淺議房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制問(wèn)題及改善

王紅

摘 要：近年來(lái)，雖然我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的總體發(fā)展前景較可觀(guān)，但是在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈的今天，企業(yè)只有重視內(nèi)部管理，減少成本，才能適應(yīng)不斷復(fù)雜多變的市場(chǎng)環(huán)境。內(nèi)部控制是企業(yè)內(nèi)部管理的重要構(gòu)成部分，如今仍存在較多問(wèn)題，如不及時(shí)解決，則會(huì)給房地產(chǎn)企業(yè)造成極為不利的影響?？梢?jiàn)，采取有效的措施解決房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制問(wèn)題是促進(jìn)房地產(chǎn)企業(yè)持續(xù)健康發(fā)展的關(guān)鍵。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn) 內(nèi)部控制 改善措施

中圖分類(lèi)號(hào)：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1004-4914（2016）11-284-02

前言

隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)的平穩(wěn)快速發(fā)展，房地產(chǎn)行業(yè)也獲得了蓬勃地發(fā)展，并在較短時(shí)間內(nèi)成為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)。房地產(chǎn)行業(yè)的繁榮對(duì)我國(guó)經(jīng)濟(jì)總體水平的提高起到了良好的助推作用，同時(shí)對(duì)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)與社會(huì)安定都起到舉足輕重的作用。隨著房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，內(nèi)部控制在企業(yè)中的作用日益凸顯。因此，為了適應(yīng)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展所帶來(lái)的挑戰(zhàn)，企業(yè)必須從內(nèi)部控制入手，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的穩(wěn)定健康發(fā)展與經(jīng)濟(jì)效益的最大化。

一、房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制尚存的問(wèn)題

房地產(chǎn)企業(yè)的高效運(yùn)轉(zhuǎn)與經(jīng)營(yíng)離不開(kāi)科學(xué)有效的內(nèi)部控制，然而由于我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)尚未建立完整的內(nèi)部控制系統(tǒng)，加之受到一些其他因素的影響，我國(guó)目前房地產(chǎn)企業(yè)仍存在較多的不足，對(duì)其發(fā)展造成了一定程度的制約。

1.內(nèi)部監(jiān)督不力。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營(yíng)的基礎(chǔ)性保障是監(jiān)督管理，但我國(guó)目前在該領(lǐng)域的監(jiān)督管理工作并不完善。主要表現(xiàn)為以下三點(diǎn)：一是企業(yè)的監(jiān)督管理機(jī)構(gòu)尚未建立健全；二是企業(yè)內(nèi)部的審計(jì)部門(mén)獨(dú)立性較差，難以將部門(mén)的功能充分發(fā)揮出來(lái)；三是內(nèi)部監(jiān)管的執(zhí)行力較差。

2.房地產(chǎn)行業(yè)的內(nèi)部控制體系不健全。健全的企業(yè)內(nèi)部控制體系能夠?yàn)槠髽I(yè)的發(fā)展指明方向，并給予一定的理論依據(jù)與指導(dǎo)。由于房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度欠缺，同時(shí)存在會(huì)計(jì)系統(tǒng)、控制程序等方面的不完善，難以構(gòu)成健全的內(nèi)部控制系統(tǒng)，由此對(duì)企業(yè)信息的及時(shí)性、完整性、準(zhǔn)確性及真實(shí)性均造成不同程度的影響。

3.風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估能力與執(zhí)行能力較弱。隨著我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展壯大，諸多問(wèn)題也日益顯現(xiàn)。尤其是各種風(fēng)險(xiǎn)問(wèn)題。其一，房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估體系尚未完善，導(dǎo)致風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制使用不當(dāng)或不及時(shí)；其二，房地產(chǎn)企業(yè)未樹(shù)立較強(qiáng)的內(nèi)部控制意識(shí)，執(zhí)行力較弱，主要體現(xiàn)在多數(shù)民營(yíng)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)者對(duì)于內(nèi)部控制問(wèn)題未形成充分地認(rèn)識(shí)，對(duì)其必要性與重要性了解不透徹，從而影響其對(duì)內(nèi)部控制的執(zhí)行力，增加企業(yè)的經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。

