拍地也熔斷，限制性條款給樓市去火

文/遠(yuǎn)見

拍地也熔斷，限制性條款給樓市去火

文/遠(yuǎn)見

中秋前夜，傳說已久的“鄭州版”房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺，“加快供地”、“網(wǎng)拍熔斷機(jī)制”等均包含其中。業(yè)內(nèi)稱，“鄭九條”中，“最扎眼”的內(nèi)容便是關(guān)于“地王”的限制性條款，該條款可以說在某種意義上就是為“地王”定制的，這種限制“地王”的政策，或許預(yù)示樓市在預(yù)期內(nèi)會降溫。

“地王”寶地掛起“免戰(zhàn)牌”

9月14日，原定月底迎來歸屬且被許多業(yè)內(nèi)人士“預(yù)封”了“地王”頭銜的兩塊北龍湖的土地突然高掛“免戰(zhàn)牌”，原定網(wǎng)掛“因故中止”。尤其令人措手不及的是，就在“地王”稿件即將成為“鉛字”之時，鄭州市政府網(wǎng)站在深夜掛出了一則《鄭州市人民政府辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場持續(xù)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，傳說已久的調(diào)控消息變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)，而且來得還這么突然。

鄭州市政府辦公廳的通知指出，鄭東新區(qū)、鄭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)土地出讓時，網(wǎng)掛報價超過50%溢價率時，網(wǎng)掛報價便會中止，采取“限地價，競房價”的方式，參與網(wǎng)掛的競買人現(xiàn)場競綜合房價，綜合房價報價低者為競得人。此外，除大棚戶區(qū)改造用地外，居住用地及兼容居住用地的其他用地土地出讓競買保證金的繳納比例提高到100%，溢價部分土地出讓金要求在土地出讓合同簽訂后10個工作日內(nèi)繳清。

新政策還對部分地產(chǎn)商捂盤惜售現(xiàn)象加以約束。通知規(guī)定，新建商品住房項(xiàng)目必須在取得商品房預(yù)售許可證后對外銷售，并須在10日內(nèi)一次性公開全部房源，明碼標(biāo)價，公開對外銷售，不得以任何借口分批、分次銷售，不得采取墊付、分期等方式降低首付款支付比例。對于違反規(guī)定的企業(yè)，將依法從重處罰，并記入企業(yè)信用檔案。一條“子夜襲來”的消息，自然讓許多地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士頓時“精神”起來。一位供職于某大型地產(chǎn)公司的資深人士表露了他對于鄭州版調(diào)控政策的看法：這明顯是在限制“地王”，從某種意義上說，這是條“土地政策”，與個人購房者關(guān)系不是很大。

通知的第二條內(nèi)容，對很多人來說似乎有些“眼熟”，仔細(xì)看后也許會發(fā)現(xiàn)，這些條款其實(shí)就是其他城市在此前調(diào)控政策中用到過的“熔斷機(jī)制”。業(yè)內(nèi)人士介紹說，針對鄭東新區(qū)和經(jīng)開區(qū)制定的“限地價，競房價”政策，就是指在“熔斷”發(fā)生后，在已確定地價的情況下，競拍者需報出坐落于未來宗地房屋的綜合售價（一般情況下是指最高售價），許諾銷售價格最低的人便是這塊宗地的主人。其實(shí)，早在鄭州之前，廈門、武漢、合肥、蘇州以及南京都出臺了限貸等相應(yīng)的樓市降溫政策，一線城市上海在今年3月25日出臺所謂史上最嚴(yán)的限購政策后，樓市仍然高燒不退。近期一則上海要加碼限購限貸的“謠言”引發(fā)上海離婚潮，民政局前千人排隊(duì)，甚至一度讓婚姻登記部門“熔斷”，一手房的交易連續(xù)七天突破一千套。在房地產(chǎn)市場降溫的政策出臺之前，居民恐慌性地買房，這種對房地產(chǎn)政策調(diào)控的不信任令人深思。

調(diào)控風(fēng)暴來臨，樓市會降溫嗎？

在中國房地產(chǎn)市場的基本面和規(guī)模今非昔比的情況下，通過限購為房地產(chǎn)市場降溫要么是應(yīng)付輿論，要么是懶政。就當(dāng)下的房地產(chǎn)市場而言，最根本的問題是解決一二線城市的供應(yīng)問題，而非想當(dāng)然地試圖通過限購讓大量的人到三四線城市去買房去庫存。保證供應(yīng)的關(guān)鍵是保證土地供應(yīng)，避免高杠桿拿地和一些地方政府搞饑餓營銷。

