商房所戰(zhàn)略布局下一個(gè)財(cái)富風(fēng)口

律星光

預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)，商房所的地產(chǎn)收購(gòu)交易將覆蓋全部一線城市，年交易規(guī)模將達(dá)到20個(gè)億，平臺(tái)用戶(hù)將達(dá)到50萬(wàn)人，計(jì)劃第三年在新三板完成上市

中國(guó)經(jīng)濟(jì)經(jīng)過(guò)十年快速增長(zhǎng)和積累，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)驅(qū)動(dòng)的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)模式已經(jīng)開(kāi)始面臨轉(zhuǎn)型。盈石集團(tuán)研究中心統(tǒng)計(jì)顯示，目前全國(guó)開(kāi)發(fā)商旗下無(wú)法產(chǎn)生租金或銷(xiāo)售收入的商業(yè)項(xiàng)目體量已達(dá)到2.5億平方米，為歷史最高水平。中信證券報(bào)告顯示，過(guò)去10年，中國(guó)商服用地出讓量占房地產(chǎn)總出讓量的30%，但商辦物業(yè)銷(xiāo)售占比只在10%左右，商業(yè)中心供給過(guò)剩。仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，預(yù)計(jì)2016年全年還有1800萬(wàn)平方米左右零售物業(yè)開(kāi)業(yè)，同比增長(zhǎng)38.5%。有業(yè)內(nèi)專(zhuān)家指出：“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)已從增量開(kāi)發(fā)步入存量激活期，價(jià)值萬(wàn)億規(guī)模的存量市場(chǎng)時(shí)代已經(jīng)來(lái)臨，存量盤(pán)活是大趨勢(shì)和方向?！比绾闻浜现袊?guó)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型期的供給側(cè)改革，尋找有效模式去商業(yè)存量，已經(jīng)成為當(dāng)前宏觀政策推動(dòng)下，急需企業(yè)和機(jī)構(gòu)深入思考解決的問(wèn)題。

輕資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)管理 地產(chǎn)模式金融化蝶變

而近期由工信部中國(guó)電子商務(wù)協(xié)會(huì)互聯(lián)網(wǎng)金融研究院商業(yè)房產(chǎn)研究中心發(fā)起設(shè)立的商房所，正是聚焦商業(yè)地產(chǎn)去存量，資產(chǎn)金融化配置相關(guān)調(diào)查研究，致力于以互聯(lián)網(wǎng)金融整體解決方案來(lái)處置不良資產(chǎn)中的商業(yè)房產(chǎn)，為推動(dòng)互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)激活具有前景的商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)提供了可供參考探索的新路。為此，記者采訪了商房所董事長(zhǎng)兼中國(guó)電子商務(wù)協(xié)會(huì)互聯(lián)網(wǎng)金融研究院商業(yè)房產(chǎn)研究中心主任何風(fēng)飛。

商房所董事長(zhǎng)兼中國(guó)電子商務(wù)協(xié)會(huì)互聯(lián)網(wǎng)金融研究院商業(yè)房產(chǎn)研究中心主任何風(fēng)飛

隨著中國(guó)經(jīng)濟(jì)進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，供給側(cè)改革落地，提高市場(chǎng)效率，去產(chǎn)能，去房產(chǎn)存量成為當(dāng)前聚焦的熱點(diǎn)。前十年中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展，帶動(dòng)了人口向北上廣等特大型城市遷徙，同時(shí)也帶動(dòng)了房地產(chǎn)黃金發(fā)展的十年，也導(dǎo)致了大量商業(yè)地產(chǎn)急劇過(guò)剩閑置，造成了大量不良資產(chǎn)沉積。而文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)孵化的興起，使這些位于核心地段的商業(yè)地產(chǎn)迎來(lái)了盤(pán)活的絕佳機(jī)遇。此外，由于北上廣等特大型城市人口密集度大，交通成本高，商業(yè)地產(chǎn)就可以通過(guò)商改住，重新進(jìn)入市場(chǎng)流通。除了文化創(chuàng)意、創(chuàng)業(yè)孵化和商改住，銀行也持有大量?jī)?yōu)質(zhì)的商業(yè)地產(chǎn)資源。這些嚴(yán)重被低估的閑置資產(chǎn)，在經(jīng)濟(jì)下行的新常態(tài)下，資產(chǎn)溢出，將有賴(lài)銀行通過(guò)與資產(chǎn)公司，投資機(jī)構(gòu)等大型機(jī)構(gòu)的合作，進(jìn)行資產(chǎn)的重新配置，發(fā)揮其資產(chǎn)價(jià)值。