4.房地產(chǎn)企業(yè)員工素質(zhì)高低參差不齊。由于房地產(chǎn)企業(yè)的工作人員的綜合素質(zhì)存在較大的差異，因此對(duì)于內(nèi)部控制制度的理解能力與執(zhí)行力參差不齊，無(wú)法滿(mǎn)足企業(yè)對(duì)于內(nèi)部控制相關(guān)工作的要求。具體表現(xiàn)為部分員工的思想覺(jué)悟與專(zhuān)業(yè)知識(shí)水平欠缺，難以與企業(yè)的發(fā)展同步；對(duì)于企業(yè)內(nèi)部控制制度的執(zhí)行力不強(qiáng)，影響企業(yè)的內(nèi)部管控水平。由于房地產(chǎn)企業(yè)較易受到外界環(huán)境的影響，現(xiàn)階段的內(nèi)部控制人員的專(zhuān)業(yè)技能難以滿(mǎn)足新形勢(shì)下企業(yè)管理的需要，工作人員的思想素質(zhì)有待提高，使其真正意識(shí)到內(nèi)部控制對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的重要意義。

5.內(nèi)部信息缺乏交流共享。信息共享能夠促進(jìn)交流，減少溝通成本，同時(shí)能夠加強(qiáng)部門(mén)之間的制約與聯(lián)系。信息透明有利于保障數(shù)據(jù)的真實(shí)性與有效性。尤其是在集團(tuán)企業(yè)當(dāng)中，由于多數(shù)項(xiàng)目均屬于跨區(qū)域發(fā)展，因此信息透明化與共享性尤為重要。在實(shí)際的工作中，很少有公司能夠做到信息資源共享性與透明化。大多數(shù)企業(yè)都是各自為政，為實(shí)現(xiàn)本部門(mén)目標(biāo)而努力，并未涉及其他部門(mén)間的溝通交流，從而影響了企業(yè)整體經(jīng)濟(jì)效益的提升，難以實(shí)現(xiàn)企業(yè)價(jià)值的最大化。

6.流程分散。房地產(chǎn)行業(yè)具有高風(fēng)險(xiǎn)與高利潤(rùn)的特點(diǎn)，由于其市場(chǎng)需求量大并且具有較大的利潤(rùn)空間，因此多數(shù)企業(yè)忽略了項(xiàng)目建設(shè)、成本控制、策劃等方面的關(guān)聯(lián)性，對(duì)于流程優(yōu)化問(wèn)題的關(guān)注度較低。大部分企業(yè)更注重盈利情況，對(duì)于流程的優(yōu)化問(wèn)題的重視程度不夠。雖然大部分企業(yè)能夠根據(jù)客戶(hù)的要求進(jìn)行決策，但是由于缺乏工業(yè)地產(chǎn)與商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)作模式作為參考，對(duì)于客戶(hù)忠誠(chéng)度與滿(mǎn)意度均會(huì)造成不同程度的影響，單純依靠領(lǐng)導(dǎo)者的主觀(guān)判斷，缺乏數(shù)據(jù)的支持難以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的有效運(yùn)作。

二、改善房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制的措施

1.創(chuàng)建良好的內(nèi)部控制實(shí)施氛圍。主要包括以下三個(gè)方面：首先，增強(qiáng)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理，提高內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)意識(shí)。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)大力宣傳與普及內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管理知識(shí)，提高基層員工與管理者的內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)防范意識(shí)。在意識(shí)到其重要性的同時(shí)，將內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)防范的效果劃入管理層與員工的薪酬方案之中，從而使其提高對(duì)內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管控的重視程度，將其與自身的發(fā)展有效結(jié)合起來(lái)，進(jìn)而促進(jìn)管理層與員工樹(shù)立內(nèi)部控制與風(fēng)險(xiǎn)管控意識(shí)，避免房地產(chǎn)企業(yè)盲目擴(kuò)張，實(shí)現(xiàn)企業(yè)的可持續(xù)發(fā)展。其次，完善企業(yè)內(nèi)部的治理結(jié)構(gòu)。建立健全內(nèi)部控制的治理結(jié)構(gòu)是實(shí)施內(nèi)部控制的前提，房地產(chǎn)企業(yè)在強(qiáng)化董事長(zhǎng)的地位主體性的同時(shí)還要給予其一定的權(quán)利，重視其在決策過(guò)程中的影響力。另外也要?jiǎng)?chuàng)建獨(dú)立于生產(chǎn)管理部門(mén)的內(nèi)部控制監(jiān)督部門(mén)，從而對(duì)內(nèi)部控制的實(shí)施進(jìn)行科學(xué)地評(píng)估。最后，提升內(nèi)部控制相關(guān)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)。房地產(chǎn)企業(yè)需要對(duì)生產(chǎn)環(huán)節(jié)涉及到的專(zhuān)業(yè)人員進(jìn)行設(shè)置，并對(duì)內(nèi)部控制管理人員展開(kāi)科學(xué)地管理與有效控制。在制定計(jì)劃時(shí)可以邀請(qǐng)內(nèi)部控制領(lǐng)域的專(zhuān)家對(duì)企業(yè)相關(guān)人員進(jìn)行培訓(xùn)，培訓(xùn)的內(nèi)容包括理論知識(shí)與實(shí)踐操作，從而實(shí)現(xiàn)內(nèi)部控制專(zhuān)業(yè)人才的風(fēng)險(xiǎn)管控與內(nèi)部控制等方面的能力素養(yǎng)的提升。