今年房地產(chǎn)業(yè)的主題是“去庫存”，但迄今為止，房地產(chǎn)市場的主旋律完全背離了這個主題：一方面是庫存高企的三四線城市沒有太大的起色；另一方面是根本不存在庫存問題的一二線城市利用政策的刺激開啟了一輪令人瞠目結(jié)舌的牛市行情。在政策的暖風(fēng)下，上海、深圳等一線城市率先開漲，漲勢之大、之猛，引發(fā)了整個市場的恐慌。在上海和深圳采取調(diào)控措施之后，熱點(diǎn)迅速向蘇州、合肥、南京、廈門等城市蔓延，形成了領(lǐng)漲房價的第二梯隊(duì)。過去不起眼的合肥，連續(xù)4月占據(jù)70個大中城市房價漲幅的首位。除了上述四個城市，鄭州、武漢、杭州、東莞、佛山、惠州等城市的房價漲幅也非常驚人，從數(shù)據(jù)看，這些城市庫存告急。與此相對應(yīng)的是，真正需要去庫存的大量三四線城市，房地產(chǎn)市場并沒有因?yàn)檎叩幕嘏霈F(xiàn)明顯的好轉(zhuǎn)。

我們注意到，今年房地產(chǎn)市場的表現(xiàn)與2009年極為相似，都是在政策的刺激下，寬松的貨幣政策推動房地產(chǎn)業(yè)快速全面回暖。但是，與2009年不同的是，2009年中國的房地產(chǎn)市場不存在庫存問題，供需狀況總體而言仍然是求大于供，絕大多數(shù)的城市住房嚴(yán)重不足。而且，從當(dāng)時的房價收入比看，很多城市的房價經(jīng)歷2008年底的調(diào)整之后基本處在合理區(qū)間。今天房地產(chǎn)市場的基本面與2009年相比，無論是供求關(guān)系還是房價的絕對值，都不可同日而語。

事實(shí)上，在中國房地產(chǎn)市場供需總體平衡甚至絕大多數(shù)城市的供應(yīng)已經(jīng)嚴(yán)重過剩的情況下，任何希望通過統(tǒng)一的政策幫助去庫存的想法都只能是一廂情愿，面對全球最大的房地產(chǎn)市場，政策既難以抑制房價上漲，也難以幫助去庫存，何況中國各個城市分化如此嚴(yán)重。今年房地產(chǎn)市場的火爆，還有一個根本的原因，就是外圍市場不斷擴(kuò)容的負(fù)利率政策，以及中國制造業(yè)的困難。在民間投資中，制造業(yè)投資的比重高達(dá)78%，在目前整個制造業(yè)都比較困難的情況下，民間投資增速下滑至2.1%的歷史低點(diǎn)，出現(xiàn)了斷崖式下滑。制造業(yè)投資自6月份以來進(jìn)入負(fù)增長期，民間投資可選擇的領(lǐng)域越來越少，從而出現(xiàn)了企業(yè)和居民紛紛殺入房地產(chǎn)業(yè)避險的狀況。

今年7月份的金融數(shù)據(jù)是一個明證：人民幣貸款增加4636億元，居民中長期貸款增加了4773億元，企業(yè)貸款卻減少了26億元。居民中長期貸款也就是房貸，房貸超過了新增貸款的數(shù)量。今年土地市場之所以“地王”頻出，根本原因是土地供應(yīng)少，上海前七個月土地供應(yīng)只完成計劃的30%，北京已經(jīng)連續(xù)3個月沒有供應(yīng)一塊住宅用地，熱點(diǎn)城市都存在土地供應(yīng)緊張的問題。此外，除了一些地方政府人為控制土地供應(yīng)搞饑餓營銷之外，拿地的房地產(chǎn)企業(yè)大多通過高杠桿的方式推高地價。以上海最貴的“地王”創(chuàng)造者融信中國為例，其2015年銷售收入不過295億元，但今年其土地購置總價卻超過了345億元，杠桿之高，令人咋舌。

由此可見，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)最大的泡沫不是房價泡沫，而是土地市場泡沫。不在土地供應(yīng)和土地市場去杠桿上下功夫，用最懶惰的限購等辦法為房地產(chǎn)市場降溫，別說治本，連標(biāo)都治不了。所以說，中國房地產(chǎn)政策思維真的需要改變，哪怕我們在長效機(jī)制的建設(shè)上可以拖延，但最起碼在解決當(dāng)下問題的措施上應(yīng)該有點(diǎn)針對性和技術(shù)含量，體現(xiàn)治理水平。在“面粉貴過面包”、土地供應(yīng)短缺、庫存告急的情況下，任何限貸限購措施都只會引發(fā)新的恐慌，上海排隊(duì)離婚就是對這種政策的直接回應(yīng)。

限購政策使房市陷入“塔西陀陷阱”

