海南房地產(chǎn)調(diào)控再加碼

胡巍

“壯士斷腕。”4月22日晚，海南省住建廳廳長(zhǎng)霍巨燃在解讀海南樓市政策時(shí)，用到這樣一個(gè)詞。當(dāng)天，《中共海南省委辦公廳 海南省人民政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的通知》（下稱(chēng)“《通知》”）下發(fā)，公布新一輪房地產(chǎn)調(diào)控政策。

由于《通知》中對(duì)限購(gòu)、限貸、限制轉(zhuǎn)讓等提出了較為詳盡的要求，有業(yè)內(nèi)人士將其稱(chēng)為“海南最嚴(yán)房地產(chǎn)調(diào)控”，還有媒體直接以“限購(gòu)新政”代稱(chēng)海南本輪調(diào)控。

北京市房地產(chǎn)法學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)兼秘書(shū)長(zhǎng)趙秀池說(shuō)：“全省的房地產(chǎn)調(diào)控政策一般是由省人民政府辦公廳發(fā)布的，這次還有省委辦公廳加持，說(shuō)明政府對(duì)樓市調(diào)控、對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展相當(dāng)重視?！?h3>13次房地產(chǎn)調(diào)控逐步趨嚴(yán)

本輪“最嚴(yán)調(diào)控”并非毫無(wú)征兆。

今年3月30日，海南省住建廳就聯(lián)合海南省國(guó)土資源廳等其他6個(gè)部門(mén)下發(fā)了《關(guān)于做好穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)工作的通知》（業(yè)界稱(chēng)為“房八條”或“海南330政策”）。

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者梳理發(fā)現(xiàn)，《通知》的大多“限”字頭措施在“房八條”中已大體成形，一些限購(gòu)政策也是在“房八條”中首次提出，例如，原來(lái)的限購(gòu)政策是“非本省戶(hù)籍居民在海南省域內(nèi)只能購(gòu)買(mǎi)1套住房，即1人限購(gòu)1套住房”，“房八條”中已調(diào)整為“1個(gè)家庭限購(gòu)1套”。

可以發(fā)現(xiàn)，4月22日發(fā)布的新政，保留了非本省戶(hù)籍居民1個(gè)家庭限購(gòu)1套住房、非本省戶(hù)籍居民貸款首付款比例不低于70%等規(guī)定;對(duì)于五指山、保亭、瓊中、白沙4個(gè)中部生態(tài)核心區(qū)市縣建設(shè)的住房，不對(duì)非本市戶(hù)籍居民出售;?？凇⑷齺?、瓊海已實(shí)行限購(gòu)的區(qū)域，須提供至少一名家庭成員在海南省累計(jì)60個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明。

“但4月22日的新政又是‘房八條的一個(gè)升級(jí)版?！壁w秀池分析說(shuō)，“比如，增加了戶(hù)籍遷入海南省的居民家庭的限購(gòu)政策。這類(lèi)家庭只能購(gòu)買(mǎi)一套住房，并須提供至少一名家庭成員在海南累計(jì)24個(gè)月及以上個(gè)人所得稅或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明?！?/p>

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉還向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者說(shuō)，從省級(jí)層面講，本次《通知》的發(fā)出是最近一年來(lái)，截至今年4月22日海南房地產(chǎn)市場(chǎng)第13次調(diào)控。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心4月25日提供給《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》的數(shù)據(jù)也顯示了近一年來(lái)海南省房產(chǎn)調(diào)控政策之密集：自2017年3月份起，海南省及其地級(jí)市、縣共發(fā)布房產(chǎn)調(diào)控政策27次，涉及限購(gòu)、限貸、限價(jià)、停止公積金裝修提取等常規(guī)調(diào)控政策，以及人才引進(jìn)、禁止圍填海等針對(duì)海南省特點(diǎn)的調(diào)控政策，包括土地、市場(chǎng)、金融等房地產(chǎn)相關(guān)的上下游各領(lǐng)域。

降低海南經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)

