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    房地產(chǎn)行業(yè)營運能力評價指標體系優(yōu)化研究

    2016-11-24 08:09:37黃潔
    2016年34期
    關鍵詞:優(yōu)化

    黃潔

    摘 要:我國房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展迅速,牽涉面廣。所以,房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展對國民經(jīng)濟有著重要的影響。所以房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金周轉效率好壞決定了其長期戰(zhàn)略目標能否實現(xiàn),從而對企業(yè)價值具有較大影響。本文以房地產(chǎn)上市公司為例,結合我國現(xiàn)有營運能力評價指標,對營運能力指標進行優(yōu)化,新的指標體系能更加準確評價企業(yè)經(jīng)營管理質量和資源的利用效率,為房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展提供依據(jù),同時也希望對其他行業(yè)有借鑒作用。

    關鍵詞:營運能力評價指標;優(yōu)化;房地產(chǎn)上市公司

    一、研究意義

    我國的房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展速度較快,投資數(shù)額巨大,非常依賴金融機構,所以房地產(chǎn)企業(yè)自身的資金周轉效率好壞影響著企業(yè)自身的價值,決定著其長期戰(zhàn)略目標能否順利實現(xiàn)。我國的房地產(chǎn)行業(yè)在資金周轉能力和營運能力上存在諸多問題,所以需結合我國房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有營運能力評價指標,根據(jù)房地產(chǎn)行業(yè)特征及存在的問題,對房地產(chǎn)行業(yè)營運能力評價指標進行改進,使企業(yè)管理者和利益相關者能準確判斷和評價企業(yè)經(jīng)營管理的質量和經(jīng)濟資源的利用效率,為房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展提供依據(jù)。

    二、國內外研究現(xiàn)狀

    (一)國外研究現(xiàn)狀。Dutta(2005)認為公司輸入資源并轉換產(chǎn)出相對能力,就是按照公司的各種投資和產(chǎn)出來定義每個能力就是企業(yè)的能力。能力可以看做是一個企業(yè)可以利用自己的資源投入,例如研究開發(fā),市場營銷,廣告投資,到商業(yè)預期目標,例如新技術的發(fā)展,銷售收入輸出的效率。Coyne & Singh(2008)在其研究中,結合眾多企業(yè)的實際資料,深入研究了資產(chǎn)結構和現(xiàn)金存量對企業(yè)收益的影響。通過研究發(fā)現(xiàn),擁有較高收益率的總司往往會存在大量的現(xiàn)金,穩(wěn)定資金鏈往往帶給企業(yè)更多的效益,其現(xiàn)金在資產(chǎn)結構中占比越高,收益率也越高。

    (二)國內研究現(xiàn)狀。李會娟(2013)對房地產(chǎn)上市公司的財務營運狀況與企業(yè)績效之間的關系進行探究,得出結論房地產(chǎn)上市公司的營運能力與企業(yè)績效之間存在顯著的負相關關系。公司的營運能力狀況越低,企業(yè)績效則越強。這符合房地產(chǎn)行業(yè)資金投入巨大,回收期較長的特征。黃水媚(2014)提出強調相關體系的建立有著重大的作用,體系建設具有綜合性。要想加強對企業(yè)現(xiàn)狀的充分了解,就應當通過一些一級指標和一些二級指標來分析,得出綜合性的判定結果。另外,應當注意的是:所選擇的變量性指標應當具有顯著的可對比性。

    (三)文獻綜述。對于財務評價指標的研究,一些有價值的成果相繼涌現(xiàn),但是現(xiàn)有的研究還存在以下的局限性:(1)傳統(tǒng)的財務指標體系均參照工業(yè)時代提出的杜邦分析體系,將資產(chǎn)收益率和利潤率作為中心,重點評價企業(yè)的盈利能力。(2)雖然國內外學者對企業(yè)關營運能力狀況和資金周轉能力上。提供了一些關于財務決策的建議,但是如何在實踐中運用這些指標,企業(yè)如何運用這些指標來保證企業(yè)的穩(wěn)定運轉,這些指標又如何給企業(yè)提供準確得信息使得企業(yè)做出正確的判斷,這些均沒有指出,所以缺乏實踐性。

    三、房地產(chǎn)上市公司財務特征

    中國的房地產(chǎn)企業(yè)總體業(yè)績提高,但在發(fā)展中潛在很多問題。由于房地產(chǎn)本身的特點、房地產(chǎn)銷售模式、其開發(fā)特點以及金融工具不斷發(fā)展,房地產(chǎn)產(chǎn)品漸漸脫離實體經(jīng)濟。房地產(chǎn)跟別的商品不一樣:具有雙重屬性,其保值增值功能和地域附著性導致了房地產(chǎn)是高價值耐用的消費品,也是受投資者喜歡的投資品,有投機價值,導致房地產(chǎn)產(chǎn)品價格具有實體經(jīng)濟與符號經(jīng)濟特征。

    四、房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營運能力指標體系構成及其存在問題

    (一)房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)行營運能力指標體系構成

    1、應收賬款周轉率:應收賬款起點是銷售,終點是現(xiàn)金,企業(yè)的應收款項能否夠順利如期收回,關系到企業(yè)資金利用效率和經(jīng)營管理質量。

