農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀分析與對策

陳子超

臨沂市國土資源局　山東臨沂　276000

農(nóng)村宅基地現(xiàn)狀分析與對策

陳子超

臨沂市國土資源局山東臨沂276000

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的不斷加快，大量農(nóng)村人口涌入城市，農(nóng)村人口不斷下降，但是農(nóng)村宅基地用地面積卻呈現(xiàn)增長的趨勢。農(nóng)村宅基地的建設(shè)因為缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，往往建設(shè)的比較隨意，同時因為缺乏耕地保護意識，農(nóng)村宅基地以一種“攤大餅”的形式發(fā)展，造成土地浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。本文對農(nóng)村宅基地的現(xiàn)狀進行了調(diào)查分析，并提出了對策。

農(nóng)村宅基地；現(xiàn)狀；分析；對策

隨著社會經(jīng)濟的快速發(fā)展和城鎮(zhèn)化步伐的不斷加快，城鎮(zhèn)建設(shè)用地需求不斷加大和耕地保護的矛盾日益突出。與此同時，大量農(nóng)村人口涌入城市，農(nóng)村人口不斷下降，但是農(nóng)村宅基地用地面積卻呈現(xiàn)增長的趨勢。農(nóng)村宅基地的建設(shè)因為缺乏統(tǒng)一的規(guī)劃，往往建設(shè)的比較隨意，同時因為缺乏耕地保護意識，農(nóng)村宅基地以一種“攤大餅”的形式發(fā)展，造成土地浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。

一、農(nóng)村宅基地的使用現(xiàn)狀及原因分析

農(nóng)村地區(qū)普遍存在著建新不拆舊、一戶多宅、“空心村”現(xiàn)象，土地閑置、利用效率低下現(xiàn)象普遍。在當(dāng)前建設(shè)用地供需緊張的情況下，大量閑置的農(nóng)村宅基地不但浪費資源，而且使城市和農(nóng)村的發(fā)展受限，需要及時對其進行盤活利用，統(tǒng)籌利用資源。

（一）農(nóng)村土地利用規(guī)劃滯后、用地方式粗放。雖然一些先進地區(qū)的村莊在鄉(xiāng)鎮(zhèn)的指導(dǎo)下，按照農(nóng)村發(fā)展要求開展新農(nóng)村建設(shè)試點，取得一定成績，但是普遍的來說，農(nóng)村用地的使用還是按照自發(fā)隨意形式建設(shè)比較多，造成農(nóng)民建宅基地?zé)o章可循、布局混亂，而農(nóng)村內(nèi)部因為道路進出不方便，農(nóng)民更愿意到村周圍寬闊的地方建設(shè)，導(dǎo)致農(nóng)村建設(shè)用地按照一種“攤大餅”的方式擴張，這些建設(shè)又往往要占用耕地，而村內(nèi)宅基地卻閑置下來，沒有進行改造利用，土地利用率低，土地浪費現(xiàn)象嚴(yán)重。

（二）農(nóng)村宅基地仍存在的私有化觀念，一戶多宅現(xiàn)象普遍。村民習(xí)慣于將宅基地作為自己的個人財產(chǎn)來對待，很多祖輩傳下來的宅基地自己不居住，也不向村集體主動退回，仍然到到村莊外圍新建寬敞的住宅，形成了大量的一戶多宅的現(xiàn)象，而宅基地的退出機制在農(nóng)村還未得到充分的接受和支持，村集體向村民收回多占的宅基地時會受到較大的阻力，一般難以收回。與此同時，宅基地的隱形交易市場活躍，有些村民將多余的宅基地通過私下交易的形式出售給需要的人來居住，導(dǎo)致原本是只有本村居民才能享受到的無償使用的宅基地變成了具有價值的個人財產(chǎn)，使宅基地使用局面更加混亂。

（三）農(nóng)民違法占地、未批先建現(xiàn)象突出。按照法律的相關(guān)規(guī)定，農(nóng)村家庭申請住宅用地的，應(yīng)經(jīng)鄉(xiāng)（鎮(zhèn)）人民政府審核，縣級人民政府批準(zhǔn)后，再由農(nóng)村集體經(jīng)濟組織向宅基地申請者無償提供宅基地使用權(quán)。但是，在現(xiàn)實生活中，由于農(nóng)民法律意識單薄，基層政府政策、法律宣傳不到位，很多農(nóng)民認(rèn)為建房前一般只要村級同意，就開始建設(shè)，導(dǎo)致了農(nóng)民建房的隨意性，使得農(nóng)村宅基地的規(guī)模無序增加。

