分時(shí)度假本土化實(shí)現(xiàn)策略研究

彭萍+汪琳

摘 要：隨著社會(huì)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展和人民生活水平的提高，我國(guó)的旅游產(chǎn)品正面臨著結(jié)構(gòu)性調(diào)整，旅游需求進(jìn)一步向個(gè)性化、多元化方向發(fā)展。度假旅游正逐步取代觀光旅游，在整個(gè)旅游市場(chǎng)中占有更大的份額，并成為社會(huì)旅游消費(fèi)時(shí)尚。本文主要闡述了分時(shí)度假的起源、含義以及在國(guó)內(nèi)外的發(fā)展現(xiàn)狀，通過(guò)SWOT分析法，詳細(xì)分析了我國(guó)發(fā)展分時(shí)度假業(yè)的利弊優(yōu)劣。總結(jié)國(guó)外的成功案例，結(jié)合中國(guó)的基本國(guó)情，提出了相關(guān)的策略措施，以利于我國(guó)分時(shí)度假業(yè)的成熟發(fā)展。

關(guān)鍵詞：分時(shí)度假；本土化發(fā)展；對(duì)策

中圖分類(lèi)號(hào)： F592.7 文獻(xiàn)標(biāo)識(shí)碼：A

度假旅游是當(dāng)今國(guó)際旅游業(yè)發(fā)展的一大趨勢(shì)，中國(guó)的度假旅游業(yè)正在蓬勃發(fā)展并逐漸走向大眾化。隨著改革開(kāi)放的繼續(xù)深入，人們生活水平的不斷提高，度假旅游的消費(fèi)市場(chǎng)也越來(lái)越龐大，一部分富裕階層在進(jìn)行度假旅游活動(dòng)時(shí)，開(kāi)始把注意力轉(zhuǎn)向分時(shí)度假旅游產(chǎn)品。分時(shí)度假旅游是一種新型的旅游品種，是一種旅游資源在全球范圍內(nèi)的優(yōu)化配置，是旅游發(fā)展的一種創(chuàng)新。分時(shí)度假旅游作為家庭化、自由化、人性化的一種新的旅游產(chǎn)品，越來(lái)越受到人們的青睞。

一、分時(shí)度假

國(guó)內(nèi)市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的繁榮給社會(huì)發(fā)展帶來(lái)了源源不斷的活力，人們不再僅僅滿足于享受物質(zhì)成果，對(duì)旅游這種高層次的精神消費(fèi)也愈加重視，越來(lái)越多的人將閑暇時(shí)間用于旅游消費(fèi)。這種現(xiàn)象直接刺激了國(guó)內(nèi)分時(shí)度假的發(fā)展，旅游消費(fèi)市場(chǎng)的不斷擴(kuò)張形成了分時(shí)度假發(fā)展的原始驅(qū)動(dòng)力。

1.分時(shí)度假的概念及起源

分時(shí)度假是一種將房地產(chǎn)業(yè)、酒店業(yè)、旅游業(yè)有效結(jié)合在一起的一種商業(yè)新概念，它引入空間經(jīng)濟(jì)學(xué)原理，對(duì)旅游業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)、金融資源進(jìn)行整合，擴(kuò)大了資源的邊際效用，實(shí)現(xiàn)了資源共享。

分時(shí)度假對(duì)于消費(fèi)者而言是以優(yōu)惠的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)酒店或度假村的部分時(shí)段的使用權(quán)，通過(guò)交換系統(tǒng)和世界各地?fù)碛蓄?lèi)似使用權(quán)的使用人進(jìn)行交換使用，以此實(shí)現(xiàn)低成本到各地旅游度假的目的。分時(shí)度假對(duì)于酒店而言就是把酒店或度假村的一間客房或一套旅游公寓，將其使用權(quán)分成若干個(gè)周次，按10至40年甚至更長(zhǎng)的期限，以會(huì)員制的方式一次性出售給客戶，會(huì)員獲得每年到酒店或者度假村住宿數(shù)天的一種休閑度假方式，并且通過(guò)交換服務(wù)系統(tǒng)會(huì)員把自己的客房使用權(quán)與其他會(huì)員的異地客房使用權(quán)進(jìn)行交換。由此可見(jiàn)分時(shí)度假概念具有兩重含義：一個(gè)是分時(shí)使用權(quán)，一個(gè)是度假時(shí)段的交換。

20世紀(jì)60年代的歐洲，度假風(fēng)氣興盛，法國(guó)地中海沿岸開(kāi)發(fā)了大量海濱別墅，歐美政要、貴族、富商蜂擁而至，成為歐洲乃至世界的休閑度假中心。由于房產(chǎn)價(jià)格高昂，多數(shù)家庭無(wú)力單獨(dú)購(gòu)買(mǎi)度假別墅，而部分有能力購(gòu)買(mǎi)別墅的用戶，每年的使用時(shí)間非常有限，最多只有幾周，空置率很高，所以出現(xiàn)了親朋好友聯(lián)合購(gòu)買(mǎi)一幢度假別墅供大家不同時(shí)間分別使用的情況，最早的分時(shí)度假概念由此產(chǎn)生。據(jù)此，聰明的開(kāi)發(fā)商發(fā)明了以分時(shí)銷(xiāo)售客房使用權(quán)的模式來(lái)招攬客戶，取得了很好的效果，分時(shí)度假市場(chǎng)也由此形成。

