房地產(chǎn)交易中風(fēng)險及規(guī)避策略

尹紅衛(wèi)

摘 要：交易風(fēng)險是不確定性，并不一定意味著損失。大部分交易者是誠實的商人，但是不排除別有用心。如果事先能有效防止可能的風(fēng)險，成功完成交易，對雙方都有好處。本文從房地產(chǎn)交易和人力的風(fēng)險的原因，揭示存在的問題，并在此基礎(chǔ)上提出了預(yù)防措施。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；交易；風(fēng)險；措施

1 房地產(chǎn)交易過程中的風(fēng)險

1.1 開發(fā)商欺詐引發(fā)的風(fēng)險

由于利益驅(qū)動，各地區(qū)城市建設(shè)整體規(guī)劃均遭到不同程度破壞，通過暗箱操作，將既定的規(guī)劃隨意變更，更有甚者，建設(shè)項目內(nèi)規(guī)劃的綠地可以占用，規(guī)劃的公共設(shè)施可以不建或建成后改作其他用途等等。房屋建設(shè)偷工減料、建設(shè)不符合環(huán)保和消防要求、水電配套故障不斷等建筑質(zhì)量問題日益突出。同時，房屋銷售陷阱重重，廣告虛假，由于信息嚴重不對稱，消費者欠缺房地產(chǎn)專業(yè)知識，造成許多開發(fā)商慣常采取不正當(dāng)?shù)臓I銷方法，造成業(yè)主付款后不能人住，或入住后不能取得房屋產(chǎn)權(quán)等。

1.2 房地產(chǎn)中介組織欺詐引發(fā)的風(fēng)險

1.2.1 房地產(chǎn)中介是指房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等活動的總稱。包括房地產(chǎn)咨詢、房地產(chǎn)價格評估、房地產(chǎn)經(jīng)紀等。

1.2.2 一些不法中介從業(yè)人員鉆了交易方對房地產(chǎn)相關(guān)知識、政策不甚了解的空子，利用自己的優(yōu)勢地位，在簽訂合同時簽了一些與中介服務(wù)不相對應(yīng)的服務(wù)條款，其簽約雙方的權(quán)利義務(wù)關(guān)系不對等，對交易方做出不合理、不公正的規(guī)定，使交易方造成損失。房地產(chǎn)中介存在的具體欺詐行為有：以包銷的名義，隱瞞委托人的實際出賣價格和第三方進行交易，獲取傭金以外的報酬；從事成套獨用居住房屋使用權(quán)買賣經(jīng)紀活動；無照經(jīng)營、超越經(jīng)營范圍和非法異地經(jīng)營；房地產(chǎn)執(zhí)業(yè)經(jīng)紀人出租、出借經(jīng)紀執(zhí)業(yè)證書；房地產(chǎn)經(jīng)紀組織未按規(guī)定期限辦理備案手續(xù)等。

2 一手房交易中買方的風(fēng)險及其防范措施

2.1 充分了解房地產(chǎn)方面信息，避免盲目購買，降低信息的不對稱性購房者雖知道從區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價等方面了解房地產(chǎn)信息，但始終無法了解房地產(chǎn)成本、相關(guān)的國家政策及房價走勢等，因而存在盲目購買的情況。解決這種問題的關(guān)鍵是把握房地產(chǎn)經(jīng)濟周期，別人瘋狂時，自己要退出，別人悲觀時，自己才進入。微觀的區(qū)位、結(jié)構(gòu)、比價問題只要多看看就可以解決。

2.2 謹慎交定金，簽合同

掌握了詳盡的房地產(chǎn)信息后，再確定是否下定金，簽合同，不要受置業(yè)顧問的誘導(dǎo)。仔細研讀房地產(chǎn)合同。不管是一次付款還是按揭付款，都是買方（一次付款方式）或銀行（按揭付款方式）將所有房款付給房地產(chǎn)商后，房地產(chǎn)商才在規(guī)定的時間交樓。很顯然，這種交易程序不利于購房者。在一定的時間里，房、款都控制在地產(chǎn)商手中，而買方的利益全憑賣方的信用，其風(fēng)險顯而易見。

2.3 合同中要明確交樓、辦理房地產(chǎn)證書及違約責(zé)任等相關(guān)事宜

如果房地產(chǎn)商資金鏈斷裂或?qū)⒁咽辗靠钆沧魉?，則很有可能形成爛尾樓，交樓收房遙遙無期。即使房地產(chǎn)可以如期交收其質(zhì)量還可能出現(xiàn)問題，如樓面、墻體出現(xiàn)裂縫，水、電線路不通或漏水漏電，建筑面積水分等。這些都可能給購房者造成損失。此外房地產(chǎn)證書還可能由于房地產(chǎn)商開發(fā)手續(xù)或?qū)⒎康禺a(chǎn)辦理了抵押貸款等問題而無法辦理。因此，所有這些可能出現(xiàn)的問題都應(yīng)在合同中明確其解決辦法。

