)備進(jìn)行做帳以及對稅務(wù)的申報；第二，使老員工帶領(lǐng)新員工的培養(yǎng)策略，交接過程中可以實現(xiàn)完整的目的；第三，要依據(jù)互聯(lián)網(wǎng)的環(huán)境情況，對財務(wù)信息化以及共享方面做好嚴(yán)格的控制，減少出現(xiàn)不必要的稅務(wù)問題。

四、結(jié)語

總而言之，正是由于房地產(chǎn)企業(yè)具有一定的特別性，才能夠真正的抓住該行業(yè)的特征，應(yīng)用科學(xué)的方法對會計核算以及納稅制度加以完善，并對銷售收入核算帶來正確的方向，從而給出恰當(dāng)?shù)匿N售要求。即使和買家已經(jīng)制訂了預(yù)售的合同，也不能對銷售要求進(jìn)行確定，因此相關(guān)人員需要對房地產(chǎn)企業(yè)的收入情況做好嚴(yán)格的控制。就工期時間花費較長、規(guī)模較大的項目而言，就可以采取分期開發(fā)的形式進(jìn)行成本核算，進(jìn)而依據(jù)項目的整體特征利用科學(xué)的手段改善成本核算以及納稅。

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