——海南省的投資和稅收中，房地產(chǎn)均占50%左右

海南省政府副秘書(shū)長(zhǎng)種潤(rùn)之在4月22日房產(chǎn)調(diào)控新政發(fā)布當(dāng)日就強(qiáng)調(diào)，《中共中央 國(guó)務(wù)院關(guān)于支持海南全面深化改革開(kāi)放的指導(dǎo)意見(jiàn)》要求海南建立和完善房地產(chǎn)長(zhǎng)效機(jī)制，實(shí)行最嚴(yán)格的節(jié)約用地制度，實(shí)施建設(shè)用地總量和強(qiáng)度雙控行動(dòng)，確保海南建設(shè)用地總量在現(xiàn)有基礎(chǔ)上不增加。

霍巨燃廳長(zhǎng)則表示，要實(shí)行最嚴(yán)格的規(guī)劃管控和節(jié)約用地制度，實(shí)行最嚴(yán)格的生態(tài)環(huán)境保護(hù)制度，保護(hù)好海南的綠水青山，堅(jiān)決不做房地產(chǎn)加工廠，以壯士斷腕的決心降低海南省經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。

對(duì)海南省相關(guān)官員的這些表態(tài)，張大偉分析說(shuō)，隨著海南全島建設(shè)自由貿(mào)易試驗(yàn)區(qū)等政策的出臺(tái)，海南調(diào)控的主要原因是避免經(jīng)濟(jì)利好房地產(chǎn)化，避免房地產(chǎn)投資需求爆發(fā)，影響市場(chǎng)穩(wěn)定。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心整理的數(shù)據(jù)顯示，2015—2017年，海南省商品房銷(xiāo)售額分別為983億元、1483億元、2620億元，房地產(chǎn)投資額分別為1704億元、1788億元、2053億元，同時(shí)期全省GDP分別為3703億元、4045億元、4463億元。

實(shí)際上，在此次房地產(chǎn)調(diào)控新政發(fā)布前，海南省委書(shū)記劉賜貴和海南省省長(zhǎng)沈曉明也分別強(qiáng)調(diào)過(guò)，要減少海南省經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)。

海南省委書(shū)記劉賜貴就曾多次表示，海南“不做房地產(chǎn)加工廠”，要求綜合施策、精準(zhǔn)施策，確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展。

今年全國(guó)兩會(huì)期間，海南省省長(zhǎng)沈曉明在海南團(tuán)開(kāi)放日上也強(qiáng)調(diào)，之所以在省政府工作報(bào)告中用“以壯士斷腕的決心”來(lái)形容“要減少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)”，是因?yàn)橐獪p少經(jīng)濟(jì)對(duì)房地產(chǎn)的依賴(lài)對(duì)海南來(lái)講會(huì)很痛，會(huì)出血，會(huì)很難，不下大的決心不容易做到。沈曉明進(jìn)一步解釋說(shuō)，難在海南的房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的貢獻(xiàn)很大，無(wú)論是投資還是稅收，房地產(chǎn)都會(huì)占到總額的50%左右。

沈曉明省長(zhǎng)當(dāng)時(shí)還提到，房地產(chǎn)要消耗土地資源，土地資源十分有限且不可再生，可是外界對(duì)海南房子的需求卻是無(wú)限的。房地產(chǎn)作為海南支柱產(chǎn)業(yè)不可持續(xù)，世界沒(méi)有一個(gè)地方是以房地產(chǎn)為支柱產(chǎn)業(yè)的。

對(duì)此，趙秀池副會(huì)長(zhǎng)向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者分析說(shuō)，近年來(lái)到海南投資購(gòu)房的人越來(lái)越多，雖然增加了稅收，但抬高了房?jī)r(jià)，提高了當(dāng)?shù)厝嗣竦纳畛杀?，增加了自貿(mào)區(qū)建設(shè)的成本，加大了人才引進(jìn)的難度，對(duì)于海南經(jīng)濟(jì)的長(zhǎng)期發(fā)展是不利的，“海南自貿(mào)區(qū)建設(shè)要更多地發(fā)揮市場(chǎng)作用，但這與嚴(yán)厲的住房限購(gòu)政策并不矛盾，也可以為需要的人才單獨(dú)制定人才住房政策?！?/p>

