地產(chǎn)老兵的第三方理財(cái)之路

王丹陽

金融業(yè)，更需要信用度。

出走國企

在網(wǎng)絡(luò)上，有報(bào)道稱倪建達(dá)是“突然出走的國企少帥”，如今，他已經(jīng)出走近兩年。某天午后，在他給上海某大學(xué)的EMBA課程講課之前，我們在一個(gè)咖啡廳聊起了這轉(zhuǎn)行的事?，F(xiàn)在，他是上海鉅派投資集團(tuán)的CEO，入主之際，這家公司正引進(jìn)易居中國的戰(zhàn)略投資，并迅速在美國納斯達(dá)克上市。

這兩年房地產(chǎn)市場一直波瀾不驚，不管國企還是民企紛紛懸崖勒馬，拿地難、資金荒逼著企業(yè)做戰(zhàn)略調(diào)整，倪建達(dá)作為上海的“國企少帥”，也是地產(chǎn)老兵，去年1月提出辭職時(shí)，上海2014年的商品住宅成交量同比下滑23%。辭職前的職務(wù)是上海實(shí)業(yè)控股有限公司（HK，0363）執(zhí)行董事、上海城開集團(tuán)董事長，后者是上海獨(dú)霸一方的國企地產(chǎn)巨頭，脫胎于徐匯區(qū)城市建設(shè)開發(fā)總公司，基因里有深深的計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代國有住房體制的烙印。

倪建達(dá)這一走，52歲的年紀(jì)突然站在互聯(lián)網(wǎng)金融的風(fēng)口，是他曾在體制內(nèi)不曾想到的?，F(xiàn)在能確認(rèn)的是：這一辭等于也辭掉了廳局級干部的身份。

他對我這樣調(diào)侃自己在上海地產(chǎn)圈的資歷：做過勤雜工、泥水匠，當(dāng)過三產(chǎn)老板、國企老總，“等我成為上海房產(chǎn)界的‘爺叔，比我資歷更深的要么已經(jīng)退休，要么已經(jīng)去世”。在1981年的上海，他以頂替父親的身份來到徐匯區(qū)楓林房管所，開始做他父親做了一輩子的勤雜工。18歲的他從海門的某鄉(xiāng)級中學(xué)高中畢業(yè)，從青龍港出發(fā)坐船繞過崇明島、吳淞口，6小時(shí)后在十六鋪碼頭登岸。這已經(jīng)不是蘇州河畔“跑單幫”的早期移民時(shí)代，但其父從未在上海扎根安家，至今還是農(nóng)民身份，倪建達(dá)只身一人來上海不亞于移民第一代的孤獨(dú)和艱辛。

1996年，徐匯區(qū)住宅辦和徐匯區(qū)城建綜合開發(fā)總公司改組成立了國有獨(dú)資的城開集團(tuán)，籌建班子里必須有年輕人，倪建達(dá)接到徐匯區(qū)組織部一紙“調(diào)令”。這時(shí)，上海的商品房市場已經(jīng)如火如荼，倪建達(dá)在房地局系統(tǒng)內(nèi)10多年也是看盡風(fēng)云變幻，從房管所副所長、房產(chǎn)服務(wù)公司經(jīng)理，做到了徐匯區(qū)負(fù)責(zé)批地的房產(chǎn)經(jīng)營公司董事長，“代表政府跟港資外資談生意”。

吊詭的是，城開幾乎在面世伊始就自帶一種市場使命性的“原罪”——強(qiáng)拆，與李嘉誠合作的位于華山路上的某項(xiàng)目卷入史無前例的強(qiáng)拆風(fēng)波，造成一死三傷。倪建達(dá)彼時(shí)尚在澳大利亞讀MBA，作為密切關(guān)注的旁觀者他知道，“那時(shí)市里領(lǐng)導(dǎo)來公司開會，指著說你們啊，真不應(yīng)該啊，等于奧迪100的轎車排著隊(duì)往黃浦江開”。那時(shí)晚交一天地，付違約金42萬元，等于一輛奧迪車。

