基于BOT模式的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目特許期決策

鄭生欽， 司紅運(yùn)， 賀 慶

基于BOT模式的養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目特許期決策

鄭生欽， 司紅運(yùn)， 賀 慶

（山東建筑大學(xué) 管理工程學(xué)院，山東 濟(jì)南 250101）

作為符合我國(guó)現(xiàn)實(shí)國(guó)情而又存在巨大市場(chǎng)需求的新型產(chǎn)業(yè)，養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展面臨諸多難題。采用BOT模式建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，既可以解決土地難題，緩解資金壓力，同時(shí)又能夠促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的發(fā)展，然而不合理的特許期設(shè)定將會(huì)導(dǎo)致政府補(bǔ)貼負(fù)擔(dān)過重或者投資者無(wú)法達(dá)到預(yù)期的收益水平，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目失敗?；诖?，文章擬從政府的視角，分析養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目運(yùn)作流程及特許期決策的影響因素，基于利益相關(guān)者風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的原則構(gòu)建特許期決策數(shù)理模型。結(jié)合濟(jì)南市日月潭養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的案例數(shù)據(jù)，運(yùn)用水晶球軟件（Crystal Ball）和蒙特卡羅模擬方法對(duì)所構(gòu)建模型進(jìn)行模擬驗(yàn)證，結(jié)果表明：運(yùn)用該模型測(cè)算特許期，結(jié)果客觀合理，可操作性強(qiáng)，能夠?yàn)轲B(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目特許期的確定提供決策參考。

養(yǎng)老社區(qū)； BOT； 特許期； 蒙特卡羅

按照國(guó)際上關(guān)于老齡化社會(huì)的定義，中國(guó)在20世紀(jì)末就已經(jīng)進(jìn)入老齡化社會(huì)，且老年人口數(shù)仍以每年2.3%的速度向上攀升［1］。根據(jù)《2015中國(guó)家庭發(fā)展報(bào)告》顯示，2050年我國(guó)老年人口數(shù)量將達(dá)到峰值，總量超過4億，屆時(shí)每三人中就有一個(gè)老年人。“四二一”家庭結(jié)構(gòu)模式變遷和縮微化導(dǎo)致傳統(tǒng)的家庭養(yǎng)老壓力加大，大力發(fā)展居家養(yǎng)老、社區(qū)服務(wù)養(yǎng)老，推動(dòng)養(yǎng)老服務(wù)社會(huì)化勢(shì)在必行。

BOT（Build-Opera-Transfer）是指由政府部門通過特許協(xié)議授權(quán)項(xiàng)目發(fā)起方組建項(xiàng)目公司，由項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)投資融資、建設(shè)項(xiàng)目，在特許協(xié)議規(guī)定的期限內(nèi)運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目及其相關(guān)產(chǎn)品與服務(wù)，進(jìn)而回收投資并賺取利潤(rùn)，在特許期滿后將項(xiàng)目無(wú)償交于政府接管［2］。2015年2月3日，民政部頒發(fā)的《關(guān)于鼓勵(lì)民間資本參與養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的實(shí)施意見》中指出，支持采取股份制、股份合作制、PPP（Public-Private Partnerships，包括 BOT、PFI、BT在內(nèi)）等模式建設(shè)發(fā)展養(yǎng)老機(jī)構(gòu)；鼓勵(lì)社會(huì)力量舉辦規(guī)?；?、連鎖化的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，鼓勵(lì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)跨區(qū)聯(lián)合、資源共享，發(fā)展異地互動(dòng)養(yǎng)老，推動(dòng)形成一批具有較強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng)力的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)［3］。

