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    淺談“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響及策略

    2016-11-17 14:14:08趙花
    中國經(jīng)貿(mào) 2016年17期
    關鍵詞:房地產(chǎn)企業(yè)營改增概念

    趙花

    【摘 要】“營改增”政策的全面推行,對企業(yè)的納稅環(huán)境會造成一定的影響。在“營改增”的稅收政策下,房地產(chǎn)企業(yè)需要改變原有的納稅方式,如在開發(fā)過程中極易涉及到的建筑安裝、工程綠化等部分的納稅會發(fā)生一定的改變,而房地產(chǎn)企業(yè)如何順應潮流,做出適合企業(yè)發(fā)展的稅收籌劃,對企業(yè)的發(fā)展來說具有重要的意義。本文在全面“營改增”的背景下,簡要概述了“營改增”政策的相關概念,主要分析了“營改增”給房地產(chǎn)企業(yè)帶來的影響,并提出房地產(chǎn)企業(yè)應該采取的應對措施。

    【關鍵詞】“營改增”;房地產(chǎn)企業(yè);影響;概念;策略

    “營改增”的稅收政策可以說是我國稅制改革上的一次飛躍,有利于完善我國的稅收制度。對房地產(chǎn)企業(yè)而言,“營改增”的稅收政策,既可以說是一項挑戰(zhàn)又可以說是個機遇。因此,房地產(chǎn)企業(yè)的相關人員需要提高對“營改增”政策的重視程度,及時組織相關財務人員及納稅人員了解與分析“營改增”的稅收政策,做好企業(yè)的納稅籌劃工作,從而在一定程度上提高企業(yè)的經(jīng)濟效益。

    一、“營改增”的基本概述

    在我國的流轉(zhuǎn)稅中,營業(yè)稅與增值稅都是其中的重要組成部分。而增值稅與營業(yè)稅的概念及其納稅范圍有所不同。增值稅的計稅依據(jù)主要是對商品在其流轉(zhuǎn)的過程中增值的部分。一般來說,增值是指的對單位或者是個人就其銷售貨物、提供修理修配勞務、加工、進口貨物等,對其實現(xiàn)的增值額來進行征收的稅種。在營業(yè)稅改增值稅后,增值稅是我國最重要也是最主要的稅種之一,其稅收收入在我國的稅收總收入中占據(jù)主要的份額。“營改增”是我國稅制上的一項重要的改革,有利于完善我國的稅收制度,也有利于促進我國產(chǎn)業(yè)結構的優(yōu)化調(diào)整,促進第二、第三產(chǎn)業(yè)的進一步融合發(fā)展,從而推動我國經(jīng)濟的發(fā)展。

    二、“營改增”對房地產(chǎn)企業(yè)的影響

    1.對企業(yè)開發(fā)成本的影響

    對房地產(chǎn)企業(yè)而言,開發(fā)成本中的主要成本就是建安成本。而建安工程主要是由其施工企業(yè)來承建的,在“營改增”后,房地產(chǎn)企業(yè)和施工企業(yè)納稅的稅率均變?yōu)?1%,稅負會發(fā)生明顯的變化。第一,房地產(chǎn)的開發(fā)需要設計到諸多的材料,且各種原材料的品種多、品類繁雜,除了對一些大型的材料,如鋼筋、水泥等等能夠取得增值稅的專用發(fā)票進行抵扣外,對于大部分零散的材料,如釘子等,這部分材料的供貨商大部分來源于個體私營工商戶、五金商鋪店,主要以小規(guī)模納稅人為主,需要按照固定的稅額進行納稅,不具備開具增值稅專用發(fā)票的資格,就會使得企業(yè)的進項稅額無法進行抵扣,使得施工企業(yè)的納稅負擔加重。第二,施工企業(yè)常常會使用到一些材料,如沙土、混凝土、石頭等等,這些材料6%的稅率進行增值稅的納稅,施工企業(yè)只能按6%進行抵扣,而部分的銷項稅額就會大于企業(yè)的進項稅額,增加施工企業(yè)的納稅成本。第三,對施工企業(yè)來說,需要大量的人員,在建筑造價成本中人工成本占據(jù)很大的比例,高達30%,但是在增值稅中,人力資源成本的進項稅是不能夠進行抵扣的,這大大加重了施工企業(yè)的納稅成本,使得企業(yè)的成本居高不下。由于上述因素的存在,使得施工企業(yè)的稅負增加,而施工企業(yè)作為房地產(chǎn)企業(yè)的上流企業(yè),在增值稅的稅負轉(zhuǎn)嫁理論下,施工企業(yè)在招投標過程中將會抬高報價,這勢必導致房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)成本的增加。

