中海地產(chǎn)換帥內(nèi)幕

董文艷++文馬克

中海地產(chǎn)與大股東中國(guó)建筑的矛盾源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，在國(guó)企復(fù)雜的權(quán)力拉鋸和巨變的行業(yè)環(huán)境之下，中海地產(chǎn)下一步將走向何方？

11月15日深夜，中國(guó)海外發(fā)展有限公司（0688.HK，下稱中海地產(chǎn)）董事會(huì)主席兼行政總裁郝建民突然辭任，董事會(huì)副主席肖肖接任。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，當(dāng)晚消息一出，中海地產(chǎn)一些正在外出差的高管被要求緊急返回總部待命，對(duì)離職緣由亦不知情?！斑@是一次突然襲擊，總部很多人事先也不知道?！币晃恢泻５禺a(chǎn)總部員工說(shuō)。

截至發(fā)稿，郝建民因何離職，是否有高層授意或其他不可知因素影響，尚無(wú)定論。但據(jù)《財(cái)經(jīng)》記者了解，中海地產(chǎn)大股東中國(guó)建筑（601668.SH，下稱中建）與中海地產(chǎn)的矛盾源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，或?yàn)榇朔児实纳顚釉颉?h3>矛盾源遠(yuǎn)流長(zhǎng)

矛盾源自管控，早在中海地產(chǎn)誕生時(shí)便埋下內(nèi)部爭(zhēng)斗隱患。1979年，中建在香港安家，后組建中建控股子公司中國(guó)海外集團(tuán)。早年，孫文杰從中建授命，帶一隊(duì)人馬赴香港做工程總包。

之所以取名中國(guó)海外，是因?yàn)樵谥薪▋?nèi)部，最早給中海地產(chǎn)的定義便是出國(guó)做工程承包代建，賺外匯回來(lái)。主業(yè)是出國(guó)代建，順便在香港做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。在中建各大工程局負(fù)責(zé)人眼中，“早年中海地產(chǎn)是中建看不上的小拇指”。

中建投資孫文杰做中海地產(chǎn)，類似如今的創(chuàng)業(yè)風(fēng)險(xiǎn)投資。那時(shí)，孫文杰憑借其母公司中建的關(guān)系，承接了華潤(rùn)等國(guó)資背景企業(yè)部分工程代建。盡管有步步做大的勢(shì)頭，但中海地產(chǎn)當(dāng)時(shí)的業(yè)務(wù)量與業(yè)績(jī)，完全無(wú)法與中建匹敵，更無(wú)法得到母公司更多的關(guān)注度。

由于做地產(chǎn)開(kāi)發(fā)比工程代建獲利更多，1988年，在中海地產(chǎn)集團(tuán)之下，孫文杰成立子公司中海地產(chǎn)，中海地產(chǎn)亦是中建系統(tǒng)的孫公司。

中海地產(chǎn)早年在香港和澳門投資地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，多與港資地產(chǎn)企業(yè)聯(lián)手合作開(kāi)發(fā)。后瞄準(zhǔn)中國(guó)內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，拿地開(kāi)發(fā)。1992年中海地產(chǎn)在香港上市，成為第一家以自身在港資產(chǎn)直接上市的中資企業(yè)。

但1997年，亞洲金融危機(jī)重創(chuàng)中海地產(chǎn)，公司市值從超340億港元驟降至43億港元。在中海地產(chǎn)人看來(lái)，那時(shí)母公司中建并未盡全力拯救中海地產(chǎn)，中海地產(chǎn)更多靠自身力量轉(zhuǎn)危為安，在緊要關(guān)頭貢獻(xiàn)現(xiàn)金流的，是中海地產(chǎn)代建業(yè)務(wù)線承接的數(shù)個(gè)香港大型工程及內(nèi)地?cái)?shù)公司。這為此后雙方關(guān)系緊張埋下伏筆。

這輪瀕于破產(chǎn)風(fēng)暴，讓中海地產(chǎn)人發(fā)覺(jué)，盡管身為中建旗下公司，但一定程度上，依靠母公司輸血的想法已然破裂。

至此，孫文杰率領(lǐng)中海地產(chǎn)堅(jiān)定轉(zhuǎn)向。一方面加大力度在港澳做代建，同時(shí)去中東等地代建工程賺取現(xiàn)金流，另一方面大規(guī)模加碼內(nèi)地城市的地產(chǎn)投資。

