房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險與防范

朱淑貞

[摘要]房地產(chǎn)企業(yè)面臨的宏觀調(diào)控環(huán)境和稅收政策復(fù)雜多變，而經(jīng)營業(yè)務(wù)的多元化決定了其涉及稅種多，面臨的稅收風(fēng)險高。稅收籌劃可以使房地產(chǎn)企業(yè)的稅收利益最大化，但同時也蘊含著政策選擇風(fēng)險、政策運用風(fēng)險和經(jīng)營風(fēng)險。面對風(fēng)險不是逃避，防范的根本是提高稅收籌劃風(fēng)險防范的意識，及時全面了解稅法的變動，及時調(diào)整籌劃方案，對潛在的風(fēng)險進行發(fā)現(xiàn)和識別。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)企業(yè)，稅收籌劃；風(fēng)險；防范措施

納稅籌劃又叫納稅策劃，是指在法律規(guī)定允許的范圍內(nèi)，通過對經(jīng)營、投資、理財活動的事先籌劃和安排，盡可能取得節(jié)稅的經(jīng)濟利益。納稅人為了達到稅后利潤的最大化，通常都根據(jù)稅法對經(jīng)營活動提前籌劃和安排。房地產(chǎn)企業(yè)是以營利為目的，從事房地產(chǎn)項目的開發(fā)、服務(wù)、管理以及經(jīng)營等相關(guān)活動，且進行獨立核算、自主經(jīng)營的經(jīng)濟組織。

房地產(chǎn)行業(yè)近年來發(fā)展迅猛。房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營模式主要分為銷售物業(yè)模式和自持物業(yè)模式，兩種模式雖然在稅目、稅基和稅率方面各有不同，但因為房地產(chǎn)企業(yè)的業(yè)務(wù)范圍本身就比較復(fù)雜，占用的資金量大，經(jīng)營周期長，成本費用結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，再加上房地產(chǎn)行業(yè)是國家的支柱產(chǎn)業(yè)，國家對房地產(chǎn)企業(yè)出臺了很多的調(diào)控措施，這些都會增加房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃的客觀風(fēng)險?？陀^風(fēng)險來自于業(yè)務(wù)的特殊性，來自于宏觀的不可控，而納稅籌劃工作面對這些客觀的風(fēng)險，如何主動的防范風(fēng)險、化解風(fēng)險顯得非常重要。

一、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險類型

實務(wù)中房地產(chǎn)企業(yè)涉及到的稅收籌劃風(fēng)險的類型主要集中在以下幾個方面：

（一）政策選擇風(fēng)險

房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)務(wù)范圍復(fù)雜，整個開發(fā)流程中涉及到的稅種非常多，增值稅、所得稅、契稅、印花稅、城鎮(zhèn)土地使用稅等等，幾乎涉及到了所有的稅種。以所得稅為例，企業(yè)開發(fā)產(chǎn)品銷售收入的確認、開發(fā)產(chǎn)品預(yù)售收入的確認，代建工程和提供勞務(wù)收入的確認、開發(fā)成本與開發(fā)費用的扣除處理、廣告費和業(yè)務(wù)宣傳費的處理以及折舊的處理都會涉及到稅收的籌劃。再比如，房地產(chǎn)企業(yè)的建設(shè)周期長，在項目設(shè)立一開始，就應(yīng)該準(zhǔn)確找到投資切入點，然后等合同簽完后房地產(chǎn)開發(fā)的方式也有很多選擇性，是合作建房，還是項目整體轉(zhuǎn)讓，這其中不同的選擇政策也不同。由于我國稅收相關(guān)的法律法規(guī)制定的不是相當(dāng)完善，也存在時效性的不足。所以房地產(chǎn)企業(yè)在選擇相應(yīng)的稅法時就有可能有失偏頗，本來初衷是納稅籌劃，結(jié)果卻成為避稅，給企業(yè)帶來損失。再加上，房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展迅速，國家不斷出臺新的政策。對于納稅籌劃人員如果對國家的新政不知曉，或者是把握不準(zhǔn)，稅收籌劃也會出現(xiàn)相應(yīng)的風(fēng)險。