分時(shí)度假自20世紀(jì)60年代問(wèn)世于法國(guó)以來(lái)，在世界范圍內(nèi)得到迅速發(fā)展，成為風(fēng)靡世界的休閑旅游度假方式。70年代中期，美國(guó)經(jīng)濟(jì)衰退，泡沫經(jīng)濟(jì)造成了大量房地產(chǎn)積壓。為處理積壓與空置，充分盤(pán)活閑置房產(chǎn)，美國(guó)從歐洲引入分時(shí)度假概念，取得了巨大成功。1977年美國(guó)95%以上的度假物業(yè)是由其他房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目改造過(guò)來(lái)的，美國(guó)目前已成為世界上分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)最發(fā)達(dá)的國(guó)家。

2.分時(shí)度假的要素

分時(shí)度假業(yè)作為一個(gè)新興的旅游產(chǎn)業(yè)，其發(fā)展的速度非常迅猛，但其發(fā)展的速度、規(guī)模以及所處的發(fā)展階段在全世界不同國(guó)家和地區(qū)都不盡相同。概括來(lái)說(shuō)，所有的分時(shí)度假都包含以下幾個(gè)基本要素：分時(shí)度假主體，產(chǎn)品，交換系統(tǒng)以及其所對(duì)應(yīng)的消費(fèi)者。具體關(guān)系如下：

分時(shí)度假產(chǎn)品與傳統(tǒng)的旅游產(chǎn)品不同，它多了一個(gè)主體的產(chǎn)品。各個(gè)主體之間除了簡(jiǎn)單的“買(mǎi)賣(mài)”關(guān)系外，還包括其他的一系列關(guān)系，如擔(dān)保、交換、代理、委托以及監(jiān)督等等。總的來(lái)說(shuō)涉及到以下幾個(gè)主體：開(kāi)發(fā)商、銷(xiāo)售商、度假房產(chǎn)管理公司、分時(shí)度假交換公司、信托公司、業(yè)主聯(lián)合會(huì)、再銷(xiāo)售商、分時(shí)度假協(xié)會(huì)以及其他相關(guān)的群體，如律師、金融機(jī)構(gòu)、咨詢顧問(wèn)等等。

分時(shí)度假產(chǎn)品是指分時(shí)度假項(xiàng)目開(kāi)發(fā)商基于特定物業(yè)（度假房產(chǎn)或和其它度假設(shè)施），以營(yíng)利為目的，為滿足消費(fèi)者度假旅游的需求而創(chuàng)設(shè)的以分時(shí)使用權(quán)為核心的標(biāo)準(zhǔn)化旅游住宿服務(wù)商品。開(kāi)發(fā)商自行或者委托銷(xiāo)售商將該標(biāo)準(zhǔn)化旅游住宿服務(wù)商品出售給消費(fèi)者，而消費(fèi)者通過(guò)支付價(jià)款或和其他費(fèi)用作為對(duì)價(jià)，獲得在每個(gè)特定年度和時(shí)段對(duì)一處度假住宿單元享用和支配的權(quán)利。

二、國(guó)內(nèi)外分時(shí)度假的比較研究

分時(shí)度假項(xiàng)目具有全球性，因此其內(nèi)容、范圍等具體形態(tài)會(huì)隨著地域的不同發(fā)生一定的變化，特別是與國(guó)外意識(shí)形態(tài)有巨大差異的中國(guó)，分時(shí)度假的發(fā)展明顯存在著不同之處，對(duì)中外分時(shí)度假形態(tài)進(jìn)行比較研究，才能為之后抓住問(wèn)題和解決問(wèn)題奠定基礎(chǔ)。

1. 國(guó)外分時(shí)度假的背景

歐洲興起分時(shí)度假的背景源于1960年代地中海沿岸酒店生意的經(jīng)濟(jì)需求，雖然有很多富豪和貴族等特權(quán)階層對(duì)度假別墅價(jià)格有很強(qiáng)的負(fù)擔(dān)能力，但對(duì)一般家庭而言，購(gòu)買(mǎi)度假別墅是可望而不可及的，所以經(jīng)營(yíng)者開(kāi)始選擇分割客房去滿足這部分顧客也是絕大多數(shù)人群的需求。分時(shí)度假在歐洲興起后，美國(guó)很快引入。而美國(guó)區(qū)別于歐洲的是，1970年代左右的美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)巨大泡沫，過(guò)多的剩余房源，大量的閑置地產(chǎn)，使美國(guó)房地產(chǎn)業(yè)遇到很大的困難。分時(shí)度假的理念正順應(yīng)了市場(chǎng)的需求，開(kāi)發(fā)商紛紛投入到這個(gè)新興業(yè)態(tài)中來(lái)，將手中的閑置房產(chǎn)分割出售，雖然單個(gè)單元的售價(jià)較低，但其整體銷(xiāo)售額卻取得非常優(yōu)異的成績(jī)，這不僅給銷(xiāo)售商一個(gè)巨大的驚喜，也挽救了美國(guó)的經(jīng)濟(jì)困境。

