房地產(chǎn)高庫存的對(duì)策及建議

文/陳杰

房地產(chǎn)高庫存的對(duì)策及建議

文/陳杰

2015年末中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議將化解房地產(chǎn)庫存列為“去產(chǎn)能、去庫存、去杠桿、降成本、補(bǔ)短板”五大經(jīng)濟(jì)任務(wù)的第二位，把房地產(chǎn)去庫存從企業(yè)層面、行業(yè)層面、區(qū)域?qū)用嬉慌e提高到了關(guān)系舉國經(jīng)濟(jì)安危的高度。房地產(chǎn)高庫存確實(shí)是中國當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)面臨的最大風(fēng)險(xiǎn)之一，把化解房地產(chǎn)庫存上升作為當(dāng)前經(jīng)濟(jì)工作的核心任務(wù)之一也是必要和及時(shí)的。近期各地也紛紛出臺(tái)了很多化解房地產(chǎn)庫存的政策，但總體形勢(shì)并沒有改觀多少。要想對(duì)房地產(chǎn)高庫存問題對(duì)癥下藥，首先需要對(duì)房地產(chǎn)庫存的數(shù)量有準(zhǔn)確評(píng)估，再對(duì)房地產(chǎn)高庫存風(fēng)險(xiǎn)的影響做認(rèn)真分析，并對(duì)房地產(chǎn)高庫存的成因做細(xì)致解剖，在這個(gè)基礎(chǔ)上才能提出科學(xué)合理有效的對(duì)策建議。

一、房地產(chǎn)庫存規(guī)模的評(píng)估

房地產(chǎn)庫存規(guī)?？梢詮亩唐趦?nèi)的待售面積、中長期內(nèi)的在建面積、所積壓的資金和中長期的供需比等多個(gè)維度去評(píng)估。房地產(chǎn)庫存本身的度量指標(biāo)根據(jù)視角不同可以有多個(gè)，需要注意鑒別。具體如下：

首先，房地產(chǎn)庫存短期看待售面積。目前待售面積居高不下，并呈現(xiàn)繼續(xù)高速增長態(tài)勢(shì)，銷售增速反而在放慢。根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)，2015年末全國商品房待售面積7.18億平方米（同比增長15.6%），相比2015年全國新建商品房銷售面積12.85億平方米（同比增長6.5%）而言，似乎比例并不算太高，只有55.88%，折算為去化周期是6.7個(gè)月。但要注意2015年商品房銷售面積中只有3.17億平方米為現(xiàn)房銷售，剩下的9.68億平方米為期房銷售，而待售面積是專指已經(jīng)竣工的現(xiàn)成房屋，這意味著待售房屋轉(zhuǎn)為售出現(xiàn)房的去化周期要27個(gè)月，大大高于12個(gè)月的合理去化周期。而且更要注意，雖然在2015年多輪的樓市刺激政策下，全國商品房銷售較2014年有明顯升溫，消化了不少庫存，待售面積的增速也從2015年初的24%多逐步下降到年末的15%多，卻仍然大大高于銷售面積的增速，庫存新增速度是去化速度的兩倍多，顯示后續(xù)庫存壓力還在持續(xù)增加。并且，2015年現(xiàn)房銷售增速為9.8%，大大高于期房銷售增速的5.5%，說明刺激的房地產(chǎn)需求主要集中在已建成的商品房，但消費(fèi)者對(duì)后市新增供給有比較強(qiáng)的規(guī)避心態(tài)。此外，更要注意到，去化周期的計(jì)算是以待售面積與銷售面積做比較，但銷售面積自身的波動(dòng)性很大，2015年的銷售回升是在多個(gè)政策刺激之下才發(fā)生，在今年宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期進(jìn)一步低迷的背景下，今年銷售面積能否達(dá)到去年的高位水平具有很大的不確定性。如2015年第四季度，銷售增速已經(jīng)連續(xù)四個(gè)月出現(xiàn)環(huán)比回落，已經(jīng)表明樓市反彈勢(shì)頭出現(xiàn)后續(xù)乏力。這些都說明房地產(chǎn)庫存壓力在短期內(nèi)已經(jīng)迫在眉睫，十分值得高度警惕。

