不動(dòng)產(chǎn)“調(diào)查—確權(quán)—登記”三位一體化機(jī)制探索
——?以上海市自貿(mào)試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)為例

潘映宗，張一唯，舒 斌

（上海市自然資源確權(quán)登記事務(wù)中心，上海 200003）

doi:10.3969/j.issn.2095-1329.2022.01.020

不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查確權(quán)登記是自然資源管理和城市管理的重要基礎(chǔ)性工作。對(duì)于高度城市化地區(qū)，由于土地利用狀況快速變化、土地利用預(yù)期績效較高，不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查確權(quán)登記的時(shí)效性和精準(zhǔn)性，始終是支撐城市規(guī)劃建設(shè)和土地資源精細(xì)化管理的核心要求。2019年8月，中國（上海）自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)臨港新片區(qū)正式設(shè)立，成為上海乃至全國層面“十四五”時(shí)期及今后相當(dāng)長時(shí)期內(nèi)改革開放的前沿陣地和發(fā)展的新高地。本文以臨港新片區(qū)為例，系統(tǒng)分析了現(xiàn)行自然資源管理體系下不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查確權(quán)登記程序的堵點(diǎn)和難點(diǎn)，結(jié)合臨港新片區(qū)行政管理“扁平化”特色，針對(duì)性設(shè)計(jì)了“調(diào)查—確權(quán)—登記”一體化技術(shù)體系，具體以對(duì)臨港新片區(qū)內(nèi)浦東國際機(jī)場南片區(qū)域進(jìn)行的實(shí)踐探索，論證了該體系的實(shí)用性與可操作性。

1 臨港新片區(qū)“調(diào)查—確權(quán)—登記”現(xiàn)狀與問題

臨港新片區(qū)設(shè)立后，由臨港新片區(qū)管委會(huì)集中行使部分行政職能，相較于其他各區(qū)的管理模式上，涉及土地資源管理方面的政府行政行為更為扁平化，行政效率更高。在特殊的行政架構(gòu)下，臨港新片區(qū)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)登記工作也提出了更高的要求。但是，受限于歷史政策、技術(shù)條件等，臨港新片區(qū)不動(dòng)產(chǎn)調(diào)查確權(quán)登記工作存在以下問題：

1.1 土地權(quán)屬資料整體覆蓋率不足，更新不及時(shí)

在臨港新片區(qū)設(shè)立前，時(shí)稱臨港新城地區(qū)內(nèi)的土地權(quán)屬調(diào)查工作便已有序開展，為該區(qū)域的土地供應(yīng)審批、企業(yè)落地投產(chǎn)提供了有力的保障。同時(shí)，隨著土地開發(fā)范圍不斷擴(kuò)大，大量的調(diào)查中獲取的權(quán)屬資料也不斷積累。但在臨港新片區(qū)規(guī)劃范圍重新確定后，原先的權(quán)屬資料已不足以覆蓋新片區(qū)全域，存在不少的缺漏；同時(shí)，在新片區(qū)的范圍內(nèi)，還存在著不少集體土地及尚未進(jìn)行不動(dòng)產(chǎn)登記的農(nóng)村宅基地，這對(duì)權(quán)屬調(diào)查工作提出了更高的要求。此外，由于新片區(qū)發(fā)展速度的提升，相應(yīng)的土地權(quán)屬狀況也并未及時(shí)更新，缺乏現(xiàn)勢性，難以進(jìn)行快速有效的利用。

1.2 權(quán)屬調(diào)查耗時(shí)較多，存在重復(fù)調(diào)查

由于前文所述的原因，土地權(quán)屬調(diào)查需要重新收集、核對(duì)用地范圍內(nèi)的權(quán)屬資料，并完成全部的作業(yè)流程，耗時(shí)較多，對(duì)于時(shí)效要求較高的用地項(xiàng)目需以提前介入的形式開展，不能很好地適應(yīng)實(shí)際工作的需求。此外，對(duì)于土地權(quán)屬較為復(fù)雜的區(qū)域，可能存在多次針對(duì)不同事項(xiàng)而進(jìn)行的調(diào)查工作，使時(shí)間成本大幅增加，不利于營商環(huán)境改革。

1.3 項(xiàng)目建成驗(yàn)收后辦理不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證手續(xù)復(fù)雜，材料要求較高