為爭(zhēng)取大股東中建支持，孫文杰也強(qiáng)化海外工程建設(shè)，賺得利潤(rùn)多數(shù)上繳中建，之后再抽取其他資金投資中國(guó)內(nèi)地。這輪內(nèi)地加碼讓中海地產(chǎn)規(guī)模迅速膨脹。以致到2002年末，中海地產(chǎn)主營(yíng)業(yè)務(wù)銷售額已達(dá)29億港元，僅次于當(dāng)時(shí)中國(guó)最大規(guī)模房企萬(wàn)科。

由于中海地產(chǎn)將業(yè)務(wù)重心轉(zhuǎn)移至地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，且戰(zhàn)線拉回中國(guó)內(nèi)地，這條業(yè)務(wù)線與中建最早成立中海集團(tuán)，主打代建業(yè)務(wù)的初衷產(chǎn)生偏差。脫離了海外發(fā)展的指導(dǎo)路線，此舉令中建內(nèi)漸生不滿。

2001年，孫文杰擔(dān)任中建董事長(zhǎng)。孫上任后，一直在平衡中建與中海地產(chǎn)的關(guān)系。此后，中海地產(chǎn)一些項(xiàng)目強(qiáng)制規(guī)定必須由中建施工參與，同時(shí)強(qiáng)化中海地產(chǎn)利潤(rùn)上繳至中建總部，再由中建總部分利潤(rùn)給各大工程局這一分配制度。以此彰顯大股東中建對(duì)中海地產(chǎn)的支配地位。

孫文杰治下的中海地產(chǎn)，整體思路為加大力度賺錢，做大規(guī)模，提升利潤(rùn)率，從而向國(guó)資委證明中海地產(chǎn)的成功。同時(shí)及時(shí)上繳利潤(rùn)，滿足大股東中建的要求。

然而，中建與中海地產(chǎn)矛盾并未真正消解。過(guò)去，中海地產(chǎn)不僅規(guī)?？焖贁U(kuò)大，利潤(rùn)也維持高位。利潤(rùn)高一面源自其地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利潤(rùn)相比中建傳統(tǒng)建設(shè)業(yè)務(wù)而言，已不可同日而語(yǔ)。

另一方面，中海地產(chǎn)最初采取最低價(jià)中標(biāo)模式，通過(guò)強(qiáng)勢(shì)壓低工程方利潤(rùn)的做法，減縮成本，提高利潤(rùn)。香港起家的中海地產(chǎn)，較早接受市場(chǎng)化及盈利原則，由于出身中建系，對(duì)工程中的利潤(rùn)點(diǎn)了若指掌，使得中海地產(chǎn)壓成本能力更加高于同行。而這讓中建各工程局因自身利潤(rùn)被壓低更為不滿。

在內(nèi)地，此種做法逐漸演變成，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商中海地產(chǎn)開(kāi)始指揮工程方兼股東方中建。中海地產(chǎn)的一個(gè)地方公司總經(jīng)理，一度可以指揮中建工程局負(fù)責(zé)人。且中海地產(chǎn)常從中建各大工程局抽人來(lái)支援。在國(guó)企中，這一級(jí)別不對(duì)等現(xiàn)象性質(zhì)特殊，如同乙方級(jí)別高于甲方。

不滿漸漸積壓，源頭在利潤(rùn)和人才管控。中建與中海地產(chǎn)的關(guān)系已有不可調(diào)和之矛盾，處在爆發(fā)邊緣。孫文杰及后來(lái)的中海地產(chǎn)接任者孔慶平都意識(shí)到這一點(diǎn)，二人都身段柔軟，善于平衡。

此后，中海地產(chǎn)通過(guò)利潤(rùn)上繳制度來(lái)盡可能壓制大股東的不平衡感，彌補(bǔ)關(guān)系漏洞。同時(shí)，也逐漸從中海地產(chǎn)內(nèi)部弱化國(guó)企科層層級(jí)制度，減少?gòu)闹薪ǔ檎{(diào)人才，改為加大中海地產(chǎn)自身人才培養(yǎng)，如大力發(fā)展“海之子”人才工程。努力平衡之下，局面維穩(wěn)，矛盾壓制，雙方漸相安無(wú)事。