其次，房地產(chǎn)庫存的地區(qū)分布很不均衡。一線城市和部分二線城市庫存壓力不大，但大多數(shù)二線城市和廣大三四線城市庫存壓力非常大。在多輪組合式政策刺激下，2015年全國商品房市場(chǎng)有明顯回暖，銷售額為87280億元（同比增長14.4%）,其中商品住宅銷售額為72753億元（同比增長16.6%），雙雙創(chuàng)下歷史最高紀(jì)錄，同時(shí)商品房均價(jià)和商品住宅均價(jià)也雙雙創(chuàng)下歷史新高，分別達(dá)到6793元/平方米和6472元/平方米，取得7.4%和9.1%的同比增長，一舉扭轉(zhuǎn)2014年樓市銷售面積、銷售額和單價(jià)全面負(fù)增長的頹勢(shì)。但2015年全國樓市恢復(fù)性增長帶有很多迷惑性假象，因?yàn)闃鞘斜据喌脑鲩L主要來自東部地區(qū)，尤其是東部的熱點(diǎn)城市。2015年東部地區(qū)商品房銷售面積5.55億平方米（同比增長13.3%），銷售額增長49888億元（同比增長23.1%），量價(jià)齊升，商品房均價(jià)上漲8.6%。東部一些主要熱點(diǎn)城市都出現(xiàn)量價(jià)齊升的強(qiáng)烈勢(shì)頭，房價(jià)上漲幅度大于銷售量的增長，房地產(chǎn)庫存去化很快，面臨補(bǔ)庫存的壓力。如2015年上海新建商品房銷售面積增幅為16.6%(其中商品住宅增長12.8%)，而均價(jià)上漲幅度高達(dá)24.8%（其中商品住宅均價(jià)上漲31%！）；北京新建商品房銷售面積增長只有4.98%（其中商品住宅還負(fù)增長1%），但均價(jià)上漲20.1%（其中商品住宅均價(jià)上漲20.7%）；深圳則呈現(xiàn)放量上漲的勢(shì)頭，雖然新建商品房銷售面積增長56.1%（其中商品住宅增長57.5%），但均價(jià)漲幅仍然高達(dá)37.3%（其中商品住宅均價(jià)上漲40.0%?。?。中部地區(qū)在武漢、長沙等幾個(gè)新興明星城市帶動(dòng)下在銷售量上有所增長，但價(jià)格漲幅明顯較東部小很多。2015年中部地區(qū)商品房銷售面積增長8.9%，銷售額增長12.5%，銷售均價(jià)則僅增長了3.3%。西部地區(qū)則在量價(jià)上幾乎都沒有什么增長。2015年西部地區(qū)商品房銷售面積增長3.4%，銷售額增長5.0%，銷售均價(jià)只增長1.6%。以重慶（主城區(qū)）為例，2015年樓市量價(jià)齊跌，銷售面積下降4.7%，價(jià)格跌落2.2%，年末商品房可售面積高達(dá)2930萬平方米，可當(dāng)年全年才銷售了2128萬平方米，去化周期要近17個(gè)月。雖然中部和西部的房地產(chǎn)市場(chǎng)在全國市場(chǎng)中的份額有限，以2015年的新建商品房銷售額計(jì)算，分別只有18.7%和19.4%，加起來都還不到40%，但房地產(chǎn)在當(dāng)?shù)亟?jīng)濟(jì)中重要性卻不亞于東部甚至更大，所以在中西部更需要防范房地產(chǎn)高庫存帶來的風(fēng)險(xiǎn)。此外，即使在東部，也有嚴(yán)重的冷熱不均，如享有一線城市地位的廣州，其樓市在2015年的量和價(jià)都增幅很小，待售面積增速反而在10%以上，顯示有較大的庫存壓力。還特別要重點(diǎn)關(guān)注東北地區(qū)，2015年商品房銷售面積7405萬平方米，下降24.5%，出現(xiàn)全方位塌陷的嚴(yán)峻形勢(shì)。

第三，房地產(chǎn)庫存還需要分類型來分析。商業(yè)用房的庫存壓力比商品住宅要更大。分房屋類型來看，2015年末全國新建商品住宅待售面積4.52億平方米，同比增加11.2%,而商業(yè)營業(yè)用房待售面積1.47億平方米，同比增加24.6%。相對(duì)2015年全國新建商品住宅銷售面積11.2億平方米、同比增長6.9%，而商業(yè)營業(yè)用房全年銷售面積才0.925平方米、同比增長僅1.9%，就可以看出商業(yè)用房銷售庫存相對(duì)更多，去化也更慢。雖然由于商品住宅占據(jù)我國房地產(chǎn)市場(chǎng)的絕對(duì)比重，以2015年銷售額計(jì)算，達(dá)到83.4%，當(dāng)前房地產(chǎn)庫存壓力仍然主要是商品住宅庫存壓力，但相對(duì)住宅地產(chǎn)，商業(yè)地產(chǎn)與實(shí)體經(jīng)濟(jì)的聯(lián)系一向更為緊密直接。商業(yè)地產(chǎn)的庫存去化難，背后反映當(dāng)前實(shí)體經(jīng)濟(jì)運(yùn)行遭遇的困難實(shí)在很大。商業(yè)地產(chǎn)的去庫存速度，相比住宅，更有宏觀經(jīng)濟(jì)的先導(dǎo)風(fēng)標(biāo)性作用，從而可以提示后期的房地產(chǎn)去庫存情況。從2015年末的最后幾個(gè)月，商業(yè)地產(chǎn)的庫存增長率持續(xù)加速，警示著近期宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)仍在探底通道，今年房地產(chǎn)去庫存形勢(shì)將十分嚴(yán)峻。