2. 國(guó)內(nèi)分時(shí)度假的背景

分時(shí)度假在我國(guó)出現(xiàn)時(shí)，明顯帶有歐美市場(chǎng)的一些背景特點(diǎn)，同樣是房地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)新的變化，而酒店、度假村的高消費(fèi)往往使人們望而卻步，這也大大增加了度假房產(chǎn)、酒店飯店的閑置率。歐美國(guó)家分時(shí)度假的發(fā)展多是源自于內(nèi)部市場(chǎng)的需求，我國(guó)分時(shí)度假的出現(xiàn)則是由國(guó)外市場(chǎng)的形勢(shì)擴(kuò)張引起的，顯得較為被動(dòng)。外國(guó)的大型分時(shí)度假機(jī)構(gòu)如RCI國(guó)際旅游勝地共管公司、希爾頓酒店等公司為了滿足自身市場(chǎng)的拓展，為了促進(jìn)交換系統(tǒng)的開(kāi)發(fā)而將分時(shí)度假概念帶進(jìn)中國(guó)。與此同時(shí)，20世紀(jì)80、90年代的中國(guó)剛剛改革開(kāi)放不久，急于與世界接軌，無(wú)論經(jīng)濟(jì)貿(mào)易還是文化生活都出現(xiàn)了仿效外國(guó)的現(xiàn)象。特別是為了加入WTO的中國(guó)，在經(jīng)濟(jì)領(lǐng)域開(kāi)始進(jìn)行前所未有的開(kāi)放，一些經(jīng)濟(jì)特區(qū)的建立正好為急于尋找更大市場(chǎng)的分時(shí)度假旅游業(yè)提供了契機(jī)。

3. 國(guó)外分時(shí)度假研究進(jìn)程

理論相對(duì)于實(shí)踐的發(fā)展，或超前或落后，但總是相伴隨著發(fā)展的。國(guó)外分時(shí)度假的發(fā)展速度迅速，尤其在分時(shí)度假業(yè)最發(fā)達(dá)的美國(guó)和歐美地區(qū)，其相關(guān)理論的研究也較為全面和深入。研究的主要內(nèi)容涉及以下幾個(gè)方面：

（1）消費(fèi)者特征研究。美國(guó)佛羅里達(dá)中央大學(xué)的阿普徹赤深入分析了處于不同年齡階段和不同家庭、收入等環(huán)境條件的消費(fèi)者對(duì)分時(shí)度假的興趣，得出：分時(shí)度假的市場(chǎng)銷(xiāo)售最好定位于中年、無(wú)孩兒、收入在中上等的家庭階層。他還認(rèn)為，分時(shí)度假的市場(chǎng)變量和非市場(chǎng)變量共同影響著消費(fèi)者購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品的決策過(guò)程。美國(guó)查理斯頓學(xué)院的克勞茨和RCI咨詢機(jī)構(gòu)的拉各茨側(cè)重于從購(gòu)買(mǎi)人口和購(gòu)買(mǎi)心理的角度分析，他們認(rèn)為55歲以上的空巢已婚家庭正在購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品用于交換或者儲(chǔ)錢(qián)用于未來(lái)度假，由于其規(guī)模、可支配收入和增長(zhǎng)的潛力，空巢家庭市場(chǎng)將對(duì)21世紀(jì)分時(shí)度假業(yè)產(chǎn)生充分的影響。

（2）產(chǎn)業(yè)組織結(jié)構(gòu)研究。英國(guó)的學(xué)者帕拉司對(duì)分時(shí)度假業(yè)的聯(lián)合和集中趨勢(shì)，以及飯店行業(yè)品牌進(jìn)入的重要性進(jìn)行了研究，并提出了分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)正在走向兩極分化的觀點(diǎn)，即產(chǎn)業(yè)頂端是在多個(gè)度假地經(jīng)營(yíng)的少數(shù)大的國(guó)際知名品牌飯店企業(yè)，產(chǎn)業(yè)末端是一個(gè)度假地經(jīng)營(yíng)的多數(shù)小的獨(dú)立企業(yè)。

（3）產(chǎn)品研究。美國(guó)的阿普徹赤和格魯巴研究了分時(shí)度假的產(chǎn)品形態(tài)，將分時(shí)度假產(chǎn)品按照消費(fèi)者對(duì)度假地房地產(chǎn)擁有的時(shí)間長(zhǎng)短不同，劃分為分段時(shí)權(quán)、經(jīng)典分時(shí)度假和點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部的產(chǎn)品形態(tài)。邁克馬倫和韋爾茨將分時(shí)度假產(chǎn)品分為5種類(lèi)型：豪華型、高端市場(chǎng)型、質(zhì)量型、價(jià)值型和經(jīng)濟(jì)型。

（4）對(duì)度假影響的研究。英國(guó)的夏伯力提出旅游住宿設(shè)施直接影響旅游目的地整體成功和發(fā)展的觀點(diǎn)。他指出，旅游住宿設(shè)施開(kāi)發(fā)應(yīng)該與整體旅游規(guī)劃相結(jié)合，并且要建立執(zhí)行住宿開(kāi)發(fā)政策的有效機(jī)制。美國(guó)的戴拉、馬庫(kù)依拉和格林認(rèn)為休閑房產(chǎn)的建造、維修和使用可以為所在地區(qū)提供就業(yè)和收入，產(chǎn)生直接的經(jīng)濟(jì)效應(yīng)；但是體閑房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)會(huì)增加當(dāng)?shù)毓卜?wù)的需求，所以休閑房產(chǎn)對(duì)增加地方財(cái)政收入的作用取決于地方財(cái)政收支的平衡。