二、對策研究

根據(jù)第二次全國土地調(diào)查和集體建設(shè)使用權(quán)確權(quán)登記平臺，建立關(guān)于農(nóng)村宅基地使用情況的數(shù)據(jù)庫，通過調(diào)查成果和數(shù)據(jù)分析，得到宅基地使用情況，分析出閑置宅基地的分布情況。在此基礎(chǔ)上，按照幾種形式對閑置宅基地進行分類和盤活利用。

（一）對于“一戶一宅”的閑置宅基地，往往是因為使用權(quán)人外出務(wù)工，導(dǎo)致其宅基地閑置，這種情況一般要予以權(quán)利保護。宅基地使用權(quán)人愿意退出并符合“一戶一宅”的，可退出現(xiàn)有宅基地并在規(guī)劃區(qū)內(nèi)置換獲得新的宅基地。

（二）對于“一戶多宅”的閑置宅基地，可以將這種情況的宅基地形成一個數(shù)據(jù)層，這是主要進行整理的部分。

在得到閑置宅基地使用權(quán)人同意的情況下，可以有幾種方案來進行處置：

1、退出補償方式。將閑置的宅基地由政府按照評估價值進行回購，回購后的宅基地可以分配給村內(nèi)符合申請條件但是沒有宅基地的村民使用，也可以進行開發(fā)整理。

2、流轉(zhuǎn)方式。目前，農(nóng)村土地市場匱乏，流轉(zhuǎn)形式單一，造成農(nóng)村宅基地?zé)o價也無市。農(nóng)村的地理位置多數(shù)比較偏遠，交通不便，宅基地的用途有限，并且流轉(zhuǎn)平臺系統(tǒng)建設(shè)比較滯后，這些都給農(nóng)村宅基地的流轉(zhuǎn)帶來阻礙。需要接合當(dāng)?shù)貙嶋H情況建立宅基地市場化配置機制，減少行政手段干預(yù)，多通過市場行為實現(xiàn)宅基地的優(yōu)化配置，進行多元化的流轉(zhuǎn)模式研究，賦予農(nóng)民及村集體組織更多的使用權(quán)利，建立農(nóng)村土地產(chǎn)權(quán)流轉(zhuǎn)平臺。通過這個平臺，可以將閑置農(nóng)村宅基地更合理的進行利用。

3、項目開發(fā)方式。對于一些有區(qū)位優(yōu)勢的村集體，可以由村集體利用閑置宅基地區(qū)域開發(fā)商業(yè)、工業(yè)項目，舉辦村辦企業(yè)，被占用宅基地的權(quán)利人以宅基地面積入股，成為村辦企業(yè)的股東，按照入股比例參與分紅，既解決了宅基地閑置問題，又讓村集體和村民受益。

三、保障農(nóng)民權(quán)利，提高農(nóng)村生活水平

通過對宅基地的整理，可以盤活農(nóng)村集體土地市場，充分利用農(nóng)村集體土地，但是在實施過程中，一定要以農(nóng)民滿意和農(nóng)民同意為前提，不應(yīng)該讓農(nóng)民“被上樓”，如果農(nóng)村閑置宅基地整理的條件不成熟，可以通過完善農(nóng)村宅基地管理規(guī)范，逐步使農(nóng)村宅基地規(guī)范起來，積極保障農(nóng)民的合法權(quán)益。強化規(guī)劃引導(dǎo)作用，做好包括房屋布局、建筑風(fēng)格、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)規(guī)劃在內(nèi)的農(nóng)村居民點規(guī)劃，強制要求有建新房需求的農(nóng)民只能在規(guī)劃區(qū)內(nèi)按照規(guī)劃建房。

當(dāng)農(nóng)村宅基地整理條件成熟，在開展整理工作時，首先要考慮的農(nóng)民的生活保障問題，不但要做好老百姓的思想工作，使其感覺未來更加美好，增加參與度，同時要做好整理之后的新農(nóng)村的遠景規(guī)劃問題，要讓原來的農(nóng)村村民有適當(dāng)?shù)氖杖肭?，能夠保證生活水平逐步提高。

［1］汪凱翔，胡銀根，常帥，田甜.公民權(quán)視角下宅基地退出中農(nóng)民權(quán)益保障研究［J］.湖北農(nóng)業(yè)科學(xué)， 2016年3月第55卷第5期：1324-1332.

［2］王崇敏.宅基地使用權(quán)管理的問題與對策［J］.新東方，2015.2：57-60.

陳子超（1981— ），性別男，民族漢，籍貫山東臨沂，工程師，大學(xué)本科，臨沂市國土資源局，研究方向國土資源管理。