同門交鋒

然而，好景不長(zhǎng)，被掩蓋的問(wèn)題幾經(jīng)發(fā)酵，再度出現(xiàn)。由于四萬(wàn)億經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃帶來(lái)的大規(guī)?；A(chǔ)設(shè)施建設(shè)的逐漸結(jié)束，中建業(yè)務(wù)利潤(rùn)出現(xiàn)下降苗頭。由于承建業(yè)務(wù)與地產(chǎn)開(kāi)發(fā)一樣有利潤(rùn)滯后表現(xiàn)，數(shù)字在2012年反映出來(lái)，中建的業(yè)務(wù)利潤(rùn)率增速僅15%，增速下滑。中建內(nèi)部出現(xiàn)冗員等管控問(wèn)題。中建各大工程局普遍感受到壓力，意識(shí)到，在工程代建之外，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)才是真正的利潤(rùn)奶牛。

“有些地方政府甚至拖欠工程款，用地來(lái)頂賬。而頂賬的項(xiàng)目，都給了中海地產(chǎn)去開(kāi)發(fā)。各工程局還是沒(méi)有吃到肉，但經(jīng)營(yíng)壓力卻實(shí)打?qū)嵔o了中建工程局。中建對(duì)于賺得盆滿缽滿的中海地產(chǎn)很氣憤?！币晃唤咏薪ǖ禺a(chǎn)的人士說(shuō)。

在外部市場(chǎng)的變化背景下，中建各大工程局經(jīng)營(yíng)指標(biāo)多無(wú)法完成。而中建內(nèi)部認(rèn)為這與中海地產(chǎn)受益于內(nèi)地房地產(chǎn)市場(chǎng)，通過(guò)長(zhǎng)期壓低各工程局工程款、提升溢價(jià)能力不無(wú)關(guān)系。

加上此時(shí)的子公司中海地產(chǎn)承接了中建的頂賬項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，又筑墻封閉，與中建系統(tǒng)交流較少，且自身人才體系生長(zhǎng)，內(nèi)部?jī)叭蝗缤?dú)立王國(guó)。至此，大股東中建系對(duì)于中海地產(chǎn)的不滿情緒越來(lái)越高漲。

為了緩和新矛盾，孫文杰著手于中建內(nèi)各工程局聯(lián)合成立一家地產(chǎn)公司，即中建地產(chǎn)。中建地產(chǎn)開(kāi)始負(fù)責(zé)將各地政府頂賬的土地項(xiàng)目重新攬至麾下，自己做開(kāi)發(fā)，分利潤(rùn)。此后，背靠中建現(xiàn)金流，中建地產(chǎn)也開(kāi)始走招拍掛拿地路線，漸入地產(chǎn)公司發(fā)展正軌。

中建系與中海地產(chǎn)的矛盾局面暫得以緩解。2010年5月，孫文杰從中建退休?！敦?cái)經(jīng)》記者從數(shù)位中海地產(chǎn)相關(guān)人士處了解到，此前，孫文杰曾鐘意于同為中建出身、一直在中海集團(tuán)奮戰(zhàn)的孔慶平接任其位?？讘c平曾與中建系統(tǒng)出身的易軍展開(kāi)角逐，但最后易軍得到更高層面支持，接任中建董事長(zhǎng)之位。而孔慶平則繼續(xù)擔(dān)任中海地產(chǎn)董事會(huì)主席。

“和孫文杰與母公司中建乃至住建部各領(lǐng)導(dǎo)關(guān)系緊密不一樣，孔慶平在中建一直沒(méi)什么話語(yǔ)權(quán)。此后中海地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)層班底與中建的關(guān)系，一代比一代疏離?！币晃辉泻５禺a(chǎn)中層管理者對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者說(shuō)。

易軍上臺(tái)后，開(kāi)始大力扶持中建地產(chǎn)發(fā)展。與中海地產(chǎn)在同城搶地現(xiàn)象亦時(shí)有發(fā)生，中建與中海地產(chǎn)隔膜逐漸加深。如此發(fā)展兩三年后，中建總部認(rèn)為中建地產(chǎn)發(fā)展速度依然遠(yuǎn)被中海地產(chǎn)甩開(kāi)，人才梯隊(duì)差距較大，為解決這一難題，合并想法萌生。

