科技照進(jìn)地產(chǎn)

曾慧娟

“我在南方的艷陽里看北方的霧霾天。”這是朋友圈曾頻繁出現(xiàn)的句子。

隨著11月13日北京全面供暖、15日北京周邊冀魯豫供暖，各地pm2.5爆表將是毫無懸念的事件。

隨著環(huán)境污染逐漸嚴(yán)重以及霧霾天逐步常態(tài)化，裝有新風(fēng)系統(tǒng)的綠色建筑日益受到大眾歡迎，科技住宅也成為熱門銷售項(xiàng)目。

10月底，央企葛洲壩地產(chǎn)推出了涵蓋“綠色健康、德系精工、工業(yè)集成、智慧互聯(lián)、服務(wù)增值”五大部分的“5G科技”戰(zhàn)略，形成了由前端產(chǎn)品創(chuàng)新到后端服務(wù)增值的完整閉環(huán)。

科技住宅從1.0到3.0、5.0，科技應(yīng)用在房地產(chǎn)已涉及方方面面，其不再是住宅的附加價(jià)值之一，而成為激發(fā)價(jià)值、創(chuàng)造財(cái)富的生產(chǎn)力。

綠色科技的誘惑

大郊亭西北角，廣渠金茂府以現(xiàn)房銷售，售價(jià)10萬元/平米起。該項(xiàng)目在2011年4月以4.5萬元/平米首次開盤，彼時(shí)，周邊在售項(xiàng)目定價(jià)不過在3萬元上下，而廣渠金茂府先聲奪人的核心原因就在于主打的八大科技系統(tǒng)。如地源熱泵與毛細(xì)管網(wǎng)共同組成的生態(tài)空調(diào)系統(tǒng)，保證全年恒溫恒濕恒氧，節(jié)能環(huán)保。置換式新風(fēng)系統(tǒng)提高室內(nèi)空氣質(zhì)量，24小時(shí)25次換風(fēng)，將室內(nèi)空氣完全置換到室外，大幅提高空氣質(zhì)量。而一鍵式智能家居生活系統(tǒng)，在安全性、便利性、舒適性、藝術(shù)性上均有所提升，實(shí)現(xiàn)樓內(nèi)主要設(shè)備進(jìn)入自動(dòng)控制領(lǐng)域。

此后的2012年，望京·金茂府在廣渠·金茂府的8大科技系統(tǒng)基礎(chǔ)上締造了12大綠色科技系統(tǒng)，于恒溫恒濕及新風(fēng)系統(tǒng)的硬件配備與功能標(biāo)準(zhǔn)上重點(diǎn)升級。

在綠色科技住宅領(lǐng)域，朗詩是先行者，其擁有綠色建筑相關(guān)專利130多項(xiàng)，綠色科技住宅產(chǎn)品目前已經(jīng)過三次迭代升級，3.0版本產(chǎn)品引入被動(dòng)式建筑技術(shù)，即基于被動(dòng)式設(shè)計(jì)而建造的節(jié)能建筑，應(yīng)用自然界的陽光、風(fēng)力、氣溫、濕度的自然原理，盡量不依賴常規(guī)能源的消耗，以規(guī)劃、設(shè)計(jì)、環(huán)境配置的建筑手法來改善和創(chuàng)造舒適的居住環(huán)境。

其最受購房者歡迎的“恒溫、恒濕、恒氧”綠色住宅產(chǎn)品，能夠保持室內(nèi)溫度處于20℃- 26℃間，相對濕度在30%-70%之間，每兩個(gè)小時(shí)將室內(nèi)空氣完全置換一遍，并通過置換式新風(fēng)的初效和中效兩級過濾，實(shí)現(xiàn)對PM2.5的高效過濾，其項(xiàng)目綜合節(jié)能率顯著低于常規(guī)建筑。

在國家層面，據(jù)《國家新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃（2014-2020年）》，我國財(cái)政部和住建部將以政府財(cái)政補(bǔ)貼等方式促進(jìn)綠色建筑的健康發(fā)展，到2020年城鎮(zhèn)綠色建筑占新建建筑比重要達(dá)到50%，但2012年這一數(shù)據(jù)僅為2%。住建部還透露，預(yù)計(jì)2020年前，我國用于節(jié)能建筑的投資將達(dá)到1.5萬億元。對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，這既是一個(gè)挑戰(zhàn)，也是一個(gè)風(fēng)口和機(jī)遇。

VR體驗(yàn)式營銷

在產(chǎn)品營銷階段，試想一下，不需要親自踏足觀看就能購買房產(chǎn)該是多么方便?！癡R+時(shí)代”順勢而來，幾乎所有傳統(tǒng)行業(yè)都正乘著VR的東風(fēng)華麗轉(zhuǎn)身。

對于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)來說，VR科技的介入能夠?qū)崿F(xiàn)在沒有售樓部的情況下提前有效蓄客，縮短時(shí)間成本。過去在房地產(chǎn)營銷中，樣板間的規(guī)劃大約要在拿地后半年，工期需要2-3個(gè)月，不只成本，對設(shè)計(jì)要求和細(xì)致度也比較高，最后也無法保證能夠完美呈現(xiàn)，并且造價(jià)昂貴、重復(fù)使用率低、空間和戶型較單一。

