淺談城鎮(zhèn)保障性住房建設的管理機制

丁　敏

（陜西省西安市房地產(chǎn)經(jīng)營一公司東升街管理所，陜西 西安 710002）

淺談城鎮(zhèn)保障性住房建設的管理機制

丁敏

（陜西省西安市房地產(chǎn)經(jīng)營一公司東升街管理所，陜西 西安 710002）

城鎮(zhèn)住房保障體系是社會保障體系的重要組成部分，是解決中低收入家庭住房困難的直接辦法，我國保障性住房政策經(jīng)過長時間整改試行，到如今已經(jīng)初顯成效，但其管理機制仍然存在多種問題，本文針對這些問題提出了相應的解決辦法，為以后更好地完善城鎮(zhèn)保障性住房建設的管理機制提供了良好的依據(jù)。

城鎮(zhèn)住房保障體系；管理機制；解決辦法

保障性住房是指政府為中低收入住房困難家庭所提供的限定標準、限定價格或租金的住房，是為解決貧困家庭住房問題而建設的，不論在國內(nèi)還是國外低收入者的住房問題都急需解決，都是關系國計民生的大事。也是實現(xiàn)社會的公平性分配的一種有效途徑。但如今我國的住房保障制度建設仍處在建設階段，因此，如何建立保障性住房的管理模式，形成保障性住房動態(tài)管理機制，是當今社會亟待面對的問題。

1.城鎮(zhèn)保障性住房建設的基本情況

1.1保障性住房體系的確立

社會保障性住房是不同于商品住房的城鎮(zhèn)住宅建設中較具特殊性的一類住宅，它是指由國家根據(jù)相關規(guī)定，經(jīng)過相關程序統(tǒng)一規(guī)劃提供給特殊人群使用的一類限定標準、限定價格或租金的住房。一般由廉租住房、經(jīng)濟適用住房和政策性租賃住房構(gòu)成。自1949～1978年，我國福利型住房制度逐漸形成，住房制度改革后，公房產(chǎn)權(quán)政策經(jīng)歷了一波三折，后來隨著改革的深化，現(xiàn)代社會保障性住房制度初步建立，但最終住房實物福利分配體制還是被社會所淘汰了。隨后我國又提出了適合中國國情的廉租住房供應保障體系，經(jīng)過多年的調(diào)整，保障性住房體系才得以確立。

1.2城鎮(zhèn)居民住房保障性逐漸提高

保障性住房體系的建設使城鎮(zhèn)中、低收入居民的居住條件得到了極大的改善，促進了社會的和諧發(fā)展，加快了城鎮(zhèn)化的發(fā)展，使城市的整體建設得以實現(xiàn)。在21世紀初期，中國的保障性住房體系建設得到了快速的發(fā)展，保障性住房在大部分城鎮(zhèn)都得到了很好的反饋，基本解決了城鎮(zhèn)中、低收入家庭的住房問題。這表明了城鎮(zhèn)居民住房保障性正在逐漸穩(wěn)步提高。通過各地實踐可以看出廉租房和危房改造房無論在住房條件上還是在惠民政策上都有了顯著提高。各地政府也在不斷加大保障性安居工程的規(guī)模和對保障性安居工程的資金投入力度。通過此種再分配的方法提高了社會的公平性，使社會保障制度也得到了進一步的完善。

1.3外來居民住房問題得以解決

隨著民工潮現(xiàn)象的產(chǎn)生，浩浩蕩蕩的民工大軍南下北上，東奔西跑，新的住宅問題也隨之產(chǎn)生，這些人口數(shù)量龐大，流動性較強，從事的工作也無穩(wěn)定性和保障，而且一般收入都較低，因此，其住房問題更是亟待解決。所以國家根據(jù)社會需要逐步出臺對外來務工人員結(jié)合當?shù)乩U納養(yǎng)老統(tǒng)籌年限申請廉租房的政策，此政策一經(jīng)推行，大批的外來人口得到了住房保障，解決了長期以來這類人群要么無房住要么住危房的問題。與此同時，還有一些地方政府還對棚戶區(qū)進行了大面積地改造，推行了本地回遷或異地搬遷的政策，并根據(jù)當?shù)厍闆r，實施了惠房政策，將保障性住房以極大的優(yōu)惠力度售出給外來居民。這一切政策措施都是經(jīng)過實地考察、深入研究才頒布出臺的。因此，在各地得到了快速發(fā)展。

2.城鎮(zhèn)保障性住房建設過程中存在的問題

2.1管理力度不夠，后續(xù)管理難

目前，中國的保障性住房管理模式多種多樣，但同樣都因為資金投入大、負債高、利潤率低等原因，導致各方的建設或管理的積極性都不高，保障性住房的預期效果難以實現(xiàn)，保障性安居工程建設管理不到位，部分項目建設單位未嚴格履行管理責任，在建設過程中，有未按規(guī)劃標準建設的，還有施工管理不到位導致房屋質(zhì)量不合格的。建成后，由于保障性住房政策沒有得到完善加上各地政府意識不夠，導致保障性住房的分配不公，甚至出現(xiàn)不符合規(guī)定條件的家庭入住的情況，從而引發(fā)社會矛盾。此外，相關管理人員專業(yè)知識薄弱，沒有經(jīng)過相關培訓，對保障性住房管理模式模糊，也使得管理不到位。