年報(bào)顯示，2012年，中海地產(chǎn)銷售額1115.2億港元（折合人民幣約896億元），而經(jīng)測(cè)算，中建地產(chǎn)當(dāng)年銷售額僅210億元人民幣。差距懸殊。

《財(cái)經(jīng)》記者從接近中建地產(chǎn)人士處了解到，最初的想法是，通過(guò)合并讓中建地產(chǎn)蛇吞象，吞下中海地產(chǎn)，如此一勞永逸。在易軍的強(qiáng)力推動(dòng)下，中建地產(chǎn)與中海地產(chǎn)開(kāi)啟合并節(jié)奏，但因雙方多年矛盾，此舉并非一帆風(fēng)順。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，與外界普遍認(rèn)為此番合并是中海地產(chǎn)吞并中建地產(chǎn)多有不同，中海地產(chǎn)實(shí)際對(duì)合并抱持抵抗態(tài)度，最初也有諸多抵抗行為。而中建地產(chǎn)已獲上層授意，執(zhí)意要并入中海地產(chǎn)。局面一時(shí)僵持不下。

此時(shí)，中海地產(chǎn)董事局主席孔慶平部下已有一理想接替人選，即當(dāng)時(shí)的行政總裁郝建民，他由孔一手提拔。在合并拉鋸戰(zhàn)中，《財(cái)經(jīng)》記者了解到，中建曾發(fā)動(dòng)突擊檢查，查郝建民財(cái)務(wù)。而中海地產(chǎn)也不甘示弱，四處打探中建地產(chǎn)即將派入中海地產(chǎn)的人選，并組織舉報(bào)，以致中建一度將原中建地產(chǎn)負(fù)責(zé)人陳誼派至美國(guó)保護(hù)起來(lái)。但此說(shuō)法未得到雙方證實(shí)。

合并拉鋸戰(zhàn)至此，雙方各有損耗，終坐下談判。《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，孔慶平以自己提前退位作為妥協(xié)，此時(shí)離他正式退休還有兩年。條件是由郝建民接任中海地產(chǎn)董事局主席，亦允許中建地產(chǎn)陳誼進(jìn)入中海地產(chǎn)，但只能當(dāng)總經(jīng)理一職。中建認(rèn)可此提議，雙方對(duì)合并后的中海地產(chǎn)架構(gòu)，初步達(dá)成一致。

2013年8月，整合拉開(kāi)帷幕。陳誼率中建地產(chǎn)330億元并入中海地產(chǎn)，這輪整合為期20個(gè)月。

一箭雙雕的改革？

2013年8月，郝建民接任孔慶平。2014年1月，郝建民發(fā)起中海地產(chǎn)內(nèi)部改革。改革與中建地產(chǎn)、中海地產(chǎn)的合并工作幾乎同步進(jìn)行。郝建民在中海地產(chǎn)總部層面成立戰(zhàn)略管控委員會(huì)展開(kāi)集權(quán)，同時(shí)成立兩個(gè)專業(yè)化公司，即營(yíng)銷公司與工程公司。兩個(gè)專業(yè)公司直管各地區(qū)公司營(yíng)銷部和工程部，收回此前地區(qū)營(yíng)銷與工程的人事任免、績(jī)效權(quán)等。而中海地產(chǎn)戰(zhàn)略管控委員會(huì)統(tǒng)管地產(chǎn)項(xiàng)目策劃、定位、設(shè)計(jì)、利潤(rùn)指標(biāo)等具體事宜，管理細(xì)致，且直管營(yíng)銷公司與工程公司。

此番改革與此后陳誼離職不無(wú)關(guān)聯(lián)。中建地產(chǎn)方進(jìn)入中海地產(chǎn)，遭遇中海地產(chǎn)改革，拆分組織，改變架構(gòu)，一定程度上，這讓承載了中建系整合使命的陳誼無(wú)從發(fā)力。“改革后，一切都受命于戰(zhàn)略管控委員會(huì)，陳誼這個(gè)中海地產(chǎn)總經(jīng)理進(jìn)來(lái)后就被架空了?！鄙鲜鲈泻５禺a(chǎn)中層管理者說(shuō)。2016年1月，陳誼離職，并發(fā)布離職信稱“忠義二責(zé)已了。”

從過(guò)往看，在中建系統(tǒng)里，中海地產(chǎn)發(fā)展歷來(lái)相對(duì)獨(dú)立。雙方合并也并未如中建蛇吞象的初衷，最終中海地產(chǎn)仍占據(jù)主導(dǎo)權(quán)，獨(dú)立管控。