“海南有得天獨(dú)厚的氣候、環(huán)境優(yōu)勢(shì)，海南的購(gòu)房人有60%多都是外來(lái)人口，很多人到海南買(mǎi)房作為旅游度假、養(yǎng)老養(yǎng)生之用。”趙秀池對(duì)此分析道，而此次政策的亮點(diǎn)就是限購(gòu)主要是針對(duì)外來(lái)人口，從而保護(hù)當(dāng)?shù)鼐用竦淖》啃枨蟆?/p>

霍巨燃廳長(zhǎng)也在4月22日發(fā)布新政時(shí)強(qiáng)調(diào)，要讓海南改革發(fā)展成果更多更公平地惠及本地居民，緩解房?jī)r(jià)上漲給本地居民帶來(lái)的住房壓力，使本地居民更有獲得感，今后將通過(guò)建設(shè)公共租賃住房、共有產(chǎn)權(quán)住房、限售商品住房、租賃住房以及實(shí)施棚戶(hù)區(qū)改造，妥善解決好本地居民基本住房需求問(wèn)題。

嚴(yán)格執(zhí)行政策，打擊弄虛作假

海南省住建廳相關(guān)負(fù)責(zé)人強(qiáng)調(diào)，新一輪調(diào)控的各項(xiàng)政策均從2018年4月22日20時(shí)發(fā)布之時(shí)起實(shí)施。各市縣要嚴(yán)格執(zhí)行，對(duì)購(gòu)房人購(gòu)房資格從嚴(yán)把關(guān)，不得弄虛作假。

3月30日至4月22日20時(shí)之間，非本省戶(hù)籍居民家庭已簽訂購(gòu)房（含二手房）合同或認(rèn)購(gòu)協(xié)議，并已支付70%首付款，但尚未網(wǎng)簽備案的，可憑完稅憑證、稅務(wù)發(fā)票或首付款銀行轉(zhuǎn)賬有效憑證等證明材料，繼續(xù)辦理網(wǎng)簽備案手續(xù)，執(zhí)行原差別化住房信貸政策。4月22日20時(shí)之后補(bǔ)交、補(bǔ)足首付款的不予認(rèn)可。

據(jù)公開(kāi)報(bào)道，4月23日一大早，海南當(dāng)?shù)匾患掖笮头康禺a(chǎn)公司的早會(huì)上，一位負(fù)責(zé)人就表示，公司已經(jīng)開(kāi)始制定新的融資方案，因?yàn)橹暗囊庀蚩蛻?hù)大多都是島外的。

針對(duì)新政，也有一些人想趁機(jī)投機(jī)，比如開(kāi)始在微信朋友圈里叫賣(mài)以海南戶(hù)口虛假結(jié)婚騙取購(gòu)房資格。對(duì)此，海南省相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人表示，國(guó)家已經(jīng)發(fā)布《關(guān)于印發(fā)對(duì)婚姻登記嚴(yán)重失信當(dāng)事人開(kāi)展聯(lián)合懲戒的合作備忘錄的通知》，婚姻登記嚴(yán)重失信當(dāng)事人名單可報(bào)送全國(guó)婚姻登記信用信息平臺(tái)，實(shí)施聯(lián)合懲戒。

不僅如此，《通知》中也對(duì)違法違規(guī)行為的懲罰措施進(jìn)行了說(shuō)明。比如，對(duì)提供虛假證明、規(guī)避限購(gòu)政策購(gòu)買(mǎi)住房的個(gè)人，撤銷(xiāo)其購(gòu)房合同網(wǎng)簽備案，5年內(nèi)不得在海南省購(gòu)房;對(duì)協(xié)助提供虛假證件材料騙取購(gòu)房資格，或?qū)?gòu)房資格審核不嚴(yán)的政府工作人員，依法依紀(jì)追究責(zé)任等。