回來后，倪建達(dá)手上的爛攤子包括20萬平方米存量房、5億元爛賬、員工工資拖欠……但他上馬后首先決定要回歸房地產(chǎn)主業(yè)?！斑B續(xù)受挫后，城開甚至做起了超市、百貨、證券投資，但我始終看好房地產(chǎn)行業(yè)?！彼f。在拆遷、拿地上他仍然殺伐決斷，一手促成了千禧年前后的一系列響當(dāng)當(dāng)?shù)纳虡I(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目。上海城開的架構(gòu)比一般的房地產(chǎn)商來得穩(wěn)健，除了開發(fā)住宅新項(xiàng)目，還有物業(yè)管理和商業(yè)地產(chǎn)等業(yè)務(wù)。而旗下動遷安置公司的改制，也促成“員工和經(jīng)營者持股的多元化投資主體”。

從地產(chǎn)到金融

倪建達(dá)離開城開時(shí)，已經(jīng)把城開從5億壞賬做到了賬面資產(chǎn)達(dá)百億的上海房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)50強(qiáng)。當(dāng)人們把目光轉(zhuǎn)向他入主一年多的鉅派投資，也能驀然發(fā)現(xiàn)它正冉冉成為理財(cái)行業(yè)的新星，行業(yè)老大諾亞財(cái)富創(chuàng)始人汪靜波甚至評價(jià)道：“鉅派太激進(jìn)。”

去年，股災(zāi)和一批倒下的P2P公司讓專業(yè)型第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)成了城市中產(chǎn)眼里最現(xiàn)實(shí)的資金渠道，互聯(lián)網(wǎng)金融的春風(fēng)吹到了倪建達(dá)這里，使他很偶然地進(jìn)入了被看作最有前途的第三方理財(cái)行業(yè)。我問他能否給目前的高凈值人群提示一些理財(cái)上的風(fēng)向標(biāo)，他首先謙虛道：“我只是一個(gè)職業(yè)經(jīng)理人。”

對他來說，可以帶給鉅派這一本身不溫不火的理財(cái)公司一線競爭生機(jī)的是“房地產(chǎn)金融”，哪怕不懂那些金融理財(cái)?shù)募夹g(shù)模型，但從管理角度來講，金融和實(shí)業(yè)都沒有太大區(qū)別。其次就是眼光，他相信房地產(chǎn)市場還是前景大好，“只要找準(zhǔn)一些好的項(xiàng)目”，可盡管放心投資。

業(yè)內(nèi)形容他的面貌“小眼睛、小鼻子”，他的確目光如炬，透露著商場上培育的狠準(zhǔn)猛，這點(diǎn)讓他看起來就是一個(gè)駕馭者。但是在去年1月的時(shí)候，他本想急流勇退，去美國陪陪女兒，他對我坦言他并不怎么懂互聯(lián)網(wǎng)金融?！斑@幾年都沒有好好陪過女兒，只想先休息一段，反正再過8年也退休了。”那次轉(zhuǎn)型說來話長，源于一次與上海某位市長的談話。

去年1月25日，上?！皟蓵逼陂g，當(dāng)時(shí)是人大代表的倪建達(dá)在下午的小組談?wù)摃吓鲆娺@位市長，趁機(jī)把他叫了出去抽了根煙。從上海世博中心會議廳走向外面的露天墻那段幾百米的路上，他們談了當(dāng)時(shí)不景氣的房地產(chǎn)業(yè)，市長憂慮地說道：“大家都說房地產(chǎn)現(xiàn)在不好。”“你放心，一定好。”當(dāng)時(shí)城開連續(xù)8年在上海納稅額居前30名。最后他顫巍巍補(bǔ)了句：“市長，我要辭職了。”上實(shí)城開系香港上市企業(yè)，但歸上海國資控股，所以他這一辭是要向市委提出的?！拔覀冴P(guān)系一直很好，說話也隨便。早年他是上海聯(lián)和投資公司的總經(jīng)理，我是上海城開的總經(jīng)理，我們是一起談生意的。”