4. 國(guó)內(nèi)分時(shí)度假的發(fā)展現(xiàn)狀

20世紀(jì)90年代我國(guó)開(kāi)始引入分時(shí)度假系統(tǒng)的概念。1997 年，廣州華廈大酒店等50多家星級(jí)酒店開(kāi)始施行分時(shí)度假，這標(biāo)志著我國(guó)第一家專(zhuān)門(mén)經(jīng)營(yíng)分時(shí)度假產(chǎn)品的企業(yè)正式誕生。目前北京、天津、武漢、廣州、海南、桂林等城市的17家度假村已加盟全球最大的分時(shí)度假公司RCI。雖然分時(shí)度假在我國(guó)已經(jīng)有了一定的發(fā)展規(guī)模，也出現(xiàn)了一些不同形式的產(chǎn)品類(lèi)型，但現(xiàn)階段仍處于初級(jí)發(fā)展階段，主要呈現(xiàn)下列特征：第一，分時(shí)度假產(chǎn)品的位置較為集中。目前國(guó)內(nèi)的分時(shí)度假產(chǎn)品主要集中在一些著名的海濱旅游城市，如秦皇島的維多利亞海灣、三亞的海景溫泉大酒店、大連的海昌新城等。此外，北京、上海等中心城市和北海、廈門(mén)沿海發(fā)達(dá)城市也集中布局了各種形式的分時(shí)度假酒店。第二，分時(shí)度假產(chǎn)品的消費(fèi)者主要為高收入階層。這很大程度上取決于分時(shí)度假產(chǎn)品的特性，大部分旅游度假城市都存在這種現(xiàn)象，分時(shí)度假的客戶群大多屬于國(guó)內(nèi)的“富裕家庭”，他們購(gòu)買(mǎi)分時(shí)度假產(chǎn)品主要是出于投資需求，通過(guò)房產(chǎn)增值來(lái)獲得穩(wěn)定投資回報(bào)，順帶為自己的旅游提供了便利。

通過(guò)這些年的探索發(fā)展，中國(guó)分時(shí)度假在分時(shí)度假產(chǎn)品的交換、產(chǎn)品銷(xiāo)售及部分產(chǎn)品的探索開(kāi)發(fā)方面還是取得了一些成果，主要集中在以下幾個(gè)方面：

（1）加盟國(guó)際交換網(wǎng)絡(luò)

國(guó)際上最著名的兩大分時(shí)度假交換公司是RCI和II網(wǎng)絡(luò)公司。中國(guó)的探索階段也是從加盟國(guó)外知名品牌公司開(kāi)始。目前主要方式還是采用國(guó)際市場(chǎng)的經(jīng)營(yíng)模式，將國(guó)內(nèi)的度假村或者知名飯店加入國(guó)際知名的分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)。采取國(guó)外的銷(xiāo)售模式銷(xiāo)售，即一次性銷(xiāo)售20年、40年的度假地使用產(chǎn)權(quán)，每年一周，如北京的九華山莊（RCI）、上海的太陽(yáng)島（II）以及珠海石景山旅游中心（RCI）等。

（2）分時(shí)度假銷(xiāo)售公司

分時(shí)度假銷(xiāo)售公司只負(fù)責(zé)產(chǎn)品的推廣銷(xiāo)售，不參與任何有關(guān)產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)過(guò)程。其經(jīng)營(yíng)的產(chǎn)品主要是傳統(tǒng)的分時(shí)度假產(chǎn)品。但分時(shí)度假銷(xiāo)售公司是中國(guó)出現(xiàn)最早的分時(shí)度假企業(yè)類(lèi)型，為中國(guó)分時(shí)度假的發(fā)展奠定了基礎(chǔ)。在短短的20多年里，走完了從加盟到雇傭合作再到自己獨(dú)立經(jīng)營(yíng)的過(guò)程。這些公司主要分布在中國(guó)經(jīng)濟(jì)比較發(fā)達(dá)的地區(qū)，例如北京的金色世紀(jì)度假公司以及廣州的愛(ài)特樂(lè)度假公司等。但是由于國(guó)內(nèi)的分時(shí)度假剛剛起步，國(guó)內(nèi)市場(chǎng)還未成熟，一些產(chǎn)品自身還存在一定的缺陷，再加上部分銷(xiāo)售公司的不規(guī)范行為引起了廣大消費(fèi)者的不滿。所以國(guó)內(nèi)分時(shí)度假銷(xiāo)售公司在產(chǎn)品的進(jìn)一步推廣方面面臨較大的困難。

（3）單體開(kāi)發(fā)的俱樂(lè)部產(chǎn)品

國(guó)內(nèi)單體開(kāi)發(fā)俱樂(lè)部本質(zhì)上還是分時(shí)度假產(chǎn)品銷(xiāo)售商，只不過(guò)在銷(xiāo)售的同時(shí)又兼顧了一些產(chǎn)品服務(wù)上的角色。這些俱樂(lè)部也都采用國(guó)外的點(diǎn)數(shù)制，但他們一般都不是分時(shí)度假房產(chǎn)的擁有者，只是俱樂(lè)部的組建者和銷(xiāo)售者。在國(guó)內(nèi)比較著名的俱樂(lè)部有上海的金旅運(yùn)通度假俱樂(lè)部以及北京泰達(dá)國(guó)際度假俱樂(lè)部等等。

（4）自主開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)化公司

自主開(kāi)發(fā)的國(guó)內(nèi)網(wǎng)絡(luò)化公司是中國(guó)分時(shí)度假本土化的產(chǎn)物，這些企業(yè)在推動(dòng)中國(guó)分時(shí)度假發(fā)展方面起到了主力軍的作用。其主要的動(dòng)機(jī)是為了適應(yīng)國(guó)內(nèi)消費(fèi)者的需求，自主設(shè)計(jì)開(kāi)發(fā)符合中國(guó)分時(shí)度假發(fā)展的新型運(yùn)作模式，構(gòu)建自己的分時(shí)度假產(chǎn)品和分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)。因此，它們?cè)诋a(chǎn)品的經(jīng)營(yíng)模式、產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、銷(xiāo)售方式以及對(duì)外宣傳方面都存在較大的差異。目前已經(jīng)在國(guó)內(nèi)正式運(yùn)作自主開(kāi)發(fā)的度假網(wǎng)絡(luò)公司并不多，它們一般都依靠實(shí)力雄厚的大公司。