第四，房地產(chǎn)庫存規(guī)模在中長期內(nèi)的計(jì)算比較復(fù)雜。但不管哪個(gè)指標(biāo)都顯示房地產(chǎn)去庫存形勢(shì)在中長期內(nèi)都很嚴(yán)峻。房地產(chǎn)在建施工面積可以粗略代表房地產(chǎn)在中長期的潛在供給，用以判斷即將形成的庫存，很多專家包括筆者也這么用過。2015年末全國商品房在建施工面積73.57億平方米，雖然受開發(fā)商對(duì)后市悲觀預(yù)期的影響下，同比增幅已經(jīng)從2014年的9.2%大幅放慢到1.3%，但施工面積的絕對(duì)值仍然是2015年度銷售面積的5.7倍之多。但使用施工面積數(shù)據(jù)有幾個(gè)問題需要格外小心。一是房屋的施工面積會(huì)大于房屋的可售建筑面積。因?yàn)楦鶕?jù)建筑面積計(jì)算規(guī)則，開敞的陽臺(tái)只按投影面積的一半計(jì)算，層高低于2.2m的空間、飄窗的窗臺(tái)板面積等都不計(jì)算可售建筑面積，但是這些空間都是要計(jì)入施工面積的。然而在宏觀層面上，施工面積和可售建筑面積并不存在一個(gè)清晰的換算公式。二是施工面積中有相當(dāng)一部分已經(jīng)通過預(yù)售銷售掉，不會(huì)形成庫存，但施工面積中有多少被預(yù)售銷售掉也缺乏這方面信息。一個(gè)思路是，用最早可得數(shù)據(jù)的年份至今即1997-2015年累計(jì)的新開工面積181億平方米，減去同期累計(jì)的銷售面積124億平方米，得到57億平方米，即可以認(rèn)為是施工面積還沒有被銷售掉的潛在庫存面積。57億平方米相當(dāng)于2015年末施工面積的77%，也即目前在建施工面積只有不到四分之一被預(yù)售銷售出去，這個(gè)比例還是與不少市場(chǎng)專業(yè)人士的經(jīng)驗(yàn)判斷基本相一致。

由于待售面積是專指已經(jīng)竣工的商品房未被銷售的部分，所以房地產(chǎn)中長期內(nèi)的總庫存應(yīng)該是待售面積加上未被預(yù)售的施工面積，即7億平方米加57億平方米，合計(jì)64億平方米。這個(gè)庫存規(guī)模直觀的含義是，即使“十三五”期間不再新開工一平米的商品房，現(xiàn)有的商品房總庫存，按照2015年的銷售量，也需要5年才能消化干凈。商品住宅的總庫存，為4.5億平方米的待售加上29億平方米的未預(yù)售施工面積（1997-2015年期間139億平方米的累計(jì)新開工面積減去同期110億平方米），合計(jì)33.5億平方米，相對(duì)2015年的11.2億平方米銷售面積，去化周期為3年，看起來好一點(diǎn)。但由于2015年的商品住宅銷售回暖，主要是大量剛性住房需求在多輪政策刺激后集中釋放的結(jié)果，未來幾年能否還有這么高位的銷售，實(shí)在很難樂觀。而且每年實(shí)際上還會(huì)有源源不斷的新開工面積加入到潛在供給中，與現(xiàn)有庫存進(jìn)行激烈的消費(fèi)者爭(zhēng)奪。

再長遠(yuǎn)一點(diǎn)視角看，還需要考慮房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)手頭早期購買的土地儲(chǔ)備高達(dá)數(shù)億平方米之多，隨時(shí)可以轉(zhuǎn)化為新增供給。從這點(diǎn)看，房地產(chǎn)高庫存，會(huì)在相當(dāng)長時(shí)間內(nèi)持續(xù)成為中國經(jīng)濟(jì)的最大隱憂之一。

