我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)與防范措施

蔣燕（成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院，四川 成都 611743）

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我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)與防范措施

蔣燕
（成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院，四川 成都 611743）

摘要：近年來，我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)隨著社會(huì)大眾對(duì)商品房的需求以及 國(guó)民經(jīng)濟(jì)的不斷增長(zhǎng)發(fā)展的越來越快，其在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中占據(jù)著越來越重要的地位。房地產(chǎn)作為一個(gè)典型的資金密集型企業(yè)，較其他行業(yè)有著其自身獨(dú)特的特征，這些特征決定了房地產(chǎn)行業(yè)是一個(gè)高風(fēng)險(xiǎn)，高回報(bào)的行業(yè)，加之目前國(guó)家對(duì)于房地產(chǎn)的宏觀調(diào)控政策不斷推出，房地產(chǎn)行業(yè)在發(fā)展過程中面臨的壓力越來越大，使得房地產(chǎn)行業(yè)面臨財(cái)務(wù)分風(fēng)險(xiǎn)。因此，如何在房地產(chǎn)開發(fā)、發(fā)展過程中有效的防范這些風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)企業(yè)的優(yōu)勢(shì)，提高企業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)力顯得尤為重要，對(duì)實(shí)現(xiàn)我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展具有重要的理論意義。本文以房地產(chǎn)企業(yè)的融資風(fēng)險(xiǎn)展開討論，更深一步剖析房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展現(xiàn)狀，以此來更有效防范企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)；防范措施

一、引言

房地產(chǎn)行業(yè)是由從事房地產(chǎn)服務(wù)、管理和開發(fā)經(jīng)營(yíng)等經(jīng)濟(jì)活動(dòng)組成的企業(yè)的行業(yè)，房地產(chǎn)是人類有關(guān)的社會(huì)活動(dòng)，生活和日常生產(chǎn)最基本的物質(zhì)基礎(chǔ)，房地產(chǎn)與文化發(fā)展、經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、社會(huì)活動(dòng)關(guān)系密切，在整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)體系中屬于基礎(chǔ)性與普遍性的產(chǎn)業(yè)，是處于社會(huì)生活主導(dǎo)地位的，對(duì)國(guó)民生活起到十分重要的作用。 改革開放以來，隨著我國(guó)經(jīng)濟(jì)不斷增長(zhǎng)，房地產(chǎn)作為一種稀缺資源，在城鄉(xiāng)建設(shè)方面，人居發(fā)展方面，國(guó)民經(jīng)濟(jì)發(fā)展方面等有著舉足輕重的地位。近年來，房地產(chǎn)不斷為未來發(fā)展創(chuàng)造出越來越大的發(fā)展空間以及發(fā)展優(yōu)勢(shì)，已成為我國(guó)支柱性產(chǎn)業(yè)之一，國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的支持力度不斷加大，導(dǎo)致其發(fā)展更是迅猛。

基于房地產(chǎn)行業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的重要地位，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)提高自身的的管理水平，增強(qiáng)對(duì)企業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的識(shí)別與防范，防微杜漸，才能使企業(yè)在今后的發(fā)展中立于不敗之地。本文從籌資風(fēng)險(xiǎn)的一般理論研究和案例研究出發(fā)，討論了投資風(fēng)險(xiǎn)與償債能力進(jìn)而識(shí)別其存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，分析其成因，提出建議與防范措施

二、房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展?fàn)顩r

隨著政府對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控力度不斷加大，2007年到2009年，房地產(chǎn)行業(yè)的投資者進(jìn)入了持續(xù)觀望狀態(tài)。房地產(chǎn)市場(chǎng)從一開始的有價(jià)無市狀態(tài)發(fā)展到后來的價(jià)降量低的深度調(diào)整狀態(tài)。我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入深度調(diào)整狀態(tài)有著很大的負(fù)面影響，如果銷售量大幅度下跌且持續(xù)時(shí)間較長(zhǎng)，會(huì)破壞整個(gè)市場(chǎng)的穩(wěn)定性，房地產(chǎn)商投入的資金無法正常收回，必然會(huì)對(duì)銀行部門造成危害。由于房地產(chǎn)行業(yè)間接拉動(dòng)著一些其他行業(yè)，如果房地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)低迷下去，勢(shì)必影響宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，阻礙GDP增長(zhǎng)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局最近公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)從2010年起，一直處于增加狀態(tài)，只不過增長(zhǎng)幅度逐漸放緩，是由于國(guó)家對(duì)不同城市的房?jī)r(jià)政策有不同調(diào)整，新建房與二手房政策也有所不同。雖然增長(zhǎng)幅度變緩，不過房地產(chǎn)市場(chǎng)一直處于上升狀態(tài)。

