中國房地產(chǎn)價格高漲原因初探

陶 沙,貢平鄴

(淮北師范大學(xué) 信息學(xué)院，安徽 淮北 235000)

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中國房地產(chǎn)價格高漲原因初探

陶 沙1,貢平鄴2

(淮北師范大學(xué) 信息學(xué)院，安徽 淮北 235000)

2003年至今的十幾年中，中國房地產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展，房地產(chǎn)價格飆漲。針對房屋價格持續(xù)增長的原因，總結(jié)并分析了目前學(xué)術(shù)界常出現(xiàn)的幾種主流觀點：供需不均衡說，剛性需求說，流動性過剩說，GDP政績說，成本與暴利說。結(jié)合以上幾種觀點可以得出，房地產(chǎn)價格近十年來只升不降的原因是多元的，根本原因是供需不均衡，而深層次原因就是土地價格的上漲。利用SPSS軟件對數(shù)據(jù)進行相關(guān)性分析，利用變量相關(guān)性與偏相關(guān)性比較分析可知，在本年土地購置面積的影響下，商品房平均銷售價格對土地購置均價的影響更大。

房地產(chǎn)價格；供需不均衡；剛性需求；土地轉(zhuǎn)讓價格

2003年起，我國的房地產(chǎn)投資進入了快速增長時期，土地價格以及房屋交易價格出現(xiàn)大幅上漲。2003年8月公布的《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》(即“18號文件”)中，房地產(chǎn)業(yè)首次被確認為國民經(jīng)濟的支柱產(chǎn)業(yè)之一。針對城市房價飆升原因的討論也逐漸白熱化。

一、房地產(chǎn)價格飆升的幾種觀點

關(guān)于房價為何只升不降，主要有以下幾種主流的學(xué)術(shù)觀點：供需不均衡說、剛性需求說、流動性過剩說、GDP政績說、成本與暴利說。其中最主流也是最被普遍認可的觀點就是供需不均衡說，其它幾種觀點或多或少與它有緊密聯(lián)系。

(一)供需不均衡說

經(jīng)濟學(xué)中的所有現(xiàn)象，都可以歸結(jié)到供需是否均衡的問題上來。由商品的供求理論知，商品的需求量與其價格成反比；在商品經(jīng)濟的條件下，商品的供給與需求之間的相互聯(lián)系并相互制約，以形成維持供需均衡的價格水平。郭松海認為， 從根本上說房價的高低是由市場供求關(guān)系決定的。在一些大城市， 尤其是經(jīng)濟發(fā)達的沿海城市，住房供應(yīng)明顯不足，因而房價上漲不可避免。[1]但是目前中國房地產(chǎn)的現(xiàn)狀是，房價不斷攀升，房屋需求量仍不斷增長，于是催生了房地產(chǎn)業(yè)的畸形供求系統(tǒng)。

1.從房地產(chǎn)供給方面分析

中國指數(shù)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，2012年全國房地產(chǎn)開發(fā)投資額為7.2萬億元，同比增長16.2%；全國商品房銷售面積為11.1億平方米，同比增長1.8%。全國20個代表城市月均新批上市1226萬平方米，同比下降3.4%，其中9月達到全年推盤高峰，單月新批上市面積突破2千萬平方米，十月供應(yīng)量驟然萎縮，但11、12月又出現(xiàn)逐步回升態(tài)勢，新增供應(yīng)量連續(xù)兩個月環(huán)比增長，處于2012年較高水平。新增供應(yīng)總體明顯低于市場同期需求量，部分城市甚至出現(xiàn)房產(chǎn)市場供不應(yīng)求。[2]

2．從房地產(chǎn)需求方面分析

目前房地產(chǎn)市場的需求主要由四個部分組成，分別是剛性需求、投資性需求、改善性需求、投機性需求。眼下在房地產(chǎn)市場占主流需求的人群主要有以下幾種：