第五，房地產(chǎn)的未來潛在庫存規(guī)模還可以從年新增供給與年新增需求來求解。房地產(chǎn)最大挑戰(zhàn)是住房需求總體已經(jīng)接近飽和，供給端出現(xiàn)產(chǎn)能過剩。從供給端來看，最合適的住房產(chǎn)能度量指標(biāo)應(yīng)該是年度竣工面積。但可惜國家統(tǒng)計(jì)局報(bào)告的年度竣工面積一般認(rèn)為由于開發(fā)商避稅瞞報(bào)而被低估嚴(yán)重，表現(xiàn)在不可思議地持續(xù)嚴(yán)重低于當(dāng)年銷售面積，如1998-2015年累計(jì)的新建商品房銷售面積為123億平方米，竟然比同期累計(jì)竣工商品房面積110億平方米多出了整整13億平方米。而新開工面積一般認(rèn)為瞞報(bào)動(dòng)機(jī)比較低，是比較合適的產(chǎn)能指標(biāo)，并且有前瞻性。2015年全國商品房新開工面積雖然比上年同期下降了14.0%，仍然高達(dá)15.45億平方米（其中商品住宅10.54億平方米）。一般認(rèn)為，供給側(cè)產(chǎn)能具有剛性，難以向下調(diào)整，在房地產(chǎn)業(yè)供給剛性更加突出。

從需求側(cè)來看，住房需求主要來自現(xiàn)有人口的改善性需求、拆遷改造需求和新增人口需求。中國現(xiàn)有城鎮(zhèn)人口的改善性住房需求雖然還有一定空間，但總體上已經(jīng)十分有限。中國現(xiàn)在的城鎮(zhèn)人均住房面積為34至35平方米，按照國際標(biāo)準(zhǔn)折算成居住面積大概是25至26平方米，雖然低于發(fā)達(dá)國家的35-40平方米的水平，但已經(jīng)非常接近中等發(fā)達(dá)國家的水平，中東歐轉(zhuǎn)型經(jīng)濟(jì)發(fā)展比較好的國家以及韓國也就是26至28平方米。從人均GDP來看，中國剛剛達(dá)到中等收入國家層次，突破中等收入陷阱邁入發(fā)達(dá)國家行列，還需要相當(dāng)長的奮斗時(shí)間，這說明中國城鎮(zhèn)住房的需求被過早提前預(yù)支了。而且中國城鎮(zhèn)的住房存量主要是近年來增加為主，普遍較新。據(jù)測(cè)算，房子房齡10年以內(nèi)約占50%，20年以內(nèi)的約占90%，意味著真正潛在需要拆遷改造的老房子很少，最多為總量的5%左右。我國現(xiàn)有7.5億城鎮(zhèn)常住居民，2020年預(yù)計(jì)達(dá)到8.5億人，按過去幾年人均住房面積每年增長0.3-0.5平方米的上限取0.5平方米，“十三五”期間改善型住房需求平均每年最多消化4億平方米的新增住宅產(chǎn)能，加上折舊和拆遷需求可以平均每年消化2億平方米，剩下每年還有約4.5億平方米的需求缺口。

不少人寄希望于新市民和農(nóng)民工市民化來消化商品住宅庫存和未來產(chǎn)能，但這幾年隨著中國城鎮(zhèn)化進(jìn)程進(jìn)入深水區(qū)，全國新增城市人口實(shí)際這幾年是在下降的，從年均增加2000多萬下降到1800萬人?！笆濉逼陂g（2016-2020）預(yù)計(jì)每年新增城市人口在1750萬，即使每個(gè)“新市民”都能購買或通過租賃增加20平方米，可每年消化3.5億平方米的新增商品住宅，這樣將有每年都有1億平方米的住房產(chǎn)能出現(xiàn)過剩。但在城市房價(jià)和租金都十分高昂的背景下，和現(xiàn)在才新進(jìn)城的農(nóng)民工和新市民往往都是人力資本較低的，人均消費(fèi)住房20平方米的可能性不太大，過剩住房產(chǎn)能可能嚴(yán)重低估。

由此推算“十三五”（2016-2020）期間中國城鎮(zhèn)住房新增總需求約為45-50億平方米，與之前模擬結(jié)果一致(陳杰、胡明志，2015)，但現(xiàn)有商品住宅總庫存就有34億平方米，這意味著2015-2020期間新增總供給必須保持在16億平方米以內(nèi)才能保持供需總體基本平衡。按照新開工面積一般要3年竣工形成有效供給，需要這期間住房產(chǎn)能必須出現(xiàn)大幅度縮減，從年均新開工10億平方米縮減到8億平方米以下。但這對(duì)投資方及債權(quán)方來說意味著巨額的經(jīng)濟(jì)損失。

而且還是要指出，即使農(nóng)民工和新市民有購房或租房的意愿，也不會(huì)是均勻分布在所有小城市，而會(huì)主要集中在就業(yè)機(jī)會(huì)多的東部大城市。也就是說，房地產(chǎn)業(yè)必須大幅度去產(chǎn)能，才可能不讓房地產(chǎn)高庫存風(fēng)險(xiǎn)持續(xù)性地長期成為中國經(jīng)濟(jì)的堰塞湖。