近幾年，每一次限購政策都不僅無法為市場降溫，反而成了助推房價再次上漲的利器，買房者和政策進(jìn)行反向博弈，房地產(chǎn)政策陷入了真正的“塔西陀陷阱”。2010年以來限購的歷史和實(shí)際作用已經(jīng)證明，行政干預(yù)措施解決不了根本問題，只會為下一次的上漲積累更大的能量，何必拿出來再試一遍呢？業(yè)內(nèi)人士表示，各大開發(fā)商圍繞土地拍賣推出各種營銷，給人一種房屋即將全面漲價的即視感，這在很大程度上影響了購房者的置業(yè)心理，或?qū)⒁l(fā)新一輪需求的釋放。

面對一二線城市居高不下的房價，面對橫空出世的“限購重啟”，一些被拒之門外的購房者另辟蹊徑，把目光鎖定潛力無限的價格洼地。一直以來，“買漲不買跌”都是樓市的黃金定律。眼瞅著“面粉”價格超過“面包”，不少持幣觀望的購房者開始有些坐立不安。業(yè)內(nèi)人士表示，樓市回暖是大趨勢，有需求的置業(yè)者可以早點(diǎn)下手，畢竟每套房源都有它的唯一性，錯過了就不再有。不過，業(yè)內(nèi)人士同時也提醒，買房是大宗消費(fèi)，購房者在出手前還是應(yīng)該理性對待，根據(jù)自身情況進(jìn)行分析，切不可盲目追漲。

中國房地產(chǎn)行業(yè)在2016年上半年的發(fā)展速度遠(yuǎn)超歷史同期。從上市房企已經(jīng)公布的半年度業(yè)績來看，120家企業(yè)2016年上半年的營業(yè)收入合計為5556.8億元，同比漲幅高達(dá)37.44%。而在規(guī)模效應(yīng)影響下，房地產(chǎn)企業(yè)的利潤率繼續(xù)走低，從2015年同期的9.8%繼續(xù)下降至目前的8.1%，120家房企的總利潤尚不及建行的三分之一。利潤下滑是今年房地產(chǎn)行業(yè)的普遍現(xiàn)象，原因是土地成本不斷走高，三四線城市依然處于去庫存周期，房企盈利空間下滑。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，雖然2016年房企的資金成本明顯下調(diào)，但土地成本明顯上漲，這些都影響了房企的利潤率。

上半年的數(shù)據(jù)也顯示，本來就對資金依賴度極其高的房企，負(fù)債率還在不斷走高。截至目前，已發(fā)布中報的A股房企資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)65.68%，負(fù)債總額高達(dá)3.74萬億元，如果加上港股公司，則這一數(shù)字資金遠(yuǎn)超4萬億元。負(fù)債率走高，與房企大手筆拿地不無關(guān)系。中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，融創(chuàng)拿地總額高達(dá)478.69億元，較去年同期的73.13億元，大幅增長554%。綠地拿地總額348億元，較去年同期也增長55%。融信更是改變其去年同期一幅未拿的情況，拿地資金總額達(dá)到345億元。此外，碧桂園、恒大、萬科、保利拿地資金也紛紛超過300億元。多位開發(fā)商表示，房企瘋狂拿地，與上半年銷售量暴增有關(guān)，為了保證后續(xù)持續(xù)的銷售規(guī)模，房企賣多少地塊，也要同時補(bǔ)充多少地塊，因?yàn)槎€城市土地供應(yīng)稀缺，房企在土地市場集中拿地，導(dǎo)致投資金額上升。

有房企合伙人透露，目前房企拿地是因?yàn)橘Y產(chǎn)恐慌，有些企業(yè)盲目追高拿地。但是下半年資金不會再如上半年般寬松，且進(jìn)入調(diào)控周期，比如不少銀行停止介入2015年后的高價地，開發(fā)貸款周期縮短，進(jìn)一步限購，這些政策如果密集出臺，必然對一些資金鏈緊張的企業(yè)造成影響，導(dǎo)致風(fēng)險。高價地是未來最大的風(fēng)險，一線城市成交已經(jīng)開始放緩，部分熱點(diǎn)二線城市成交火熱，房價地價領(lǐng)漲。預(yù)期下半年，房地產(chǎn)調(diào)控繼續(xù)因城施策或一城一策，一旦信貸政策寬松不能持續(xù)，下半年特別是四季度的房地產(chǎn)市場風(fēng)險可能爆發(fā)。

基于此，鄭州版的房地產(chǎn)調(diào)控政策或許能給“地王”們套上枷鎖，尤其是 “加快供地”、“網(wǎng)拍熔斷機(jī)制”等針對 “地王”的限制性條款，可以說在某種意義上為“地王”設(shè)定了框框。這種為“地王”“量身定做”的限制性政策，在某種程度上或許會使樓市在預(yù)期內(nèi)降溫，人們對此拭目以待！

（作者單位：山東省臨沂市蘭山區(qū)財政局）