住房公積金市場運(yùn)行探索

仲 林

(宿遷市住房公積金管理中心沭陽管理部 江蘇 宿遷 223600)

住房公積金市場運(yùn)行探索

仲 林

(宿遷市住房公積金管理中心沭陽管理部 江蘇 宿遷 223600)

住房公積金制度使得我國的住房保障體制得到進(jìn)一步完善，有效推進(jìn)了我國住房制度改革。隨著住房公積金的出現(xiàn)，房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)困難的現(xiàn)狀有所好轉(zhuǎn)，住房資金的積累和周轉(zhuǎn)狀況有所改善。但是，屬地管理等風(fēng)險(xiǎn)仍然存在，為此必須采取進(jìn)一步措施。

住房公積金；奉獻(xiàn)；探索；對策

房地產(chǎn)業(yè)是第三產(chǎn)業(yè)的重要組成部分，同時(shí)也是一項(xiàng)綜合性很強(qiáng)的產(chǎn)業(yè)，對推動我國的經(jīng)濟(jì)增長有極其重要的作用。住房公積金制度誕生于城鎮(zhèn)住房制度改革期間，這一制度的建立，為我國的住房消費(fèi)群體提供了眾多的經(jīng)濟(jì)便利，也使得我國住房大市場得以開辟，促進(jìn)市場經(jīng)濟(jì)的增長。我國住房公積金制度實(shí)行的資金運(yùn)作模式是：低存低貸、封閉互助。

我國的住房公積金制度自1991年在上海正式建立以來,已經(jīng)有二十多年的歷史。在二十多年的發(fā)展歷程中,住房公積金制度已經(jīng)成為住房貨幣化分配的一種重要形式,建立起了適合我國國情的社會互助機(jī)制,創(chuàng)立了具有中國特色的政策性住房金融制度。住房公積金制度建立運(yùn)行以來,匯聚起龐大的住房專項(xiàng)資金,為促進(jìn)我國住房消費(fèi),培育和推動住房商品化、市場化奠定了堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)。

近年來，社會對住房公積金制度的關(guān)注度日益增強(qiáng)，聚焦之下，點(diǎn)點(diǎn)滴滴逐漸被掃描、放大，制度的優(yōu)劣日顯。特別是住房公積金的資金規(guī)模不斷增大，管理復(fù)雜程度越來越高，導(dǎo)致其中的流動性風(fēng)險(xiǎn)問題也越來越突出。面對這一問題，如何更好地識別和防范風(fēng)險(xiǎn)成為了住房公積金管理部門需要重視和關(guān)心的問題。

1 公積金的市場風(fēng)險(xiǎn)

第一，屬地化管理模式帶來的風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國主要以市區(qū)為單位設(shè)立公積金管理中心。這種設(shè)立模式在我國特定時(shí)期的發(fā)展階段中，對于公積金的管理具有一定的現(xiàn)實(shí)意義。通過住房公積金管理中心在房地產(chǎn)市場內(nèi)部的封閉式管理，可以有效地防止其他行業(yè)和地方的風(fēng)險(xiǎn)傳遞，但同時(shí)這種制度也帶了一定的問題,包括：市區(qū)的公積金規(guī)模相對較小；由于實(shí)際情況的不同，各個地區(qū)的公積金發(fā)展規(guī)模和管理模式差別較大；對于資金的供求沒有平衡機(jī)制，具有一定的不對稱性；公積金的投資渠道比較單一，具有一定的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

第二，委托代理制度對公積金管理帶來一定風(fēng)險(xiǎn)。目前，我國對于購房貸款的發(fā)放，主要通過公積金管理中心委托的商業(yè)銀行進(jìn)行辦理。在委托商業(yè)銀行進(jìn)行貸款業(yè)務(wù)的辦理過程中，受托銀行只負(fù)責(zé)發(fā)放貸款，而貸款回收過程中產(chǎn)生的信貸風(fēng)險(xiǎn)則要求公積金管理中心來承擔(dān)。在進(jìn)行還貸的過程中，如果發(fā)生了還貸逾期或者其他一些意外情況，很可能造成貸款資金無法及時(shí)收取，從而造成流動性的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，行政干預(yù)可能帶來流動性風(fēng)險(xiǎn)。在現(xiàn)在的公積金管理制度中，公積金管理中心會受到地方政府的管轄。在實(shí)際的工作中，公積金管理中心有時(shí)會收到一些公積金貸款的任務(wù)。這些任務(wù)的目的是為了更好地刺激房地產(chǎn)市場，管理中心為了完成任務(wù)，在進(jìn)行積極放貸的同時(shí)，忽視了對貸款質(zhì)量的審查。這就造成了貸款有時(shí)無法及時(shí)收回，提高了不良貸款率，從而產(chǎn)生了流動性風(fēng)險(xiǎn)。