作為總結(jié)，從前面各方面數(shù)據(jù)綜合分析來看，全國待售和在建加總的房地產(chǎn)總庫存，大大超過潛在需求，尤其由于供給與需求的嚴(yán)重空間不匹配，去房地產(chǎn)庫存必須去房地產(chǎn)產(chǎn)能，尤其三四線城市的房地產(chǎn)產(chǎn)能。

二、房地產(chǎn)高庫存風(fēng)險(xiǎn)的危害

房地產(chǎn)庫存風(fēng)險(xiǎn)的首當(dāng)其沖是金融風(fēng)險(xiǎn)，并主要積壓在銀行體系，但也有財(cái)政風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)政府財(cái)政能力產(chǎn)生很大沖擊，最終也會(huì)通過產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)作用對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生很大負(fù)面影響。

首先，房地產(chǎn)高庫存對(duì)銀行體系及整個(gè)金融體系的信用風(fēng)險(xiǎn)沖擊很大。如果按照2015年全國商品房銷售均價(jià)6793元/平方米來計(jì)算，2015年末全國商品房7.18億平方米的待售面積，潛在市場(chǎng)價(jià)值約為5萬億元。按20%毛利率扣除開發(fā)商的利潤后，真正注入的資本投入約有4萬億元。這其中開發(fā)商自身的自有資本投入只占據(jù)不到40%，有60%是來自銀行體系或影子銀行的融資。如果積壓在待售商品房的2.5萬億元信貸資金不能有效及時(shí)回收，將對(duì)全國銀行體系乃至整個(gè)金融體系的安全在短期內(nèi)就構(gòu)成嚴(yán)重危險(xiǎn)。如果再把在建的74億平方米商品房也考慮在內(nèi)，按每平方米5000元來估算在建工程的資本投入強(qiáng)度，那大約有30多萬億元的資本積壓在房地產(chǎn)在建工程中，其中來自銀行貸款或其他形式的信貸資金至少有20萬億元。來自中國人民銀行的數(shù)據(jù)可以從另外一個(gè)角度提供信息，2015年末全國房地產(chǎn)貸款余額21萬億元，扣除個(gè)人住房貸款13萬億元后，房產(chǎn)和地產(chǎn)開發(fā)貸款合計(jì)約為8萬億，這意味著銀行體系表外如信托、理財(cái)產(chǎn)品等以及其他金融機(jī)構(gòu)還有約10萬億的信貸資金在支持房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目。房地產(chǎn)庫存和在建項(xiàng)目牽扯的20多萬億信貸資金，哪怕其中10%實(shí)際發(fā)生壞賬損失，就會(huì)產(chǎn)生2萬億的壞賬。如果房地產(chǎn)庫存不能及時(shí)有效去化，即使不造成直接賬目損失，也將有很強(qiáng)的恐慌傳染性，對(duì)整個(gè)金融市場(chǎng)的信貸風(fēng)險(xiǎn)產(chǎn)生嚴(yán)重沖擊，抬高信貸風(fēng)險(xiǎn)溢價(jià)和實(shí)際利率，加強(qiáng)信貸緊縮。

其次，房地產(chǎn)高庫存直接帶來的影響就是土地市場(chǎng)低迷和樓市交易清淡，這些又直接對(duì)地方政府的財(cái)政能力發(fā)生重大負(fù)面影響。本人曾對(duì)江蘇省地方稅收對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的依存度做過測(cè)算，房地產(chǎn)直接稅 占江蘇省地方稅收收入的比重近年來穩(wěn)定在27-28%，房地產(chǎn)間接稅 占地方稅收收入的比重則穩(wěn)定在10-12%，兩者合計(jì)的房地產(chǎn)業(yè)貢獻(xiàn)的總稅收占江蘇省地方稅收比重達(dá)到38-40%。可以這么說，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是中國經(jīng)濟(jì)各產(chǎn)業(yè)中對(duì)地方稅收貢獻(xiàn)最大的產(chǎn)業(yè)。

