淺析“營(yíng)改增”后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)變化趨勢(shì)

宋兆功

摘要：“營(yíng)改增”全名為“營(yíng)業(yè)稅改征增值稅，它是我國(guó)為了加速財(cái)稅體制優(yōu)化改革所采取的重要措施。在“十一五”期間推出此項(xiàng)舉措，無論是在經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型上，還是第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展上，都有十分有利的價(jià)值。除此之外，也對(duì)分離企業(yè)主輔、促進(jìn)專業(yè)協(xié)作、優(yōu)化相關(guān)業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)上也有重要價(jià)值，通過對(duì)市場(chǎng)調(diào)查實(shí)際數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，發(fā)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍然是我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支撐，而且房地產(chǎn)業(yè)與民眾的生活有著千絲萬縷的聯(lián)系。但是由于我國(guó)房地產(chǎn)稅制還存在較大問題，因此也一度是民眾重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。本文主要探究的就是“營(yíng)改增”后我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)變化趨勢(shì)。

關(guān)鍵詞：“營(yíng)改增”；房地產(chǎn)企業(yè)；流轉(zhuǎn)稅；稅負(fù)；區(qū)別；措施

中圖分類號(hào)：F810.42 文獻(xiàn)識(shí)別碼：A 文章編號(hào)：1001-828X（2016）025-000-01

通過對(duì)實(shí)際生活中行業(yè)的調(diào)查和數(shù)據(jù)分析，得出對(duì)國(guó)家的整個(gè)國(guó)民經(jīng)濟(jì)來講，“營(yíng)改增”確實(shí)使企業(yè)稅負(fù)得到進(jìn)一步的降低，可其對(duì)于交通運(yùn)輸業(yè)、有形動(dòng)產(chǎn)租賃等部分的行業(yè)不但沒有起到降低的效果，還使這些行業(yè)的稅負(fù)不斷上升。

一、營(yíng)業(yè)稅與增值稅制之間的重要區(qū)別

從當(dāng)前的市場(chǎng)形勢(shì)來看，營(yíng)業(yè)稅和增值稅是我國(guó)流轉(zhuǎn)稅制當(dāng)中最主要的兩種。這兩種稅制之間是有著很大差別的。例如，營(yíng)業(yè)稅是一種對(duì)那些只在境內(nèi)提供應(yīng)稅勞務(wù)、銷售不動(dòng)產(chǎn)，或者轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)的個(gè)人或者企業(yè)所征收的稅種。其中的課稅主要包括的有：文化體育行業(yè)、建筑行業(yè)、服務(wù)行業(yè)、銷售不動(dòng)產(chǎn)等。它屬于地方財(cái)政收入當(dāng)中的重要方面。增值稅的征稅對(duì)象是只在我國(guó)境內(nèi)經(jīng)營(yíng)的單位和個(gè)人，對(duì)其在生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)當(dāng)中取得的增值額征收的稅種。它的課稅主要包括：銷售貨物、進(jìn)口貨物、交通運(yùn)輸勞務(wù)等，屬于中央財(cái)政收入的重要方面。根據(jù)上面的定性可以發(fā)現(xiàn)，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅對(duì)象。但是，隨著我國(guó)提出的“營(yíng)改增”措施的不斷推進(jìn)，房地產(chǎn)業(yè)在未來也會(huì)劃入增值稅的征稅對(duì)象當(dāng)中。近些年來，“營(yíng)改增”措施推進(jìn)以后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)發(fā)生了較大的變化，這對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，以及民眾的實(shí)際生活，都是一個(gè)較大的影響。要想弄清楚這種變化趨勢(shì)，我們首先要弄清營(yíng)業(yè)稅以及增值稅在稅率、計(jì)稅方法的特征差異。

1.稅率特征差異

稅率是影響稅負(fù)變化的最直接的因素。一般情況下，稅率越高，稅負(fù)水平往往就會(huì)越高。根據(jù)我國(guó)現(xiàn)在所推行的稅制來看，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)仍然屬于營(yíng)業(yè)稅的征稅對(duì)象。根據(jù)對(duì)實(shí)際情況進(jìn)行歸納，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中涉稅的業(yè)務(wù)主要有以下幾種：不動(dòng)產(chǎn)銷售、不動(dòng)產(chǎn)租賃、土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓。其中以不動(dòng)產(chǎn)銷售為主要涉稅業(yè)務(wù)。這三種業(yè)務(wù)使用的稅目有很大差別。不動(dòng)產(chǎn)銷售適用的稅目為5%；不動(dòng)產(chǎn)租賃從實(shí)際來講，屬于服務(wù)業(yè)當(dāng)中的租賃業(yè)，適用的稅目為5%；土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓從實(shí)際上講，則屬于轉(zhuǎn)讓無形資產(chǎn)，適用的稅目也為5%。由此我們可以說，在現(xiàn)在的稅收制度之下，房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中主要業(yè)務(wù)適用的稅目均為5%。增值稅與營(yíng)業(yè)稅相比，較為復(fù)雜。對(duì)于一些小規(guī)模的納稅人來說，只適用3%的征收率。對(duì)于一般的納稅人來說，需要的基本稅率為17%。而對(duì)于那些農(nóng)業(yè)產(chǎn)品、食用植物油等部分特殊產(chǎn)品而言，適用13%的稅率。交通運(yùn)輸業(yè)則適用11%的稅率。建筑業(yè)是與房地產(chǎn)業(yè)息息相關(guān)的產(chǎn)業(yè)，按照現(xiàn)在的《營(yíng)業(yè)稅改征增值稅試點(diǎn)方案》中的規(guī)定，它需要適用11%的稅率，但是規(guī)定當(dāng)中并未專門提及房地產(chǎn)的適用稅率。目前，學(xué)術(shù)界在經(jīng)過分析之后，一致認(rèn)定房地產(chǎn)業(yè)也將會(huì)采用11%的適用稅率。筆者在本文當(dāng)中，也堅(jiān)持與這些學(xué)者相同的觀點(diǎn)。房地產(chǎn)業(yè)在“營(yíng)改增”推行之后，稅率上升到了11%，那么就有可能直接導(dǎo)致流轉(zhuǎn)稅總體稅負(fù)的上漲。