一是，上世紀八十年代出生的年輕人大規(guī)模的進入適婚年齡，基于結(jié)婚的需要對房屋的購買需求不可小覷；

二是，隨著中國經(jīng)濟的不斷發(fā)展，城鎮(zhèn)化進程也逐漸加快，城鄉(xiāng)人口流動性增加，選擇進入城市定居的外來人口逐年遞增，而房屋的購買是不可避免的基本條件之一；

三是，我國從1998年實行住房商品化至今已有十余年，大部分當(dāng)年建設(shè)的商品房因為設(shè)施陳舊或者結(jié)構(gòu)不合理已經(jīng)不能滿足當(dāng)今住房的需求，再加上居民生活條件改善，可支配資金的增加，人口的增長以及家庭細分化的普及，這些迫切希望改善房屋居住條件的居民也展現(xiàn)了強大的房屋購買力；

四是，我國房地產(chǎn)價格從2003年開始進入快速上升階段，部分投資者看準商機選擇投資房地產(chǎn)市場，購買有升值前景的商品房并待價而沽。這部分投資甚至投機者在市場上占據(jù)了極大的份額。

房地產(chǎn)市場理想的需求是介于剛性需求與投資性需求之間，但是目前我國房地產(chǎn)需求現(xiàn)狀是明顯向投資性需求甚至投機性需求傾斜。為何在旺盛的商品房需求下，房價仍會一路飆升，供求的突出矛盾究竟矛盾在哪兒，集中體現(xiàn)在以下兩個方面：

(1)房屋空置率嚴重超標

以北京為例，據(jù)北京市房屋標準地址數(shù)據(jù)庫的不完全統(tǒng)計，2012年北京錄入系統(tǒng)的房間量為1320.5萬，而空置為381.2萬套，住房空置率高達28.9%。按照國際慣例，空置率為5%-10%為正常區(qū)，10%-20%為危險區(qū)，而超過20%為商品房嚴重積壓區(qū)。另有調(diào)查表明，上海住房空置率或高達35%、廣州為20.24%、深圳為43%。[3]房屋空置率超過正常區(qū)間，不但會嚴重制約房地產(chǎn)市場的資金流動性，而且會制造房地產(chǎn)市場的“假繁榮”，引發(fā)潛在消費群體對未來房價走勢的恐慌。一旦這部分人恐慌性集中搶購，房價必定水漲船高。而房屋空置率如此之高的罪魁禍首，正是房地產(chǎn)開發(fā)商、投資商以及投機商。投資者、投機者買入后等待升值，開發(fā)商捂盤虛張聲勢，都會對健康的供求市場產(chǎn)生極其不利的影響。

(2)房屋供給結(jié)構(gòu)不合理

供給結(jié)構(gòu)的不合理主要體現(xiàn)在兩個方向，第一是開發(fā)商提供的戶型不合理，第二是商品房數(shù)量過多而保障房數(shù)量明顯不足。曹丹、謝合明認為，正是高價位商品住宅供應(yīng)比例加大、中低價位普通商品住宅供不應(yīng)求導(dǎo)致了商品住宅平均價格的上升。[4]根據(jù)需求的現(xiàn)狀，中小戶型以及中低端價位的戶型是需求的主體，而開發(fā)商實際銷售方案往往更偏向于大面積以及高端戶型；在實際建設(shè)過程中，保障性住房處于嚴重不足狀態(tài)，甚至被排除在市中心之外，選擇改建在土地價格不高的偏僻地區(qū)，甚至還有保障性住房被開發(fā)出來當(dāng)做商品房銷售的案例。

供給與需求達不到平衡點，導(dǎo)致無法實現(xiàn)房地產(chǎn)價格的平穩(wěn)波動，這種觀點理論性強，但是在實際執(zhí)行時有不足之處。市場的真實需求量不容易統(tǒng)計，商品房與保障房的建設(shè)比例亦不容易確定，在不能完全摸準需求的情況下，自然談不上有效的用供給來調(diào)節(jié)市場。

(二)剛性需求說

曾有人戲稱“丈母娘們推高了中國房價”，這就很現(xiàn)實地體現(xiàn)了“剛性需求說”。剛性需求說強調(diào)市場上存在大量對房屋的剛性需求，這部分旺盛的需求被轉(zhuǎn)嫁到對土地的需求上，故而推高了地價，進而提升了房地產(chǎn)價格。對于是剛性需求推高房地產(chǎn)價格的這種說法，筆者持懷疑態(tài)度。