（二）政策運用風(fēng)險

當(dāng)工作人員根據(jù)相關(guān)的法律法規(guī)制定了系列的納稅籌劃政策的時候，就會出現(xiàn)工作人員因為素質(zhì)或水平的問題或是對政策錯誤理解或者理解上出現(xiàn)偏差，給稅收籌劃帶來了一定的風(fēng)險。這樣的風(fēng)險純粹是主觀性的風(fēng)險。例如，2009年國家稅務(wù)總局制定了關(guān)于企業(yè)在開工之前必須合理確定成本對象，并將成本對象報稅務(wù)機關(guān)備案的相關(guān)辦法，目的是強化稅收監(jiān)管。在2014年1月份，為了減輕企業(yè)的負擔(dān)，國家取消了這種事先備案的做法。相應(yīng)的規(guī)定改成“在開發(fā)產(chǎn)品完工當(dāng)年申報年度企業(yè)所得稅時專項報送稅務(wù)機關(guān)，并不得隨意調(diào)整或混淆成本對象，確需調(diào)整的須出具專項報告。”這種政策的更改直接會影響到企業(yè)的做法。因為房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)成本對象類型比較多，有寫字樓、公寓，還有門面房等，他們各自給企業(yè)帶來的利潤差異比較大，影響企業(yè)上交的所得稅就不同?；I劃人員應(yīng)該根據(jù)政策的變更，合理進行避稅，如果工作人員對政策的變化不清楚，那就會給企業(yè)帶來一定的風(fēng)險。

（三）經(jīng)營風(fēng)險

經(jīng)營風(fēng)險對于每一個企業(yè)都是存在的。房地產(chǎn)企業(yè)也不例外。房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營范圍廣，經(jīng)營過程復(fù)雜，所面對的市場環(huán)境變化快，這樣都加大了本身的經(jīng)營風(fēng)險。納稅籌劃本身就是一個對未來納稅經(jīng)濟業(yè)務(wù)的一個預(yù)算，由于經(jīng)營周期長，原來制定的籌劃政策在一段時間由于經(jīng)營環(huán)境的變化而不適用，這時就要做出相應(yīng)的修改。如果對這方面的工作疏忽了就會給企業(yè)造成損失。

二、房地產(chǎn)企業(yè)納稅籌劃風(fēng)險防范措施

面對風(fēng)險不是逃避，防范的根本是對潛在的風(fēng)險進行發(fā)現(xiàn)和識別。并且只有提前做好風(fēng)險的防范措施，當(dāng)風(fēng)險真正來時才能夠采取正確的應(yīng)對措施。

（一）及時全面了解稅法的變動

實務(wù)工作中的納稅籌劃不僅技術(shù)性強，政策性也很強，所以籌劃人員要及時了解和房地產(chǎn)行業(yè)相關(guān)的稅收政策的變動，及時調(diào)整籌劃方案。并且對政策的了解要盡量的全面，避免片面解釋法律法規(guī)。這就對籌劃人員的專業(yè)素質(zhì)提出了更高的要求。籌劃工作的專業(yè)性很強，要求籌劃人員平時多注意積累，加強自己的知識儲備。也要豐富自己的知識面，對經(jīng)濟、財政、法律、會計、保險、金融等相關(guān)知識都要多多涉獵，對國家的經(jīng)濟政策、財政政策、金融政策等都要及時了解。目的是制定最合適的納稅籌劃方案，最大限度的降低風(fēng)險。

（二）加強稅收籌劃風(fēng)險防范的意識

相關(guān)工作人員以及企業(yè)高層要重視納稅籌劃的風(fēng)險防范。納稅籌劃從本身的工作性質(zhì)來說就具有一定的風(fēng)險性，稍一疏忽，就會觸及法律。稅收政策的不斷變化，稅收征管的力度加大以及交易行為的復(fù)雜都使房地產(chǎn)企業(yè)納稅風(fēng)險加大。作為相關(guān)的工作人員要加強風(fēng)險的防范意識，對風(fēng)險給予足夠的關(guān)注和重視，正視風(fēng)險帶來的危害。制定的方案要嚴(yán)格按照相關(guān)的法律要求，所有數(shù)據(jù)的來源要合法、真實和準(zhǔn)確。