早在2005年，楊暢［4］便提出采用BOT融資模式建設(shè)老年公寓，因其可以減輕政府財(cái)政負(fù)擔(dān)，提高企業(yè)經(jīng)營(yíng)效率，增長(zhǎng)資本增值能力，降低參與各方的風(fēng)險(xiǎn)；并對(duì)BOT建設(shè)老年公寓的基本框架進(jìn)行了設(shè)想。江生忠等［5］通過BOT模式、REITs、信托方式等投資方式的對(duì)比，認(rèn)為民間資本憑借養(yǎng)老事業(yè)的準(zhǔn)公共產(chǎn)品性質(zhì)、政策支持及巨大的市場(chǎng)需求，采用BOT模式建立社會(huì)福利性較強(qiáng)的養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，一方面在政策支持特許經(jīng)營(yíng)下能夠獲得可觀利潤(rùn)，另一方面可以提高地區(qū)中低端養(yǎng)老水平，從而獲得良好的社會(huì)收益及溢出效應(yīng)；并構(gòu)建了養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目BOT模式流程框架。張敬岳［6］認(rèn)為我國(guó)養(yǎng)老地產(chǎn)才剛剛起步，尚處于引入探索和初步發(fā)展階段，存在資金需求量大、土地成本高昂等問題，如果沒有政府的支持，項(xiàng)目后期很難進(jìn)行資金周轉(zhuǎn)。李珊［7］從養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)入手，借鑒臺(tái)灣養(yǎng)老地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)模式及經(jīng)驗(yàn)，提出建立BOT運(yùn)行框架，將政府、開發(fā)商、養(yǎng)老地產(chǎn)專業(yè)服務(wù)機(jī)構(gòu)、保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)等多個(gè)主體納入到框架體系下，以期充分發(fā)揮各自優(yōu)勢(shì)，為養(yǎng)老事業(yè)發(fā)展貢獻(xiàn)各自的力量。李海燕［8］結(jié)合國(guó)內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的現(xiàn)狀及發(fā)展過程中面臨的難題，對(duì)BOT模式在養(yǎng)老社區(qū)中的適應(yīng)性進(jìn)行了分析，結(jié)果表明采用BOT模式建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，既可以解決土地難題，緩解養(yǎng)老設(shè)施建設(shè)資金壓力，同時(shí)能夠培育市場(chǎng)扶持行業(yè)的發(fā)展。

以上學(xué)者從多個(gè)視角論述了養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)用BOT模式的適用性以及其獨(dú)特優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也針對(duì)項(xiàng)目運(yùn)用BOT模式的流程與框架進(jìn)行了分析，但是忽視了我國(guó)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的投資開發(fā)尚屬探索初期，投資巨大，風(fēng)險(xiǎn)甚高，在BOT運(yùn)作模式下不合理的特許期決策將使得項(xiàng)目公司獲得高額利潤(rùn)或者無(wú)法實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，進(jìn)而導(dǎo)致項(xiàng)目失敗，甚至引發(fā)群體性事件［9］。在養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目簽訂特許權(quán)協(xié)議階段，特許期的確定尤為重要。在過去的BOT項(xiàng)目中，政府和項(xiàng)目公司僅根據(jù)相似案例經(jīng)驗(yàn)和簡(jiǎn)單的財(cái)務(wù)評(píng)估結(jié)果來(lái)確定特許期，忽略地區(qū)間思想觀念、人口構(gòu)成、經(jīng)濟(jì)水平、技術(shù)水平等差異對(duì)特許期決策的影響。因此，尋求合理的計(jì)算方法確定養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目的特許期，對(duì)其成功運(yùn)作與推廣有重要意義。

文章擬從政府的視角出發(fā)，首先對(duì)養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目的運(yùn)作流程進(jìn)行分析，然后通過文獻(xiàn)研讀與專家訪問總結(jié)養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目特許期決策的影響因素，針對(duì)項(xiàng)目背景信息與特點(diǎn)將影響因素歸納為確定性和不確定性兩類，考慮到政府和項(xiàng)目公司間風(fēng)險(xiǎn)的公平分擔(dān)，結(jié)合工程經(jīng)濟(jì)學(xué)原理構(gòu)建特許期決策模型。此外，文章借用濟(jì)南市日月潭養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的案例數(shù)據(jù)，運(yùn)用水晶球軟件（Crystal Ball）對(duì)該項(xiàng)目每年的凈現(xiàn)值與累計(jì)概率進(jìn)行蒙特卡羅模擬，對(duì)所構(gòu)建模型的操作過程及其合理性進(jìn)行了驗(yàn)證，從而為政府和項(xiàng)目公司運(yùn)作養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目提供決策參考。

1 BOT模式下養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目運(yùn)作流程分析

結(jié)合養(yǎng)老社區(qū)與BOT模式的內(nèi)涵，文章將養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的BOT模式定義為：大型房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)或保險(xiǎn)公司、基金管理公司等單獨(dú)或聯(lián)合發(fā)起養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目，之后由政府對(duì)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目進(jìn)行立項(xiàng)、土地運(yùn)作，并與項(xiàng)目發(fā)起方組建的項(xiàng)目公司簽訂特許權(quán)協(xié)議，協(xié)議中雙方約定在一定的期限內(nèi)，項(xiàng)目公司負(fù)責(zé)項(xiàng)目的投資、融資、建設(shè)、運(yùn)營(yíng)和維護(hù)，進(jìn)而回收投資并賺取利潤(rùn)，同時(shí)政府部門擁有對(duì)養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的監(jiān)督權(quán)與調(diào)控權(quán)。在特許期期滿后養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)權(quán)自動(dòng)移交于政府。

