城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體的矛盾略談

蘇婧

[摘要]隨著城市化步伐日益加快，城市中的商業(yè)綜合體的發(fā)展日趨猛烈，這就導(dǎo)致城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體之間出現(xiàn)了矛盾。其原因有商業(yè)綜合體本身過(guò)度開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，也與地方政府為了財(cái)政和稅收收入，大肆引進(jìn)商業(yè)綜合體有關(guān)。為了解決城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)綜合體的矛盾，一定要充分而全面的進(jìn)行考慮，注重地段的選擇，制定商業(yè)綜合體建設(shè)的規(guī)劃，再對(duì)商業(yè)綜合體引進(jìn)。

[關(guān)鍵詞]商業(yè)綜合體；城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展；矛盾；分析

一、商業(yè)綜合體的概況

（一）商業(yè)綜合體的定義

商業(yè)綜合體這個(gè)概念最先被提出是來(lái)自于“城市綜合體”，其實(shí)商業(yè)綜合體是包括城市中的商業(yè)、辦公、居住、旅店、展覽、餐飲、會(huì)議、文娛等等城市生活空間，然后將這三種以上的功能組合在一起，并且各部分之間存在一種相互依存，對(duì)彼此有益的能動(dòng)性關(guān)系，從而形成一個(gè)具有多功能、高效率復(fù)雜而又統(tǒng)一的綜合體。

（二）商業(yè)綜合體的背景

商業(yè)綜合體最早出現(xiàn)于二次世界大戰(zhàn)之后，在這之后，經(jīng)濟(jì)百?gòu)U待興，各個(gè)國(guó)家致力于發(fā)展本國(guó)的經(jīng)濟(jì)，隨著經(jīng)濟(jì)的慢慢復(fù)蘇，人們對(duì)生活方式有了更高的追求，人們的消費(fèi)觀念也發(fā)生了改變，原來(lái)相對(duì)傳統(tǒng)的百貨商店等一類的商業(yè)建筑已經(jīng)不能夠滿足人們的日常需求，人們由單一的購(gòu)物方式逐漸開(kāi)始向集消費(fèi)、娛樂(lè)和休息為一體的新型消費(fèi)方式轉(zhuǎn)變。因此也就導(dǎo)致了商業(yè)綜合體的出現(xiàn)。尤其是在近些年來(lái)，商業(yè)綜合體發(fā)展的速度迅猛，因?yàn)槌鞘薪?jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，人口逐漸的增多，土地資源開(kāi)始變得稀缺，為了提高土地的利用率、滿足人們的多種需求和改善交通狀況，商業(yè)綜合體迅速興起。

（三）商業(yè)綜合體的特征

商業(yè)綜合體因?yàn)榫哂卸喙δ苄?，能夠滿足人們的多樣式需求，所以表現(xiàn)出極大的生命力和廣闊的發(fā)展空間，并且因?yàn)橐?guī)模比較大，功能比較全，城市綜合體儼然成為“城中之城”，商業(yè)綜合體的特征主要分為兩部分：

1.外部特征

（1）高可達(dá)性。商業(yè)綜合體大多都是位于城市交通比較發(fā)達(dá)和城市比較繁榮的中心區(qū)域，能夠與外界緊密的進(jìn)行聯(lián)系，并且在信息網(wǎng)絡(luò)和交通網(wǎng)絡(luò)方面具有極大的優(yōu)勢(shì)。

（2）密集性。商業(yè)綜合體所在的區(qū)域基本上都是高樓林立，這里往往都是城市的中心繁華地帶，因此這里人口比較密集，晝夜、工作日、周末人口都比較多，更因?yàn)檫@些不同的功能而形成了互補(bǔ)。

（3）統(tǒng)一性。商業(yè)綜合體的建筑風(fēng)格都比較統(tǒng)一，一般都才采用內(nèi)向封閉的建筑形態(tài)，建筑物的出入口基本都是靠近交通量比較多大的道路，并且入口的位置都比較容易辨認(rèn)，利于顧客進(jìn)入商場(chǎng)進(jìn)行消費(fèi)。