但相比架空中建系權(quán)力，這次改革還有更多企業(yè)治理層面含義。房地產(chǎn)更多受投資驅(qū)動(dòng)，《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，郝建民曾在中海地產(chǎn)表達(dá)各地區(qū)總經(jīng)理應(yīng)主抓投資，需把營(yíng)銷與工程等業(yè)務(wù)交給專業(yè)對(duì)口人士管轄的意圖，以加強(qiáng)專業(yè)化條線管理。

《財(cái)經(jīng)》記者從一位中海地產(chǎn)相關(guān)人士處獲悉，中海地產(chǎn)內(nèi)部甚至有未來(lái)將新?tīng)I(yíng)銷公司與工程公司獨(dú)立上市的長(zhǎng)遠(yuǎn)規(guī)劃，如對(duì)外承接業(yè)務(wù)。但現(xiàn)在二公司仍在中海地產(chǎn)體系內(nèi)服務(wù)。

郝建民的改革基于他對(duì)中海地產(chǎn)管控的瓶頸與認(rèn)識(shí)，也包含部分權(quán)力斗爭(zhēng)色彩，前者權(quán)重應(yīng)大于后者。但《財(cái)經(jīng)》記者從多位中海地產(chǎn)相關(guān)人士處了解到，在中海地產(chǎn)內(nèi)部，對(duì)此次改革的負(fù)面評(píng)價(jià)要大于正面，多認(rèn)為改革對(duì)于改變中海地產(chǎn)企業(yè)基本面并未真正起到實(shí)質(zhì)性作用。

相反的，在強(qiáng)化管控條線的同時(shí)，這輪改革一定程度破壞了中海地產(chǎn)每個(gè)地區(qū)公司的管理完整性，最終在實(shí)際落地時(shí)，導(dǎo)致不同地區(qū)呈現(xiàn)各異的管理局面。

如在工程條線，改革雖讓工程技術(shù)與工程質(zhì)量在管理上更有體系，但在地區(qū)公司，工程和其他業(yè)務(wù)聯(lián)系素來(lái)緊密，現(xiàn)施行獨(dú)立條線管理后，為地區(qū)公司工程進(jìn)度磨合增加了難度。

改革同樣造成一定程度的權(quán)責(zé)分離，在營(yíng)銷領(lǐng)域尤為明顯。戰(zhàn)略管控委員會(huì)統(tǒng)管營(yíng)銷指標(biāo)后，營(yíng)銷公司一度不再有項(xiàng)目定價(jià)權(quán)、利潤(rùn)指標(biāo)等權(quán)力，出現(xiàn)集團(tuán)根據(jù)財(cái)務(wù)報(bào)表數(shù)字定項(xiàng)目利潤(rùn)率的情況，而非根據(jù)市場(chǎng)，營(yíng)銷公司只有被動(dòng)完成任務(wù)的資格。原營(yíng)銷公司董事長(zhǎng)曲詠?，F(xiàn)已離職，關(guān)于其離職原因，他曾對(duì)媒體稱，“制度（改革）本身沒(méi)有問(wèn)題，但一開(kāi)始責(zé)任和目標(biāo)不清晰，公司流程有再造的過(guò)程，大家執(zhí)行公司制度時(shí)確實(shí)出現(xiàn)了一些混亂。”

改革動(dòng)作亦有反復(fù)。如營(yíng)銷收權(quán)之后，郝建民又成立營(yíng)銷決策委員會(huì)，將營(yíng)銷定指標(biāo)的權(quán)力交還給原中海地產(chǎn)體系營(yíng)銷負(fù)責(zé)人羅亮。顯示了郝建民的反思。

也有揣測(cè)人心的說(shuō)法?！瓣愓x走了，就沒(méi)有必要再分裂下去了。改革這件事，中建很多人是記著的。相當(dāng)于郝建民做絕了，徹底和中建撕破臉了。”一位原中海地產(chǎn)相關(guān)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)》記者評(píng)價(jià)說(shuō)。

在改革中，郝建民也有一些正面意義的嘗試。如在營(yíng)銷線，一改此前國(guó)企中海地產(chǎn)按級(jí)別論收入的分配模式，而推廣以業(yè)績(jī)貢獻(xiàn)為導(dǎo)向，論功行賞。