2 住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警效果的保障措施

第一，針對貸款人，要著重考察貸款人的實(shí)際情況“購房需求是否與申報(bào)的情況一致”是否存在假按揭行為，同時(shí)還要確認(rèn)貸款人的住房公積金繳存情況及對借貸款所在單位及從事的職業(yè)等信息，判斷貸款人申報(bào)收入的合理性。加強(qiáng)對開發(fā)商的考察，防止欺詐行為。首先要了解開發(fā)商的信用情況；其次要了解開發(fā)商的經(jīng)營情況；第三要了解開發(fā)商的開發(fā)項(xiàng)目的情況，看開發(fā)商是否取得了土地使用權(quán)證書“建設(shè)用地規(guī)劃許可證”建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證等，是不是存在一房多售的情況。住房公積金貸款應(yīng)該遵循，貸前調(diào)查“貸時(shí)審查”“貸后檢查”的原則。中心建立審貸委員會，參考風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)報(bào)告的結(jié)果，完善項(xiàng)目貸款的審批機(jī)制，建立并完善風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警機(jī)制與應(yīng)急應(yīng)變機(jī)制，及時(shí)反饋貸款者的資產(chǎn)質(zhì)量以及可能發(fā)生的各類事件，制定出切實(shí)可行的應(yīng)急應(yīng)變步驟與措施及不良貸款清償和核銷管理制度。

第二，對附屬住房公積金貸款風(fēng)險(xiǎn)預(yù)警系統(tǒng)的貸款信息系統(tǒng)進(jìn)行升級改造，使其功能更加完善，效率更加高效，終端操作更加簡便。加強(qiáng)各環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)控制措施，進(jìn)一步提高住房公積金業(yè)務(wù)的安全性和效率性。建立可靠完備的災(zāi)難備份計(jì)劃和應(yīng)急處理機(jī)制，對業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)采取多介質(zhì)備份與異地備份相結(jié)合，確保業(yè)務(wù)信息數(shù)據(jù)的安全完整。完善檔案管理和交接制度，對各類紙質(zhì)檔案包括名種會議記錄與決議“住房公積金繳存人資料‘貸款合同’‘抵押權(quán)證’憑證帳冊以及各類法規(guī)”文件等進(jìn)行分類管理。

第三，隨著住房公積金制度的發(fā)展，住房公積金管理隊(duì)伍素質(zhì)建設(shè)也日益重要，迅速提高住房公積金管理中心工作人員綜合素質(zhì)，是確保貸款信息準(zhǔn)確的有效手段。住房公積金管理中心要制定隊(duì)伍培訓(xùn)規(guī)劃，定期開展業(yè)務(wù)知識和計(jì)算機(jī)培訓(xùn)，尤其是金融知識“國債知識的培訓(xùn)，組織職工學(xué)習(xí)業(yè)務(wù)政策和相關(guān)法規(guī)，提高職工理論水平和操作技能，對于新錄用人員，進(jìn)行上崗培訓(xùn)”持證上崗。應(yīng)該要求貸款工作人員不斷提高服務(wù)意識，強(qiáng)化學(xué)習(xí)意識“規(guī)范意識，使貸款調(diào)查”“審查”“審批”“催收”內(nèi)部稽查等工作流程化，制度化；強(qiáng)化風(fēng)險(xiǎn)意識。嚴(yán)格貸款申請人的資格關(guān)，抵押擔(dān)保關(guān)，審批發(fā)放關(guān)和還款催收關(guān)。強(qiáng)化責(zé)任意識，嚴(yán)格落實(shí)責(zé)任追究制，使中心職工增強(qiáng)責(zé)任明確目標(biāo)，提高認(rèn)識，把各項(xiàng)工作落實(shí)到實(shí)處。

3 未來發(fā)展趨向

第一、規(guī)范繳存基數(shù)與比例,逐步縮小公積金繳存差距。要嚴(yán)格規(guī)范公積金繳存基數(shù)及比例,根據(jù)現(xiàn)實(shí)情況規(guī)范繳存基數(shù)和繳存比例。出于對國家目前財(cái)政承受能力以及防止部分納稅人通過住房公積金的扣除,逃避納稅義務(wù)等因素的考慮,國家只對在規(guī)定范圍和標(biāo)準(zhǔn)內(nèi)的基本社會保險(xiǎn)費(fèi)和住房公積金支出予以稅前扣除,而超過法定最高繳存比例和基數(shù)的部分必須按照國家的規(guī)定納稅,避免繳存公積金成為繳存單位工資外發(fā)放薪金補(bǔ)貼及避稅的渠道,努力減少社會收入不均衡的現(xiàn)象。

第二、擴(kuò)大住房公積金制度覆蓋范圍,提高住房公積金制度覆蓋率。當(dāng)前國家應(yīng)根據(jù)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、職工需求和住房情況,逐步擴(kuò)大住房公積金制度的覆蓋范圍。積極推動為進(jìn)城務(wù)工人員等各類人群建立住房公積金的工作,使進(jìn)城務(wù)工人員等人群也能享受公積金制度帶來的福利和實(shí)惠,推進(jìn)首都基本公共服務(wù)均等化?；竟卜?wù)均等化是政府按照“基本、平等、普遍、均衡”的原則,為全體公民提供與經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展階段相適應(yīng)的,水平大致相等的基本公共服務(wù)。

仲林(1975.11-)，女，漢，宿遷市住房公積金管理中心沭陽管理部。

F293.3

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1672-5832(2016)02-0103-01