（4）多功能整合性。商業(yè)綜合體的整體設(shè)施都是一套完整的配套設(shè)施，基本都是集休息、娛樂(lè)、購(gòu)物消費(fèi)于一體。這種完整的配套設(shè)施對(duì)于顧客來(lái)說(shuō)十分方便。

2.內(nèi)部特征

（1）室內(nèi)外空間大。商業(yè)綜合體的室內(nèi)外空間都比較大，這樣可以很好的與每個(gè)城市的規(guī)模進(jìn)行匹配，還可以與建筑功能進(jìn)行匹配，這樣比較容易吸引人們的目光。

（2）景觀元素的融入。在進(jìn)行商業(yè)綜合體的設(shè)計(jì)時(shí)，可以將現(xiàn)代的城市景觀元素融入到其中，例如可以選擇標(biāo)志物、小品或者獨(dú)特的街道和一些植物盆栽等，利用這些手段使商業(yè)綜合體更具有魅力和更加的吸引人。

（3）高科技性。商業(yè)綜合體是處于一個(gè)城市的發(fā)達(dá)地段，因此可以將一些高科技的手段用于建設(shè)商業(yè)綜合體。

二、我國(guó)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的現(xiàn)狀分析

我國(guó)的城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展是在改革開(kāi)放后才開(kāi)始起步，近年來(lái)發(fā)展十分迅速。我國(guó)從城市規(guī)模來(lái)說(shuō)可以分為五大類，分別是特大城市、大城市、中等城市、小城市和建制鎮(zhèn)。如果從行政等級(jí)上來(lái)說(shuō)可以分為直轄市、副省級(jí)城市、地級(jí)市、縣級(jí)市和建制鎮(zhèn)。截至2014年，我國(guó)共有644個(gè)城市，包含港澳目前有四個(gè)直轄市，2個(gè)特別行政區(qū)，283個(gè)地級(jí)市和374個(gè)縣級(jí)市，這些城市是我國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重要的一部分，也是促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的中堅(jiān)力量。

自改革開(kāi)放而來(lái)，在中國(guó)特色社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境的條件下，我國(guó)的經(jīng)濟(jì)正在蓬勃有力地發(fā)展著，無(wú)論是工業(yè)生產(chǎn)、外貿(mào)進(jìn)出口、房地產(chǎn)業(yè)還是固定資產(chǎn)投資、財(cái)政收入等方面都取到了比較好的成果。盡管我們經(jīng)歷了金融危機(jī)，但是在整體基礎(chǔ)上我國(guó)的城市經(jīng)濟(jì)還是在平穩(wěn)的發(fā)展著，物價(jià)總水平基本穩(wěn)定，就業(yè)狀況也符合預(yù)期，人們的收入和消費(fèi)水平在逐步的提高。

三、城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體的矛盾

（一）城市綜合體數(shù)量大幅度增加、市場(chǎng)飽和

根據(jù)我國(guó)在2014年發(fā)布的《商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)及成功要素研究報(bào)告》中得出的結(jié)論是我國(guó)大部分城市的商業(yè)綜合體數(shù)量較多，并且還有大幅度增加的趨勢(shì)。2015年，我國(guó)的一線城市和二線城市超過(guò)3.3億平方米。到2015年下半年，商業(yè)綜合體的存量面積又開(kāi)始大幅度增加，根據(jù)調(diào)查結(jié)果顯示，有可能增加到3.7億平方米左右，等到2016年以后，商業(yè)綜合體的總面積就有可能會(huì)達(dá)到4.4億平方米左右。2015年，我國(guó)的商業(yè)綜合體大約是1000個(gè)左右，比去年商業(yè)綜合體的數(shù)量增加大約15%左右。預(yù)計(jì)到2016年下半年就有可能達(dá)到1100個(gè)左右。由此可見(jiàn)，我國(guó)的一線城市和二線城市的商業(yè)綜合體的增長(zhǎng)幅度十分驚人。商業(yè)綜合體的增長(zhǎng)趨勢(shì)愈演愈烈，不僅是我國(guó)本土的投資商比較看好商業(yè)綜合體的發(fā)展，外資也對(duì)我國(guó)的商業(yè)綜合體的發(fā)展趨勢(shì)十分看好，紛紛不惜花重金購(gòu)買(mǎi)，尤其是對(duì)我國(guó)一線城市的商業(yè)綜合體的關(guān)注和開(kāi)發(fā)。外資一旦發(fā)現(xiàn)國(guó)內(nèi)有比價(jià)好的商業(yè)投資項(xiàng)目，就立刻進(jìn)行談判收購(gòu)。