    2.對企業(yè)稅負的影響

    房地產(chǎn)企業(yè)的售房款,以之前的營業(yè)稅進行征稅,其稅率是5%。而在“營改增”后,房地產(chǎn)企業(yè)的應納稅額就會有所變化,由當期的銷項稅額減去進項稅額后的余額。換個角度說,對房地產(chǎn)企業(yè)各個流通環(huán)節(jié)所增值的部分進行征稅。而房地產(chǎn)企業(yè)的售房款征收的增值稅的稅率為11%,設企業(yè)的應稅收入為X,可以進行抵扣的進項稅額在應稅收入中的比例為Y,則其所需要繳納的增值稅的稅額為0.099*X*(1-Y),在假設所需要繳納的增值稅與原來的營業(yè)稅相等,則0.099*X*(1-Y)=X*5%,推算的增值稅與營業(yè)稅稅負率相等時的值Y=0.495,所以就能夠得出以下結論,當企業(yè)可抵扣的進項稅額在應稅收入的比重中占據(jù)49.5%時,企業(yè)繳納的增值稅與營業(yè)稅的稅負率是一樣的。而當企業(yè)的進項稅成本小于49.5%時,企業(yè)所繳納的增值稅的稅負率就會大于營業(yè)稅,反之則相反。

    3.對企業(yè)現(xiàn)金流量的影響

    房地產(chǎn)企業(yè)的特殊性會使得它的現(xiàn)金流量受到極大的影響。在房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)建設前期階段,會投入大量的資金,而對這些資金的整合與優(yōu)化配置就會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的整體效益。因此,在“營改增”后,就應該注意這些資金的使用能否取得增值稅的專用發(fā)票,比如工程施工費,在取得專用發(fā)票后,就能夠進行抵扣,這樣就能在一定程度上降低企業(yè)現(xiàn)金流量的消耗,從而提高資金的使用效率。此外,房地產(chǎn)企業(yè)在取得預售證之后進行房產(chǎn)銷售,所取得的售房款能夠根據(jù)增值稅稅率計算銷項稅額,企業(yè)預售階段的一段時間內(nèi)不用再繳納增值稅稅款,但是在當前市場經(jīng)濟與金融市場的發(fā)展下,房地產(chǎn)企業(yè)的資金總體來說較為緊張,開發(fā)前期額外承擔大額進項稅金成本,就會加大企業(yè)現(xiàn)金流出與流入之間的差額,從而影響到企業(yè)的發(fā)展。

    4.對企業(yè)稅務管理的影響

    “營改增”后,對房地產(chǎn)企業(yè)的稅務管理會造成一定的影響。房地產(chǎn)企業(yè)繳納的增值稅的征稅地點有兩項:一是企業(yè)機構所在地;二是企業(yè)的房地產(chǎn)項目所在的地點。用房地產(chǎn)企業(yè)的機構所在地進行納稅,其納稅就會是一項艱難的工作,十分復雜。而房地產(chǎn)企業(yè)與其他行業(yè)的企業(yè)有所不同,在各個房地產(chǎn)項目的所在地進行納稅申報,當涉及到某個進項稅額極大的時候,難免在進項與銷項稅額之間的抵扣出現(xiàn)問題。因此,在“營改增”后,需要著重考慮企業(yè)的納稅申報應該如何進行選擇。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)面對“營改增”應采取的策略