《財(cái)經(jīng)》記者獲悉，郝建民一度曾想將這一創(chuàng)新型收入分配模式往中海地產(chǎn)物業(yè)、商業(yè)等領(lǐng)域推廣，但適逢中建與中海地產(chǎn)合并，其精力轉(zhuǎn)移，最后并未做成。

郝建民的雙重風(fēng)格

在處理與中建地產(chǎn)合并關(guān)系時(shí)，郝建民是強(qiáng)勢(shì)而果斷的。大權(quán)在握的他，一開(kāi)始就掌握了主動(dòng)權(quán)。以至于外界至今說(shuō)起中海地產(chǎn)中建合并，大多未料想到規(guī)模與中海地產(chǎn)無(wú)法匹敵的中建地產(chǎn)，也曾有合并與主導(dǎo)之心。

而現(xiàn)已升任住建部第一副部長(zhǎng)的易軍，在當(dāng)時(shí)統(tǒng)攬母公司中建時(shí)，有統(tǒng)籌旗下兩家地產(chǎn)公司的意圖，亦不難理解。

中建與中海地產(chǎn)的關(guān)系仍舊微妙。在郝建民身上，這種微妙更加明顯。中海地產(chǎn)內(nèi)有大股東中建不滿郝建民管理風(fēng)格的說(shuō)法。這體現(xiàn)在與其前任主席的職級(jí)差別上。年報(bào)顯示，中海地產(chǎn)在位時(shí)的孫文杰與孔慶平都曾在中建擔(dān)任職位，而郝建民并未在中建任職。一位原中海地產(chǎn)相關(guān)人士向《財(cái)經(jīng)》記者透露，母公司中建內(nèi)部有核心決策小組，孫文杰與孔慶平在位時(shí)，都在其中，唯獨(dú)郝建民不在此列。

2015年5月20日，中建領(lǐng)導(dǎo)班子換屆，官慶獲任中建及中海集團(tuán)董事長(zhǎng)，他還兼任中建總裁等職位。上述中海地產(chǎn)人士透露，中海集團(tuán)董事長(zhǎng)此前可由母公司中建的核心人士兼任，如孫與孔?！叭绻薪ㄒ暫陆窈推淝叭我粯?，中建的官慶沒(méi)必要來(lái)兼任中海地產(chǎn)的職位?！?/p>

2016年11月15日，郝建民的突然辭任，讓中海地產(chǎn)內(nèi)部也深感意外。一些高管此前并不知情?！昂陆耠x職，讓我們第一次感受到大股東中建可能開(kāi)始直接干涉中海地產(chǎn)管理?！币晃恢泻５禺a(chǎn)中層管理者說(shuō)。但這些只是猜測(cè)，郝的去向及去職原因，目前尚無(wú)定論。

關(guān)于郝建民的去向，中海內(nèi)部有各種說(shuō)法。而多數(shù)人相信的是，郝建民可能回中建總公司任職。“就像孔慶平辭任后到中建任高管一樣，會(huì)給郝一個(gè)臺(tái)階下?！币晃辉泻５禺a(chǎn)員工說(shuō)。

郝建民執(zhí)掌中海地產(chǎn)期間，其管理風(fēng)格有其矛盾性。在郝一些部下看來(lái)，他的身上有國(guó)企職業(yè)經(jīng)理人不可避免的雙重色彩。

郝建民性格謹(jǐn)慎，不張揚(yáng)，熟諳中國(guó)政治運(yùn)作規(guī)則，他是一位符合中國(guó)政治生態(tài)的企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)者。不同于其他地產(chǎn)同行及其掌門人，善于借勢(shì)輿論宣傳，郝建民治下的中海地產(chǎn)，極盡低調(diào)，保持了體制內(nèi)企業(yè)的神秘形象。郝建民也有體制改革的創(chuàng)新性，曾啟用一批80后總經(jīng)理?！敦?cái)經(jīng)》記者獲悉，在一次高管會(huì)上，郝建民還曾對(duì)內(nèi)放言要重點(diǎn)培養(yǎng)一位營(yíng)銷新星做其接班人，此舉與其前任已大有不同。