第三，房地產(chǎn)高庫存意味著房地產(chǎn)業(yè)的價(jià)值鏈堵塞，直接導(dǎo)致房地產(chǎn)投資嚴(yán)重下滑。2015年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資9.6萬億元，名義增速只有1%（實(shí)際增速2.8%），其中住宅房地產(chǎn)投資為6.5萬億元，增速僅0.4%，雙雙創(chuàng)下1998年房改以來的歷史最低記錄，比2008年國際金融危機(jī)時(shí)期還要惡化很多。東北地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)投資更呈現(xiàn)-28.5%的負(fù)增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資的低迷通過產(chǎn)業(yè)鏈關(guān)聯(lián)效應(yīng)對(duì)鋼鐵、煤炭、水泥、建材、家具等很多產(chǎn)業(yè)需求帶來嚴(yán)重挫傷。房地產(chǎn)企業(yè)已經(jīng)看到高庫存難去化的前景，投資信心嚴(yán)重不足。我們也看到，本輪宏觀經(jīng)濟(jì)的下滑，有很大原因是房地產(chǎn)市場(chǎng)不景氣拖累的。按筆者的估算，2015年房地產(chǎn)投資的大滑坡直接拉低GDP增長率近1個(gè)百分點(diǎn)，拖累效應(yīng)巨大。

三、房地產(chǎn)高庫存的成因

中國房地產(chǎn)高庫存的根本成因是中國城鎮(zhèn)化發(fā)展中過度依賴土地融資，但也有城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)分割、政府對(duì)城市土地的單邊壟斷、土地資源配置過于計(jì)劃和僵化的深層原因，導(dǎo)致房地產(chǎn)供給與需求空間嚴(yán)重不匹配，刺激了庫存的產(chǎn)生。

房地產(chǎn)高庫存首先來源于中國城鎮(zhèn)化發(fā)展模式對(duì)土地融資和房地產(chǎn)開發(fā)的過度依賴。中國城鎮(zhèn)化發(fā)展模式可以概括為三步走的發(fā)展模式(陳杰，2016)：土地城市、工業(yè)化、人口城市化。第一步是土地城市化。土地城市化里一方面包括工業(yè)園區(qū)向農(nóng)村的擴(kuò)張，另一方面是通過商住房地產(chǎn)的開發(fā)建設(shè)人工新城。后者為地方政府拿到了城市建設(shè)的第一桶金，不僅僅是在于有大規(guī)模的土地出讓金收入，更有靠商住用地抵押換來的貸款融資；第二步是工業(yè)化。地方政府用第一步商住房地產(chǎn)開發(fā)融資獲取的錢去補(bǔ)貼工業(yè)化，稅收優(yōu)惠減免，加大搞基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，招商引資，筑巢引鳳，集聚人氣；第三步才是人口的城市化。工業(yè)化后帶來的就業(yè)人口集聚，使先前商住項(xiàng)目從投資者轉(zhuǎn)入真正需求者，得到價(jià)值實(shí)現(xiàn)。

然而，以地融資的城鎮(zhèn)化模式引發(fā)了很多問題，難以持續(xù)下去，必須進(jìn)行轉(zhuǎn)型和替代。土地的供給特性和跨期分配效應(yīng)會(huì)導(dǎo)致宏觀風(fēng)險(xiǎn)增加。同時(shí)房地產(chǎn)價(jià)格上升過快，阻礙人口城市化，工業(yè)化難以深入和及時(shí)升級(jí)。目前看，房價(jià)曾經(jīng)過快高漲的城市都出現(xiàn)了去工業(yè)化的特征。確切來說，基于土地資本化的債務(wù)型融資的城市發(fā)展模式，不僅讓城鎮(zhèn)化進(jìn)程難以有效持續(xù)，農(nóng)村人口難以有效被吸納和進(jìn)城安居，也讓地方政府債務(wù)累累，失去拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的能力，進(jìn)而讓整個(gè)國家實(shí)體經(jīng)濟(jì)都陷入高杠桿的巨大包袱。在政府不得不重構(gòu)國家資產(chǎn)負(fù)債表和去杠桿的時(shí)候，很多高杠桿產(chǎn)業(yè)備受沖擊，這是當(dāng)前經(jīng)濟(jì)下滑的一個(gè)重要原因。此外，導(dǎo)致城鄉(xiāng)人口流動(dòng)受阻的戶籍與農(nóng)村土地制度的約束，也讓城鎮(zhèn)化速度放慢，從而影響經(jīng)濟(jì)潛在增長率的提高和內(nèi)需的釋放。這些都是房地產(chǎn)高庫存的基礎(chǔ)成因。2008-2013年，全國房地產(chǎn)新開工商品房面積從9.7億平方米突飛猛進(jìn)到20.1億平方米，短短5年間翻了一倍，年新開工量接近城市房屋存量的5%。房地產(chǎn)產(chǎn)能增加過快，超過需求增長，是導(dǎo)致目前城市房地產(chǎn)高庫存的根本原因，而背后作用力就是地方政府過度依賴以地融資、過度需要房地產(chǎn)來拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)。

