房地一體化原則與區(qū)別化登記類型探析

陳亞菁

由于我國實行土地所有權(quán)歸國家所有（部分屬于集體所有）制度，因此對于房地產(chǎn)權(quán)利人而言，房屋和土地對應(yīng)的兩種權(quán)利存在著不同法律屬性但又相互關(guān)聯(lián)密不可分。不同之處如土地使用權(quán)具有使用年限限制，而房屋所有權(quán)歸權(quán)利主體所有，沒有年限限制；密切之處如無土地則無房屋，有了房屋必然有相應(yīng)的土地權(quán)利。房地產(chǎn)登記是以土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)為主要權(quán)利內(nèi)容，并以此為主權(quán)利產(chǎn)生的其他用益物權(quán)和擔(dān)保物權(quán)為登記對象，對這些權(quán)利的設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)移和注銷等進行的各類登記行為。由于房、地在自然形態(tài)上密不可分，在法律上要求權(quán)利主體一致，因此登記時的客體是以房與地作為一個整體對待的，從一般意義上而言，每次房地產(chǎn)登記只能對應(yīng)一個登記類型。在堅持房地權(quán)利主體一致的前提下，如何真正實現(xiàn)房地一體登記呢？

一、房地一體登記是不動產(chǎn)登記的基本原則

不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的主要宗旨是實現(xiàn)房地一體化登記服務(wù)，從而方便于民，只需一次申請登記便獲得房地產(chǎn)權(quán)利。一體化登記可以使房地權(quán)利同時登記、同時生效，防范了風(fēng)險。因此，盡管業(yè)主擁有的房地產(chǎn)中土地使用權(quán)屬于用益物權(quán)，房屋是所有權(quán)，但其權(quán)利主體基本應(yīng)保持一致，也就是兩個不同權(quán)利的設(shè)立、變更、注銷一般應(yīng)同步發(fā)生于房和地之上。如抵押權(quán)設(shè)定的規(guī)定很好地體現(xiàn)了此原則：房屋抵押的，其相應(yīng)土地隨之抵押，反之亦然。再如，房屋分割轉(zhuǎn)讓時必受到土地能否分割或者能否從獨用宗轉(zhuǎn)為共用宗的限制。但是在不動產(chǎn)抵押中會出現(xiàn)房、地抵押權(quán)主體不一致的情形，這與房地權(quán)利主體一致原則并不矛盾。所謂的房地權(quán)利主體一致原則是指土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)主體一致，而不要求其他權(quán)利主體也必須一致。在房和地的客體生成方面，一般是先有土地再有房屋，如果土地抵押設(shè)立登記時房屋尚未開工建設(shè)，則土地抵押權(quán)人不能擁有以后該土地上所建房屋的抵押權(quán)，房屋一旦建成再設(shè)定抵押權(quán)給另一個抵押權(quán)人也是法律所允許的。此時，房、地就出現(xiàn)不同的抵押權(quán)主體，在實現(xiàn)抵押權(quán)時，與其他房地產(chǎn)處分不同的是要將房和地的價值分別計算，分別為不同抵押權(quán)人優(yōu)先受償。正是由于房、地權(quán)利并非完全同步發(fā)生，特別是在土地使用權(quán)和所有權(quán)上附上抵押權(quán)后，如何堅守房地一體原則值得我們探討，比較常見的有以下三種情形。

1.無房屋之土地設(shè)立抵押后的在建工程抵押

土地使用權(quán)受讓方通常在取得土地時就以該土地設(shè)定抵押權(quán)用于支付土地出讓金或用于開發(fā)建造資金，在宗地不能分割的情況下當(dāng)然是以整宗地作為抵押物，此時辦理的是土地抵押設(shè)立登記。隨著開發(fā)建設(shè)的推進，土地使用權(quán)人即建設(shè)者會繼續(xù)以在建工程設(shè)定抵押以獲取續(xù)建資金。

建設(shè)者申請在建工程抵押可依法選擇兩種途徑：一是只申請在建工程抵押設(shè)立登記。由于土地已經(jīng)抵押在先，土地抵押時尚未開工建設(shè)，因此根據(jù)《擔(dān)保法》第五十五條規(guī)定，在建工程不屬于首次設(shè)立土地抵押的抵押物范圍，此時在建工程抵押以已建成部分的造價為限進行擔(dān)保，不含土地價值。就整個房地產(chǎn)而言，土地抵押權(quán)人和在建工程抵押權(quán)人對應(yīng)著不同的抵押部位，沒有順位而只有房、地之分，在一旦實現(xiàn)抵押權(quán)處置已建成房屋及整宗土地時，則土地抵押權(quán)人就土地價值部分進行優(yōu)先受償，在建工程抵押權(quán)人就已抵押的工程價值部分進行受償。二是土地抵押權(quán)變更為在建工程及其土地抵押。因為隨著工程形象的進度，土地逐漸分?jǐn)偟皆诮üこ讨校詈罂⒐r土地全部隨房屋分?jǐn)偼瓿?。根?jù)《物權(quán)法》和《擔(dān)保法》規(guī)定，房屋抵押，相應(yīng)的土地隨之抵押，則申請人可以在建工程及其相應(yīng)土地價值相當(dāng)于整宗土地價值時，將抵押物從整宗地變更為在建工程及其相應(yīng)土地，并且可隨著工程形象進度而追加在建工程設(shè)立抵押權(quán)，這種做法不會出現(xiàn)房、地抵押權(quán)人不一致的結(jié)果，更好地實現(xiàn)了房地一體化登記原則。