綜合以上定義與國(guó)內(nèi)外現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)的發(fā)展?fàn)顩r，以及學(xué)者們對(duì)此方面的研究，文章創(chuàng)新性地提出養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目運(yùn)作流程（圖1）。以房地產(chǎn)企業(yè)和保險(xiǎn)公司為首的項(xiàng)目發(fā)起方在政府提供土地運(yùn)作、政策支持的協(xié)助下，在特許期T內(nèi)，充分利用自身優(yōu)勢(shì)抓住養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的開發(fā)融合性和社會(huì)福利性，將旗下施工和物業(yè)參與到項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營(yíng)中，保險(xiǎn)、基金公司或商業(yè)銀行在參與投資的同時(shí)對(duì)養(yǎng)老社區(qū)最重要的醫(yī)療環(huán)節(jié)提供保險(xiǎn)優(yōu)惠，加以醫(yī)療配套與休閑養(yǎng)生等服務(wù)，進(jìn)而形成養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)聯(lián)盟。在此過程中，合理的特許期將使得聯(lián)盟成員在既實(shí)現(xiàn)自身盈利的同時(shí)又能提供配套優(yōu)惠，從而能夠吸引更多中老年客群入住。

2 特許期決策的影響因素分析

基于不同學(xué)者對(duì)養(yǎng)老社區(qū)投資建設(shè)和運(yùn)營(yíng)管理的闡述，結(jié)合類似BOT項(xiàng)目的案例開發(fā)數(shù)據(jù)，總結(jié)出影響?zhàn)B老社區(qū)BOT項(xiàng)目特許期決策的因素，并將其劃分為確定性和不確定性兩類。

2.1 確定性因素

2.1.1 建設(shè)期和總投資

根據(jù)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)的建設(shè)數(shù)據(jù)，中型養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目的建設(shè)期基本在兩年左右。在項(xiàng)目投資前，通常先由工程咨詢公司對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行投資估算，在項(xiàng)目竣工后，為了測(cè)算養(yǎng)老社區(qū)人均入住費(fèi)用，一般由政府部門審計(jì)人員對(duì)項(xiàng)目總投資進(jìn)行決算審查。故而可以將建設(shè)期和總投資視為養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目特許期決策的確定性影響因素。

2.1.2 人均入住費(fèi)和人均配套服務(wù)費(fèi)

養(yǎng)老社區(qū)投入運(yùn)營(yíng)后人均每月的入住費(fèi)和配套服務(wù)費(fèi)應(yīng)在政府與項(xiàng)目公司的特許協(xié)議中明確規(guī)定。在通貨膨脹、央行利率等因素穩(wěn)定的情況下，人均入住費(fèi)在特許期內(nèi)是相對(duì)固定的，人均醫(yī)療配套服務(wù)費(fèi)可以根據(jù)入住老人的年齡段、身體狀況、消費(fèi)水平進(jìn)行調(diào)整。

2.1.3 折現(xiàn)率

折現(xiàn)率是指將未來(lái)有限期預(yù)期收益折算成現(xiàn)值的比率，其取值通常為行業(yè)的基準(zhǔn)收益率，由于我國(guó)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)暫處探索初期，故文章將折現(xiàn)率暫取社會(huì)平均收益率。項(xiàng)目公司為了降低運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)、實(shí)現(xiàn)預(yù)期收益，可接受的項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率不低于下限IRRmin；而政府為了從限制項(xiàng)目公司獲取暴利，社會(huì)利益均衡分配，可接受項(xiàng)目?jī)?nèi)部收益率不高于上限IRR max。在特許權(quán)談判過程中，政府與項(xiàng)目公司就該問題會(huì)進(jìn)行多次博弈，最終使得項(xiàng)目的期望內(nèi)部收益率介于IRRmin和IRRmax之間［10］。