3 房地產(chǎn)交易中的風(fēng)險防范的幾點建議

3.1 加強房地產(chǎn)法制建設(shè)

我國房地產(chǎn)市場還很年輕，各種法律、法規(guī)還有待進一步健全，因而，更需要政府發(fā)揮主導(dǎo)作用加以培育和發(fā)展，以規(guī)范市場交易行為，維護市場秩序。首先，要完善立法。面對房地產(chǎn)交易過程中存在的種種問題，由于沒有明確的法律規(guī)定，使得各地區(qū)各部門查處和打擊類似行為無法可依；再加上取證難度大、處罰力度小、操作手續(xù)復(fù)雜等，常常是無功而返。因此，當(dāng)前迫切需要建立健全明確的、易操作的、力度大的規(guī)范房地產(chǎn)市場各類行為的法律法規(guī)。只有這樣，查處、打擊房地產(chǎn)市場的違法違規(guī)行為才可能收到應(yīng)有的效果。同時，要重視執(zhí)法工作，加強執(zhí)法。目前出現(xiàn)的許多房地產(chǎn)違法違規(guī)行為，在現(xiàn)有的國家以及地方的許多法律法規(guī)中，也都有所涉及。之所以難以依法查處，一個很重要的原因，就是某些地方由于過分依賴房地產(chǎn)業(yè)、過于片面地強調(diào)保護和發(fā)展房地產(chǎn)業(yè)，而對一些房地產(chǎn)企業(yè)的違法違規(guī)行為，忽視甚至縱容。因此，地方政府必須端正態(tài)度、提高認識，在房地產(chǎn)交易秩序?qū)ｍ椪涡袆又?，切實負起?zé)任。

3.2 宣傳誠信理念、倡導(dǎo)誠信價值觀

首先要從思想認識上加強全民誠信意識的教育，對社會公民要進行社會道德教育，使每一個人都建立起“誠信為本”的意識。具體操作層面，可以對房地產(chǎn)相關(guān)機構(gòu)開展道德講座，加強他們的業(yè)務(wù)培訓(xùn)和行為教育，提高從業(yè)人員的執(zhí)業(yè)觀念、執(zhí)業(yè)態(tài)度、執(zhí)業(yè)紀律和執(zhí)業(yè)作風(fēng)。對房地產(chǎn)登記機構(gòu)工作人員進行廉政教育，提高抗腐變的能力。也可以積極發(fā)揮新聞媒體宣傳教育和監(jiān)督兩大功能，例如，依靠媒體對違法案例進行宣傳，要善于利用各種典型案例，有深度、有說服力地推出有震撼力、能在人民群眾心靈中產(chǎn)生強烈共鳴的警示性報道。

3.3 規(guī)范從業(yè)行為，努力提高從業(yè)人員的綜合素質(zhì)

當(dāng)前，房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員應(yīng)努力從以下三方面提高職業(yè)素質(zhì)。

一是依法辦事。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員，必須牢固樹立法紀意識，強化黨規(guī)政紀原則，自覺遵守有關(guān)法律、法規(guī)和紀律，努力提高依法管理、依法行政、依法辦事的能力；二是牢記宗旨。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的廣大從業(yè)人員，要時時處處注重自身的形象，樹立為人民服務(wù)的思想，切實維護好人民群眾的根本利益；三是廉潔自律。作為房地產(chǎn)交易領(lǐng)域的從業(yè)人員必須始終保持清醒頭腦，自覺抵制腐朽思想的侵蝕，做到勤廉自律，恪盡職守，樹立自身的良好形象。

3.4 建立房地產(chǎn)市場信息體系

首先，對房地產(chǎn)市場來說，要加快建立健全房地產(chǎn)市場信息系統(tǒng)，加強對房地產(chǎn)特別是商品住房市場運行情況的動態(tài)監(jiān)測。如有關(guān)部門要加強信息溝通與整合，適時披露土地供應(yīng)、商品住房市場供求，以及土地和住房價格變動等信息，要加強輿論引導(dǎo)，增強政策透明度，穩(wěn)定市場心理預(yù)期，促進市場理性發(fā)展。同時，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)主動消除因信息不對稱而給消費者帶來的疑慮，以吸引更多的顧客。在進一步樹立“誠信為本”職業(yè)道德的基礎(chǔ)上，真誠地向消費者提供完整、真實的商品信息。其次，對消費者來說，只有充分掌握了真實的商品信息，消費者才可能獲得在房地產(chǎn)交易中的平等地位。因此，要充分利用信息社會的方便條件，從多方面獲取更多的商品信息。

參考文獻

[1]李濱.房地產(chǎn)交易中風(fēng)險及規(guī)避思路及策略淺析[J].科學(xué)中國人，2015（27）.

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