2.計(jì)稅方法

營(yíng)業(yè)稅主要的課稅對(duì)象時(shí)營(yíng)業(yè)額，計(jì)算公式為：應(yīng)納營(yíng)業(yè)稅=營(yíng)業(yè)額×適用稅率。納稅人在銷售不動(dòng)產(chǎn)時(shí)獲得的營(yíng)業(yè)額，就是他們?cè)阡N售時(shí)從賣家那里獲得的全部?jī)r(jià)款以及額外的費(fèi)用。對(duì)于土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓以及不動(dòng)產(chǎn)租賃，我國(guó)也有相應(yīng)的計(jì)算規(guī)范。房地產(chǎn)業(yè)當(dāng)中的三種主要業(yè)務(wù)，都是按照營(yíng)業(yè)額全額作為計(jì)稅基礎(chǔ)的。但是房地產(chǎn)業(yè)也有有關(guān)差額計(jì)稅的規(guī)定?！敦?cái)政部國(guó)家稅務(wù)總局關(guān)于營(yíng)業(yè)稅若干政策問題的通知》當(dāng)中有明確規(guī)定，簡(jiǎn)單概括即為：在營(yíng)業(yè)稅制的相關(guān)規(guī)定之下，房地產(chǎn)業(yè)將主要依據(jù)營(yíng)業(yè)額全額以及規(guī)定稅率來確定最終稅額，但是對(duì)于一些特殊業(yè)務(wù)范圍，將會(huì)按照營(yíng)業(yè)額差額以及規(guī)定稅率來確定最終稅額。

增值稅的計(jì)稅方法主要包括的有間接和直接兩種方式。我國(guó)現(xiàn)在主要采用的就是間接計(jì)稅。在“營(yíng)改增”措施施行以后，我國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)就能夠抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額，這是稅制改革之后，我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)稅款繳納上的一個(gè)較大的改變。增值稅是按照小于營(yíng)業(yè)稅計(jì)稅為依據(jù)，那么如果單單從這個(gè)方面來看，可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)業(yè)稅負(fù)呈現(xiàn)下降的局勢(shì)。

二、“營(yíng)改增”后保障我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)流轉(zhuǎn)稅稅負(fù)均衡的措施

1.預(yù)售收入預(yù)繳增值稅

國(guó)家為了有效的優(yōu)化稅制、結(jié)構(gòu)性減稅，經(jīng)過長(zhǎng)期的市場(chǎng)調(diào)查及數(shù)據(jù)分析，決定采取“營(yíng)改增”的重要措施。在對(duì)相關(guān)理論進(jìn)行分析的基礎(chǔ)之上，“營(yíng)改增”具有解決營(yíng)業(yè)稅重復(fù)課稅所導(dǎo)致的稅負(fù)過重問題的重要價(jià)值。除此之外，在房地產(chǎn)行業(yè)中，經(jīng)過長(zhǎng)期的調(diào)查和分析，得出“營(yíng)改增”不但能讓增值稅抵扣鏈條得到進(jìn)一步的完善，還會(huì)使社會(huì)專業(yè)分工更加明確和行業(yè)中的業(yè)務(wù)結(jié)構(gòu)得到進(jìn)一步的優(yōu)化，促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)以及第三產(chǎn)業(yè)在未來的行業(yè)中的蓬勃發(fā)展。

在此種分析的基礎(chǔ)之上，為了防止房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)在前期大量繳稅影響下，導(dǎo)致的資金嚴(yán)重緊缺、稅負(fù)上漲的狀態(tài)。應(yīng)當(dāng)對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)取得的預(yù)售收入采用預(yù)繳制度，等到相應(yīng)的項(xiàng)目完成之后，再要求其繳清。這樣還可以避免出現(xiàn)免稅款流失狀況，在一定程度上，為我國(guó)財(cái)政收入的穩(wěn)定提供了保障。

2.合理延長(zhǎng)進(jìn)項(xiàng)稅額抵扣時(shí)限

在我國(guó)現(xiàn)在采用的稅制規(guī)定下，增值稅一般納稅人所取得的增值稅專用發(fā)票等，必須要在開票之后的180天時(shí)限之內(nèi)，去相關(guān)的稅務(wù)機(jī)關(guān)進(jìn)行認(rèn)證。而且還要在認(rèn)證通過之后的第二個(gè)月申報(bào)期內(nèi)，向主管稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)抵扣進(jìn)項(xiàng)稅額。為了使部分房地產(chǎn)企業(yè)在銷項(xiàng)中抵扣前期取得的進(jìn)項(xiàng)稅額，筆者建議延長(zhǎng)180的時(shí)限。

三、結(jié)語

國(guó)家為了有效的優(yōu)化稅制、結(jié)構(gòu)性減稅，經(jīng)過長(zhǎng)期的市場(chǎng)調(diào)查及數(shù)據(jù)分析，決定采取“營(yíng)改增”的重要措施。在對(duì)相關(guān)理論進(jìn)行分析的基礎(chǔ)之上，“營(yíng)改增”具有解決營(yíng)業(yè)稅重復(fù)課稅所導(dǎo)致的稅負(fù)過重問題的重要價(jià)值。這就為我們提供了一個(gè)新的思路，將會(huì)是今后相關(guān)學(xué)者研究的重要方向。

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