2.創(chuàng)建房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部控制監(jiān)控系統(tǒng)。主要從以下兩方面著手：一是加強(qiáng)對(duì)企業(yè)投資時(shí)期的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估。房地產(chǎn)企業(yè)在選擇投資項(xiàng)目時(shí)，必須對(duì)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)、投資收益等方面進(jìn)行科學(xué)合理的預(yù)測(cè)與評(píng)估，對(duì)投資項(xiàng)目進(jìn)行可行性分析，從而為管理層進(jìn)行投資決策提供有力的依據(jù)與保障。二是強(qiáng)化對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的施工過(guò)程實(shí)施全面監(jiān)督。作為房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的核心環(huán)節(jié)，施工階段對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)而言極為重要。因此該環(huán)節(jié)必須實(shí)施內(nèi)部控制制度，對(duì)工程施工的整個(gè)環(huán)節(jié)進(jìn)行監(jiān)督。在審批階段，房地產(chǎn)企業(yè)的重要領(lǐng)導(dǎo)人與管理者必須根據(jù)公司的規(guī)章制度進(jìn)行施工，全體員工都應(yīng)依據(jù)企業(yè)給予其的動(dòng)態(tài)權(quán)限對(duì)內(nèi)部控制進(jìn)行監(jiān)督。

3.增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理能力。首先，應(yīng)對(duì)資金進(jìn)行綜合有效地管理，制定資金的預(yù)算方案與資金集中核算，將資金進(jìn)行計(jì)劃預(yù)算、籌措后，使用于集中管理等相關(guān)環(huán)節(jié)中。分析企業(yè)的經(jīng)營(yíng)情況，建立企業(yè)資金的結(jié)算中心，達(dá)到管理與控制資金的目的。其次，研究創(chuàng)新性融資方式，不斷拓展融資的渠道。為轉(zhuǎn)變現(xiàn)階段我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)以向銀行借貸資金為主的融資結(jié)構(gòu)，房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)自身的運(yùn)作特點(diǎn)，考慮運(yùn)用信托融資、上市融資、短期融資券、夾層融資等新型融資形式來(lái)提高企業(yè)的資金運(yùn)轉(zhuǎn)能力，使融資方式更具多樣化。

4.優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)運(yùn)作流程。一是對(duì)招標(biāo)與投標(biāo)的規(guī)范性進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)督。房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)將供應(yīng)商的檔案進(jìn)行匯總，創(chuàng)建相應(yīng)的信息管理平臺(tái)，嚴(yán)格把控供應(yīng)商的分類(lèi)、排名、債務(wù)償還能力等，從而使招標(biāo)與投標(biāo)工作透明化，防止這兩個(gè)環(huán)節(jié)出現(xiàn)不公平現(xiàn)象。二是強(qiáng)化對(duì)企業(yè)合同的內(nèi)部控制與管理。企業(yè)必須運(yùn)用內(nèi)部控制制度來(lái)增強(qiáng)合同的實(shí)施效果，促進(jìn)實(shí)施的完整性與全面性。房地產(chǎn)企業(yè)可以根據(jù)合同類(lèi)別的不同對(duì)其進(jìn)行分類(lèi)整理，創(chuàng)建臺(tái)賬，從而加強(qiáng)對(duì)合同的具體實(shí)施進(jìn)行跟蹤與監(jiān)督。三是在客戶(hù)信息對(duì)應(yīng)關(guān)系的基礎(chǔ)上建立內(nèi)部管控平臺(tái)。房地產(chǎn)企業(yè)先創(chuàng)建客戶(hù)信息卡片，從而對(duì)客戶(hù)的基本信息進(jìn)行有效的管控，其次需要對(duì)銷(xiāo)售環(huán)節(jié)進(jìn)行全面、嚴(yán)格地監(jiān)督。在定價(jià)時(shí)，應(yīng)對(duì)項(xiàng)目所在地的物價(jià)情況進(jìn)行綜合考慮，同時(shí)也不能忽視樓房的戶(hù)型、裝修、物業(yè)、樓層等問(wèn)題，定價(jià)必須慎重。