根據(jù)目前實(shí)施的《上海市不動(dòng)產(chǎn)登記若干規(guī)定》等文件，用地項(xiàng)目申請(qǐng)各類不動(dòng)產(chǎn)登記時(shí)，需提交各類紙質(zhì)申請(qǐng)材料，流程較為復(fù)雜，溝通成本較高。同時(shí)根據(jù)屬地登記的原則，因臨港新片區(qū)范圍橫跨浦東新區(qū)及奉賢區(qū)，企業(yè)需判別用地范圍的所在地區(qū)，并向?qū)?yīng)地區(qū)的不動(dòng)產(chǎn)登記部門申請(qǐng)登記，十分不便。

2 “調(diào)查—確權(quán)—登記”一體化實(shí)施路徑

2.1 基本思路

為推動(dòng)不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記，建立歸屬清晰，權(quán)責(zé)明確、保護(hù)嚴(yán)格、流轉(zhuǎn)順暢、監(jiān)管有效的產(chǎn)權(quán)制度，本文基于“土地審批供應(yīng)—權(quán)屬調(diào)查—確權(quán)登記”全過程管理，以地籍?dāng)?shù)據(jù)全方位采集為核心開展不動(dòng)產(chǎn)“調(diào)查—確權(quán)—登記”一體化技術(shù)設(shè)計(jì)。地籍調(diào)查是土地管理中打基礎(chǔ)、利當(dāng)前、謀長遠(yuǎn)的基礎(chǔ)性工作，是高質(zhì)量三位一體機(jī)制的基礎(chǔ)。因此具體技術(shù)環(huán)節(jié)和特征體現(xiàn)為：

（1）全數(shù)據(jù)梳理

對(duì)新片區(qū)內(nèi)的所有土地進(jìn)行全面梳理，編制技術(shù)設(shè)計(jì)書，整理調(diào)查確權(quán)類型和清單。

（2）全地籍更新

在已有地籍?dāng)?shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，通過地籍更新調(diào)查，完成地籍更新。

（3）全土地確權(quán)

在已有權(quán)屬數(shù)據(jù)基礎(chǔ)上，通過補(bǔ)充調(diào)查，完成不動(dòng)產(chǎn)確權(quán)。

（4）一體化登記

編制調(diào)查確權(quán)成果報(bào)告并制作成果圖冊(cè)。通過建立獨(dú)立登記點(diǎn)與信息化平臺(tái)，支撐一體化登記服務(wù)。

上述四項(xiàng)工作任務(wù)相互支撐、環(huán)環(huán)相扣，共同組成“調(diào)查—確權(quán)—登記”的一體化機(jī)制體系。

2.2 關(guān)鍵技術(shù)

（1）分析評(píng)價(jià)

收集整理土地權(quán)屬資料和國土基礎(chǔ)調(diào)查、集體土地所有權(quán)調(diào)查、農(nóng)村地籍更新調(diào)查成果資料，進(jìn)行綜合性分析評(píng)價(jià)。

（2）土地利用現(xiàn)狀評(píng)價(jià)

通過國土基礎(chǔ)調(diào)查成果直接提取最新土地利用現(xiàn)狀圖斑數(shù)據(jù)，進(jìn)行底板沉淀。

（3）土地權(quán)屬狀況分析

根據(jù)地籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)、權(quán)屬證明材料，分別梳理使用權(quán)宗地、集體土地所有權(quán)宗地和用地批文，進(jìn)行權(quán)屬確認(rèn)，對(duì)其中權(quán)屬不清晰、不明確的開展補(bǔ)充調(diào)查。

——使用權(quán)宗地信息處理。逐宗地梳理分析使用權(quán)宗地的各類信息，包括土地性質(zhì)、土地使用權(quán)人、土地用途、用地審批情況等，并關(guān)聯(lián)對(duì)應(yīng)的權(quán)源資料。

——集體土地所有權(quán)宗地信息處理。逐個(gè)梳理分析集體土地所有權(quán)宗地的各類信息，包括土地所有權(quán)人、所在圖幅等，并關(guān)聯(lián)集體土地所有權(quán)宗地范圍內(nèi)的使用權(quán)宗地、隊(duì)界征詢圖、情況說明及附圖等。

——用地批文信息處理。逐個(gè)梳理用地批文的各類信息，包括批文類型、批文號(hào)、批文名稱、批準(zhǔn)用地單位、批準(zhǔn)用途等，并關(guān)聯(lián)對(duì)應(yīng)的土地勘測定界報(bào)告書及圖形。