2.1.4 其它條款

在特許權(quán)協(xié)議中，仍有許多其它條款會(huì)直接影響特許期的決策。如政府承諾的最低月均入住人數(shù)、項(xiàng)目的建設(shè)成本構(gòu)成等。

2.2 不確定性因素

2.2.1 月均入住人數(shù)

月均入住人數(shù)是計(jì)算養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)后流動(dòng)資金的基本數(shù)據(jù)，更是決定養(yǎng)老社區(qū)投資收益和運(yùn)營(yíng)成本的關(guān)鍵指標(biāo)。中老年人群具有的構(gòu)成復(fù)雜、思想觀念不同、經(jīng)濟(jì)收入不固定的特點(diǎn)，這就需要對(duì)養(yǎng)老社區(qū)建成后的月均入住人數(shù)進(jìn)行可靠性預(yù)測(cè)，保證所計(jì)劃的住宅面積和人均服務(wù)設(shè)施能夠滿足入住需求。此外，受國(guó)家和各地區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展、人口變化等因素的影響，月均入住人數(shù)也會(huì)產(chǎn)生一定的波動(dòng)，這些因素均要考慮在內(nèi)。

2.2.2 運(yùn)營(yíng)收入

養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)收入主要包括入住費(fèi)和配套服務(wù)費(fèi)兩部分。在人均入住價(jià)格保持相對(duì)穩(wěn)定的情況下，入住費(fèi)的不確定性主要取決于月均入住人數(shù)的不確定性。如果實(shí)際月均入住人數(shù)沒有達(dá)到政府承諾的月均入住最低人數(shù)，政府應(yīng)按照協(xié)議約定給予項(xiàng)目公司額外補(bǔ)貼。而因不同地區(qū)、年齡段、生活水平的老人需求均存在差異，導(dǎo)致配套服務(wù)需在項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段確定，因此配套服務(wù)費(fèi)也有一定的不確定性。

2.2.3 運(yùn)營(yíng)成本

養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)成本的構(gòu)成主要涉及水電暖能源費(fèi)、飲食醫(yī)療資源費(fèi)、工資福利費(fèi)、物業(yè)費(fèi)、房屋設(shè)備維護(hù)及管理費(fèi)等。通過對(duì)養(yǎng)老社區(qū)類似項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)特點(diǎn)和運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)的分析，文章將不確定性成本均假設(shè)為正態(tài)分布。

3 特許期決策模型的構(gòu)建

3.1 月均入住人數(shù)

從建設(shè)項(xiàng)目水資源論證制度的形成過程來(lái)看，其與取水許可管理制度密不可分。自1993年全國(guó)實(shí)施取水許可管理以來(lái)，江蘇、山東、河北等省份落實(shí)取水許可管理，對(duì)一些建設(shè)項(xiàng)目開展了取水評(píng)價(jià)、供需分析和取退水影響分析，形成了水資源論證的雛形。隨著取水許可管理工作的不斷細(xì)化和規(guī)范，水資源論證制度也得到不斷發(fā)展和完善。

圖1 養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目運(yùn)作流程

在養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目的特許權(quán)協(xié)議中，政府與項(xiàng)目公司約定最低月均入住人數(shù)的標(biāo)準(zhǔn)為Qmin。假設(shè)項(xiàng)目公司第 t年的月均入住人數(shù)為Qt，若Qt高于Qmin，項(xiàng)目公司入住費(fèi)正常處理，若Qt低于Qmin，則政府應(yīng)按照Qmin補(bǔ)償項(xiàng)目公司入住費(fèi)差額。因此可以將月均入住人數(shù)的核算Qt標(biāo)準(zhǔn)定義如式（1）所示：

3.2 運(yùn)營(yíng)收入

由特許權(quán)協(xié)議中雙方約定的每人每月的入住費(fèi)P1，以及月均入住人數(shù)Qt，計(jì)算出項(xiàng)目第t年的入住費(fèi)收入CISt；由項(xiàng)目第t年的月均入住人數(shù)Qt、每人每月配套服務(wù)費(fèi)P2，計(jì)算出項(xiàng)目的配套服務(wù)收入CIPt，故養(yǎng)老社區(qū)項(xiàng)目第t年的運(yùn)營(yíng)收入CIt如式（2）所示：