2.無房屋之土地設(shè)立抵押后的房屋預(yù)售

在當(dāng)前房屋交易管理和不動產(chǎn)登記分離的情況下，更加應(yīng)注重交易環(huán)節(jié)與登記之間的銜接以及房地的一體化。用于開發(fā)的土地在取得之時設(shè)立抵押權(quán)后，隨著工程的推進會進入房屋預(yù)售環(huán)節(jié)，預(yù)售則意味著房屋及其相應(yīng)土地將從開發(fā)者名下轉(zhuǎn)移給購買人。為使預(yù)購人將來取得完整權(quán)利的房地產(chǎn)，則土地的抵押應(yīng)在預(yù)售時予以解除。因此，當(dāng)事人申請房屋預(yù)售許可時應(yīng)提供土地抵押權(quán)人同意預(yù)售的證明，或者注銷土地抵押權(quán)后再申請預(yù)售許可。為更好地與預(yù)售樓盤表銜接，應(yīng)如上文第二種方法所述，將純土地抵押轉(zhuǎn)為在建工程抵押，在預(yù)售過程中遵循在建工程抵押權(quán)每解除一套才預(yù)售一套，保證預(yù)售的房屋沒有權(quán)利限制，同時做到房地權(quán)利主體一致。

3.無房屋之土地設(shè)立抵押后的房屋首次登記

對于土地抵押沒有解除而房屋申請首次登記的，原來僅辦理房屋所有權(quán)登記而土地登記不變更是可行的，但如果房地在一個系統(tǒng)平臺上操作則會出現(xiàn)房屋所有權(quán)是完整的，相應(yīng)的土地使用權(quán)因抵押而受限，對于下一步房地產(chǎn)轉(zhuǎn)移則會出現(xiàn)房屋相應(yīng)的土地受限。由此，必須要求土地抵押權(quán)人出具同意轉(zhuǎn)移證明或注銷土地抵押權(quán)才能辦理轉(zhuǎn)移登記，所以為便于購房者順暢辦理不動產(chǎn)權(quán)證書，應(yīng)在房屋首次登記時，將土地純抵押轉(zhuǎn)換為房地產(chǎn)抵押，方法同上文第二種方法所述，即尚無法解除抵押的部分繼續(xù)設(shè)定抵押，其他房地產(chǎn)在辦理首次登記后可辦理轉(zhuǎn)移登記。

二、實踐中常見的房地區(qū)別登記類型

由于房、地權(quán)利內(nèi)容的不同，權(quán)利取得或變化、注銷時點的不同，導(dǎo)致現(xiàn)實中房地登記時會發(fā)生因權(quán)利不同而房和地對應(yīng)的登記類型不同的情形，在房地登記中如何既堅持一體化原則又做到不同的權(quán)利區(qū)別對待、分別適用不同的登記類型呢？我國土地資源為國家所有并調(diào)控（集體土地除外），因此土地使用權(quán)并不能自由地變更、轉(zhuǎn)讓、分割，即使是市場化方式取得的土地也會因土地和城市規(guī)劃的原因?qū)е缕渥兏娃D(zhuǎn)讓受到限制。但房屋實行所有權(quán)制度，既然所有則權(quán)利人可以自由處分，但由于房屋附著于土地，其處分必然受到土地的牽制，否則權(quán)利主體一致原則無從談起。在以宗地為單元建立登記簿的前提下，堅持房地一體，以地隨房走或房隨地走為登記類型首要判斷原則，但對于特殊情形房和地的登記類型可適當(dāng)?shù)赜枰詤^(qū)別，以便更好地反映權(quán)利變化狀況。

1.已建有房屋的集體建設(shè)用地使用權(quán)轉(zhuǎn)為國有建設(shè)用地使用權(quán)

只要土地上已建有房屋，則房地應(yīng)一并登記。在土地使用權(quán)從集體所有轉(zhuǎn)為國家所有的情形下，其實經(jīng)過了這樣的程序：集體土地先征用為國有，國家再出讓給原土地使用權(quán)人。所以就土地而言，所有權(quán)以征用方式發(fā)生了轉(zhuǎn)移即從集體所有變?yōu)閲宜?，使用?quán)隨所有權(quán)變化而變更為國有土地使用，土地性質(zhì)發(fā)生了變化，因此土地使用權(quán)應(yīng)當(dāng)辦理變更登記。而房屋的現(xiàn)狀和權(quán)利主體均未發(fā)生變化，因此不需要申請登記，但基于房地一體、房隨地走的原則，總體應(yīng)申請辦理不動產(chǎn)變更登記。