那位市長驚訝地看著他問“怎么回事”，他回答：“18年前，我們一起談生意，18年后，我還是老總，我已經(jīng)看見我退休后的樣子?！痹隗w制的“照顧”下，倪建達(dá)一直認(rèn)為自己是順利的，但從骨子里，這是一個(gè)17歲從江蘇海門的農(nóng)村到上海當(dāng)學(xué)徒的“苦出身”農(nóng)家子弟，作為異鄉(xiāng)人的危機(jī)感貫穿至今。他多次向我提到他是一個(gè)不在乎名頭，但看重決策權(quán)和自由度的人。做了30多年的房地產(chǎn)管理、開發(fā)、運(yùn)行和資本市場，作為上海最年輕的地產(chǎn)老兵，已經(jīng)該體驗(yàn)的都體驗(yàn)了?！绑w制當(dāng)然受人尊敬，但位高權(quán)重、前呼后擁，這不是我想要的。如果人生三十年河?xùn)|三十年河西，我在河?xùn)|已經(jīng)那么多年了，總要去河西看看?！彼f。

從“國企少帥”到第三方理財(cái)機(jī)構(gòu)經(jīng)營者，倪建達(dá)不變的是一種縱橫捭闔的架勢

當(dāng)時(shí)那位市長給了他三點(diǎn)建議：第一不要做房地產(chǎn)，考慮到這是一位從國企頂層出走的掌門人，去哪家私企“打工”都顯得不合適。“他是覺得我不可能自己做老板，房地產(chǎn)開發(fā)資金是平衡的，如果我有錢，說明我是貪官?！蹦呓ㄟ_(dá)這樣跟我解釋那位市長的意思。第二，趕忙去找個(gè)工作，馬上上班，以免坊間風(fēng)言風(fēng)語。第三，在地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)活動已經(jīng)進(jìn)入金融層面的階段，不妨試一試金融業(yè)?！八囊馑际窃僮龅禺a(chǎn)實(shí)體就沒意義了。”他這么解釋。

請辭過關(guān)，心里的石頭放下后，倪建達(dá)走出會場，第一個(gè)電話打給沈南鵬。兩人是親密的朋友，他想著找個(gè)近水樓臺，做紅杉資本的合伙人?！澳嚣i說，大哥你來我們當(dāng)然歡迎?！蹦呓ㄟ_(dá)常為很多人喊他大哥而得意，17歲出道，是圈內(nèi)高輩分之人?！俺鲎摺钡娘L(fēng)聲很快就傳出，易居中國的董事長周忻也來電了，告訴他最近收購了一個(gè)第三方理財(cái)公司，請他出山。“雖然現(xiàn)在還不是很有名，但非常有活力?！蹦菚r(shí)易居中國通過旗下全資子公司易居資本正以37%股份成為鉅派投資最大股東，兩者完成合并。

易居中國本是最大的房地產(chǎn)全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)商，2007年成為第一支在美國掛牌的中國地產(chǎn)服務(wù)概念股。最早業(yè)務(wù)包括發(fā)展商項(xiàng)目定位調(diào)研、信息咨詢等，另外就是案場服務(wù)。“跟搜房網(wǎng)一樣的模式，不過易居還做線下代銷，給開發(fā)商賣房子。前兩年開始進(jìn)軍金融?！蹦呓ㄟ_(dá)本是周忻的乙方，如今兩人在房地產(chǎn)金融上聯(lián)袂聚首。2014年，易居中國打造金融服務(wù)集團(tuán)，并與新浪地產(chǎn)共建P2P平臺“房金所”，被看作是其在房地產(chǎn)金融上的精心布局之作。

“那天下午，他（周忻）和鉅派的創(chuàng)始人胡天翔立即來找我，他們說無論如何要請你來。后來我條件也沒談就去了。”倪建達(dá)說。他表示自己并不懂這塊，但聽起來方向是對的?！斑@是一個(gè)快速成長的產(chǎn)業(yè)，高凈值人群在除了房地產(chǎn)行業(yè)以外的其他領(lǐng)域的投資都在增加，這個(gè)是肯定的?！彼f。