（5）相關(guān)創(chuàng)新概念模式

這主要指一些通過(guò)分時(shí)度假概念，開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)出相似產(chǎn)品的個(gè)體企業(yè)。如北京的新旅網(wǎng)度假村資源開(kāi)發(fā)有限公司，主要是將比較流行的點(diǎn)數(shù)制經(jīng)過(guò)改造加工應(yīng)用在國(guó)內(nèi)市場(chǎng)。其主要的操作方式是首先與知名飯店簽約加盟，獲得合作保證，之后再把自己改造的產(chǎn)品通過(guò)自己的銷(xiāo)售網(wǎng)絡(luò)出售給消費(fèi)者。

三、我國(guó)發(fā)展分時(shí)度假的SWOT分析

1. 優(yōu)勢(shì)

（1）市場(chǎng)需求大

隨著越來(lái)越多的中國(guó)人旅游消費(fèi)方式從“走馬觀花”步入“娛樂(lè)休閑”，中國(guó)巨大的“分時(shí)度假”消費(fèi)市場(chǎng)潛力正日益突現(xiàn)。近幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，已經(jīng)為旅游度假市場(chǎng)搭好了一個(gè)起飛的平臺(tái)。尤其是在2008 年北京奧運(yùn)會(huì)和2010 年上海世博會(huì)的帶動(dòng)下，中國(guó)的旅游房地產(chǎn)業(yè)將進(jìn)入全新發(fā)展階段。旅游房地產(chǎn)是以旅游度假為目的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和營(yíng)銷(xiāo)模式，它的形成與逐步成熟必然為勇于創(chuàng)新的地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商們帶來(lái)無(wú)限的商機(jī)。良性運(yùn)作的度假權(quán)益體系，不僅可以解決酒店業(yè)在淡季中客房閑置的難題，盤(pán)活大量的固定資產(chǎn)，而且能有效推動(dòng)閑置房地產(chǎn)項(xiàng)目的整合。根據(jù)國(guó)際統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)可知，分時(shí)度假是一種高消費(fèi)的旅游方式，在我國(guó)只是少數(shù)人能接受，經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，帶動(dòng)著人們的可自由收入不斷提高，分時(shí)度假在我國(guó)一定會(huì)有廣闊的發(fā)展前景。

（2）房地產(chǎn)積壓和飯店出租率下降，市場(chǎng)供給能力大

在經(jīng)濟(jì)過(guò)熱時(shí)期，我國(guó)各地建起大批房地產(chǎn)項(xiàng)目，在經(jīng)濟(jì)調(diào)整之后，許多盲目開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)由于價(jià)格高、市場(chǎng)定位不準(zhǔn)等因素出現(xiàn)了嚴(yán)重的積壓。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局城市社會(huì)經(jīng)濟(jì)調(diào)查總隊(duì)對(duì)全國(guó)35個(gè)大中城市的調(diào)查結(jié)果表明，目前全國(guó)還有6000多萬(wàn)平方米的商品房空置，商品房嚴(yán)重積壓。這些積壓的房地產(chǎn)中，有相當(dāng)大一部分位于度假地和旅游城市。同時(shí)，在各種體制性因素的影響下，包括飯店在內(nèi)的各項(xiàng)接待設(shè)施的建設(shè)速度超過(guò)了市場(chǎng)需求的增長(zhǎng)速度，其出租率不斷下降。房地產(chǎn)積壓和接待設(shè)施出租率下降的大背景為開(kāi)發(fā)旅游分時(shí)度假產(chǎn)品創(chuàng)造了良好的條件。與發(fā)達(dá)國(guó)家類(lèi)似，可以通過(guò)將房地產(chǎn)項(xiàng)目轉(zhuǎn)向和吸引度假地飯店加盟的形式，低成本發(fā)展旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)。

（3）專(zhuān)門(mén)的分時(shí)度假機(jī)構(gòu)增多

國(guó)內(nèi)已出現(xiàn)了不少專(zhuān)門(mén)的分時(shí)度假機(jī)構(gòu)。2001年后，分時(shí)度假已成為國(guó)內(nèi)旅游地產(chǎn)的熱點(diǎn)，包括首創(chuàng)、中信、中旅、萬(wàn)科、萬(wàn)達(dá)集團(tuán)等大型企業(yè)在內(nèi)的旅游地產(chǎn)投資商都紛紛把目光投向了分時(shí)度假。另一方面，由中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)集團(tuán)聯(lián)合中遠(yuǎn)、中石油、中旅等大集團(tuán)共同發(fā)起組建的“中國(guó)房地產(chǎn)分時(shí)度假聯(lián)盟”，早在2002年就宣告成立，目前其成員已增至60多家，這種大型聯(lián)盟也將在分時(shí)度假交換系統(tǒng)中發(fā)揮不可或缺的作用。

