北京二手房“入冬”

張佳竹

調(diào)控落地一個月，北京二手房市場呈現(xiàn)大降溫?！?·30”新政前，二手房報價不斷上漲；新政出臺后，首付比例大幅提升，很多二手房買家無奈棄購，二手房網(wǎng)簽量驟跌。而對于中介來說，市場需求的抑制無疑對他們的業(yè)務(wù)產(chǎn)生明顯影響，而自今年以來住建部門三令五申嚴(yán)整中介行業(yè)的發(fā)聲，也令中介機(jī)構(gòu)如臨深淵。

面對新政影響，二手房買賣雙方正處于新的觀望階段。業(yè)內(nèi)認(rèn)為，隨著政策影響進(jìn)一步滲透，未來北京二手房市場或?qū)⑦M(jìn)入持續(xù)調(diào)整期。

市場冷暖，中介先知

“9·30”新政后的北京二手房市場變化，房產(chǎn)中介最為直接和敏感。

“新政出臺以后大半個月的時間里，門店的成交量縮水了至少一半?！蔽宓揽谌A清嘉園一鏈家門店經(jīng)紀(jì)人表示，由于新政提高了二套房首付款比例，不少購房人要多出20%的首付款，有的一下子就要多出一百萬，之前有換房意向的客戶都表示“要考慮考慮”。

“最近前來咨詢看房的客戶明顯減少，成交頻率也相對變低了。”位于朝陽區(qū)傳媒大學(xué)附近的一家中介門店經(jīng)紀(jì)人向記者表示，國慶長假之后，該區(qū)域的二手房交易相比節(jié)前出現(xiàn)了明顯降溫，“帶看量減少、成交量下滑、成交周期拉長”成為最為主要的特征。

記者走訪中介門店后得知，整個10月，多家中介機(jī)構(gòu)的咨詢量和看房量都明顯減少。鏈家網(wǎng)數(shù)據(jù)顯示，10月北京新增客源95580人，環(huán)比上月下跌26.7%；10月帶看量僅33.88萬人，環(huán)比9月減少31.47%。

不僅是新增客源和帶看量明顯減少，10月二手房源掛牌數(shù)量也驟然下滑。鏈家數(shù)據(jù)顯示，10月新增房源量35500套，環(huán)比上月下跌15.01%。

“這段時間我們一直在自查掛牌房源，一些不符合規(guī)定的房源已經(jīng)陸續(xù)下架?！辨溂业禺a(chǎn)德外店一經(jīng)紀(jì)人告訴記者，“9·30”新政后監(jiān)管部門對虛假房源、哄抬房價等行為查得很嚴(yán)，各大小中介機(jī)構(gòu)都在自查房源。

據(jù)記者了解，最近北京市在全面實施存量房交易資金監(jiān)管。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員不得違規(guī)獨(dú)占房源信息、哄抬房價。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)要實行明碼標(biāo)價，嚴(yán)禁從事首付貸及自我融資、自我擔(dān)保、設(shè)立資金池等場外配資金融業(yè)務(wù)。

“一些沒有房產(chǎn)證的房子，嚴(yán)格意義上是尚未達(dá)到出售條件的房子，屬于違規(guī)銷售。最近嚴(yán)查，這類房源經(jīng)紀(jì)人不敢再掛出來?！痹摻?jīng)紀(jì)人表示，目前市場上各大小中介機(jī)構(gòu)都悄悄下架了一些“問題”房源。

麥田房產(chǎn)一經(jīng)紀(jì)人告訴記者，國慶期間，住建部發(fā)布了45家違規(guī)失信房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和中介機(jī)構(gòu)的名單，讓中介機(jī)構(gòu)不敢再“頂風(fēng)作案”。

“一些中介機(jī)構(gòu)逐漸開始下架一批此前業(yè)主沒有備案出售委托登記的房源。所以10月二手房掛牌量比9月少了很多?！痹摻?jīng)紀(jì)人稱。

雖然房源排查令二手房掛牌量大幅減少，但另一方面則令現(xiàn)有掛牌房源的真實性得到提高。

成交量環(huán)比下跌三成

新政后北京二手房市場大降溫，成交數(shù)據(jù)表現(xiàn)得更為直觀。

據(jù)北京市住建委數(shù)據(jù)顯示，10月北京二手房共成交25056套，環(huán)比上月下跌28.23%。中原市場研究部數(shù)據(jù)統(tǒng)計則顯示，2016年10月北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量環(huán)比下降31.35%。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉分析，網(wǎng)簽數(shù)據(jù)較市場真實交易有一定的滯后性，而從我愛我家北京公司的實際交易數(shù)據(jù)來看，“9·30”新政以來，二手住宅交易降溫明顯，簽單量連續(xù)下滑，較9月高點(diǎn)時已下降了7成左右。同時，10月中上旬新增合同簽訂量較9月同期幾近腰斬。

“這是因為10月以來網(wǎng)簽的客戶，大部分都是在新政出臺前就已簽署了購房合同的客戶，新政影響下，部分客戶延緩或取消了購房計劃，違約現(xiàn)象確有發(fā)生，但是大規(guī)模違約的現(xiàn)象并未出現(xiàn)，絕大部分客戶還是選擇了完成交易?！焙皶煴硎?。

從 “9·30”新政后的數(shù)據(jù)來看，二手房成交量沖高回落，呈下行趨勢。對此，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉分析認(rèn)為，新政之后二手房成交呈下行趨勢，一方面是受到9·30新政發(fā)布后有效需求減少的影響，另一方面是新廣告法的實施直接導(dǎo)致成交數(shù)量減少。