此后周忻曾對媒體表示：“倪總加盟易居，參與對金融服務(wù)集團(tuán)的領(lǐng)導(dǎo)，使我們對這一新興業(yè)務(wù)的發(fā)展前景更有信心?！庇纱?，鉅派在易居的主導(dǎo)下成了房地產(chǎn)特色極其濃郁的理財(cái)公司，地產(chǎn)項(xiàng)目約占60%左右。董事長胡天翔曾公開稱，鉅派投資除了做基礎(chǔ)財(cái)富管理，還把資產(chǎn)管理作為核心業(yè)務(wù)，并且該業(yè)務(wù)是自己開發(fā)項(xiàng)目。

第三方理財(cái)之路

倪建達(dá)為鉅派做的第一件事是在納斯達(dá)克上市。他坦言，在他任職之前，鉅派就已在考慮上市，之后征求他的意見，是在美國還是國內(nèi)上市，倪建達(dá)堅(jiān)定地認(rèn)為該在美國上市。他的理由很簡單，金融業(yè)比起房地產(chǎn)，更講求信用度，“實(shí)物資產(chǎn)我可以帶你去看，你是有安全感的，但是金融產(chǎn)品就是兩張紙要你簽字，買的是信任”。他認(rèn)為，在美國上市和在新三板上市的認(rèn)同度是不一樣的，前者的監(jiān)管門檻是金融行業(yè)信用危機(jī)的首道防線。

近兩年，中國的第三方理財(cái)行業(yè)突飛猛進(jìn)，繼P2P折戟之后被看作是互聯(lián)網(wǎng)金融的正確前景，雖然如P2P一樣，它仍然是一個(gè)沒有嚴(yán)格界定和成文規(guī)章的網(wǎng)絡(luò)新生兒。倪建達(dá)認(rèn)為，金融相比地產(chǎn)行業(yè)來說更市場化、更公平化，因資金周轉(zhuǎn)周期大幅縮短而存在更大的發(fā)展空間。鉅派的速度讓業(yè)內(nèi)驚嘆，2015年全年總營業(yè)額為9440萬美元，較上年同比增長142.5%;全年總募集金額為45.1億美元，同比增長110.1%。

資本在滾雪球運(yùn)動中，倪建達(dá)曾經(jīng)在去年年底一次房產(chǎn)峰會上講：“我們第一年只做了十幾個(gè)億（資產(chǎn)管理），第二年做了三十幾個(gè)億，去年做了100多個(gè)億，今年我們做360億，明年可能做800億，這個(gè)量級是非?？斓??！?/p>

傳統(tǒng)發(fā)展商的一個(gè)問題就是資產(chǎn)太重，目前很多開發(fā)商正在向輕資產(chǎn)方向轉(zhuǎn)型，做金融產(chǎn)品或物業(yè)化持有。長期擱置在手上的項(xiàng)目，用回報(bào)率計(jì)算壓力很大，恰可以通過金融證券化的方式把它變輕，為這個(gè)行業(yè)尋找合理的金融組合就是房地產(chǎn)金融的核心。

目前，鉅派的業(yè)務(wù)板塊分為財(cái)富管理、資產(chǎn)管理、PE直投及P2P業(yè)務(wù)，然而P2P業(yè)務(wù)并不在上市范圍內(nèi)。倪建達(dá)底氣很足地告訴我，正如他在公開場合所說的：“我們只賣我們自己風(fēng)控過的產(chǎn)品，哪怕是P2P，其實(shí)跟賣給高凈值客戶的是一樣的產(chǎn)品?！贝送猓滟Y產(chǎn)管理團(tuán)隊(duì)的人數(shù)“基本接近一個(gè)大型信托公司”。產(chǎn)品類型除了他自己老法師眼光下“風(fēng)控”過的房地產(chǎn)項(xiàng)目，還有定增、契約基金、PPP、政府征信項(xiàng)目等。他表示作為第三方平臺，回報(bào)率也就7%到8%左右，相形之下，公司的利潤率僅為千分之三，作為傭金抽取，這在他看來非常正常。