    應收賬款周轉次數(shù)=本期營業(yè)收入/應收賬款平均余額

    2、流動資產(chǎn)周轉率:流動資產(chǎn)在企業(yè)資本中最為活躍。

    流動資產(chǎn)周轉次數(shù)=當期營業(yè)收入/流動資產(chǎn)平均占用額

    3、存貨周轉率:存貨周轉率反映的是利用存貨周轉的情況,一般來說,它是和營運能力呈正相關的,越高的存貨周轉率就說明有越穩(wěn)定的購入、產(chǎn)出、銷售等綜合營運能力。

    存貨周轉率=本期銷售成本/存貨平均余額

    4、固定資產(chǎn)周轉率:固定資產(chǎn)生產(chǎn)能力,影響著企業(yè)產(chǎn)品的產(chǎn)量和質量,甚至影響到企業(yè)營運能力和盈余能力。

    固定資產(chǎn)周次數(shù)=本期營業(yè)收入/固定資產(chǎn)平均余額

    5、總資產(chǎn)周轉率:總資產(chǎn)周轉率用來綜合評價企業(yè)總體資產(chǎn)利用效率和經(jīng)營管理質量??傎Y產(chǎn)周轉率越高,總資產(chǎn)經(jīng)營管理質量就好,有利于有利于企業(yè)減少負債從而提升企業(yè)競爭力。

    總資產(chǎn)周轉次數(shù)=本期營業(yè)收入/資產(chǎn)平均總額

    (二)房地產(chǎn)行業(yè)營運能力指標體系存在的問題

    1、反映現(xiàn)金流量的指標不全面?,F(xiàn)行房地產(chǎn)行業(yè)營運能力評價基本指標中,沒有一個指標與現(xiàn)金流量相關。

    2、財務指標衡量標準的缺陷。我國對營運能力指標目前只是在評判指標數(shù)值的高低作為評價標準,沒有統(tǒng)一指標標準值,使得財務指標計算結果沒有可比性。

    3、不能充分反映資產(chǎn)結構和資產(chǎn)質量。忽視了非財務因素對企業(yè)營運能力評價的影響,由于財務評價標準的局限性以及環(huán)境的變化,企業(yè)未來的營運能力分析并不能在當期的財務指標中得到反映,將非財務指標信息加入營運能力分析具有科學性。

    五、房地產(chǎn)行業(yè)營運能力指標體系改進

    (一)增設凈營運資本周轉率指標。凈營運資本周轉率具有很強的綜合性,評價整體資產(chǎn)營運能力分析的財務指標,能體現(xiàn)企業(yè)償債能力狀況與潛在的財務風險。凈資產(chǎn)的周轉通常伴隨著收益的增加,周轉越快,效率越高。

    凈營運資產(chǎn)周轉率=產(chǎn)品銷售收入/(流動資產(chǎn)-流動負債)

    (二)增設與現(xiàn)金流量有關的營運能力指標。本研究通過主營業(yè)務現(xiàn)金比率、資產(chǎn)的經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率兩個指標來反映現(xiàn)金流量狀況。

    1、主營業(yè)務現(xiàn)金比率指標,反映企業(yè)主營業(yè)務的運營狀況和主營業(yè)務產(chǎn)品產(chǎn)生現(xiàn)金的效率,企業(yè)通過當期主營業(yè)務產(chǎn)生現(xiàn)金的能力。

    主營業(yè)務現(xiàn)金比率=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量/主營業(yè)務收入

    2、經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率,該指標反映總資產(chǎn)中所含有的經(jīng)營現(xiàn)金流量凈額的比重,是體現(xiàn)總資產(chǎn)流動性的重要指標。

    經(jīng)營現(xiàn)金流量回報率=經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額/總資產(chǎn)

    (三)增設資產(chǎn)保值增值率指標。資本保值增值率通常用來反映投資者投資的完整性和增值性。如果大于100%,說明企業(yè)資金投入經(jīng)營效益良好,資本在原有基礎上實現(xiàn)了利益增值。

    資本保值增值率=期初所有者權益/期初所有者權益

    六、結論與建議

    新的營運指標評價體系是在傳統(tǒng)營運能力評價指標體系基礎上的升華,更加注重營運資金運轉效率,用所有者權益比率去反映企業(yè)的運轉效益和安全狀況,更加注重現(xiàn)金流量的作用,變靜態(tài)為動態(tài),更真實、更客觀的反映了房地產(chǎn)行業(yè)在近幾年的營運狀況,對引導行業(yè)的整體發(fā)展提供了良好的基礎。

    參考文獻:

    [1] Dutta,S and Narasimhan.O.Conceptualizing and measuring capabifites.Methodologynd and empirical application[J]Strategic Management Journal.2005(26):277-285

    [2] Coyne,J.S and Singh,S.G.The early indicators of financial failure[J].solvent health systems Journal of healthcare management.2008(5):333-345.

    [3] 黃水媚.企業(yè)營運能力分析體系研究[J].東方企業(yè)文化.2014(4):167-181.

    [4] 李會娟.房地產(chǎn)上市公司營運力與企業(yè)經(jīng)營績效關系的實證研究[J].商界論壇.2014(25):239.

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