貴州房地產(chǎn)的供求“平衡術(shù)”

張立人

2016年被認(rèn)為是樓市去庫(kù)存的關(guān)鍵一年。寬松的政策環(huán)境帶來(lái)一片暖意，貴州省房地產(chǎn)市場(chǎng)迎來(lái)了持續(xù)而密集的政策利好機(jī)遇期。

去庫(kù)存是2015年中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議提出的“三去一降一補(bǔ)”五大重點(diǎn)任務(wù)之一?；夥康禺a(chǎn)庫(kù)存，既要化還要解，如何消化庫(kù)存壓力還需要一系列配套政策來(lái)解決問(wèn)題，貴州正在破解這一難題。

正確理解去庫(kù)存

房地產(chǎn)行業(yè)舉足輕重，從四個(gè)數(shù)字可一覽：房地產(chǎn)占貴州省地方公共財(cái)政收入的30%左右，加上建筑業(yè)稅收，占到地方公共財(cái)政收入的50%左右；房地產(chǎn)占地方固定資產(chǎn)投資的22%左右，事關(guān)一個(gè)地區(qū)的未來(lái)發(fā)展；房地產(chǎn)行業(yè)占銀行貸款余額的20%左右，關(guān)系到金融安全；房地產(chǎn)事關(guān)26個(gè)相關(guān)產(chǎn)業(yè)，2000多個(gè)產(chǎn)品。

可以預(yù)見(jiàn)的是，房地產(chǎn)行業(yè)的不景氣，將會(huì)帶來(lái)至少GDP增速放緩、城市化進(jìn)程遇困、銀行系統(tǒng)性風(fēng)險(xiǎn)增加等困境。

根據(jù)省住建廳的數(shù)據(jù)，截至2016年7月底，全省商品住房庫(kù)存量3788.05萬(wàn)平方米，去化周期為15.15個(gè)月。

省住建廳房地產(chǎn)處處長(zhǎng)李國(guó)忠告訴記者，去化周期一般是用當(dāng)月待售面積除以月均銷(xiāo)售面積計(jì)算得出，省住建廳統(tǒng)計(jì)的待售數(shù)據(jù)是按照取得預(yù)售許可證的建筑面積計(jì)算，“我們的數(shù)字可能比統(tǒng)計(jì)局的稍大一些，他們的待售面積是按照已經(jīng)竣工的建筑面積算，各有各的好處，我們統(tǒng)計(jì)這個(gè)數(shù)據(jù)能提前了解市場(chǎng)動(dòng)態(tài)，更好地調(diào)控政策”。

樓市庫(kù)存去化周期往往代表一個(gè)地區(qū)的樓市供求關(guān)系，過(guò)長(zhǎng)意味著供過(guò)于求，房產(chǎn)滯銷(xiāo)，而過(guò)短則預(yù)示著供不應(yīng)求，房?jī)r(jià)上漲。因此，過(guò)長(zhǎng)過(guò)短事實(shí)上都不利于市場(chǎng)平穩(wěn)有序發(fā)展。

根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，上海市2015年底商品住宅庫(kù)存去化周期僅為4.1個(gè)月，隨之而來(lái)的便是2016年上海地王頻現(xiàn)，房?jī)r(jià)快速上漲。

“我省去化周期為15.15個(gè)月，基本處于一個(gè)平衡的水平，按我們的核算，商品住宅庫(kù)存達(dá)到16個(gè)月便是警戒線，但低于12個(gè)月庫(kù)存同樣值得警惕?！崩顕?guó)忠告訴記者。

“去庫(kù)存不是簡(jiǎn)單的達(dá)到某個(gè)目標(biāo)，去庫(kù)存的核心在于使庫(kù)存長(zhǎng)期處在一個(gè)合理區(qū)間內(nèi)，保證市場(chǎng)供需平衡。當(dāng)供給出現(xiàn)增長(zhǎng)時(shí)，去庫(kù)存力度也必須加大，供給增長(zhǎng)變慢則去庫(kù)存也要放緩。相當(dāng)于走路，兩只腳步伐要一致?！崩顕?guó)忠繼續(xù)解釋道。

去庫(kù)存成績(jī)不能簡(jiǎn)單通過(guò)商品住宅庫(kù)存量來(lái)衡量。貴州2016年6月底全省商品住房庫(kù)存量4180.95萬(wàn)平方米（住建廳數(shù)據(jù)），與2016年一季度末相比，商品住房庫(kù)存量上升了37萬(wàn)平方米。

為什么在去庫(kù)存的過(guò)程中庫(kù)存量會(huì)不降反升？

李國(guó)忠告訴記者，去庫(kù)存的標(biāo)準(zhǔn)要看去化周期，去化周期代表了市場(chǎng)消化庫(kù)存的能力，是判斷供需是否平衡的關(guān)鍵。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，供需兩側(cè)的擴(kuò)大，要保持一個(gè)穩(wěn)定的去化周期，庫(kù)存量是會(huì)變大的，但這并不代表去庫(kù)存的努力沒(méi)有作用。