（4）可投資領(lǐng)域少，可利用資金充足

我國(guó)在工業(yè)技術(shù)方面與發(fā)達(dá)國(guó)家存在著較大的差距，同時(shí)又面臨著加入世界貿(mào)易組織后打開(kāi)國(guó)門(mén)開(kāi)放市場(chǎng)的威脅。在工業(yè)領(lǐng)域的投資需求不旺。雖然以家庭經(jīng)營(yíng)為基礎(chǔ)的農(nóng)業(yè)領(lǐng)域內(nèi)有較大的資金需求，但由于經(jīng)營(yíng)單位分散，無(wú)法吸納大額資金。相比較在資金需求較旺的第三產(chǎn)業(yè)中，投入產(chǎn)出效益好的產(chǎn)業(yè)也并不多。所以，在總體資金短缺的背景下，對(duì)資金的有效需求卻嚴(yán)重不足。近幾年中，大量的資金投入市場(chǎng)空間相對(duì)狹窄的飯店業(yè)就是一個(gè)例證。在集團(tuán)資金之外，我國(guó)城市居民儲(chǔ)蓄居高不下，除對(duì)未來(lái)風(fēng)險(xiǎn)方面的預(yù)期過(guò)高等因素之外，沒(méi)有合適的投資領(lǐng)域是一個(gè)主要的原因。若能保持項(xiàng)目的良好運(yùn)作，這部分資金也會(huì)對(duì)分時(shí)度假交換系統(tǒng)有很大的支撐力。因此，對(duì)于市場(chǎng)前景良好的投資新領(lǐng)域，尤其是像旅游分時(shí)度假交換系統(tǒng)這樣有國(guó)際成功先例的新概念，在基礎(chǔ)條件發(fā)展成熟的條件下，不難吸引到市場(chǎng)上積極尋求項(xiàng)目的存量資金。

2. 劣勢(shì)

（1）缺乏行業(yè)規(guī)范和協(xié)會(huì)監(jiān)督，尚未建立規(guī)范的誠(chéng)信體系

北京市旅游協(xié)會(huì)的有關(guān)人士證實(shí)，“分時(shí)度假”涉及旅游、工商、房產(chǎn)等領(lǐng)域，但國(guó)家并未明確“分時(shí)度假”引發(fā)的問(wèn)題到底由哪一個(gè)部門(mén)主管。由于主管者缺位，對(duì)其管理也出現(xiàn)了真空地帶。政策和法規(guī)缺乏是目前分時(shí)度假行業(yè)面臨的首要問(wèn)題。沒(méi)有了約束和規(guī)范，市場(chǎng)無(wú)序，產(chǎn)權(quán)酒店發(fā)展商大多盲目跟進(jìn)，項(xiàng)目倉(cāng)促上馬，資金實(shí)力不足，前期大力炒作，但工程進(jìn)度和后期配套服務(wù)跟不上，例如：產(chǎn)權(quán)酒店軟件服務(wù)到底如何，延伸服務(wù)如航空、餐飲、休閑、娛樂(lè)是否到位，客房大部分時(shí)間的維護(hù)、出租、管理能否跟上等，開(kāi)發(fā)商不能給出讓人滿意的答復(fù)。后期管理公司經(jīng)驗(yàn)不足，經(jīng)營(yíng)狀況欠佳，加上部分開(kāi)發(fā)商純粹變相圈錢(qián)集資，種種原因使得對(duì)消費(fèi)者的承諾無(wú)法兌現(xiàn)，在與消費(fèi)者發(fā)生糾紛后，往往因?yàn)闆](méi)有法律支持而陷入被動(dòng)局面，經(jīng)營(yíng)上舉步維艱。

目前分時(shí)度假在國(guó)內(nèi)還處于發(fā)育階段，行業(yè)內(nèi)還未建立起一套成型的制度體系，也缺乏有威望的行業(yè)協(xié)會(huì)監(jiān)督管理。由于分時(shí)度假交換系統(tǒng)涉及的企業(yè)、行業(yè)眾多，很多具體操作都必須建立在完善的誠(chéng)信體系之上。因此，國(guó)內(nèi)普遍存在的信用危機(jī)極大的制約了分時(shí)度假發(fā)展的步伐，甚至可能造成一些負(fù)面影響。

（2）居民的消費(fèi)觀念制約

首先，在消費(fèi)時(shí)間上缺乏靈活性。國(guó)內(nèi)分時(shí)度假市場(chǎng)發(fā)展才剛起步，還存在很多空白，交換網(wǎng)絡(luò)平臺(tái)尚未成熟，未來(lái)時(shí)間安排的不可預(yù)知性，導(dǎo)致消費(fèi)者產(chǎn)品消費(fèi)上沒(méi)有靈活性。其次，接受分時(shí)度假消費(fèi)觀念的人群少。國(guó)內(nèi)大部分人的消費(fèi)習(xí)慣比較傳統(tǒng)保守，很少人愿意花錢(qián)為存在風(fēng)險(xiǎn)的產(chǎn)品買(mǎi)單，人們一時(shí)間還不能接受這樣的消費(fèi)。

（3）價(jià)格超出大眾市場(chǎng)的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力

在國(guó)際市場(chǎng)上，分時(shí)度假產(chǎn)品的價(jià)格一般是8000美元左右，相當(dāng)于人民幣5萬(wàn)左右，這對(duì)于國(guó)內(nèi)大多數(shù)工薪階層來(lái)說(shuō)是難以接受的。將分時(shí)度假?lài)?guó)際市場(chǎng)的平均銷(xiāo)售價(jià)與我國(guó)居民的平均收入相比較，在發(fā)達(dá)國(guó)家算不上豪華的分時(shí)度假產(chǎn)品在我國(guó)卻變成了奢侈品。目前，城市工薪階層多數(shù)不具備對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買(mǎi)力，這使分時(shí)度假的目標(biāo)市場(chǎng)只能集中于國(guó)內(nèi)少數(shù)高薪階層，普通大眾對(duì)此是可望而不可及的，這在一定程度上限制了分時(shí)度假產(chǎn)品的大范圍推廣和擴(kuò)展。