而由于商業(yè)地產(chǎn)本身具有金融屬性，在美國(guó)等金融產(chǎn)品豐富的國(guó)家，商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商往往與富有商業(yè)物業(yè)投資經(jīng)驗(yàn)的投資者合作，成立基金公司，將資產(chǎn)打包成面向機(jī)構(gòu)和公眾的金融產(chǎn)品。通過(guò)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)多年的深入研究，何風(fēng)飛認(rèn)為，“中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)去存量的變革，將驅(qū)動(dòng)地產(chǎn)公司與金融機(jī)構(gòu)的融合，逐步變?yōu)檩p資產(chǎn)、重運(yùn)營(yíng)管理的模式，中國(guó)商業(yè)地產(chǎn)正在走向資產(chǎn)金融化?！?/p>

打造安全合規(guī)專(zhuān)業(yè)平臺(tái) 提升資產(chǎn)利用效率

而商業(yè)去存量，資產(chǎn)金融化的過(guò)程正好為投資者提供了前所未有的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)和投資機(jī)遇。商房所打造的“互聯(lián)網(wǎng)+商業(yè)房產(chǎn)”為特色的互聯(lián)網(wǎng)金融服務(wù)平臺(tái)，正是通過(guò)整合商業(yè)地產(chǎn)去存量的優(yōu)質(zhì)資源，為投資者提供多元化的投資渠道和資產(chǎn)配置，幫助其實(shí)現(xiàn)財(cái)富增值的新興金融業(yè)態(tài)。何風(fēng)飛介紹，“目前商房所進(jìn)行收購(gòu)的商業(yè)地產(chǎn)主要包括三個(gè)部分，一是資產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)的臨街物業(yè);二是資金回籠快的優(yōu)良地段的商改住地產(chǎn);三是與國(guó)內(nèi)知名餐飲文化品牌《舌尖上的中國(guó)》合作，產(chǎn)融結(jié)合、利用率高、增值空間大，可盤(pán)活的商業(yè)地產(chǎn)?！?/p>

和以金融借貸為特色的互聯(lián)網(wǎng)金融產(chǎn)品相比，商房所以低于市場(chǎng)20%-30%價(jià)格獲取的優(yōu)質(zhì)地段商業(yè)去存量地產(chǎn)，既有固定資產(chǎn)實(shí)物保障，又具有持續(xù)溢價(jià)空間的穩(wěn)健安全投資特性。而商房所平臺(tái)上的所有項(xiàng)目都是通過(guò)協(xié)議轉(zhuǎn)讓或競(jìng)拍等方式取得，然后通過(guò)整體收購(gòu)拆分投資、單體投資、持有、租賃或經(jīng)營(yíng)、改造翻新、資產(chǎn)溢價(jià)售出等方式實(shí)現(xiàn)資產(chǎn)運(yùn)作增值。從投資的模式來(lái)說(shuō)，產(chǎn)品來(lái)自商業(yè)不動(dòng)產(chǎn)，相關(guān)標(biāo)的物權(quán)已事實(shí)上歸屬客戶(hù)，由此產(chǎn)生的租金及售出溢價(jià)都是投資者可真實(shí)獲得的。此外，商房所平臺(tái)還公開(kāi)透明地披露房產(chǎn)的物業(yè)信息，投資者可全方位地了解所投房產(chǎn)的市場(chǎng)買(mǎi)賣(mài)及出租價(jià)格，保障了投資者的知情權(quán)及收益安全。為了保證資產(chǎn)的優(yōu)良性和溢價(jià)空間，商房所目前選擇的都是國(guó)內(nèi)GDP增速排名前十的一線城市核心地段的優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)，以保證投資人穩(wěn)健可持續(xù)的投資回報(bào)。

