論以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對經(jīng)營成果的影響

柴亞妮

【摘 要】隨著社會的發(fā)展，傳統(tǒng)的歷史成本會計計量屬性已經(jīng)不能滿足現(xiàn)代市場經(jīng)濟的需求，正是在這樣的客觀環(huán)境下，公允價值會計計量屬性應(yīng)運而生，并逐步被人們廣泛應(yīng)用。公允價值計量與歷史成本計量相比，其優(yōu)勢在于能夠更及時、準確的反映企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營狀態(tài)和市場經(jīng)濟環(huán)境變化，給財務(wù)報表使用者提供的信息更有實際價值。

【關(guān)鍵詞】投資性房地產(chǎn)；公允價值

一、概述

投資性房地產(chǎn)的計量問題又成為人們熱議的話題，因為其是國際會計準則中唯一一個運用公允價值計量的非金融資產(chǎn)項目。公允價值計量的應(yīng)用可分為三個層次：第一，存在活躍市場則公允價值由市場中的報價確定； 第二，不存在活躍市場其公允價值參考自愿交易各方最近的市場交易價格；第三，上述兩個條件均不具備，公允價值采用估值技術(shù)等確定。國際上對于第二個層次是否應(yīng)該采用公允價值計量還存在較大分歧，而大多數(shù)投資性房地產(chǎn)恰好處在這個層次上，既沒有成熟而活躍的市場，又時常會發(fā)生交易。

二、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的必要性

從實際工作情況來看，公允價值計量模式更為符合投資性房地產(chǎn)的特性，能夠更好的反映資產(chǎn)的保值增值能力和市場價值，其工作中唯一的難點在于公允價值的確認上，實務(wù)操作中也有利用公允價值來進行利潤操縱的現(xiàn)象，此處可借鑒國際先進經(jīng)驗，引入外部評估機制確保公允價值的客觀性。

公允價值計量雖然給傳統(tǒng)的歷史成本計量帶來了不小的沖擊，但其本身在實際中的應(yīng)用也受到可靠性的制約，從目前情況來看，企業(yè)一般在資產(chǎn)負債表日仍會對投資性房地產(chǎn)采用成本模式進行后續(xù)計量，只有在確定能夠持續(xù)可靠取得公允價值的情況下，才會采用公允價值模式對投資性房地產(chǎn)進行后續(xù)計量。如果投資性房地產(chǎn)采用公允價值模式計量，則不再對其賬面計提折舊，而是以資產(chǎn)負債表日的公允價值來進行賬面價值調(diào)整，并將差額計入當(dāng)期損益。此外，投資性房地產(chǎn)的計量模式一旦確定便不能隨意變更，特別是不可以從公允價值模式轉(zhuǎn)回歷史成本模式。

三、投資性房地產(chǎn)采用公允價值計量模式的關(guān)鍵點

1.公允價值計量模式具有不確定性

近些年來我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅猛，房地產(chǎn)市場價格震蕩上行態(tài)勢，傳統(tǒng)按照賬面價值對投資性房地產(chǎn)進行計量的方式不能客觀反映地產(chǎn)的真實價值，在這樣的客觀環(huán)境下，使用公允價值計量模式已成大勢所趨，其雖然在短期內(nèi)會放大地產(chǎn)業(yè)的利潤，但從長期來看卻能夠真實反映投資性房地產(chǎn)的價值。新準則對公允價值的使用上有明確的規(guī)定，企業(yè)必須在在資產(chǎn)負債表日滿足相關(guān)條件的情況下才能使用公允價值進行計量，但我國目前缺少與此政策配套的稅收制度，企業(yè)處于多種因素考慮對公允價值的運用還是相當(dāng)謹慎。此外，一些房地產(chǎn)企業(yè)利用公允價值掩蓋公司真實情況的現(xiàn)象客觀存在，這也給公允價值計量模式的實際應(yīng)用推廣帶來困難。

2.確定公允價值關(guān)鍵是具有客觀的評估機構(gòu)

新會計準則中提到了引入投資性房地產(chǎn)公允價值評估，這種評估活動符合投資性房地產(chǎn)的特征，能夠使資產(chǎn)的價值數(shù)據(jù)更真實，但同時新會計準則也規(guī)定不認可企業(yè)自行完成的投資性房地產(chǎn)價值評估，評估活動應(yīng)由獨立的評估機構(gòu)完成。這種評估工作需要評估機構(gòu)人員具有良好的專業(yè)技術(shù)及職業(yè)素養(yǎng)，評估機構(gòu)的優(yōu)劣成為影響公允價值推廣的關(guān)鍵因素。

四、以公允價值計量投資性房地產(chǎn)對企業(yè)經(jīng)營成果的影響

1.增強房地產(chǎn)企業(yè)融資能力并緩解資金壓力

房地產(chǎn)企業(yè)的運營需要大量的資金，而國家相關(guān)信貸政策的出臺使得銀行貸款這一融資渠道受阻，地產(chǎn)企業(yè)壓力巨大。新準則下企業(yè)可以使用公允價值計量投資性房地產(chǎn)，使得房地產(chǎn)估價更符合其市場價值，這從某種角度來說提高了企業(yè)向銀行貸款的信譽，在一定程度上緩解了地產(chǎn)企業(yè)的資金壓力。

2.在穩(wěn)定中實現(xiàn)企業(yè)利潤增長

根據(jù)規(guī)定，使用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)應(yīng)在在每個會計期末調(diào)整其賬面價值，并將資產(chǎn)賬面原值和公允價值的差額計入損益科目。如果房地產(chǎn)市場仍持續(xù)升溫，那么損益科目的貸方將存在余額，最終會表現(xiàn)為企業(yè)利潤的增長，特別是對一些擁有優(yōu)質(zhì)投資性房地產(chǎn)的企業(yè)來說，其利潤增長幅度更大。長期來看，按新準則的規(guī)定，投資性房地產(chǎn)在每個會計期末的價值調(diào)整都要以上期的公允價值為基礎(chǔ)，價值調(diào)整幅度呈現(xiàn)遞減狀態(tài)，利潤也可能出現(xiàn)更大幅度的波動。此外，使用公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)雖然無需再計提折舊，但對資產(chǎn)評估時已經(jīng)考慮了折舊因素，所以不會對企業(yè)期末凈利潤產(chǎn)生實質(zhì)性影響。

3.公允價值變動不會造成企業(yè)實質(zhì)性稅賦增加

公允價值模式計量投資性房地產(chǎn)并不會給企業(yè)納稅額帶來嚴重的影響：首先，企業(yè)所得稅，公允價值計量增加的雖然會增加企業(yè)利潤，但公允價值變動損益是因評估產(chǎn)生，其不具備收付實現(xiàn)的特征，所以不影響所得稅；其次，物業(yè)稅，雖然投資性房地產(chǎn)評估價值增加有可能使得稅基增加，但在低稅率的前提下對企業(yè)稅負并無太大影響。

參考文獻：

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