四、我國(guó)分時(shí)度假本土化發(fā)展的對(duì)策

分時(shí)度假在我國(guó)尚處于初步發(fā)展階段，還有很長(zhǎng)的路要走，對(duì)于這一新興的休閑產(chǎn)品，如何盡快融入我國(guó)本土市場(chǎng)，解決諸多問(wèn)題，實(shí)現(xiàn)健康快速發(fā)展，需要從以下幾個(gè)方面改善分時(shí)度假市場(chǎng)：

1. 完善相關(guān)法律法規(guī)

我國(guó)涉足分時(shí)度假行業(yè)的時(shí)間較短，該行業(yè)是融合了房地產(chǎn)業(yè)、旅游業(yè)、金融等多個(gè)學(xué)科的新興產(chǎn)業(yè)，相關(guān)的主管部門(mén)主體缺位，相應(yīng)的法律法規(guī)仍處于空白狀態(tài)，因此，國(guó)家相關(guān)部門(mén)應(yīng)相互配合，在借鑒國(guó)外已經(jīng)成熟的分時(shí)度假法律法規(guī)的基礎(chǔ)上，結(jié)合本土化情況，盡快制定出適合分時(shí)度假產(chǎn)業(yè)模式的法律法規(guī)。通過(guò)對(duì)我國(guó)分時(shí)度假概念的界定，加強(qiáng)企業(yè)審定資格和監(jiān)管力度，明確開(kāi)發(fā)商、企業(yè)管理者、消費(fèi)者的權(quán)利和義務(wù)，將相關(guān)利益者納入法制化的框架內(nèi)，確保權(quán)益的合法性，使更多消費(fèi)者接受分時(shí)度假，市場(chǎng)得到正確的引導(dǎo)。

2. 細(xì)分市場(chǎng)培育本土化產(chǎn)品

準(zhǔn)確的目標(biāo)定位可以幫助企業(yè)更好更快的立足，占據(jù)市場(chǎng)。針對(duì)分時(shí)度假在旅游產(chǎn)品中的地位、目標(biāo)消費(fèi)者的度假習(xí)慣及我國(guó)現(xiàn)實(shí)法律法規(guī)等因素，推出適合我國(guó)本土化市場(chǎng)的分時(shí)度假產(chǎn)品非常有必要。首先，由于國(guó)內(nèi)的信用體制不健全，如果做長(zhǎng)期的產(chǎn)品信用問(wèn)題比較多，可考慮將度假產(chǎn)品的期限縮短。其次，應(yīng)根據(jù)自身的情況，選擇不同的目標(biāo)市場(chǎng)推出不同檔次的分時(shí)度假產(chǎn)品，同時(shí)結(jié)合消費(fèi)者心理需求與當(dāng)?shù)鼗蚱渌糜纹髽I(yè)聯(lián)合，推出一些具有我國(guó)民族特色的旅游項(xiàng)目，以增加產(chǎn)品的附加值。最后，我國(guó)分時(shí)度假的產(chǎn)品開(kāi)發(fā)可以與旅游目的地開(kāi)發(fā)結(jié)合在一起，使兩者相互促進(jìn)，共同發(fā)展。針對(duì)分時(shí)度假產(chǎn)品的價(jià)格問(wèn)題，應(yīng)根據(jù)我國(guó)的基本國(guó)情，采取適當(dāng)?shù)膬r(jià)格策略，帶動(dòng)大部分消費(fèi)者的積極性。

3. 建立我國(guó)本土化的交換網(wǎng)絡(luò)，完善網(wǎng)絡(luò)約束機(jī)制

通過(guò)了解國(guó)外分時(shí)度假的成功案例，不難發(fā)現(xiàn)，分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)體系建立至關(guān)重要。分時(shí)度假交換系統(tǒng)的成功運(yùn)作，是需要大型計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)技術(shù)作為技術(shù)支持的，我國(guó)的旅游業(yè)，酒店業(yè)要發(fā)展分時(shí)度假，一套可行的計(jì)算機(jī)網(wǎng)絡(luò)交換體系必不可少?？梢砸M(jìn)或加盟國(guó)外大型網(wǎng)絡(luò)交換體系，并且根據(jù)國(guó)內(nèi)旅游現(xiàn)狀進(jìn)行創(chuàng)新，從而提高國(guó)內(nèi)分時(shí)度假網(wǎng)絡(luò)的運(yùn)營(yíng)能力，借助網(wǎng)絡(luò)成本低、效率高的特點(diǎn)，使國(guó)內(nèi)分時(shí)度假交換網(wǎng)絡(luò)逐步發(fā)展并擴(kuò)大，提升消費(fèi)者的消費(fèi)信心和選擇自由度，推動(dòng)國(guó)內(nèi)度假與國(guó)際接軌。

由于分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)模式是一種各節(jié)點(diǎn)企業(yè)的長(zhǎng)期交易行為，所以必須要有一套約束機(jī)制來(lái)保證各方的利益。為了增加各方推出交易關(guān)系的障礙，從而使得交易趨于穩(wěn)定，我們可以借用經(jīng)濟(jì)學(xué)中的“人質(zhì)機(jī)制”，即通過(guò)相互滲透，相互投資等，結(jié)成命運(yùn)共同體，使各節(jié)點(diǎn)企業(yè)的利益符合整體交換網(wǎng)絡(luò)的利益，從而增加成員飯店退出網(wǎng)絡(luò)壁壘，鞏固長(zhǎng)期交易，或者也可以通過(guò)利益機(jī)制，使各單元企業(yè)從簡(jiǎn)單追求自身利益最大化轉(zhuǎn)為追求網(wǎng)絡(luò)共同利益最大化，即在合作的基礎(chǔ)上進(jìn)行實(shí)力性競(jìng)爭(zhēng)。