三、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的成因。

1.籌資渠道單一。

籌資渠道單一是房地產(chǎn)企業(yè)存在的問題之一，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目之時(shí)的資金基本來自銀行信用貸款，因此導(dǎo)致企業(yè)對(duì)銀行資金的依賴程度過大。房地產(chǎn)首次開發(fā)土地、房地產(chǎn)二次開發(fā)土地，房地產(chǎn)建設(shè)銷售土地這三個(gè)階段中，每一個(gè)階段都離不開銀行對(duì)其資金的支持，這說明房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)銀行過度依賴，缺乏其他更為保險(xiǎn)的籌資渠道。對(duì)于開發(fā)商來說，國(guó)家發(fā)行的政策對(duì)他們本身影響過大，如果政府為了應(yīng)對(duì)復(fù)雜的經(jīng)濟(jì)環(huán)境的變化，政府就會(huì)頻繁的調(diào)整存貸款利率，房地產(chǎn)企業(yè)的銀行貸款成本就會(huì)發(fā)生與之相對(duì)應(yīng)的變化，如果出現(xiàn)變化就人員對(duì)企業(yè)的影響變大。

2.籌資方式有局限性。

所謂籌資方式，即指資金的供給方向資金需求方轉(zhuǎn)化的途徑和渠道。根據(jù)我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的專家分析，其實(shí)將籌資在房地產(chǎn)行業(yè)分為兩個(gè)因素，其一是內(nèi)部籌資方式，即指的是房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)項(xiàng)目利用的是企業(yè)自身的現(xiàn)有資金進(jìn)行的，或通過其他籌資方法，如員工內(nèi)部可以認(rèn)購(gòu)公司的股票來擴(kuò)大企業(yè)現(xiàn)有資金的規(guī)模，內(nèi)部籌資不需要對(duì)公司以外的人支付利息或股息，融資成本安全，所以是企業(yè)融資的首選方法。其二是外部籌資方式，外部籌資是企業(yè)進(jìn)行順利開發(fā)的主要方式，外部籌資主要有發(fā)行股票、發(fā)行債券、信托投資、股權(quán)投資、銀行借款以及外商投資等。

3.缺乏多層次房地產(chǎn)金融體系。

目前在我國(guó)來看，房地產(chǎn)金融體系還不都完善，層次較低，房地產(chǎn)市場(chǎng)的籌資方式仍是單一品種為主的市場(chǎng)，債券籌資與股權(quán)籌資相比所占份額還是相對(duì)較小，整體融資格局缺乏多樣性。與我國(guó)現(xiàn)有的金融體系相比，國(guó)外有較為發(fā)達(dá)且成熟的金融體系，不僅存在傳統(tǒng)的債券融資的股權(quán)融資，而且這兩種融資方式除了有較為發(fā)達(dá)的一級(jí)市場(chǎng)，二級(jí)市場(chǎng)也特別活躍。此外，國(guó)內(nèi)專業(yè)房地產(chǎn)缺乏多樣化，不論是貸款機(jī)構(gòu)還是投資機(jī)構(gòu)，擔(dān)保機(jī)構(gòu)都不健全，房地產(chǎn)金融產(chǎn)品規(guī)模還是相對(duì)較弱。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)籌資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

1.拓寬融資渠道。

隨著我國(guó)政策的放寬，經(jīng)濟(jì)發(fā)展變快，籌資方式由原來的單一性變?yōu)槎鄻有?，多種籌資方式的興起在我國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展過程中已變?yōu)橐环N趨勢(shì)。近年來，國(guó)家調(diào)控政策的出臺(tái)，房地產(chǎn)企業(yè)與以前相比成交量大不如前，因此，房地產(chǎn)企業(yè)對(duì)資金的需求更大。為了獲得資金，房地產(chǎn)企業(yè)必須通過擴(kuò)寬籌資渠道來解決資金鏈斷缺并且最大程度降低企業(yè)的籌資成本。為此，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該盡力挖掘其自身的潛力并且結(jié)合自身的特點(diǎn)和發(fā)展需求，善于利用留存資金，將自有資金充分利用，從完全的銀行貸款方式中走出來。