但同時(shí)郝建民又被內(nèi)部看作中海地產(chǎn)的拍板者，大權(quán)在握，也有與他身份不符的情緒化，這部分影響了他的管理風(fēng)格，導(dǎo)致決策多變，也令中海地產(chǎn)內(nèi)部管理氛圍越來(lái)越少民主色彩?！敦?cái)經(jīng)》記者了解到，郝建民曾在中海地產(chǎn)內(nèi)部直言，“我今天說(shuō)的話，明天可能自己就推翻了?！鄙鲜鲈泻５禺a(chǎn)中層管理者告訴《財(cái)經(jīng)》記者，“我們和他開(kāi)會(huì)，他有幾次說(shuō)著說(shuō)著就生氣了，然后會(huì)就不開(kāi)了。”

目前接任郝建民的是肖肖，肖肖此前在中海地產(chǎn)主管香港、澳門及珠海地產(chǎn)業(yè)務(wù)，其資歷高。早年中海地產(chǎn)將發(fā)展重點(diǎn)從港澳收回到內(nèi)地，肖肖雖職級(jí)高，但管轄權(quán)限降低不少。加上還有一年便將退休，故此次肖肖為過(guò)渡性接任可能性高。

中海地產(chǎn)發(fā)展瓶頸

過(guò)去多年，中海地產(chǎn)在與大股東中建的博弈中，逐漸走出了一條獨(dú)特的國(guó)企治理模式，并以其高利潤(rùn)、成本及管控精細(xì)化等，一度成為業(yè)界學(xué)習(xí)標(biāo)桿。半年報(bào)顯示，今年上半年，中海地產(chǎn)的凈利潤(rùn)額依然以168.2億元領(lǐng)先同行。而最近兩年，中海地產(chǎn)凈利潤(rùn)率均在25%高位徘徊。

但是，此前的改革并未真正對(duì)中海地產(chǎn)有本質(zhì)提升，而更多局限在組織架構(gòu)調(diào)整上的小打小鬧。在延續(xù)固有優(yōu)勢(shì)之外，中海地產(chǎn)的業(yè)績(jī)表現(xiàn)并未有明顯亮眼之處。半年報(bào)顯示，2016年上半年，中海地產(chǎn)實(shí)現(xiàn)銷售金額952.6億港元，同比增長(zhǎng)僅11.5%，銷售額也僅完成全年業(yè)績(jī)的45.4%。在今年市場(chǎng)大好之時(shí)，房企銷售增速近100%的不在少數(shù)。

在新的市場(chǎng)環(huán)境下，中海地產(chǎn)抱持此前既定香港開(kāi)發(fā)模式，一味以高利潤(rùn)為導(dǎo)向，有路徑依賴，而缺乏變通與創(chuàng)新性。這也讓中海地產(chǎn)不可避免地走向了一個(gè)新瓶頸。

在業(yè)務(wù)模式上，中海地產(chǎn)最早在城市核心地段開(kāi)發(fā)起家，但目前因拿地難，想繼續(xù)維持這一開(kāi)發(fā)優(yōu)勢(shì)難度較大。一二線城市競(jìng)爭(zhēng)加劇，地價(jià)水漲船高，而中海地產(chǎn)以穩(wěn)健、保守著稱，內(nèi)部有嚴(yán)格投資標(biāo)準(zhǔn)線?！敦?cái)經(jīng)》記者了解到，中海地產(chǎn)對(duì)拿地嚴(yán)格要求，拿地前提是地塊投資回報(bào)率測(cè)算均在15%—20%以上。但新地價(jià)與市場(chǎng)環(huán)境下，要達(dá)到這一投資回報(bào)標(biāo)準(zhǔn)并不容易，這也導(dǎo)致中海地產(chǎn)近兩年來(lái)多在土地市場(chǎng)缺席。

“中海地產(chǎn)對(duì)一地的房?jī)r(jià)預(yù)測(cè)很保守，又對(duì)利潤(rùn)有很高追求，所以算項(xiàng)目利潤(rùn)率總是算不過(guò)來(lái)賬。土地市場(chǎng)熱時(shí)，我們就更難拿地了?！鄙鲜鲋泻５禺a(chǎn)中層管理者說(shuō)。