    1.加強納稅意識,做好細節(jié)工作

    “營改增”會對房地產(chǎn)企業(yè)的納稅及其經(jīng)營管理造成極大的影響。因此,在“營改增”政策下,財務人員需要改變企業(yè)的會計核算方法,保證企業(yè)會計核算的質(zhì)量,并且需要進一步提高自身的專業(yè)素質(zhì),做好本職工作,同時協(xié)助好財務主管,做好企業(yè)的稅收籌劃工作。其次,在“營改增”后,房地產(chǎn)企業(yè)的成本在一定程度上會有所增加,為了進一步控制好企業(yè)的納稅成本,就需要企業(yè)員工加強納稅意識,做好細節(jié)工作。如在選擇一些原材料的供貨商時,盡量選擇一般增值稅納稅人,來取得增值稅的專用發(fā)票,可以用來抵減銷項稅額,從而降低企業(yè)的成本。

    2.改善運營模式,進行稅務籌劃

    對于“營改增”后,會給房地產(chǎn)企業(yè)的資金帶來壓力的問題,就需要改善企業(yè)的運營方式,開展企業(yè)的稅務籌劃工作。如減短房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)建設階段的生產(chǎn)周期,來釋放出資金空間,從而做好資金的優(yōu)化配置。又或者堅持貫徹和諧理念,走房地產(chǎn)企業(yè)可持續(xù)發(fā)展的開發(fā)建設道路。提高住房的質(zhì)量與舒適度,來提高企業(yè)的核心競爭力,從而為企業(yè)占據(jù)更多的市場。此外,還需要完善企業(yè)的稅務籌劃工作,從企業(yè)經(jīng)營的實際環(huán)境出發(fā),進一步控制好企業(yè)的納稅成本,來增加企業(yè)的經(jīng)濟效益。

    3.梳理企業(yè)業(yè)務流程,緩解資金壓力

    對房地產(chǎn)企業(yè)來說,要盡可能減輕企業(yè)的稅負重擔,減輕“營改增”對企業(yè)帶來的影響,就需要對企業(yè)的業(yè)務流程進行詳細梳理,來緩解其資金的壓力。如從企業(yè)的項目源頭入手,提高對項目的了解程度,分析其中有多少能夠進行抵扣的項目,除了進行這部分的項目抵扣外,還需要進一步提高可抵扣項目的比例。在一些無法抵扣的項目,企業(yè)還可以借助于外包的方法,來解決這部分問題。此外,企業(yè)還可以通過加強財務管理,來完善對企業(yè)資金的管理,緩解其資金壓力。

    4.加強稅務發(fā)票管理,制定管理方法

    “營改增”后,增值稅的專用發(fā)票在企業(yè)的納稅中具有重要的作用,既是企業(yè)業(yè)務發(fā)生的憑證,也是稅務機關進行檢查的依據(jù),因此,需要加強對企業(yè)增值稅發(fā)票的管理。如對于在日常經(jīng)營中取得的增值稅專用發(fā)票,需要完善對發(fā)票的稽查程序,確保發(fā)票是正規(guī)的,開具的項目是齊全的等等。對企業(yè)來說,需要按照在相關法律法規(guī)的要求下,結合企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營的特點,制定一套適合企業(yè)的稅務發(fā)票管理制度,來提高發(fā)票管理的效率。

    四、結束語

    “營改增”是我國稅制改革上一項重大的事項,同時也是影響到各個企業(yè)發(fā)展的生產(chǎn)經(jīng)營環(huán)境。對房地產(chǎn)企業(yè)來說,在“營改增”下,需要研究其帶來的影響,并依據(jù)這些改變,來完善企業(yè)的納稅籌劃,在法律允許的范圍內(nèi),通過完善內(nèi)部管理,改變納稅意識等等,來盡可能降低企業(yè)的納稅負擔,從而促進企業(yè)的進一步發(fā)展。

    參考文獻:

    [1]陳玉嬌.試論“營改增”——對房地產(chǎn)企業(yè)財務管理的影響[J].財經(jīng)縱橫.2015,03:43-44.

    [2]趙暉.“營改增”改革對房地產(chǎn)企業(yè)未來影響的研究[J].稅務園地.2015,02:101-101.

    [3]韓笑.實施“營改增”后房地產(chǎn)企業(yè)將面臨的問題及對策[J].市場研究.2014,7:20-23.

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