商業(yè)綜合體的發(fā)展是城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的必然產(chǎn)物，這種趨勢(shì)勢(shì)不可擋，商業(yè)綜合發(fā)展改善了城市的交通環(huán)境狀況，提高了土地資源的利用率，并且完善了城市建設(shè)的功能，滿足了人們對(duì)消費(fèi)的需求。中國(guó)以萬(wàn)達(dá)為代表的商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，迅速推進(jìn)了中國(guó)商業(yè)綜合體的發(fā)展，投機(jī)商選擇城市的黃金地段進(jìn)行商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，對(duì)于二線或者三線城市的發(fā)展，也有一定的重要意義。但是大規(guī)模的進(jìn)行商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，會(huì)使這個(gè)城市的市場(chǎng)飽和，超過(guò)這個(gè)城市所能夠承載的消費(fèi)程度，這就會(huì)導(dǎo)致城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展速度和人們的消費(fèi)需求無(wú)法跟上商業(yè)綜合體迅速發(fā)展的趨勢(shì)。商業(yè)綜合體大規(guī)模的開(kāi)發(fā)，一旦超出城市難以承受的范圍，就不會(huì)再促進(jìn)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，而是在商業(yè)綜合體的背后出現(xiàn)巨大的商業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。例如現(xiàn)在很多城市都有一些商業(yè)店鋪寫(xiě)著出租出兌還有一些完全就是空著，這都是商業(yè)綜合體大幅度開(kāi)發(fā)造成的后果。在商業(yè)綜合體無(wú)比繁華的背后，也隱藏著不可估計(jì)的風(fēng)險(xiǎn)。

（二）難以為商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)提供有利的支撐

近年來(lái)，由于房?jī)r(jià)增長(zhǎng)速度快，導(dǎo)致人們很難承擔(dān)房?jī)r(jià)。所以國(guó)內(nèi)開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行打壓，在這種國(guó)家施壓的情況下，房地產(chǎn)商將住宅房地產(chǎn)向商業(yè)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型。房地產(chǎn)商進(jìn)行商業(yè)房產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，能夠讓資金的運(yùn)轉(zhuǎn)速度加快，資金可以快速的回流。因此房地產(chǎn)商為了這一大優(yōu)勢(shì)，大規(guī)模的開(kāi)始進(jìn)行商業(yè)綜合體的開(kāi)發(fā)，在這種情況下開(kāi)發(fā)出來(lái)的商業(yè)綜合體，缺乏相應(yīng)完備的配套措施，這樣的商業(yè)綜合體不僅不能夠?yàn)槌鞘械慕?jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)力量，更非常有可能成為城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的阻礙。其實(shí)這種商業(yè)綜合體大規(guī)模開(kāi)發(fā)情況的出現(xiàn)，與中央政府的政策和地方政府大量的引進(jìn)商業(yè)投資項(xiàng)目有關(guān)系，地方政府為了增加當(dāng)?shù)氐呢?cái)政和稅收收入，對(duì)于引進(jìn)商業(yè)綜合體的項(xiàng)目來(lái)者不拒，這種大規(guī)模的引進(jìn)，并不適用于本地的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。因?yàn)榈胤秸谶^(guò)度引進(jìn)商業(yè)綜合體時(shí)，忽略了支撐商業(yè)綜合體發(fā)展的就是本地城市人民的消費(fèi)水平和消費(fèi)需求，這就促使引進(jìn)來(lái)的商業(yè)綜合體難以獲得有利的支撐。從上述內(nèi)容中不難發(fā)現(xiàn)，一個(gè)城市商業(yè)綜合體的發(fā)展離不開(kāi)當(dāng)?shù)爻鞘械慕?jīng)濟(jì)發(fā)展水平，如果這個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)水平，無(wú)法為商業(yè)綜合體提供強(qiáng)有力的支撐，那么這個(gè)城市的商業(yè)綜合體很難得到較大的發(fā)展。所以面對(duì)商業(yè)綜合體大規(guī)模開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，房地產(chǎn)商和地方政府都應(yīng)該謹(jǐn)慎行事，不可隨意冒進(jìn)。