（4）公共管制信息處理

利用地籍基礎(chǔ)數(shù)據(jù)，獲取城市開發(fā)邊界、永久基本農(nóng)田和生態(tài)保護(hù)紅線等公共管制信息。

（5）地籍冊(cè)更新完善

在梳理土地權(quán)屬狀況的同時(shí)，通過上海市地籍?dāng)?shù)據(jù)管理系統(tǒng)，同步開展地籍冊(cè)的補(bǔ)充和完善。

——宗地評(píng)價(jià)。根據(jù)宗地評(píng)價(jià)規(guī)則，逐宗對(duì)宗地進(jìn)行現(xiàn)勢性、與登記一致性和與所有權(quán)一致性評(píng)價(jià)，分別形成宗地評(píng)價(jià)清單。

——宗地權(quán)源補(bǔ)錄。在開展宗地評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上，利用收集到的土地權(quán)屬資料，對(duì)宗地進(jìn)行權(quán)源補(bǔ)錄。

（6）綜合調(diào)查

根據(jù)土地權(quán)屬狀況的梳理結(jié)果，進(jìn)一步開展綜合調(diào)查。具體可結(jié)合三調(diào)年度變更數(shù)據(jù)，采用“無人機(jī)”等航測技術(shù)，開展整區(qū)域土地利用現(xiàn)狀調(diào)查，結(jié)合逐宗地權(quán)屬狀況調(diào)查，形成綜合調(diào)查成果。

——集體土地所有權(quán)補(bǔ)充調(diào)查。對(duì)在土地權(quán)屬狀況梳理中發(fā)現(xiàn)的，或初始調(diào)查遺漏和成果錯(cuò)誤的集體土地所有權(quán)宗地，開展權(quán)屬補(bǔ)充調(diào)查，并對(duì)集體土地所有權(quán)宗地進(jìn)行變更。

——宅基地及其上房屋調(diào)查。開展宅基地及其上房屋調(diào)查，包括戶代表推舉、戶成員調(diào)查、宅基地及其上房屋的立基審批和現(xiàn)狀使用情況調(diào)查、成果公示與審核等。

（7）一體化登記

在現(xiàn)狀、權(quán)屬梳理和綜合調(diào)查等基礎(chǔ)上，形成調(diào)查確權(quán)系列成果，通過登記點(diǎn)提出登記申請(qǐng)，依托信息化平臺(tái)完成不動(dòng)產(chǎn)（地、房）一體化登記。

3 案例實(shí)踐

為了驗(yàn)證本文設(shè)計(jì)的不動(dòng)產(chǎn)“調(diào)查—確權(quán)—登記”一體化技術(shù)體系，選取臨港新片區(qū)內(nèi)浦東國際機(jī)場南側(cè)區(qū)域作為案例區(qū)域開展實(shí)踐。

浦東國際機(jī)場南側(cè)區(qū)域的四至范圍為：東至東海大道，南至下鹽路、上飛路，西至上海繞城高速，北至申嘉湖高速、圍場河路、緯十一路，如圖1所示。

圖1 浦東機(jī)場南側(cè)區(qū)域范圍示意圖Fig.1 Schematic diagram of the south area of Pudong Airport

機(jī)場南片區(qū)域作為臨港新片區(qū)的三個(gè)先行啟動(dòng)區(qū)之一，毗鄰浦東機(jī)場。按照臨港國土空間總體規(guī)劃，承擔(dān)著打造航空產(chǎn)業(yè)功能區(qū)和國家臨空產(chǎn)業(yè)集聚示范區(qū)的重任。因此針對(duì)該區(qū)域內(nèi)用地需求大、時(shí)效要求高、流程銜接緊的特點(diǎn)，開展一體化技術(shù)實(shí)踐是可行的，也是必要的。

3.1 現(xiàn)狀信息分析

根據(jù)第三次全國國土調(diào)查的地類數(shù)據(jù)地板，對(duì)案例范圍內(nèi)的土地利用現(xiàn)狀按三調(diào)地類認(rèn)定口徑進(jìn)行分類統(tǒng)計(jì)。經(jīng)分析，區(qū)域內(nèi)共有現(xiàn)狀農(nóng)用地12.86 km2、現(xiàn)狀建設(shè)用地8.65 km2、現(xiàn)狀未利用地2.54 km2，分別占總面積的53.48%、35.97%和10.55%（詳見表1）。在農(nóng)用地相關(guān)的地類中，耕地占總面積的34%，其余為林地、種植園用地等。