棄購、觀望者增多

“9·30”新政帶來的影響還遠(yuǎn)不止于此。

“首套普通自住房首付不低于35%，二套房首付不低于50%，二套非普通自住房首付款比例不低于70%?！毙抡O(shè)置的貸款高門檻，給眾多二手房買賣的購房人澆了一桶冷水。

“算了一下，600萬元的房子，首付一下就多出來240萬元。”突如其來的樓市調(diào)控，打亂了侯?。ɑ┑馁彿坑媱潯?/p>

今年7月，侯俊打算賣掉通州的大房子，在豐臺區(qū)購置一套三居室。幾個月時間看下來，他相中了蒲黃榆附近的一套150平米左右的三居。

侯俊通過中介門店最終選定的該套房評估價為600萬元。首付比例30%，首付款為180萬元。

“房子位置不錯，小區(qū)環(huán)境、生活配套和交通我們都比較滿意，首付也在我們可以承受的范圍內(nèi)。北京現(xiàn)在房價漲得太厲害，我就想著先把房子定下來?！?月下旬，侯俊通過中介和業(yè)主簽訂了購房合同，交了20萬元的定金，并將通州的房子掛在中介對外出售。

然而還沒趕上網(wǎng)簽，北京調(diào)控新政出臺了，侯俊購買豐臺區(qū)住宅，屬于非普住宅，再加上她名下有房算是二套房，首付比例提高到70%，首付高了240萬元?！案灸貌怀?40萬元，付不了首付，只能選擇違約，我們也很無奈。”侯俊表示。

偉業(yè)我愛我家集團(tuán)品牌中心總監(jiān)孔丹表示，之前是房價上漲過快業(yè)主賣完房后悔會違約，現(xiàn)在北京調(diào)控新政一出，變成了客戶集中違約。

在目前以換房為主導(dǎo)的二手房市場上，類似情況不在少數(shù)。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，在北京的二手房購房者人群中，“連環(huán)單”的比例在2016年高達(dá)45%左右，也就是說，其中賣掉一套房再買一套房的改善型購房者占比接近一半。在這種情況下，信貸政策的變化對市場的影響非常大。

有業(yè)內(nèi)人士表示，“9·30”新政按首套、二套、普宅、非普宅的標(biāo)準(zhǔn)普遍提高了商業(yè)貸款的最低首付比例，這樣的嚴(yán)厲政策可以說是給此前過熱的樓市注入了一針強(qiáng)有力的鎮(zhèn)靜劑，購房者不得不取消或是延遲購房計劃，或是選擇觀望等待，加上不少銀行自行收緊了信貸，市場交易的冷卻當(dāng)屬必然。

胡景暉與北京中原市場研究部主管康芃均認(rèn)為，新政將成為樓市降溫的拐點(diǎn)。市場將會進(jìn)入一個調(diào)整的窗口期，購房者會逐漸趨于冷靜，市場不復(fù)之前的瘋狂。

漲價幅度大幅收窄

在業(yè)內(nèi)人士看來，失去需求的支撐，北京二手住宅市場的交易量很難繼續(xù)維持高位，價格的上漲推力也會減小。

北京中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，10月北京城六區(qū)中高檔二手商品住宅成交均價為76755元/平米，二手商品住宅買賣領(lǐng)先指數(shù)為543.2點(diǎn)，環(huán)比上漲1.89%，同比上漲35.42%，上漲幅度大幅收窄，漲幅縮小了5.92個百分點(diǎn)。

北京中原市場研究部分析認(rèn)為，面對市場觀望情緒嚴(yán)重的情況，著急出售的業(yè)主會適當(dāng)調(diào)價，議價空間變大。其次，新政后業(yè)主漲價幅度和頻率有所收斂，中介助推房價上漲行為也會有所收斂，平均價格變動幅度變小。

“最近中介推薦房源的電話變多了，一到周四、周五，總會有聯(lián)系約看房源的電話打來。要是在前兩個月，想要看套房，業(yè)主還要先聽聽報價再決定讓不讓看?！弊罱?，購房人李女士感受到了二手房買賣中賣方態(tài)度的轉(zhuǎn)變。

“跟之前惜售不一樣，一些業(yè)主開始積極賣房了?！鄙鲜鲋薪榻?jīng)紀(jì)人表示，新政出臺后，部分業(yè)主的預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)變。

據(jù)我愛我家市場研究院數(shù)據(jù)顯示，近期，著急出手套現(xiàn)的業(yè)主迅速增多，漲價業(yè)主銷聲匿跡，近五成的業(yè)主有降價意愿。同時，隨著市場的降溫，城市核心區(qū)前期房價漲幅較大的區(qū)域大戶型房源，其價格已經(jīng)開始出現(xiàn)松動。

在業(yè)內(nèi)人士看來，在新政的嚴(yán)厲調(diào)控下，買賣雙方的博弈形勢已經(jīng)發(fā)生變化，買方的話語權(quán)正在加大，而賣方的話語權(quán)則在減小，因此，樓市價格正在朝著有利于買方的一側(cè)傾斜，大部分地區(qū)價格止?jié)q，部分區(qū)域甚至開始回調(diào)。預(yù)計四季度北京的二手房市場成交量將持續(xù)回落，房價將企穩(wěn)并回落。

“二手住宅是根據(jù)評估價格決定貸款額度，隨著今年二手住宅價格的快速上漲，實際成交價格的增速已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于評估價格的漲幅?！眮喓罊C(jī)構(gòu)市場總監(jiān)郭毅表示，在本輪調(diào)控前，北京二手住宅的實際首付比例已經(jīng)高達(dá)40%至60%。她分析稱，隨著新政的落地，預(yù)計北京二手住宅的實際首付比例有可能達(dá)到50%至70%，這極大抑制了二手購房需求釋放。今年第四季度，部分在今年漲速過快的區(qū)域，二手住宅價格將出現(xiàn)回落?！?p>