數(shù)據(jù)證實(shí)了李國(guó)忠的說(shuō)法。2016年6月底全省庫(kù)存去化周期僅為14.78個(gè)月，而2016年一季度末雖然庫(kù)存更少，但去化周期卻高達(dá)17.09個(gè)月。

城鎮(zhèn)化助力去庫(kù)存

“2016年是‘十三五的開(kāi)局之年，貴州經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)預(yù)期是10%，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，需求增加，2016年對(duì)于貴州樓市的去庫(kù)存來(lái)說(shuō)，將是極為重要的一年?！辟F州房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)伍廷方表示。

2016年7月26日，由貴州財(cái)經(jīng)大學(xué)及社會(huì)科學(xué)文獻(xiàn)出版社共同主辦的《貴州房地產(chǎn)藍(lán)皮書(shū)：貴州房地產(chǎn)發(fā)展報(bào)告No.3（2016）》發(fā)布會(huì)在貴陽(yáng)舉行。

藍(lán)皮書(shū)顯示，貴州目前還處于快速城鎮(zhèn)化的歷史時(shí)期。2015年末貴州常住人口為3529.50萬(wàn)人，城鎮(zhèn)化率為42.01%，據(jù)貴州政府工作報(bào)告，預(yù)期2016年城鎮(zhèn)化率將提高到44%，至少增加城鎮(zhèn)人口70萬(wàn)人，形成的潛在房產(chǎn)需求約2000萬(wàn)平方米。

從戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率來(lái)看，貴州遠(yuǎn)低于全國(guó)平均水平。2014年，貴州省戶(hù)籍人口為4325.49萬(wàn)人，非農(nóng)業(yè)人口為709.22萬(wàn)人，戶(hù)籍人口城鎮(zhèn)化率為16.40%，比全國(guó)平均水平低20.23個(gè)百分點(diǎn)，位居全國(guó)倒數(shù)第1。

貴州戶(hù)籍人口遠(yuǎn)大于常住人口，說(shuō)明貴州凈流出人口較多。2006-2014年，貴州凈流出人口從231.91萬(wàn)人增加到817.45萬(wàn)人，增長(zhǎng)2.5倍。2010年后，流出人口增速明顯下降，其中2012年為負(fù)增長(zhǎng)，證明越來(lái)越多的貴州人留了下來(lái)。

數(shù)據(jù)也印證了需求側(cè)的旺盛。2016年1-6月，全省商品住房銷(xiāo)售面積1504.35萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)20.1%，增速較去年同期增長(zhǎng)9.4個(gè)百分點(diǎn)，充分說(shuō)明了房地產(chǎn)去庫(kù)存的效果正在逐步顯現(xiàn)。

快速城鎮(zhèn)化也有值得警惕的地方。據(jù)統(tǒng)計(jì)，房地產(chǎn)投資占我省固定資產(chǎn)投資的比例長(zhǎng)期保持在20%以上。穩(wěn)增長(zhǎng)是當(dāng)前地方政府的重點(diǎn)工作，而經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)在我省大部分地區(qū)主要靠穩(wěn)投資來(lái)實(shí)現(xiàn)，房地產(chǎn)投資的增加必然帶來(lái)庫(kù)存增加。這就需要政府在穩(wěn)增長(zhǎng)與去產(chǎn)能之間做好平衡，統(tǒng)一部署，整體推進(jìn)，防止“政績(jī)沖動(dòng)”。

多措并舉去庫(kù)存

從2015年開(kāi)始，在“穩(wěn)定住房消費(fèi)”的政策基調(diào)下，房地產(chǎn)行業(yè)迎來(lái)了寬松的政策環(huán)境，央行降息降準(zhǔn)降首付，公積金政策持續(xù)放松，營(yíng)業(yè)稅“五改二”，還有地方政府出臺(tái)利好政策的疊加刺激，全國(guó)樓市開(kāi)始復(fù)蘇回暖。

“要去庫(kù)存就要開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，除了國(guó)家層面的政策支持，我們省內(nèi)采取鼓勵(lì)支持農(nóng)民工進(jìn)城購(gòu)房、住房公積金擴(kuò)面和推進(jìn)貨幣安置‘三駕馬車(chē)去庫(kù)存政策，挖掘市場(chǎng)需求，促進(jìn)住房消費(fèi)，實(shí)現(xiàn)需求端發(fā)力去存量?！笔∽〗◤d有關(guān)負(fù)責(zé)人告訴記者。