經(jīng)濟學(xué)中對剛性需求的解釋是指商品供求關(guān)系中不受價格變動影響的需求，比如食鹽等生活必需品。贊成剛性需求說的觀點認為，我們住房市場上存在大量剛性需求，這些人可以接受房價的變動。目前我國住房剛性需求主要表現(xiàn)在兩個方面: 一是每年大量適婚年齡青年形成的住房剛性需求；二是城市化進程驅(qū)使下，農(nóng)民向城鎮(zhèn)集中而帶來的住房需求。

這種說法現(xiàn)在更多地被開發(fā)商拿來作為炒高房價的噱頭。在信息不對稱的市場上過度夸大其需求量，為房價上漲找借口，轉(zhuǎn)嫁矛盾并欺瞞消費者的可能性更大。剛性需求雖然從客觀上說可以反應(yīng)出民眾真實的購房意愿，但實際上對于“剛性”的范圍極難界定，部分隨著生活水平的提高帶來的改善性住房需求，是否可以納入剛性需求的范圍內(nèi)仍有待商榷。

(三)流動性過剩說

另一種主流的說法認為，是流動性過剩和由此引發(fā)的通貨膨脹導(dǎo)致了房地產(chǎn)價格的上漲。如果在社會上流通的貨幣總量超過了實際需求量，那么就稱為資金流動性過剩。產(chǎn)生資金流動性過剩的原因主要有四個：貨幣超額發(fā)行，外部資金涌入，貨幣流動速度加快，負利率使得銀行存款大量流出。

流動性過剩主要體現(xiàn)在貨幣超量發(fā)行和外匯儲備過高這兩個方面，常用M2與GDP的比值作為衡量流動性常用的指標，央行的數(shù)據(jù)顯示，截至2012年末，中國的M2余額達到人民幣97.42萬億元，而2012年中國的GDP總值為51.93萬億元，M2與GDP的比值高達187.60%。這個數(shù)據(jù)遠遠超過了歐美發(fā)達國家，已經(jīng)成為影響我國經(jīng)濟穩(wěn)定的重要因素。

流動性過剩的情況下，市場上出現(xiàn)了遠遠多于均衡量的貨幣，導(dǎo)致價格水平全面提高，而幾乎不具有任何科技含量的房地產(chǎn)業(yè)無法通過提高生產(chǎn)效率等手段化解通脹壓力，房地產(chǎn)商為了保障利潤，只能將超額的原材料及人工成本通過房屋價格轉(zhuǎn)嫁給消費者，房價上漲是必然趨勢；另一方面，當(dāng)流動性過剩時，民眾為了使所持有的貨幣不貶值，已不滿足于將現(xiàn)金存進銀行吃利息，但由于中國的資本市場發(fā)達度不高，可投資的項目目前僅集中于證券及基金，而其專業(yè)性與風(fēng)險性又成了硬性限制條件，于是更多的投資者紛紛將資金投入持續(xù)升溫的房地產(chǎn)市場，在市場缺乏彈性的情況下，旺盛的需求推高了房屋價格。

值得注意的是，流動性過剩推高了房價，但房價的飆升也吸收了部分社會上的閑置資金與大量涌入的國外熱錢，從某種程度上說緩解了流動性過剩。故而流動性過剩與房價不應(yīng)該是簡單的誰推動誰的問題，在分析時應(yīng)注意到交叉作用產(chǎn)生的實際影響。

(四)GDP政績說

雖然現(xiàn)階段我國面對老年化和無障礙建筑設(shè)施方面已經(jīng)取得了一定的成就，也出臺了相關(guān)的養(yǎng)老設(shè)施標準和養(yǎng)老規(guī)范，但是個別條文不適用于全部的養(yǎng)老機構(gòu)，具有一定的局限性，同時養(yǎng)老機構(gòu)的管理運營也不完善，尤其針對老年人的軟性需求無法滿足，因此老年人在使用建筑設(shè)施過程中無法理解設(shè)計人員的目的。