除了穩(wěn)健的資產(chǎn)背景外，為了規(guī)避金融風(fēng)險(xiǎn)，商房所從資產(chǎn)獲取、遴選、評(píng)估、管理、合作、平臺(tái)打造等方面都選擇了行業(yè)一流的專(zhuān)業(yè)合作伙伴，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)手，將安全合規(guī)作為業(yè)務(wù)發(fā)展的核心與基石。通過(guò)天津金融資產(chǎn)交易所，中國(guó)四大國(guó)有資產(chǎn)管理公司（AMC）獲取優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)包后，由商房所的合作伙伴戴德梁行對(duì)資產(chǎn)進(jìn)行專(zhuān)業(yè)評(píng)估、定價(jià)，后續(xù)資產(chǎn)管理運(yùn)營(yíng)也由是其專(zhuān)業(yè)負(fù)責(zé);同時(shí)，商房所用戶(hù)資金流轉(zhuǎn)全部在第三方資金托管平臺(tái)——新浪支付實(shí)現(xiàn)，做到交易與資金分離，確保投資者的資金安全;產(chǎn)權(quán)合法清晰以及相關(guān)文件審核起草則由盈科律師所調(diào)查保障;而商房所投資人所購(gòu)買(mǎi)的資產(chǎn)在交易完成后全部在中國(guó)太平洋保險(xiǎn)股份有限公司辦理財(cái)產(chǎn)保險(xiǎn)。在安全專(zhuān)業(yè)合規(guī)的流程之外，商房所平臺(tái)信息系統(tǒng)全部采用國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)加密技術(shù)，由頂尖團(tuán)隊(duì)自主開(kāi)發(fā)維護(hù)，保障了投資人交易平臺(tái)注冊(cè)用戶(hù)和服務(wù)器之間所有數(shù)據(jù)交互安全性。

近期，商房所正在與《舌尖上的中國(guó)》開(kāi)展合作，為其餐飲云服務(wù)平臺(tái)孵化、引入更多優(yōu)質(zhì)餐飲項(xiàng)目，推動(dòng)特色餐飲美食文化走向全國(guó)，走向世界，提供專(zhuān)業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)選址、運(yùn)營(yíng)服務(wù)。中央新影《舌尖上的中國(guó)》執(zhí)行董事王釗透露，“目前商房所與《舌尖上的中國(guó)》已有持股合作，并已進(jìn)入實(shí)質(zhì)合作階段。隨著餐飲云服務(wù)平臺(tái)孵化功能的全面展開(kāi)，集采購(gòu)、選址、支付、會(huì)員辦卡、下單消費(fèi)、金融、眾籌為一體的綜合餐飲云新業(yè)態(tài)啟動(dòng)，即將帶動(dòng)商業(yè)地產(chǎn)良性轉(zhuǎn)化的規(guī)模效應(yīng)，同時(shí)為產(chǎn)融結(jié)合、助力中國(guó)餐飲品牌升級(jí)帶來(lái)一個(gè)全新的生態(tài)模式?！碧岬缴谭克膽?zhàn)略布局和未來(lái)發(fā)展，何風(fēng)飛這樣規(guī)劃：“預(yù)計(jì)未來(lái)兩年內(nèi)，商房所的地產(chǎn)收購(gòu)交易將覆蓋全部一線城市，年交易規(guī)模將達(dá)到20個(gè)億，平臺(tái)用戶(hù)將達(dá)到50萬(wàn)人，計(jì)劃第三年在新三板完成上市。”