四、解決城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體矛盾的方法

（一）注重地段的選擇

在商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的問(wèn)題上，首先最需要做的就是對(duì)地段的選擇，尤其是對(duì)一線城市來(lái)講，可以在老地段的商業(yè)綜合體的基礎(chǔ)上進(jìn)行翻新，重新投資建設(shè)。并且要注意這個(gè)地段的發(fā)展空間和資金投入的問(wèn)題。一定要建立與之相配套的商業(yè)綜合體的營(yíng)銷策略，充分的保證商業(yè)綜合體能夠可持續(xù)的發(fā)展。在二線或者三線，甚至是四線城市的商業(yè)綜合體，也要選擇整個(gè)城市的中心地段進(jìn)行開(kāi)發(fā)構(gòu)建，而且要注意建設(shè)的商業(yè)綜合體是否能與本城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相匹配，不可冒失開(kāi)發(fā)，一定要穩(wěn)抓穩(wěn)打，一步步的進(jìn)行商業(yè)綜合體的有效開(kāi)發(fā)，并制定一定的風(fēng)險(xiǎn)措施來(lái)對(duì)商業(yè)綜合體進(jìn)行保護(hù)。

（二）制定商業(yè)綜合體建設(shè)的規(guī)劃

除了對(duì)商業(yè)綜合體的地段進(jìn)行選擇之外，還要做好商業(yè)綜合體建設(shè)的規(guī)劃，首先要調(diào)查和了解整個(gè)城市的經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平和人們的消費(fèi)需求，還要考察這個(gè)城市的交通規(guī)劃、土地資源使用政策以及政府對(duì)商業(yè)綜合體開(kāi)發(fā)的相關(guān)政策等，這樣有利于對(duì)整個(gè)商業(yè)綜合體進(jìn)行準(zhǔn)確的定位和分析。對(duì)將來(lái)商業(yè)綜合體健康向上的發(fā)展有著積極的作用，同時(shí)還能降低風(fēng)險(xiǎn)。近年來(lái)，根據(jù)調(diào)查研究，可以發(fā)現(xiàn)每個(gè)城市的商業(yè)綜合體都與交通規(guī)劃緊密相連，繁華的商業(yè)綜合體一般都位于交通比價(jià)發(fā)達(dá)的地帶。

五、結(jié)論

綜上所述，可以發(fā)現(xiàn)城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展與商業(yè)綜合體出現(xiàn)矛盾的原因，一方面是源于商業(yè)綜合體本身過(guò)度開(kāi)發(fā)的問(wèn)題，另一方面也有地方政府為了財(cái)政和稅收收入，大肆引進(jìn)商業(yè)綜合體有關(guān)，因此為了解決城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展和商業(yè)綜合體的矛盾，一定要充分而全面的進(jìn)行考慮，然后制定具體的方案，對(duì)商業(yè)綜合體引進(jìn)，不可為了表面的繁榮而忽略背后隱藏的危機(jī)。