房地產(chǎn)業(yè)是中國的支柱產(chǎn)業(yè)，與其有聯(lián)系的相關(guān)產(chǎn)業(yè)高達六十個，對于地方政府來說，房價已與地方GDP增長掛鉤，對于國家來說，房價也已與整體經(jīng)濟增速掛鉤。這是認為房地產(chǎn)綁架了GDP從而推高房價的觀點。

事實上，出售土地一直是地方政府主要經(jīng)濟來源之一。我國目前實施的是土地出讓由政府壟斷、以招拍掛方式為主、一次性收取土地出讓金的土地出讓制度。在守住“18億畝耕地紅線”的前提下，土地已逐漸成為稀缺資源，價格隨之上漲，牢牢掌握著土地所有權(quán)的地方政府可以任意決定土地的出讓面積和出讓價格。這種行為雖然可為當(dāng)權(quán)者的政績加分，可力爭實現(xiàn)GDP最大化，卻無形中進一步推高地價，為房價上漲打下基礎(chǔ)。

曾有人提出“房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟”的說法，體現(xiàn)在房地產(chǎn)綁架了中國的商業(yè)銀行和地方政府，控制著地方政府的GDP以及官員的灰色收入，曾有開發(fā)商公開在媒體上表示“政府職能部門拿去房產(chǎn)利潤的四成”，這其實揭示的是房價上漲的深層原因之一。

(五)成本與暴利說

這種觀點集中于推高房價的是昂貴的建筑成本和房地產(chǎn)商的高額利潤。房地產(chǎn)行業(yè)與將近六十個產(chǎn)業(yè)有上下游關(guān)系，是典型的資本密集型產(chǎn)業(yè)，整個生產(chǎn)環(huán)節(jié)需要占用高額的資金，還需要占用大量資金從地方政府獲得土地使用權(quán)，其成本之高可見一斑。中國社科院發(fā)布的《住房綠皮書》顯示，我國房地產(chǎn)業(yè)的平均毛利潤率為55.72%，遠遠高于國際平均的5%；2012年公布的中國富豪榜中過半為房地產(chǎn)商，可見房地產(chǎn)業(yè)利潤之豐厚。[6]

經(jīng)濟學(xué)中自然人的本性就是追逐利益，房地產(chǎn)富豪從購房者處獲利是事實，但是將房地產(chǎn)價格的十年猛漲的原因歸結(jié)于房地產(chǎn)商身上，這種觀點有失偏頗。

二、房產(chǎn)價格上漲的研究結(jié)論

結(jié)合以上幾種主流觀點可以得出，房地產(chǎn)價格近十年來只升不降的原因是多元的，根本原因是供需不均衡，而深層次原因就是土地價格的上漲。

表1 土地購置面積、費用、房地產(chǎn)平均售價與土地購置價的增長率

數(shù)據(jù)來自：2012中國統(tǒng)計年鑒5-30房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地開發(fā)及購置，5-38按用途分商品房平均銷售價格

使用SPSS軟件對數(shù)據(jù)進行相關(guān)性分析，從變量之間的相關(guān)關(guān)系，尋求與商品房平均銷售價格密切相關(guān)的因素。

1．檢驗商品房平均銷售價格與土地購置均價和本年土地購置面積的相關(guān)性(表2)

表2 商品房平均銷售價格與土地購置均價和本年土地購置面積的相關(guān)性

**. 在 .01 水平(雙側(cè))上顯著相關(guān)。

*. 在 0.05 水平(雙側(cè))上顯著相關(guān)。

從表2可以看出，商品房平均銷售價格與土地配置均價之間的相關(guān)系數(shù)為0.976，t檢驗的顯著性概率為0.000，符合0.000<0.01的條件，故而拒絕零假設(shè)，這充分表明兩變量之間呈顯著相關(guān)關(guān)系。商品房平均銷售價格與本年土地購置面積之間的相關(guān)系數(shù)為0.674，t檢驗的顯著性概率為0.006，符合0.006<0.01的條件，故而拒絕零假設(shè)，進而表明兩變量之間也是顯著相關(guān)的。土地配置均價與本年土地購置面積之間的相關(guān)系數(shù)為0.624，t檢驗的顯著性概率為0.017<0.05，拒絕零假設(shè)，表明兩變量之間也顯著相關(guān)。