2.2資金籌集困難，缺口大

由于城鎮(zhèn)保障性住房建設收益小，導致資金籌集困難、不到位，許多城市對其重視不足，將用于保障性住房建設的資金另作他用，使得保障性住房建設難以進行。2012年的安居工程審計公告顯示：“有29個單位違規(guī)撥付或滯留保障性安居工程資金23.33億元；22個單位將29.55億元工程資金用于非保障性住房建設、公司注冊資本驗資和市政工程建設等。此外，因為社會資金在投入后，難以得到相應地回報，所以保障房建設難以吸引社會資金的參與，但僅依靠中央撥款，則難以滿足保障性住房建設對資金的需求。因此，在這種資金難以投入的情況下，也難以保障保障性住房建設運營的可持續(xù)發(fā)展。

目前，城鎮(zhèn)保障性住房建設的融資渠道較為單一，主要是依靠銀行的貸款服務。而其他的融資平臺由于多方限制，融資手續(xù)復雜，資金不夠充足等因素弱化了其融資能力。同時由于城鎮(zhèn)保障性住房項目選址偏遠，缺乏整體規(guī)劃，基礎設施建設不完善，導致周邊的商業(yè)區(qū)難以形成，影響了其商業(yè)性，使得自身融資能力差。

2.3開工倉促，后續(xù)隱患較多，物業(yè)問題嚴重

由于低收入人群住房矛盾突出及大量流動性人口的突然涌進，政府又急于安置，導致大量城鎮(zhèn)保障性住房的建設施工倉促，缺少前期規(guī)劃，從而引發(fā)一系列其他問題。在投入使用后，更多的問題也會接踵而來。保障性住房小區(qū)的水、電、煤氣供應不足，停車位缺失，綠化管理不達標。并且小區(qū)內(nèi)部缺少專業(yè)的物業(yè)管理，出現(xiàn)問題得不到回應解決，治安得不到保障，內(nèi)部環(huán)境臟亂差，沒有清潔人員進行清理。周邊環(huán)境混亂，商販就地擺攤，給入住居民的生活和出行造成嚴重不便，都體現(xiàn)出了城鎮(zhèn)保障性住房相關管理制度體系的不健全。這些都影響了保障房的有效使用，造成了國家資金的嚴重浪費。

3.城鎮(zhèn)保障性住房建設的可行性建議

3.1完善制度，合理規(guī)劃

城鎮(zhèn)保障性住房建設要與城市整體規(guī)劃相銜接，切實落實保障性住房政策。住房保障是社會保障的一個重要組成部分，所以要建立、健全相關法律法規(guī)，對于保障性住房的建設用地要進行明確劃分和具體地規(guī)劃。因為保障性住房的建設用地屬公益性用地，所以要在城市總體規(guī)劃和前期建設規(guī)劃中明確具體地塊和范圍。要根據(jù)具體的施工計劃表安排施工進度，并對整個工程進行好監(jiān)督、督促工作。此外保障性住房要建設在方便保障對象出入、工作的地方，要考慮到影響其入住的多方面因素，合理進行規(guī)劃，保證城鎮(zhèn)保障性住房建設的可持續(xù)發(fā)展。

3.2建立惠民政策，控制資金流動

政府始終是城鎮(zhèn)保障性住房建設的主導者和第一責任人。有責任有義務為保障住房的建設進行投入。政府在繼續(xù)加大公共財政支持力度的同時，也應考慮建立對保障性住房建設的企業(yè)資金吸引政策，可以將部分保障性住房轉(zhuǎn)為商品房出售，讓投資的企業(yè)看到回籠的資金，充分發(fā)揮市場機制的作用，使得保障性住房建設不但是政府的公益性政策，也應成為政府、企業(yè)的盈利性項目。建立可持續(xù)的資金投入機制和投資回收機制，采取有效手段，吸引長期穩(wěn)定低成本的資金來源?？砂l(fā)展商業(yè)運作模式，將保障性住房投入到市場，使其可以得到回流的資金。

3.3強化保障，協(xié)力推進

在政策層面上應建立、健全完善保證性住房的建設和運營的政策法規(guī)，指導地方建立健全保障房社區(qū)管理與服務的長效機制，來吸引社會各界對保障性住房建設的關注，使此項惠民政策得到認可與支持，也可以制定優(yōu)惠政策，吸引社會機構(gòu)參與保障房建設和運營。這樣才能完善我國保障性住房制度，使保障性住房管理工作健康發(fā)展。

結(jié)語

保障性住房制度是我國社會保障制度不可缺失的重要組成部分，隨著經(jīng)濟的發(fā)展和社會的進步，中國現(xiàn)代化進程的推進，保障性住房的管理問題得到了政府及社會各界的關注。因此，做好保障性住房建設的管理工作，是解決當前住房矛盾，實現(xiàn)社會和諧發(fā)展的關鍵性步驟。

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