房地產(chǎn)業(yè)的“馬拉松”競賽

金巖石

2016年度最精彩的商場大戲莫過于萬科“宮斗”，全場最驚艷的角色既非王石，亦非寶能或華潤，而是半路殺出的恒大地產(chǎn)。恒大入局萬科的時(shí)效，可用江湖中一字點(diǎn)贊：俊！

房地產(chǎn)市場巔峰時(shí)刻到來！

萬科之戰(zhàn)，王石退出幾乎已成定局。萬科團(tuán)隊(duì)群龍無首，團(tuán)隊(duì)優(yōu)勢必然弱化，此時(shí)若由恒大團(tuán)隊(duì)重組萬科，局中人似乎都可以接受，于是坊間流傳的各種版本中，呼聲最高的方案已是恒大聯(lián)手華潤或?qū)毮芙庸苋f科。在股權(quán)之爭的喧囂中，恒大地產(chǎn)鋪開了“全國82折”的銷售攻勢，一舉超越萬科躍居地產(chǎn)行業(yè)之首。

恒大已經(jīng)是行業(yè)老大了，還需要萬科嗎？早在2009年的金融海嘯期間，恒大舉債擴(kuò)張，逆勢成長，并通過香港上市化解債務(wù)危機(jī)?！昂愦竽Ｊ健睓M空出世，以高成長、高負(fù)債的“兩高”利器在2009-2015年實(shí)現(xiàn)了37%的年均復(fù)合增長率。

遠(yuǎn)看恒大，可以簡化為“12345”：1.未來三年或?qū)?shí)現(xiàn)累計(jì)1000億元的凈利潤；2.賬面現(xiàn)金余額目前已超過2000億元；3.目前全國累計(jì)銷售已突破3000億元；4.盡管公司負(fù)債總額逾4000億元；5.但原值逾2500億元土地儲(chǔ)備的現(xiàn)值已超過5000億元。因此，將上述“12345”放在一起，結(jié)論便是：恒大的內(nèi)在價(jià)值已遠(yuǎn)超萬科。

10月3日，香港恒大集團(tuán)（HK.3333）公告了恒大地產(chǎn)借殼深深房回歸A股的方案：恒大地產(chǎn)承諾2017-2019年的凈利潤合計(jì)888億元。這是一個(gè)極為保守的承諾，重組后的恒大地產(chǎn)若未能實(shí)現(xiàn)上述利潤目標(biāo)，恒大集團(tuán)將通過廣州凱隆公司按對應(yīng)比例進(jìn)行股權(quán)補(bǔ)償。恒大回歸A股——這是恒大的巔峰時(shí)刻，也是中國房地產(chǎn)市場的巔峰時(shí)刻。從1980年6月鄧小平提出住宅商品化開始，今年是房地產(chǎn)業(yè)“馬拉松長跑”的決勝階段，長期領(lǐng)跑的萬科在“傲慢”中跌倒，而緊隨其后的恒大卻在此時(shí)騰空而起，飛向了比賽終點(diǎn)。

恒大地產(chǎn)曾將公司的戰(zhàn)略目標(biāo)定為“與萬科并駕齊驅(qū)”，如今萬科“宮斗”自毀長城，恒大地產(chǎn)坐收漁翁之利，坊間關(guān)于“恒大入主萬科”的傳聞，此時(shí)也成為恒大地產(chǎn)品牌的溢價(jià)因素，在火爆的樓市形成了一種新的共識(shí)：以恒大的合理低價(jià)，買萬科的品質(zhì)保障。

在我看來，恒大萬科并駕齊驅(qū)的時(shí)代即將結(jié)束，恒大將在三個(gè)層面超越萬科：今年已經(jīng)實(shí)現(xiàn)的是銷售超越；明年即將實(shí)現(xiàn)的是市值超越；后年將會(huì)實(shí)現(xiàn)的是品牌超越。銷售+市值+品牌，這三個(gè)層面的“超越”將無可爭議地使恒大地產(chǎn)取代萬科成為行業(yè)龍頭。

瘋狂與理性的博弈

房地產(chǎn)是國民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)，歷來都是現(xiàn)代市場經(jīng)濟(jì)的周期性盛衰之源。特別是在城市化完成的經(jīng)濟(jì)體中，房地產(chǎn)價(jià)格的波動(dòng)就是周期性經(jīng)濟(jì)危機(jī)的晴雨表，也是歷次金融動(dòng)蕩的導(dǎo)火線。

房價(jià)非理性上漲的原始驅(qū)動(dòng)力是人性與貨幣，即人們的致富欲和貨幣的流動(dòng)性，人性的貪婪與貨幣的泛濫，在城市化的進(jìn)程中轉(zhuǎn)變?yōu)橐苑康禺a(chǎn)為載體的家庭財(cái)富及其增值預(yù)期，從而激發(fā)了人性的貪婪，乃至利令智昏。

一個(gè)國家的購房需求，如果越來越高的比例不是為了居住需求而是追求投資暴利，樓市就將進(jìn)入“非理性繁榮”的階段，從而在某一個(gè)時(shí)點(diǎn)引發(fā)“斷崖式暴跌”。歷史一再重演，人性不可理喻！就在恒大超越萬科走向行業(yè)巔峰的時(shí)刻，中國樓市也正走向“非理性繁榮”，醞釀著金融風(fēng)暴的危險(xiǎn)。

然而，在恒大對A股投資人的承諾中，我卻看到了以恒大為代表的行業(yè)理性。恒大地產(chǎn)2014年預(yù)售總額為1315億元，2015年達(dá)2013億元，今年有望接近4000億元，而恒大地產(chǎn)對未來三年承諾的經(jīng)營業(yè)績僅為年均10%。再從恒大的交樓紀(jì)錄看，2009年恒大的交樓金額約50億元，2015年達(dá)到1265億元，年均增長71%。而恒大未來三年的目標(biāo)也只有10%-15%。由此判斷，恒大地產(chǎn)的決策者已在主動(dòng)減速換擋，冷靜面對中國房地產(chǎn)市場的高風(fēng)險(xiǎn)。

市場在瘋狂，理性在回歸，瘋狂與理性的博弈將成為中國房地產(chǎn)市場的主旋律。