在美國，為什么房子不能炒

〔美〕Kevin

炒房是投資，天經(jīng)地義，政府如果是硬性發(fā)文不讓買賣，那肯定是違憲的。但在美國，大家都知道有兩種東西不能炒——房子和糧食。美國政府認為，這兩樣是民生的基本保障，房子和糧食價格暴漲，就會造成社會動蕩。

那么美國政府憑什么控制房價，限制炒作呢？大家都知道，美國的土地都在私人手里，美國政府并不賣地，所以就避免了既當裁判又當運動員的利益沖突，這樣就方便了政府使用最為有效的房價調(diào)整手段——征稅。你可以依照憲法買賣房子，但我也可以依照憲法征稅，讓你買進賣出房子掙不到錢：買房用于投資的，或者沒有人住，要交管理費，每年還要交物業(yè)稅，最少要交房價的1%。每年都要交。所以炒房的人算下來，一買一賣根本賺不到什么錢，美國政府通過稅收管理，最大限度地穩(wěn)定了房價，道理簡單粗暴，操作并不復雜。

關(guān)于美國房價的穩(wěn)定，美國耶魯大學著名經(jīng)濟學家Robert Shiller制作了一幅美國百年房價變化曲線圖，把100多年來美國房地產(chǎn)價格的變化趨勢詮釋得非常清楚。這幅曲線圖發(fā)表在2006年《EconomistsVoice》雜志上。為制作這條曲線，作者使用了從1890年到2005年期間美國的真實房價，在校正了通貨膨脹的因素之后發(fā)現(xiàn)，在過去的100多年里，美國房價實際上并沒有上升的趨勢，尤其是在1890年到1990年期間，幾乎沒多大變化，平均每年只增長0.2%。

美國政府有效的房地產(chǎn)運行制度和稅收體系，把美國大多數(shù)地區(qū)的房價和年薪比一直控制在3左右。而中國很多城市目前的房價和年收入比已達到28或以上，名列世界前茅。相比之下，我們常認為房價非常高的香港，房價和年收入比只有15.6，房價很貴的紐約和倫敦在10～12之間，而日本東京只有8。

做房地產(chǎn)起家的王健林近日對媒體說，中國這么高的房價稱得上是個大大的泡沫。他說得沒錯。

是泡沫就有破裂的一天，在1997年到2005年之間，美國的房地產(chǎn)價格曾出現(xiàn)過快速的增長，升幅高達71%。不過這種不正常的暴漲在美國恰是房地產(chǎn)泡沫破裂的前兆，Shiller在2006年時，就據(jù)此做出了房地產(chǎn)泡沫即將破裂的預測，后來發(fā)生的一切證明了他是對的，次貸危機引發(fā)了房地產(chǎn)泡沫破裂。10年后的今天，美國房地產(chǎn)的價格再度回歸到曲線的平均水平上。從另一個角度，說次貸危機挽救了美國經(jīng)濟也不過分，問題是，誰來開第一槍，打破這個泡沫？

諾貝爾經(jīng)濟學獎得主大都生活在美國，美國人玩經(jīng)濟并不傻，他們知道把資源、資金集中到高科技和制造業(yè)上才是對美國經(jīng)濟最好的方式。房地產(chǎn)是沒有科技含量、沒有國際競爭力的低級產(chǎn)業(yè)，但它又是民生產(chǎn)業(yè)，如果控制不好，極容易產(chǎn)生投機和全民炒房的風潮，不但會引發(fā)通貨膨脹，還會擾亂民生，破壞經(jīng)濟。美國通過限制資金、資源進入房地產(chǎn)行業(yè)，以促使資金進入高科技和制造業(yè)，提高美國經(jīng)濟的國際競爭力，實業(yè)興邦，靠實體經(jīng)濟挽救美國。

2008年經(jīng)濟危機時，中國4萬億資金的投放有意刺激房地產(chǎn)，大家都做房地產(chǎn)，制造業(yè)已經(jīng)沒有人提及，稅收體系也讓實業(yè)非常難做。當中國GDP超過日本、成為世界第二的時候，我們很難說出一件有國際市場競爭力的產(chǎn)品和一家有國際競爭力的企業(yè)，卻催生出了全世界最多的房地產(chǎn)富豪。中國的富豪榜上排名前十的，幾乎沒有不涉足房地產(chǎn)的，而大家都知道的美國房地產(chǎn)大王“川普”，在美國富豪榜上基本排不上靠前的名次，其身家連50億美元都沒有，和做實業(yè)的比爾·蓋茨比起來相去甚遠。中國經(jīng)濟只有走出房地產(chǎn)暴漲泡沫的怪圈，才能徹底釋放風險。