2.規(guī)范企業(yè)內(nèi)部管理制度。

企業(yè)的管理重點(diǎn)在于財(cái)務(wù)的管理，而財(cái)務(wù)的管理重點(diǎn)在于制度方面，對(duì)于房地產(chǎn)企業(yè)這種資金運(yùn)用較大的企業(yè)來說更是如此。企業(yè)的財(cái)務(wù)管理制度不完善，最主要的原因就是企業(yè)內(nèi)部管理混亂，為此，企業(yè)首先要做的就是在內(nèi)部管理制度上做文章，建立嚴(yán)格有效的內(nèi)部財(cái)務(wù)制度，從制度上管理企業(yè)的財(cái)務(wù)行為。為了使企業(yè)能夠快速的管理好企業(yè)內(nèi)部的財(cái)務(wù)制度，制定一套內(nèi)部財(cái)務(wù)制度并使用監(jiān)督管理是非常有效的。

四、我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)分析

（一）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的成因。

1.房地產(chǎn)投資規(guī)模不斷增長(zhǎng)。

由于近幾年房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)升溫，房地產(chǎn)投資結(jié)構(gòu)的不合理以及出現(xiàn)了大量的空置住房的原因是由于樓市一場(chǎng)火爆，房?jī)r(jià)迅速上升，過高的利潤(rùn)率讓開發(fā)商被利益沖昏了頭腦，開始大量囤積房源，房地產(chǎn)商將會(huì)在價(jià)格最高時(shí)賣出，于是房屋定價(jià)也異常高。之后，國(guó)家出臺(tái)了一些相關(guān)政策的制約下，房地產(chǎn)投資增長(zhǎng)速度趨于緩慢，雖然住宅開發(fā)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)，經(jīng)濟(jì)適用房的投資比例在整個(gè)建筑開發(fā)中也不是最低的，但是如果與我國(guó)的收入結(jié)構(gòu)相比較的話，這一比例明顯偏低，我國(guó)雖然已步入小康社會(huì)，但對(duì)于住房情況來看，于大部分居民還是有很大難題，所以經(jīng)濟(jì)適用房在國(guó)家中實(shí)際所占比例還是比較大，這就造成供給與需求的結(jié)構(gòu)性矛盾有加劇之勢(shì)，于是出現(xiàn)的問題就是普通的商品住房以及經(jīng)濟(jì)適用房供不應(yīng)求，高檔住宅房卻應(yīng)價(jià)錢的原因而賣不出去。

2.成本費(fèi)用控制不力。

房地產(chǎn)在開發(fā)、投資的過程中資金需求大，資金相對(duì)短缺，自身自由資金不足，因此對(duì)銀行貸款需求較大，導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)長(zhǎng)期處于嚴(yán)重的財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，在此基礎(chǔ)上，又由于企業(yè)在投資活動(dòng)中對(duì)其成本的控制不當(dāng)，導(dǎo)致企業(yè)的利潤(rùn)與負(fù)債不成比例，最終造成的結(jié)果就是經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)不理想。成本費(fèi)用例如一些建筑、土地、人工等的成本連年增加，在加上企業(yè)內(nèi)部管理費(fèi)用、銷售費(fèi)用以及財(cái)務(wù)費(fèi)用也有所提高，再加上產(chǎn)品積壓過多等，最終導(dǎo)致企業(yè)資不抵債，營(yíng)業(yè)困難。

（二）我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)投資風(fēng)險(xiǎn)的防范措施。

1.關(guān)注政策變動(dòng)。任何國(guó)家的政策都不說是一成不變的，而政策的變化不僅影響著該國(guó)的政治而且影響著該國(guó)的經(jīng)濟(jì)甚至是投資者，我國(guó)起步較晚，不論在經(jīng)濟(jì)哪方面都存在缺點(diǎn)，所以應(yīng)時(shí)刻關(guān)注國(guó)家方針政策的變化，如宏觀經(jīng)濟(jì)政策、國(guó)家稅收政策、財(cái)政、貨幣、產(chǎn)業(yè)、住宅政策制度的改革、土地政策的變化等對(duì)投資者自身而言是十分重要的。