表1 土地利用現(xiàn)狀用地分類明細(xì)表Table 1 Classification of land use status

地類空間布局分別見圖2和圖3。圖2按土地用途的三大類標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行了劃分。從圖上可知，成片的建設(shè)用地集中在東側(cè)，為浦東機(jī)場向南輻射的主要建設(shè)區(qū)域。而西側(cè)的建設(shè)用地成零散分布，主要仍是農(nóng)民宅基地及村鎮(zhèn)所屬的集體建設(shè)用地。整體而言，農(nóng)用地占比較高，水系分布密集，后續(xù)在此區(qū)域內(nèi)進(jìn)一步開發(fā)建設(shè)所需要的建設(shè)用地指標(biāo)較多。

圖2 土地利用現(xiàn)狀三大類分布圖Fig.2 Distribution map of three types of land use status

圖3 土地利用現(xiàn)狀一級(jí)類分布圖Fig.3 Primary distribution of land use status

圖3為按照第三次全國土地調(diào)查的一級(jí)類進(jìn)行了細(xì)化，更直觀地顯示出了不同的土地用途?？梢钥吹?，東側(cè)的建設(shè)用地已有一定的規(guī)模，用途明確，聚集程度高；而西側(cè)的建設(shè)用地和果園等經(jīng)濟(jì)性作物土地零星分布，土地利用效率較低，也難以形成規(guī)?；?yīng)。提前騰退效率低下的建設(shè)用地并進(jìn)行土地綜合整治將有助于土地的集約利用。

3.2 權(quán)屬信息提取

根據(jù)區(qū)域內(nèi)的宗地?cái)?shù)據(jù)為線索，結(jié)合批文信息、土地出讓合同、不動(dòng)產(chǎn)登記信息等權(quán)屬資料，對(duì)區(qū)域范圍內(nèi)的土地權(quán)屬和地塊四至情況進(jìn)行了梳理。經(jīng)分析，區(qū)域范圍內(nèi)國有土地11.21 km2，占總面積的46.6%；集體土地12.83 km2，占總面積的53.4%，分布如圖4所示。其中，國有土地使用權(quán)人共60個(gè)；集體土地所有權(quán)人共142個(gè)，主要涉及鎮(zhèn)農(nóng)民集體、村農(nóng)民集體和村民小組；集體土地使用權(quán)人（集體企業(yè)）共56個(gè)，主要涉及村辦企業(yè)、學(xué)校等。

圖4 國有與集體土地分布圖Fig.4 Distribution map of state owned and collective land

在所有的國有土地使用權(quán)人和集體企業(yè)中，共涉及用地分類36個(gè)，主要包括工業(yè)用地、設(shè)施農(nóng)用地、其他市政設(shè)施用地（土地儲(chǔ)備）、水工建筑用地和零售商業(yè)用地等（詳見表2）。

表2 用地分類明細(xì)表Table 2 Detailed list of land use classification

60個(gè)國有土地使用權(quán)人中，土地已登記的共32個(gè)；56個(gè)集體企業(yè)中，土地已登記的共49個(gè)，房屋已登記的共3個(gè)（分布情況見圖5）。

圖5 登記情況分布圖Fig.5 Distribution of registration

通過上述權(quán)屬資料的梳理情況可以看到，不動(dòng)產(chǎn)的登記環(huán)節(jié)存在著一定的缺失。不動(dòng)產(chǎn)登記涉及千家萬戶，與群眾和企業(yè)的利益密切相關(guān)。從《物權(quán)法》的條例來看，不動(dòng)產(chǎn)的權(quán)利是經(jīng)登記后方可發(fā)生效力，而不管是低效建設(shè)用地的騰退還是新增建設(shè)用地的審批，均是以物權(quán)為基礎(chǔ)的。缺失登記環(huán)節(jié)的不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)不僅難以保障使用人的合法權(quán)利、產(chǎn)生不必要的矛盾糾紛，同時(shí)也增加了調(diào)查確權(quán)環(huán)節(jié)的時(shí)間成本。

在一體化機(jī)制體系的技術(shù)支撐下，通過權(quán)屬梳理的方式，收集到用地審批材料的共123個(gè)，包括用地批文和土地使用權(quán)登記審核表等，為土地確權(quán)提供了支撐，同時(shí)也將大幅縮短用地審批階段的土地調(diào)查時(shí)間。