2．研究商品房平均銷售價格與土地購置均價之間的偏相關(guān)關(guān)系(表3)

表3 商品房平均銷售價格與土地購置均價之間的偏相關(guān)關(guān)系

從表3可以看出，商品房平均銷售價格與土地配置均價之間的偏相關(guān)系數(shù)為0.924，t檢驗的顯著性概率為0.000，符合0.000<0.01的條件，故而拒絕零假設(shè)，這表明在剔除本年土地購置面積的影響后，商品房平均銷售價格與土地配置均價之間依然有顯著的相關(guān)性，并且相關(guān)系數(shù)0.924<0.976，說明它們之間的顯著關(guān)系稍有減弱。

通過相關(guān)性與偏相關(guān)性比較分析可知，在本年土地購置面積的影響下，商品房平均銷售價格對土地購置均價的影響更大。

房屋必須建造在土地上，而固定土地區(qū)域上的房產(chǎn)不具有流動性，不能通過其他地區(qū)的供應(yīng)進行調(diào)節(jié)。土地供給不具有彈性也決定了房產(chǎn)供給不具有彈性，SOHO中國董事長潘石屹曾公開表示，中國1/3的開發(fā)商只倒賣土地從不蓋房，這種囤地行為是房價暴漲的重要原因之一。

土地有稀缺性，地方政府為維持GDP的增長提高土地轉(zhuǎn)讓價格，房地產(chǎn)商高價獲得土地后發(fā)現(xiàn)只有建造高價商品房才有可能收回成本，于是保障性住房量被嚴重壓縮，導(dǎo)致剛性需求者無力支付高額商品房價，投資者看準房地產(chǎn)市場的增值前景，購買一套甚至多套，閑置性等待升值，市面上可出售的房屋量減少，房屋價格進一步增長。

目前國家在進行房地產(chǎn)調(diào)控時，主要采取的是限制購房數(shù)量、提高貸款購房利率，房產(chǎn)稅收取也在籌劃中，但房價仍屢調(diào)屢漲。政府既要保證GDP的增值，又要從降低土地價格等方面控制房價，穩(wěn)定國內(nèi)整體經(jīng)濟形勢，還有很長的路要走。

[1] 郭松海.房產(chǎn)競價招標應(yīng)對房價過快上漲[J].城市開發(fā),2006(3):24-25.

[2] 中國指數(shù)研究院.中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價格指數(shù)2012年總結(jié)與2013年展望[EB/OL].(2013-1-17)http://fdc.fang.com/news/26/201301/2012bc.html.

[3] 錢飛鳴,余璐.深圳大學(xué)學(xué)生調(diào)查指出深圳一手商品房空置率超四成[N].深圳商報,2011-09-06(A05).

[4] 曹丹,謝合明.我國商品住宅銷售價格上漲特征及原因[J].西南民族大學(xué)學(xué)報,2006(4)：166-168.

[5] 劉旦.我國高房價成因：一個基于心理學(xué)視角的解釋[J].統(tǒng)計研究,2008(2).

[6] 中國社會科學(xué)院.住房綠皮書[M].北京：社會科學(xué)文獻出版社,2010:2-3.

[7] 中華人民共和國國家統(tǒng)計局.中國統(tǒng)計年鑒.[EB/OL].(2012-12-10)http://www.stats.gov.cn/tjsj/ndsj/

責(zé)任編輯：何玉付

2016-07-19

1.陶沙(1987—)，女，山東海陽人，助教，碩士，研究方向:金融數(shù)學(xué)；2.貢平鄴(1987—)，男，安徽懷遠人，助教，碩士，研究方向:金融數(shù)學(xué)。

F293.35

A

1671-8275(2016)05-0082-04