2.加大成本費(fèi)用的控制力度。房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)加大成本費(fèi)用的控制情況，在房地產(chǎn)開發(fā)初期，應(yīng)根據(jù)各個(gè)流程的費(fèi)用使用情況進(jìn)行努力控制。在期間費(fèi)用的控制上首先是管理費(fèi)用，根據(jù)企業(yè)項(xiàng)目制定一套適合該項(xiàng)目的管理費(fèi)用制度，將前幾年的管理費(fèi)用同企業(yè)預(yù)算期的管理費(fèi)用相結(jié)合，為了對(duì)管理費(fèi)用進(jìn)行最大程度的節(jié)約，把預(yù)算管理費(fèi)用分配、落實(shí)到每個(gè)部門，使得整體發(fā)展計(jì)劃相協(xié)調(diào)。對(duì)于財(cái)務(wù)費(fèi)用來說，將長(zhǎng)期貸款與短期貸款結(jié)合運(yùn)用，采用這種方式可以將資金靈活有效的運(yùn)用，將生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中產(chǎn)生的資金沉淀充分運(yùn)用。對(duì)于銷售費(fèi)用，要將銷售費(fèi)用前幾年的支出情況同預(yù)算期業(yè)務(wù)量相結(jié)合，采取有關(guān)的措施，使得成本控制在一個(gè)較低的水平。

3.加強(qiáng)項(xiàng)目建設(shè)監(jiān)控。工程建設(shè)既是投資項(xiàng)目資金的消耗過程，又是工程項(xiàng)目建設(shè)完成過程。在工程建設(shè)期間消耗資金的可能性很大而節(jié)約資金的可能性很小，所以對(duì)項(xiàng)目約束起來是比較難完成的。出現(xiàn)這種情況的原因是因?yàn)榉康禺a(chǎn)項(xiàng)目投資主體和建設(shè)主體不是一個(gè)主體，正是由于項(xiàng)目投資主體的不一致，使投資建設(shè)中的房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)即既定工程、質(zhì)量、合同成本完成項(xiàng)目的建設(shè)能按投資者的期望進(jìn)行，并且這些項(xiàng)目存在著較大的不確定性。房地產(chǎn)企業(yè)可通過自身制定相關(guān)企業(yè)的公司制度，強(qiáng)化安全意識(shí)，做好防范風(fēng)險(xiǎn)的準(zhǔn)備，事前控制與始終控制動(dòng)態(tài)結(jié)合，采取系統(tǒng)的管理方法使項(xiàng)目順利進(jìn)行，并在保證建筑質(zhì)量的前提下，盡可能快的完成投資開發(fā)項(xiàng)目，努力約束投資成本，使得房地產(chǎn)投資回歸合理。

五、結(jié)論

房地產(chǎn)是居民財(cái)富的主要載體。改革開放三十多年，房地產(chǎn)業(yè)作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)取得了突飛猛進(jìn)的發(fā)展，各大城市的房屋建設(shè)在一夜之間快速發(fā)展了起來，房地產(chǎn)業(yè)在此時(shí)對(duì)政府的財(cái)政收入也做出了巨大貢獻(xiàn)。但是近幾年來，一些現(xiàn)象牽動(dòng)著購(gòu)房者、政府、學(xué)者的敏感神經(jīng)。例如，杭州金星房地產(chǎn)開發(fā)有限公司被迫申請(qǐng)破產(chǎn)；“拐點(diǎn)說”和“崩盤論”層出不窮；2013 年三月初，杭州部分樓盤大幅降價(jià)，興業(yè)銀行內(nèi)部發(fā)文要求對(duì)表內(nèi)表外的所有房地產(chǎn)相關(guān)業(yè)務(wù)從嚴(yán)審查或暫停辦理，再度引發(fā)市場(chǎng)恐慌情緒。房地產(chǎn)行業(yè)具有投資資金量大、資金來源結(jié)構(gòu)單一、投資回收期較長(zhǎng)、投資風(fēng)險(xiǎn)高、變現(xiàn)能力差、政策導(dǎo)向性強(qiáng)等特點(diǎn)。這些特點(diǎn)是企業(yè)時(shí)時(shí)刻刻都有可能面臨著瞬息萬變的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。 本文從籌資風(fēng)險(xiǎn)的一般理論研究研究出發(fā)，討論了投資風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)而識(shí)別其存在的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，分析其成因，提出建議與防范措施。

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中圖分類號(hào)：F293.33

文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

文章編號(hào)：1671-864X（2016）05-0277-02

作者簡(jiǎn)介：蔣燕（1994.2-），女，漢，貴州，學(xué)生，學(xué)歷：本科單位：成都信息工程大學(xué)銀杏酒店管理學(xué)院，研究方向：財(cái)物管理。