目前已開發(fā)出的虛擬現(xiàn)實(shí)（VR）系統(tǒng)，可以通過模擬真實(shí)居住場景突破傳統(tǒng)實(shí)體樣板間的瓶頸，購房者只需坐在椅子上通過操控桿控制前進(jìn)方向，客廳、廚房、臥室、餐廳，想去哪看就去哪看，還可以根據(jù)客戶所選樓層、位置，調(diào)整光線及視野，讓購房者不需挨個(gè)走動(dòng)就能看到想看的房子，觀賞一天當(dāng)中不同時(shí)段的場景，對房間進(jìn)行虛擬“裝修”，體驗(yàn)真實(shí)的生活，僅用十分之一的成本，效率卻提高了十倍。

此外，通常在售樓中心，來訪者要邊參觀沙盤邊聽取售樓人員講解，為了全面了解項(xiàng)目規(guī)劃和周邊配套還要不斷走動(dòng)變換角度，房地產(chǎn)營銷中的重點(diǎn)，是如何將樓盤的核心要素精準(zhǔn)地傳遞給購房者。

去年開始，融合了實(shí)體沙盤和虛擬3D影像的360°全息沙盤大行其道，在沙盤展示中使用全息投影，將三維畫面懸浮在實(shí)景的半空中成像，營造了亦幻亦真的氛圍，可以從任何角度觀看全息虛擬影像的不同側(cè)面，畫面立體，成像逼真。還能配合中控系統(tǒng) 展示項(xiàng)目周邊生態(tài)環(huán)境、交通、教育等配套資源，也可演示各個(gè)功能分區(qū)等詳細(xì)信息。購房者可根據(jù)需求展示項(xiàng)目區(qū)域價(jià)值、項(xiàng)目單體、鳥瞰、戶型、景觀、商業(yè)街等內(nèi)容，滿足不同人的不同需求。也可根據(jù)銷售階段做不同展示，節(jié)約成本。

無人機(jī)拍照管理

今年8月，碧桂園總裁莫彬拜訪深圳市智璟科技有限公司，雙方共同研討了無人機(jī)在房地產(chǎn)行業(yè)的應(yīng)用，森林城市項(xiàng)目使用無人機(jī)管理的可行性。

無人機(jī)可搭載高清變焦相機(jī)或三維雷達(dá)測繪儀，結(jié)合地理影像傳感器，通過高空拍攝獲取精確的地形狀況，2D/3D模型等信息數(shù)據(jù)，可實(shí)行地形建筑測量、地質(zhì)考核、地址選擇，適用地形規(guī)劃和舊城改造領(lǐng)域。

通過無人機(jī)遠(yuǎn)程遙控，可對施工現(xiàn)場進(jìn)行實(shí)時(shí)監(jiān)控指揮、跟蹤建筑進(jìn)度、管理現(xiàn)場資源，提高施工效率、排除安全隱患 。搭載設(shè)備高清變焦相機(jī)和高清圖傳系統(tǒng)，對施工現(xiàn)場進(jìn)行細(xì)節(jié)觀察，如發(fā)現(xiàn)隱患問題，利用喊話系統(tǒng)進(jìn)行及時(shí)糾正。

在房地產(chǎn)物業(yè)管理方面，無人機(jī)對園區(qū)管理協(xié)助不容小覷。比如，無人機(jī)可以按照設(shè)定的線路定時(shí)巡邏，通過與正常畫面進(jìn)行比對，及時(shí)發(fā)現(xiàn)各類安全隱患，并將結(jié)果匯報(bào)至警衛(wèi)中心，由警衛(wèi)人員作判斷。又如無人機(jī)還可以對小區(qū)環(huán)境衛(wèi)生、積漏水點(diǎn)、高處或屋頂?shù)热斯ぱ策壦澜且约案邔舆`章建筑等進(jìn)行全面、精確、高效的 監(jiān)測，為構(gòu)建智慧型社區(qū)、打造智慧型城市提供助力。

像搭積木一樣造房子

十年前，有人跟你說他要在一片土地上花一天的時(shí)間造出10棟房子，結(jié)果得到的肯定是一片嘲笑與質(zhì)疑。時(shí)至今日，這一“狂言”卻被真切地實(shí)現(xiàn)了。2014年，上海一家設(shè)計(jì)公司便利用一臺3D超級打印機(jī)率先“打”出了10套別墅毛坯房，僅用時(shí)24小時(shí)，十幢新房子錯(cuò)落安置，紅磚綠瓦，外表上看，與普通的房子沒什么不一樣。

中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長陳晟表示：“3D打印技術(shù)源于工業(yè)設(shè)計(jì)，原理很簡單，實(shí)際上是通過分層堆疊的方式， 把一個(gè)物體或者實(shí)物堆砌起來?？墒褂玫慕橘|(zhì)不一樣，可以用金屬，可以用塑料，甚至可以用石膏，也可以用混凝土，應(yīng)對不同的需求。在上海的這10棟別墅，用的是一種以高標(biāo)號水泥與玻璃纖維為主的特殊‘油墨?！?/p>