2.房屋首次登記時土地已辦理過首次登記

所謂首次登記是指物權(quán)第一次在登記機構(gòu)進行登記、登簿。而房屋所有權(quán)首次登記的前提，一是土地已合法取得，一般表現(xiàn)為土地使用權(quán)已辦理過首次登記；二是房屋為合法建造即取得規(guī)劃許可證。盡管房屋首次登記，但其對應(yīng)的土地已不能認(rèn)為首次登記，而是變更登記。因為雖然土地要素沒有變化，但附著物從無到有，即從空地轉(zhuǎn)為有房之地則視為發(fā)生了變更。從《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細(xì)則》（以下簡稱《細(xì)則》）的登記類型規(guī)定中可知，這個登記遵循的是地隨房走原則，盡管土地已經(jīng)做過登記，但房屋登記時仍然認(rèn)定為首次登記。

3.土地連同房屋征收的登記類型

根據(jù)《土地管理法》和《國有土地上房屋征收與補償條例》等法律法規(guī)，為了國家安全和社會發(fā)展等公共利益，市、縣級人民政府可以作出征收房地產(chǎn)決定，如國有土地及房屋征收意味著原房地產(chǎn)權(quán)利人喪失房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，這也意味著地方政府（代表國家）作為征收主體將取得房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)。由于國有土地的所有權(quán)本就屬于國家所有，使用權(quán)一旦收回后則土地所有權(quán)與使用權(quán)兩權(quán)主體合二為一，即土地使用權(quán)為土地所有權(quán)涵蓋，而國有土地所有權(quán)依法可以不登記。因此，辦理此類不動產(chǎn)登記，需要辦理房屋所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記和土地使用權(quán)注銷登記。此外，由于房屋所有權(quán)主體是國家（地方政府代理行使），而且地方政府征收國有建設(shè)用地后還將用于公共利益需要再次出讓土地等，所以，對于此類登記可以僅記載于登記簿，不必發(fā)證。這是房、地登記類型應(yīng)區(qū)別對待的一個典型。

4.房屋拆除而土地使用權(quán)未變化時的登記類型

《細(xì)則》將此類情況籠統(tǒng)歸入注銷登記，而眾所周知，注銷登記的發(fā)生不是主體消失便是客體消失。此情況中將房屋和土地區(qū)分對待就會發(fā)現(xiàn)，對房屋而言，當(dāng)其滅失時，確應(yīng)辦理注銷登記，而就宗地而言，土地沒有任何變化的要素，一般無需做任何登記。如果基于房地一體原則，盡管土地沒有變化，但附于其上的房屋消失了，則可按土地變更登記類型適用。因此，無論分別對待房和地，還是根據(jù)地隨房走或房隨地走理論，都不能認(rèn)定該情形為房地產(chǎn)注銷登記類型，《細(xì)則》在這個登記類型定位上似有不妥。

5.抵押權(quán)是否隨房屋滅失而滅失

根據(jù)《擔(dān)保法》第五十八條規(guī)定，抵押權(quán)因抵押物滅失而消滅。滅失所得的賠償金應(yīng)當(dāng)作為抵押財產(chǎn)。因此，抵押物即不動產(chǎn)滅失，抵押權(quán)隨所附載體消失而法定消失。在不動產(chǎn)統(tǒng)一登記前，房、地分別抵押登記，在房屋已拆除的前提下，房屋抵押權(quán)可依職權(quán)予以注銷。但如今房地一體抵押時，如果房屋已拆除，是否也應(yīng)一律辦理不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記呢？筆者認(rèn)為，可分為兩種情形：一是房地產(chǎn)權(quán)利人僅拆除房屋，土地使用權(quán)未到出讓期限或未被征收的，則抵押權(quán)仍然存在，只是抵押權(quán)對應(yīng)的抵押物發(fā)生了變化，從房地變化為土地。因此，對應(yīng)的登記類型應(yīng)為不動產(chǎn)抵押權(quán)變更登記。二是房地產(chǎn)被征收后房屋拆除，此時原房地產(chǎn)權(quán)利人喪失了房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)，但相應(yīng)獲得了補償或賠償。因此，附于房地產(chǎn)上的抵押權(quán)一方面隨房地產(chǎn)征收而滅失，另一方面因該抵押權(quán)合法有效而使抵押財產(chǎn)從房地產(chǎn)轉(zhuǎn)化為補償或賠償款，對應(yīng)的登記類型應(yīng)為不動產(chǎn)抵押權(quán)注銷登記。

陳品祿/責(zé)任編輯