其次，房地產(chǎn)高庫存也來自土地供給的非市場(chǎng)化。所謂供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，歸根到底是提高要素的配置效率，但其中一個(gè)核心是要提高要素的空間配置效率，尤其土地的空間配置效率。然而，長期以來，土地市場(chǎng)發(fā)育不全，城鄉(xiāng)土地市場(chǎng)分割，農(nóng)村土地難以有效適應(yīng)城鎮(zhèn)化需求，城市土地又受制于政府的單邊壟斷，土地資源在計(jì)劃手段下的配置嚴(yán)重僵化和缺乏彈性，導(dǎo)致土地資源的空間配置嚴(yán)重不當(dāng)，是刺激當(dāng)前房地產(chǎn)高庫存的重要根源。

長期以來的區(qū)域發(fā)展政策，存在很多誤區(qū)和錯(cuò)誤觀念，把區(qū)域平衡等同于總量產(chǎn)出的平均化而不是人均收入的均衡。為此，對(duì)東部特大城市和大城市，無視其人口大量流入的趨勢(shì)和房價(jià)持續(xù)過度上漲的現(xiàn)實(shí)情況，仍然計(jì)劃思維去控制人口，一刀切地壓縮建設(shè)用地供應(yīng)指標(biāo)和硬性劃定城市空間邊界。實(shí)踐證明，這種做法不僅不能抑制人口流入趨勢(shì)，反而只能導(dǎo)致東部大城市房價(jià)和租金上漲過快，嚴(yán)重?fù)p害這些大城市的規(guī)模經(jīng)濟(jì)和城市競(jìng)爭(zhēng)力。相反，對(duì)于中西部很多城市，無視其人口正在流失的格局，依然大量增加投放建設(shè)用地指標(biāo)、大量供地，一廂情愿認(rèn)為這樣會(huì)帶來區(qū)域平衡，結(jié)果卻是中西部城市大面積房屋空置、大量空城的浪費(fèi)。由此，房地產(chǎn)高庫存，成為了懸在中國經(jīng)濟(jì)頭上的達(dá)摩克利斯之劍。

四、房地產(chǎn)高庫存的解決對(duì)策

房地產(chǎn)高庫存給中國金融安全和經(jīng)濟(jì)活力帶來嚴(yán)重威脅，處理稍有不慎，中國就有可能步日本1991年房地產(chǎn)泡沫危機(jī)崩潰導(dǎo)致20年一蹶不振的后塵，喪失改革開放20年多來的努力成果與難得的大好局面?；夥康禺a(chǎn)高庫存要多管齊下，但從根本上還是要尊重市場(chǎng)規(guī)律、運(yùn)用價(jià)格機(jī)制來出清市場(chǎng)的供需失衡，化解長期以來的價(jià)格扭曲。

面對(duì)房地產(chǎn)高庫存的情況，很多地方政府在“保房價(jià)”還是“保產(chǎn)能”上處于兩難境界。如果保房價(jià)，就必須堅(jiān)決去房地產(chǎn)產(chǎn)能，但這會(huì)在短期內(nèi)嚴(yán)重殺傷地方經(jīng)濟(jì)；如果保產(chǎn)能，保持現(xiàn)有房地產(chǎn)開發(fā)力度，則會(huì)嚴(yán)重打擊市場(chǎng)預(yù)期，讓本來就很脆弱的房價(jià)更加搖搖欲墜。而這個(gè)困境從根本上來說是傳統(tǒng)城鎮(zhèn)化發(fā)展模式帶來的必然惡果。

化解房地產(chǎn)高庫存還要充分尊重城市發(fā)展規(guī)律和人口流動(dòng)規(guī)律。2015年12月中央城市工作會(huì)議精神第一條要是尊重城市發(fā)展規(guī)律。而大量研究表明，城市最大的發(fā)展規(guī)律就是集聚規(guī)律。建立合理的城市體系，需要在集聚基礎(chǔ)實(shí)現(xiàn)地區(qū)專業(yè)化分工，在合理分工基礎(chǔ)上走向區(qū)域平衡發(fā)展。區(qū)域平衡是實(shí)現(xiàn)包容性平衡性發(fā)展的必然要求，也是引領(lǐng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展新常態(tài)的重要手段，但區(qū)域平衡的目標(biāo)不是平衡人口與經(jīng)濟(jì)規(guī)模，而是平衡人均收入，需要靠人口與勞動(dòng)力流動(dòng)來實(shí)現(xiàn)。