3.3 宅基地信息分析

利用農(nóng)村地籍更新調(diào)查的數(shù)據(jù)為基礎(chǔ)，通過核查宅基審批材料進(jìn)行落地解算，同時(shí)結(jié)合現(xiàn)場指界測繪，對(duì)范圍內(nèi)的宅基地進(jìn)行了梳理和分析。

浦東國際機(jī)場南側(cè)區(qū)域內(nèi)，共有已審批宅基地4142戶（分布情況見圖6），審批總面積789777.49 m2，戶均審批面積190.68 m2。其中，宅基地單戶最大審批面積493 m2，最小審批面積22 m2。單戶大面積的宅基地審批主要集中在立基時(shí)獲取的宅基地使用權(quán)，較小的主要為翻新、農(nóng)戶人員變動(dòng)后的面積調(diào)整等情況。

圖6 宅基地審批情況分布圖Fig.6 Distribution of homestead approval

共有現(xiàn)狀宅基地3705戶（分布情況見圖7），實(shí)際使用總面積1463157.3 m2，戶均實(shí)際使用面積394.91 m2，戶均超出審批面積204.23 m2。宅基地的新、改、擴(kuò)建普遍面臨村莊規(guī)劃與建筑設(shè)計(jì)缺失、選址審核與用地審批不規(guī)范、資格審查與建筑審批流于形式、開工查驗(yàn)與竣工驗(yàn)收不到位、后續(xù)監(jiān)管不力以及退出機(jī)制缺失等規(guī)劃建設(shè)與土地管理問題，從而導(dǎo)致了宅基地超建的現(xiàn)象頻繁產(chǎn)生。

圖7 宅基地實(shí)際使用情況分布圖Fig.7 Distribution of actual use of homestead

根據(jù)實(shí)地調(diào)查的數(shù)據(jù)，該區(qū)域內(nèi)宅基地超建的情況較為嚴(yán)重，既有歷史沿革和管理的原因，也與東側(cè)快速發(fā)展而產(chǎn)生的居住需求量增加有一定的聯(lián)系。在此情況下，宅基地的動(dòng)遷與集體土地征收的難度將進(jìn)一步提高。

3.4 地籍冊(cè)完善

地籍冊(cè)是土地的戶口本，是記載土地權(quán)屬的及其演變過程的數(shù)據(jù)載體，是土地調(diào)查、土地審批、土地登記等地籍?dāng)?shù)據(jù)的整合。通過地籍冊(cè)建設(shè)，及時(shí)掌握每塊宗地準(zhǔn)確的現(xiàn)勢地籍信息，并記錄其變化過程，實(shí)現(xiàn)對(duì)地籍信息的全過程管理，進(jìn)一步提升地籍?dāng)?shù)據(jù)的現(xiàn)勢性，可為規(guī)劃國土資源管理各項(xiàng)工作提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)。本次地籍冊(cè)完善的范圍是浦東國際機(jī)場南側(cè)區(qū)域，共涉及使用權(quán)宗地7186宗。

（1）宗地現(xiàn)勢性

通過梳理，認(rèn)定宗地現(xiàn)勢的共6189宗，占比為86.13%；宗地不現(xiàn)勢的共997宗，占比為13.87%。主要原因?yàn)橛玫貙徟螅醇皶r(shí)進(jìn)行宗地圖形變更，導(dǎo)致宗地圖形與審批數(shù)據(jù)不一致。

（2）與登記一致性

通過梳理，認(rèn)定宗地與登記一致的共428宗，占比為5.96%；宗地與登記不一致的共334宗，占比為4.64%；宗地?zé)o登記信息的共6424宗，占比為89.4%。未登記的宗地占比較高，也從側(cè)面說明了該區(qū)域內(nèi)權(quán)屬情況可能較為復(fù)雜，在調(diào)查確權(quán)環(huán)節(jié)中需要進(jìn)一步核實(shí)權(quán)源審批材料。

（3）與所有權(quán)一致性

通過梳理，認(rèn)定宗地與所有權(quán)一致的共5284宗，占比為73.53%；宗地與所有權(quán)不一致的共1902宗，占比為26.47%。由于所有權(quán)主要涉及農(nóng)村集體土地，在征地時(shí)將發(fā)生變更，但后續(xù)信息并未得到及時(shí)維護(hù)，產(chǎn)生了不一致的情況。