5.增強(qiáng)房地產(chǎn)企業(yè)的信息化管理水平。隨著信息化時(shí)代的發(fā)展，網(wǎng)絡(luò)技術(shù)、計(jì)算機(jī)技術(shù)已被廣泛應(yīng)用于各個(gè)領(lǐng)域，因此房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展也離不開(kāi)信息技術(shù)的支持，企業(yè)內(nèi)部控制信息化也已成為當(dāng)今時(shí)代的發(fā)展趨勢(shì)。現(xiàn)代信息技術(shù)能夠?qū)⑵髽I(yè)的部門(mén)緊密聯(lián)系起來(lái)，促進(jìn)企業(yè)的統(tǒng)一管理與資源共享，并且能夠強(qiáng)化部門(mén)間的交流與合作，實(shí)現(xiàn)管理效率與管理水平的提升。

6.提高內(nèi)部審計(jì)的實(shí)施效果。主要包括提高房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)審人員的職業(yè)水準(zhǔn)與獨(dú)立性。一方面，作為內(nèi)部控制評(píng)價(jià)的監(jiān)督者與實(shí)施者，內(nèi)部審計(jì)人員的專(zhuān)業(yè)素養(yǎng)會(huì)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)控管理水平造成直接的影響。為此房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)邀請(qǐng)業(yè)內(nèi)專(zhuān)家，包括風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、內(nèi)部控制、防控專(zhuān)家對(duì)內(nèi)審人員實(shí)施定期培訓(xùn)，從而促進(jìn)企業(yè)內(nèi)審人員職業(yè)水平的提升。另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)必須創(chuàng)建具有獨(dú)立性的內(nèi)部審計(jì)機(jī)構(gòu)，設(shè)置專(zhuān)業(yè)內(nèi)部控制人員，評(píng)價(jià)內(nèi)部控制實(shí)施的有效性。為了保護(hù)內(nèi)部審計(jì)人員以及機(jī)構(gòu)的獨(dú)立性，內(nèi)部審計(jì)部門(mén)應(yīng)獨(dú)立于任一生產(chǎn)環(huán)節(jié)，并且其行為對(duì)董事會(huì)負(fù)責(zé)。

三、結(jié)語(yǔ)

房地產(chǎn)企業(yè)為實(shí)現(xiàn)不斷擴(kuò)張地發(fā)展需求，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)從多個(gè)環(huán)節(jié)（資金、財(cái)務(wù)、人員等）來(lái)強(qiáng)化與規(guī)范企業(yè)的管理。房地產(chǎn)企業(yè)通過(guò)實(shí)施科學(xué)有效的內(nèi)部控制，能夠?qū)ζ髽I(yè)的生產(chǎn)與經(jīng)營(yíng)環(huán)節(jié)進(jìn)行合理的管理與控制，有利于房地產(chǎn)企業(yè)在市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的浪潮中保持持續(xù)、健康、穩(wěn)定的發(fā)展。建立健全房地產(chǎn)企業(yè)的內(nèi)部控制制度能夠有效提升企業(yè)對(duì)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的適應(yīng)能力與應(yīng)變能力，增強(qiáng)企業(yè)對(duì)各類(lèi)風(fēng)險(xiǎn)的抵御能力，使企業(yè)能夠順利、平穩(wěn)地渡過(guò)危機(jī)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)必須充分理解和把握內(nèi)部控制的內(nèi)涵，并將其作為強(qiáng)化企業(yè)經(jīng)營(yíng)管理，實(shí)現(xiàn)經(jīng)營(yíng)目標(biāo)與效益所不可或缺的環(huán)節(jié)。

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（作者單位：天津市農(nóng)墾房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)建設(shè)有限公司 天津 300222）（責(zé)編：紀(jì)毅）