在陳晟看來，像搭積木一樣造房子已經(jīng)從理論進(jìn)入實(shí)踐階段，3D 打印建筑最大的優(yōu)勢是節(jié)約資源。目前，中國建筑垃圾的數(shù)量已占到城市垃圾總量的三成以上。而3D 打印建筑的“油墨”來源是工業(yè)垃圾、尾礦，這也大大提高了資源的再次使用率。同時(shí)，從打印材料到“組裝”成房子，前后僅需1個(gè)月左右的時(shí)間，節(jié)約建筑材料30%-60%，工期縮短50%-70%，節(jié)約人工50%-80%，建筑成本可至少節(jié)省50%。

穆哈地設(shè)計(jì)咨詢（上海）有限公司產(chǎn)品經(jīng)理李姣嬌，對于3D打印建筑在實(shí)踐應(yīng)用上的認(rèn)識則更為客觀：“的確，3D打印建筑在未來會(huì)對成本測算和施工周期都起到巨大影響。但現(xiàn)階段，3D打印過程中會(huì)有很多損耗，例如打印到一半機(jī)器壞了或模型塌了，就要重新打印。這也增加了測算材料用量、時(shí)間以及損耗程度的難度?！庇纱丝梢?，要真正實(shí)現(xiàn)資源的二次利用，3D打印技術(shù)自身的問題需要被更好地完善，避免造成其他資源的浪費(fèi)。

“目前國家對于3D打印建筑房屋沒有相關(guān)標(biāo)準(zhǔn)，另外這種‘油墨的承載力強(qiáng)度、耐久性、抗震性等各項(xiàng)指標(biāo)是否符合標(biāo)準(zhǔn)，還有待專家部門的權(quán)威檢測和認(rèn)證。想要真正做到普及可能還很困難，但用于建造一兩層樓的臨時(shí)建筑是可以勝任的。”陳晟補(bǔ)充說。

萬科公司創(chuàng)始人王石就曾公開表示，萬科下一步要用3D打印機(jī)打印房子，王石的這番話還是讓我們看到，行業(yè)巨頭對這一“新生事物”的重視程度。畢竟，羅馬不是一天建成的，3D打印建筑的普及也不是一兩天就能實(shí)現(xiàn)。

模擬設(shè)計(jì)施工結(jié)果

關(guān)于BIM技術(shù)在房企開發(fā)中的應(yīng)用，有這么一段緣起，2年前，迪士尼總公司在上海選擇上海迪斯尼的分包商、合作設(shè)計(jì)公司時(shí)，明確提出后者一定要掌握運(yùn)用BIM技術(shù)，這令當(dāng)時(shí)不少從未沒有聽說過BIM技術(shù)的企業(yè)傻了眼。

對此，DAO陸道股份BIM設(shè)計(jì)中心總經(jīng)理孫亞莉介紹說：“BIM技術(shù)已于2002年開始在歐美發(fā)達(dá)國家的工程建設(shè)行業(yè)逐漸應(yīng)用，它是以‘大數(shù)據(jù)智能構(gòu)件組成‘可視化三維模型及工程量自動(dòng)統(tǒng)計(jì)的‘多專業(yè)一體化協(xié)同設(shè)計(jì)方式，引發(fā)了史無前例的建筑變革，其特點(diǎn)是大大提高效率和降低成本?！?/p>

她表示，科技讓設(shè)計(jì)施工不再“紙上談兵”，與過去的平面設(shè)計(jì)圖紙相比，BIM技術(shù)的價(jià)值優(yōu)勢在于“可視化、信息預(yù)警、虛擬現(xiàn)實(shí)、模型交付”，通過施工過程模擬選擇最佳設(shè)計(jì)方案， 這些手段不僅有利于改善執(zhí)行面的設(shè)計(jì)，同時(shí)最大程度降低施工用料的消耗，減少對環(huán)境的影響。

更為關(guān)鍵的是，住建部在《2011-2015年建設(shè)業(yè)信息化發(fā)展綱要》中，已經(jīng)提出推廣BIM技術(shù)在工程中應(yīng)用的要求；上海市建管委去年10月明確規(guī)定，從2017年起，上海市投資額1億元以上或單體建筑面積2萬平方米以上的政府投資工程，必須設(shè)計(jì)、施工階段實(shí)現(xiàn)BIM技術(shù)應(yīng)用。

全國房地產(chǎn)商會(huì)聯(lián)盟負(fù)責(zé)人表示，上海地標(biāo)性建筑—上海中心以及迪士尼樂園等項(xiàng)目已經(jīng)運(yùn)用了BIM技術(shù)，在多公司、多團(tuán)隊(duì)跨地域、跨系統(tǒng)的協(xié)同工作中發(fā)揮了極大作用，提高效率十分顯著。因此，開發(fā)商既是BIM技術(shù)應(yīng)用最大的推動(dòng)力量，也是BIM技術(shù)應(yīng)用的最大受益者。