當(dāng)我問到在P2P公司大面積關(guān)門之際，作第三方理財(cái)?shù)钠鯔C(jī)在哪兒時(shí)，他極其胸有成竹地“背書”：“說一句大白話，這個(gè)行業(yè)好得不得了，只要你不出意外風(fēng)險(xiǎn)，一定賺錢。M2增速百分之十幾，人民幣沒地方去，即使給你7%的回報(bào)率，實(shí)際上你的財(cái)富還是在縮水，雖然財(cái)務(wù)賬面上是盈利的。但老百姓是無奈的，他沒有其他選擇。去年上半年，所有的錢不碰房地產(chǎn)，到了下半年，所有人沒有聲音了?！彼溉ツ旯蔀?zāi)之后，熱錢無處可去，只能回流房地產(chǎn)及房地產(chǎn)金融。

倪建達(dá)在辭掉所有國企職務(wù)后，仍然保留著中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長的頭銜，體制的惠澤看起來還是會細(xì)水長流地伴隨他的“再就業(yè)”。總之，他可以毫不諱言道：“我拿房產(chǎn)項(xiàng)目的安全程度，要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于別的理財(cái)公司，因?yàn)槲矣械馁Y源它們不會有?！庇扇嗣}和圈子賦予的資源又可加固其風(fēng)險(xiǎn)處置能力，即借款人萬一有爛尾的項(xiàng)目，不用拍賣，他有信心找到下家折個(gè)價(jià)接個(gè)盤。

談到去年倒掉的一批P2P，他曾在上述提到的那個(gè)峰會上稱，P2P有特別安全的，也有特別不安全的，而鉅派“是特別安全的”。在他眼里，不一樣的是有些P2P因資金池而極具風(fēng)險(xiǎn)，而優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目可以避免這種模式。

說到P2P的38%跑路概率，在這一年里倪建達(dá)就總結(jié)出三條經(jīng)驗(yàn)：第一，老板沒見過大錢的很危險(xiǎn)，“你不能讓一個(gè)快餓死的人去管包子鋪”;第二，團(tuán)隊(duì)沒有管理過大資產(chǎn)，就無法在這個(gè)“人傻錢多”的草根金融市場甄別“騙子”。他補(bǔ)充道：“來錢太容易，監(jiān)管又不到位，人傻錢多的地方一定有騙子?！?/p>

第三，所有聲稱高回報(bào)、高傭金、高利息的模式都要警惕，“我聽不懂的商業(yè)模式，我覺得就是騙子，哪個(gè)行業(yè)可以沒有風(fēng)險(xiǎn)地一年回報(bào)20%多？”這句話來自一個(gè)企業(yè)管理人的眼界。

這三條讓我看似頗顯得經(jīng)驗(yàn)至上主義，不免有些個(gè)人專斷，但倪建達(dá)的語氣不容置疑，他也曾在多個(gè)公開場合拋出這三點(diǎn)觀察。事實(shí)上，其言間更透露一種一線國企老板所見過的世面：一個(gè)見過大資產(chǎn)的人是不可能冒道德風(fēng)險(xiǎn)走卷款之路的。由此，我想到他曾經(jīng)表示，中國目前有大大小小2000家金融理財(cái)機(jī)構(gòu)，而市場真正需要的也就區(qū)區(qū)幾家。鉅派想做行業(yè)老大的野心是毋庸置疑的，倪建達(dá)能貢獻(xiàn)其自身或資源有幾目前尚霧里看花。但沒錯的是，他超級自信，一股濃濃的白手起家、看盡上海灘萬壑爭流后的霸氣……正如周忻在向他介紹鉅派時(shí)說現(xiàn)在還沒有名氣，“沒關(guān)系，我來了不是就有名氣了嗎？”倪建達(dá)這樣想。