當(dāng)前中國住房需求并非完全沒有，在人口流入多的大城市仍然有大量住房需求沒有能滿足 ，所以是住房供給不能有效滿足住房需求，尤其不能在空間上匹配需求，包括土地供給機(jī)制不能滿足以人為本的城市化的發(fā)展要求。按照2015年12月中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的精神，供給端改革就是要補(bǔ)供給短板，來滿足需求，那么意味著供給應(yīng)該跟著需求走，而不是用供給瓶頸扼殺需求。這在房地產(chǎn)和土地領(lǐng)域就意味著，土地供應(yīng)一定要配合人口流向需求，而不是反道為之，違背城市自身發(fā)展需求規(guī)律。

對(duì)于房地產(chǎn)去庫存，除了總體上要樹立收縮產(chǎn)能的戰(zhàn)略和堅(jiān)持依靠市場(chǎng)價(jià)格機(jī)制調(diào)整過剩產(chǎn)能的策略外，在戰(zhàn)術(shù)上有幾點(diǎn)具體建議：

第一、化整為零。利用2月21日發(fā)布的《中共中央國務(wù)院關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)城市規(guī)劃建設(shè)管理工作的若干意見》提出的細(xì)分土地出讓面積和建設(shè)開放式街區(qū)的精神，在已經(jīng)出讓但尚未開發(fā)的地塊，以及已經(jīng)建成但尚未出售的項(xiàng)目，允許開發(fā)商自行對(duì)地塊和項(xiàng)目分割細(xì)化，局部出售地塊。超級(jí)大盤在眼下很難找到接盤者，但如果切割成小塊，則可能就有投資者問津了。項(xiàng)目細(xì)分了，一兩個(gè)小項(xiàng)目恢復(fù)人氣，可以帶動(dòng)其他周邊項(xiàng)目凝聚人氣。先救一批是一批。

第二、先優(yōu)后劣。房地產(chǎn)項(xiàng)目差別化很大，即使同一個(gè)三四線城市，也有好壞之分。當(dāng)前大多數(shù)城市整體行情低迷，即使好的項(xiàng)目，也會(huì)被負(fù)面帶動(dòng)而價(jià)值低估。應(yīng)該首先發(fā)掘價(jià)值過度低估的項(xiàng)目，救活一兩個(gè)指標(biāo)性的明星項(xiàng)目，就可有可能穩(wěn)定市場(chǎng)氣氛。

第三、抓小放大。三四線郊區(qū)大盤的庫存消化最為困難。如果政府一定要救市，不能盯著郊區(qū)大盤，子彈是肯定不夠用的，先牽線搭橋，通過購并重組等方式，再給予城市規(guī)劃上一定的優(yōu)惠政策，救活市區(qū)和市區(qū)周邊的一些小盤子，等這些小盤子恢復(fù)了人氣，價(jià)格堅(jiān)挺住，就有帶動(dòng)效應(yīng)，逐步穩(wěn)定全市房地產(chǎn)市場(chǎng)信心，這樣可能有機(jī)會(huì)惠及周邊大盤。

第四、改變用途。根據(jù)當(dāng)?shù)貙?shí)際情況，靈活改變土地出讓結(jié)構(gòu)，已經(jīng)出讓土地也可鼓勵(lì)自行轉(zhuǎn)變用途。住宅過多而商辦還有潛力的，鼓勵(lì)轉(zhuǎn)商辦，商辦也過剩嚴(yán)重的，折價(jià)給政府做市民中心、運(yùn)動(dòng)中心、博物館之類的公共項(xiàng)目。對(duì)一些地段較好的住宅項(xiàng)目，銷售困難，鼓勵(lì)嘗試出租，包括交公租房公司代租，以時(shí)間換取空間，至少賬面上不立即發(fā)生破產(chǎn)危機(jī)。本身一個(gè)城市的住宅市場(chǎng)也是需要有大量的專業(yè)性長期租房機(jī)構(gòu)，才能讓城市勞動(dòng)力市場(chǎng)具有靈活性。

第五、有保有棄。高庫存說到底是投資失敗，投資失敗就要受到懲罰。不受懲罰就想逃過市場(chǎng)規(guī)律的作用，是不可能的。房地產(chǎn)高庫存確實(shí)帶來很大挑戰(zhàn)，但政府對(duì)此不必過于恐慌，畢竟目前總體風(fēng)險(xiǎn)還是可控范圍內(nèi)。化整為零，先優(yōu)后劣，逐步消滅庫存主體后，剩下的一部分就只能作為開發(fā)商和銀行的學(xué)費(fèi)了。（本文作者系上海財(cái)經(jīng)大學(xué)校講席教授，校學(xué)術(shù)委員會(huì)委員，上海財(cái)經(jīng)大學(xué)公共經(jīng)濟(jì)與管理學(xué)院投資系博士生導(dǎo)師，兼任高等研究院院長助理，不動(dòng)產(chǎn)研究所執(zhí)行所長，公共政策與治理研究院首席專家）