限制中海地產(chǎn)拿地節(jié)奏的還有對(duì)合作拿地的顧慮。不同于一些地產(chǎn)同行會(huì)選擇與同行合作拿地，中海地產(chǎn)在合作拿地上較謹(jǐn)慎，幾乎不與同行合作拿地?！艾F(xiàn)在只能和中建、中信合作，其他民企合作拿地想都不要想，因?yàn)榕聡?guó)企資產(chǎn)評(píng)估時(shí)說(shuō)不清，中海地產(chǎn)領(lǐng)導(dǎo)層很保守，不愿冒半點(diǎn)風(fēng)險(xiǎn)。”上述中海地產(chǎn)相關(guān)人士說(shuō)。

半年報(bào)顯示，今年上半年中海地產(chǎn)僅在濟(jì)南、南昌、長(zhǎng)春和香港拿了4塊地。截至6月底，中海地產(chǎn)土地儲(chǔ)備總建筑面積為3645萬(wàn)平方米。相比同行，中國(guó)恒大（3333.HK）截至今年上半年土地儲(chǔ)備總建筑面積已達(dá)1.86億平方米;碧桂園（2007.HK）僅上半年就在全國(guó)拿下181塊土地，預(yù)期建筑面積約達(dá)4385萬(wàn)平方米，是平均一天拿下一塊地的快節(jié)奏。最近兩年，中海地產(chǎn)體系內(nèi)核心城市項(xiàng)目?jī)?chǔ)備數(shù)量遠(yuǎn)不如同行，通過(guò)此前收購(gòu)中信地產(chǎn)，中海地產(chǎn)才將部分一二線城市項(xiàng)目裝入囊中。

而國(guó)企投資決策固有弱點(diǎn)，在中海地產(chǎn)也有體現(xiàn)。目前，中海地產(chǎn)投資決策體制仍高度集權(quán)，流程復(fù)雜，不如民企一線授權(quán)充分。

由于對(duì)利潤(rùn)及成本控制的極致要求，中海地產(chǎn)也限制了各條業(yè)務(wù)線創(chuàng)新的空間。在整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)都在轉(zhuǎn)型、房企尋找新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)時(shí)，中海地產(chǎn)仍堅(jiān)守傳統(tǒng)住宅開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，并無(wú)轉(zhuǎn)型與開(kāi)拓新業(yè)務(wù)計(jì)劃。

這可能進(jìn)一步限制中海地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展空間。中海地產(chǎn)管理層人均50余歲，思想相對(duì)保守。當(dāng)一些房企同行已在內(nèi)部推廣信息化建設(shè)時(shí)，上述中海地產(chǎn)原中層管理者說(shuō)，“郝建民連微信都不用。中海地產(chǎn)是萬(wàn)科的反面，不想轉(zhuǎn)型，也不想改變?！?/p>

一位中海地產(chǎn)相關(guān)人士認(rèn)為，中海地產(chǎn)體系太過(guò)保守，缺少變化。比如中海地產(chǎn)產(chǎn)品也是很多年前傳下來(lái)的固有體系，缺少新理念，這造成中海地產(chǎn)品牌影響力走下坡路，亟待提升。

中海地產(chǎn)已有部分人才流失。在人員流動(dòng)頻繁的地產(chǎn)界，挖中海地產(chǎn)的人曾是業(yè)界共識(shí)。過(guò)去，萬(wàn)科有“海盜計(jì)劃”，龍湖內(nèi)部有“中海軍團(tuán)”，碧桂園的中高層隊(duì)伍中也已進(jìn)駐不少中海地產(chǎn)人。執(zhí)行力高的中海地產(chǎn)人越發(fā)受歡迎。

中海地產(chǎn)收入機(jī)制市場(chǎng)化不足，一定程度充當(dāng)了人才流失的助推器，其人才激勵(lì)制度也需進(jìn)一步挖掘。國(guó)企收入天然無(wú)法與民企抗衡。如郝建民曾身為中海地產(chǎn)董事會(huì)主席，年薪702萬(wàn)元。而在碧桂園，在各類激勵(lì)制度下，今年已出現(xiàn)年薪過(guò)億元的區(qū)域老總。

郝建民離職后，現(xiàn)接替者肖肖已有新構(gòu)想。《財(cái)經(jīng)》記者從中海地產(chǎn)了解到，肖肖準(zhǔn)備加強(qiáng)對(duì)產(chǎn)品的重視程度，對(duì)利潤(rùn)的極致追求也有所降低。在12月的中海地產(chǎn)內(nèi)部工作中，這些理念將有所體現(xiàn)。