本次共梳理使用權(quán)宗地7186宗，梳理完成率100%。梳理完成后，待人工判定宗地?cái)?shù)為0宗，待調(diào)查宗地?cái)?shù)為691宗。結(jié)合范圍內(nèi)宗地現(xiàn)勢性與一致性比例進(jìn)行綜合評(píng)估,評(píng)價(jià)為C——即區(qū)域范圍存在較多地籍冊(cè)信息不現(xiàn)勢的情形。因此，對(duì)于未及時(shí)更新宗地權(quán)屬及圖形的情況，土地管理部門可開展補(bǔ)充調(diào)查進(jìn)行完善；對(duì)于登記不一致的情況，土地使用權(quán)人可申請(qǐng)地籍變更及不動(dòng)產(chǎn)登記，以保障自身合法的權(quán)利。

3.5 不動(dòng)產(chǎn)登記環(huán)節(jié)優(yōu)化方法

（1）登記點(diǎn)建設(shè)

臨港獨(dú)立登記點(diǎn)目前在臨港行政服務(wù)中心面向新片區(qū)內(nèi)企業(yè)開展業(yè)務(wù)。共設(shè)置了4個(gè)不動(dòng)產(chǎn)登記窗口，其中3個(gè)受理窗口和1個(gè)發(fā)證窗口，同時(shí)配套有后臺(tái)審核、繕證、檔案管理等工作，可以獨(dú)自開展涉及浦東新區(qū)、奉賢區(qū)行政范圍內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)登記相關(guān)業(yè)務(wù)，更好地為新片區(qū)企業(yè)辦事提供服務(wù)便利。

（2）“驗(yàn)登合一”探索

通過對(duì)“調(diào)查—登記—確權(quán)”三個(gè)環(huán)節(jié)的不斷整合優(yōu)化，收件、外業(yè)踏勘、內(nèi)業(yè)審核緊密配合，通過資料一收兩用、數(shù)據(jù)實(shí)時(shí)共享等技術(shù)手段，將流程環(huán)環(huán)相扣，做到一天之內(nèi)“三證”齊發(fā)，極大簡化了企業(yè)的用地登記流程。

4 總結(jié)與展望

本文探索設(shè)計(jì)“調(diào)查—確權(quán)—登記”一體化技術(shù)體系，并在臨港新片區(qū)進(jìn)行了實(shí)踐論證，證明了該體系的實(shí)用性和可操作性。在社會(huì)整體穩(wěn)定發(fā)展的趨勢下，土地資源利用情況成為國家各項(xiàng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展工作的重要考量內(nèi)容，也是相關(guān)政策調(diào)控的主要依據(jù)之一，土地調(diào)查工作的重要性愈發(fā)凸顯。通過本次三位一體化服務(wù)，可以為新片區(qū)的快速建設(shè)發(fā)展提供基礎(chǔ)數(shù)據(jù)支撐。

結(jié)合本文進(jìn)行的研究，提出以下建議：

（1）持續(xù)深化技術(shù)體系研究與應(yīng)用

進(jìn)一步分析上海其他地區(qū)、國內(nèi)典型地區(qū)土地管理特點(diǎn)與具體問題，對(duì)文中設(shè)計(jì)的技術(shù)體系針對(duì)性優(yōu)化完善。

（2）逐步構(gòu)建一體化服務(wù)體系

結(jié)合不動(dòng)產(chǎn)統(tǒng)一登記、一網(wǎng)通辦、一網(wǎng)統(tǒng)管試點(diǎn)等，選擇地籍?dāng)?shù)據(jù)基礎(chǔ)較好、體系適用性較強(qiáng)的地區(qū)，探索逐步建立“調(diào)查—確權(quán)—登記”三位一體主動(dòng)式服務(wù)體系，降低企業(yè)辦事的時(shí)間成本，提升企業(yè)的獲得感。

（3）全方位銜接自然資源管理

整合不動(dòng)產(chǎn)登記數(shù)據(jù)，現(xiàn)勢、準(zhǔn)確地反映土地利用與權(quán)屬狀況，綜合規(guī)劃土地、工程建設(shè)項(xiàng)目管理數(shù)據(jù)等，形成不同空間尺度、屬性維度和應(yīng)用導(dǎo)向的自然資源數(shù)據(jù)成果，全方位支撐國土空間規(guī)劃編制、審批與實(shí)施監(jiān)督、項(xiàng)目規(guī)劃資源審批、自然資源保護(hù)利用動(dòng)態(tài)監(jiān)管等自然資源管理工作。