“十二五”期間，全省住房公積金繳存擴(kuò)面工作有了快速發(fā)展。提高公積金貸款額度、降低首付比例、放寬提取條件、開(kāi)展異地貸款業(yè)務(wù)等一系列公積金政策措施的出臺(tái)，讓全省繳存職工迎來(lái)了購(gòu)房的春天。

2015年全省實(shí)繳單位33255家，實(shí)繳職工210.18萬(wàn)人，新開(kāi)戶(hù)單位2751家，新開(kāi)戶(hù)職工19.73萬(wàn)人，繳存217.00億元，同比增長(zhǎng)16.12%。

省住建廳公積金監(jiān)管處副處長(zhǎng)羅立平告訴記者，目前我省公積金最高貸款額度已經(jīng)調(diào)到50萬(wàn)元，租房提取最高額度為2.4萬(wàn)每年。最近的2016年6月，我省住房公積金個(gè)貸率98.63%，全國(guó)排名第5位。

經(jīng)濟(jì)下行壓力持續(xù)之下，棚改貨幣化安置，成為貴州穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)、合理化解庫(kù)存的“新招”。

2016年，國(guó)家下達(dá)貴州棚戶(hù)區(qū)改造計(jì)劃43.03萬(wàn)戶(hù)、基本建成22.21萬(wàn)套，任務(wù)量居全國(guó)第三。如何利用好棚改機(jī)遇，合理配置解決已有庫(kù)存，將成為貴州去庫(kù)存的重要任務(wù)之一。

2015年10月8日，省政府辦公廳印發(fā)了《貴州省人民政府辦公廳關(guān)于做好棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置工作的實(shí)施意見(jiàn)》，意見(jiàn)明確：原則上按照貨幣化安置比例不低于50%的目標(biāo)作好項(xiàng)目安排。

意見(jiàn)同時(shí)提出，個(gè)別條件具備的市縣區(qū)，要力爭(zhēng)棚戶(hù)區(qū)改造貨幣化安置比例達(dá)100%。

今年以來(lái)，貨幣化棚改的地方探索頗有成效。安龍縣在縣城棚戶(hù)區(qū)改造過(guò)程中，實(shí)行以貨幣化安置為主，多措并舉推進(jìn)房地產(chǎn)去庫(kù)存。

具體做法為，貨幣化安置通過(guò)政府搭建橋梁，房開(kāi)商拿出一定比例的房源，以低于市場(chǎng)價(jià)的價(jià)格出售給城市棚戶(hù)區(qū)拆遷戶(hù)。此舉讓安置戶(hù)買(mǎi)到經(jīng)濟(jì)實(shí)惠的房子，為房地產(chǎn)企業(yè)緩解了庫(kù)存壓力，有力促進(jìn)地方經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)發(fā)展，實(shí)現(xiàn)安置戶(hù)、房地產(chǎn)商和政府“三贏”。

安龍縣住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局局長(zhǎng)王春福介紹，安龍縣2016年棚改任務(wù)共3000戶(hù)，其中貨幣化安置2000戶(hù)，綜合整治1000戶(hù)。截至7月30日，已簽訂房屋征收安置補(bǔ)償協(xié)議2600戶(hù)，共兌現(xiàn)搬家費(fèi)、臨時(shí)安置過(guò)渡費(fèi)、征收獎(jiǎng)勵(lì)費(fèi)、附屬設(shè)施賠償費(fèi)、水電通訊補(bǔ)助費(fèi)、安置剩余面積補(bǔ)價(jià)費(fèi)等4055萬(wàn)元。

經(jīng)測(cè)算，安龍縣貨幣化安置將棚戶(hù)區(qū)改造安置周期由原來(lái)的81周縮短為41周，縮短近一半左右時(shí)間的周期。

除了貨幣化棚改，全省各地去庫(kù)存同樣政策組合拳頻出。黔南州羅甸縣出臺(tái)了購(gòu)房補(bǔ)貼政策，對(duì)在縣城、邊陽(yáng)鎮(zhèn)規(guī)劃區(qū)內(nèi)購(gòu)買(mǎi)新建商品住房面積小于等于90平方米的，每套給予10000元購(gòu)房補(bǔ)助；購(gòu)買(mǎi)新建商品住房面積大于90平方米小于144平方米的，每套給予15000元購(gòu)房補(bǔ)助。

甕安縣、福泉市出臺(tái)了農(nóng)民進(jìn)城買(mǎi)房可享受生態(tài)移民、農(nóng)村宅基地退出等獎(jiǎng)勵(lì)政策，甕安縣規(guī)定，農(nóng)民退出宅基地進(jìn)行復(fù)墾后進(jìn)城購(gòu)房的，按每平方米300元的標(biāo)準(zhǔn)給予購(gòu)房補(bǔ)助。（責(zé)任編輯/郎艷林）