4. 強(qiáng)化品牌形象，注重品牌建設(shè)與創(chuàng)新

在國(guó)內(nèi)分時(shí)度假尚不成熟的時(shí)期，積極進(jìn)行品牌運(yùn)作，事半功倍。一個(gè)強(qiáng)有力的品牌，不但是認(rèn)知度和美譽(yù)度的象征，更為行業(yè)樹(shù)立一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，能夠增強(qiáng)消費(fèi)者的消費(fèi)信心，是征服市場(chǎng)的有力“武器”。國(guó)外分時(shí)度假業(yè)迅猛發(fā)展，其中一大原因就是很多著名酒店集團(tuán)的進(jìn)駐，例如萬(wàn)豪、希爾頓、凱悅、華美達(dá)、四季等。在這些酒店品牌的加入下，分時(shí)度假規(guī)模得以擴(kuò)大，市場(chǎng)細(xì)分得以促進(jìn)和發(fā)展。這些酒店品牌無(wú)疑是分時(shí)度假?gòu)?qiáng)有力的驅(qū)動(dòng)力。對(duì)于國(guó)內(nèi)分時(shí)度假業(yè)來(lái)說(shuō)，積極與國(guó)際知名分時(shí)度假企業(yè)進(jìn)行交流，加盟國(guó)際交換網(wǎng)絡(luò)體系，利用其品牌效應(yīng)和管理模式，提高國(guó)內(nèi)分時(shí)度假業(yè)在消費(fèi)者心中的品牌認(rèn)知度和美譽(yù)度；另一方面國(guó)內(nèi)一些有實(shí)力的企業(yè)集團(tuán)應(yīng)合力打造本土品牌，以期實(shí)現(xiàn)規(guī)模化和集團(tuán)化管理。

國(guó)內(nèi)企業(yè)必須在實(shí)施品牌戰(zhàn)略的基礎(chǔ)上進(jìn)行一體化的強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，加快產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的腳步，創(chuàng)建具有高層次、規(guī)模化的分時(shí)度假企業(yè)集團(tuán)，進(jìn)一步提升產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力、美譽(yù)度，樹(shù)立企業(yè)產(chǎn)品的良好社會(huì)形象，加大產(chǎn)品的市場(chǎng)輻射力和競(jìng)爭(zhēng)力，降低消費(fèi)者的顧慮。品牌和服務(wù)對(duì)于一種產(chǎn)品的發(fā)展都是很重要的因素，對(duì)于分時(shí)度假產(chǎn)品而言，其重要性更加突出，由于分時(shí)度假產(chǎn)品作為一種類(lèi)似期貸貿(mào)易的商業(yè)交易，沒(méi)有品牌做保障，很難得到消費(fèi)者的接納和信賴(lài)，產(chǎn)品本身的發(fā)展也受到很大的影響。在產(chǎn)品售出以后，還要繼續(xù)依靠良好的服務(wù)來(lái)維護(hù)公司的品牌和形象，以促進(jìn)公司的進(jìn)一步發(fā)展。

5. 選用靈活多樣的營(yíng)銷(xiāo)策略

選用靈活多樣的營(yíng)銷(xiāo)策略，這可以讓人們更好更快的接受分時(shí)度假這樣一種新的旅游方式。首先，不能簡(jiǎn)單的套用傳統(tǒng)的營(yíng)銷(xiāo)方式，應(yīng)綜合運(yùn)用旅游業(yè)中的一些營(yíng)銷(xiāo)技巧，可以根據(jù)分時(shí)度假產(chǎn)品的特性，創(chuàng)造出更加靈活的營(yíng)銷(xiāo)策略，如體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)，品牌營(yíng)銷(xiāo)，聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)等；其次是充分運(yùn)用“聯(lián)合營(yíng)銷(xiāo)”的特點(diǎn)，倡導(dǎo)分時(shí)度假交換公司、酒店、銷(xiāo)售商三位一體的商業(yè)模式和運(yùn)行機(jī)制。交換公司根據(jù)客戶提出的要求進(jìn)行交換，酒店為購(gòu)買(mǎi)者提供時(shí)權(quán)服務(wù)，銷(xiāo)售商代理酒店開(kāi)發(fā)商銷(xiāo)售分時(shí)度假產(chǎn)品。點(diǎn)數(shù)制俱樂(lè)部的出現(xiàn)為不同主體的分時(shí)度假經(jīng)營(yíng)商走向聯(lián)合提供了一條便捷的道路。企業(yè)之間要建立一套點(diǎn)數(shù)制換算體系，這可以方便有效利用各方的資源，為消費(fèi)者提供更好更人性化的服務(wù)。

五、結(jié)語(yǔ)

分時(shí)度假作為一個(gè)新興產(chǎn)業(yè)進(jìn)入我國(guó)，受到政治、經(jīng)濟(jì)、社會(huì)文化等因素的影響，這決定了分時(shí)度假目前在我國(guó)的發(fā)展還處在初始階段，它的發(fā)展和完善還要在本土化的過(guò)程中不斷探索，對(duì)分時(shí)度假的發(fā)展既要積極促進(jìn)又要慎重對(duì)待。從我國(guó)發(fā)展分時(shí)度假的客觀需要和具體國(guó)情出發(fā)，認(rèn)真研究國(guó)際上發(fā)展分時(shí)度假的做法和經(jīng)驗(yàn)，指導(dǎo)中國(guó)分時(shí)度假健康發(fā)展，在不久的將來(lái)，分時(shí)度假必將成為人們追捧的一種旅游消費(fèi)新時(shí)尚。

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