3.3 運(yùn)營(yíng)成本

由項(xiàng)目第t年的月均入住人數(shù)Qt、人均消耗水電暖能源費(fèi)C1、人均消耗飲食醫(yī)療資源費(fèi)C2、年均工資福利費(fèi)C3、年均物業(yè)費(fèi)C4、年均設(shè)備維護(hù)及管理費(fèi)C5，計(jì)算出項(xiàng)目第t年的運(yùn)營(yíng)成本COt，如式（3）所示：

3.4 特許期決策模型

通過對(duì)兩類特許期決策影響因素的分析，結(jié)合工程經(jīng)濟(jì)學(xué)原理對(duì)各影響因素進(jìn)行定義假設(shè)，并建立特許期決策模型，如式（4）所示：

式中：CP表示累積概率，i為折現(xiàn)率；NPV|Tc為項(xiàng)目投資的累計(jì)凈現(xiàn)值，NPV|T=n為項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)到第n年末的累計(jì)凈現(xiàn)值；T表示政府與項(xiàng)目公司約定的特許期，Tc表示養(yǎng)老社區(qū)建設(shè)期；It表示第t年的投資額；Tcmax表示建設(shè)期的最長(zhǎng)期限，Tmax表示特許期的最長(zhǎng)期限。當(dāng)i分別在內(nèi)部收益率下限IRRmin和上限IRRmax之間取值時(shí)，通過蒙特卡羅方法測(cè)算出項(xiàng)目第n年的NPV，以及實(shí)現(xiàn)第n年NPV≥0時(shí)的累計(jì)概率CP。

文章假設(shè)NPV|T=n服從正態(tài)分布，CP的求解如式（5）所示。式中，x代表NPV|T=n，μ、σ分別表示NPV的期望與標(biāo)準(zhǔn)差。在后期模型驗(yàn)證過程中，如果NPV|T=n的數(shù)據(jù)顯示服從Normal、Beta等其它分布，可根據(jù)相應(yīng)的概率密度函數(shù)再次對(duì)累計(jì)概率求解。

圖2 養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目特許期求解流程

在上述決策模型中，特許期為決策變量?？紤]到利益相關(guān)者風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)的原則，特許期達(dá)到第n年時(shí)，目標(biāo)函數(shù)應(yīng)使得在項(xiàng)目公司可接受的最小內(nèi)部收益率水平下（i=IRRmin）實(shí)現(xiàn)NPV|T=n≥0和較高的CP|i=IRRmin，在政府可接受的最大內(nèi)部收益率水平下（i=IRRmax）實(shí)現(xiàn)NPV|T=n≥0的較低的CP|i=IRRmax。 為此，以CP|i=IRRmin與CP|i=IRRmax的差值最大化為決策目標(biāo)，求解出合理的特許期［9］。養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目特許期的求解流程如圖2所示。

4 案例分析

濟(jì)南市政府?dāng)M采用BOT模式建設(shè)日月潭養(yǎng)老社區(qū)（二期），可同時(shí)容納800人居住。項(xiàng)目建設(shè)期為2年，總投資約為15000萬(wàn)元，計(jì)劃在2018年正式投入運(yùn)營(yíng)。預(yù)計(jì)項(xiàng)目建設(shè)期第一年和第二年的投資比例分別為40%和60%。政府與項(xiàng)目公司在特許經(jīng)營(yíng)協(xié)議中約定：（1）每位老人每月的入住費(fèi)和配套服務(wù)費(fèi)分別為3000元和1500元；（2）當(dāng)養(yǎng)老社區(qū)月均入住人數(shù)Qt低于500人時(shí)，政府按照500和Qt的差額給予項(xiàng)目公司費(fèi)用補(bǔ)助；（3）項(xiàng)目公司從收益的角度期望達(dá)到的內(nèi)部收益率IRRE為10%，可接受的最低內(nèi)部收益率IRRmin為9%；而政府從社會(huì)福利、限制暴利的角度可接受的最高內(nèi)部收益率IRRmax為11%。

4.1 影響因素的確定

由案例數(shù)據(jù)可知，I=80000萬(wàn)元，Tc=2年，P1=3000元/（人·月），P2=1500元/（人·月），IRRmin=9%，IRRE=10%，IRRmax=11%。

通過對(duì)該項(xiàng)目數(shù)據(jù)的預(yù)測(cè)和類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)的分析，假設(shè)養(yǎng)老社區(qū)月均入住人數(shù)Qt近似服從正態(tài)分布，均值為500人/日，標(biāo)準(zhǔn)差為50人/日，在此基礎(chǔ)上，確定出：

此外，在項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)成本中，水電暖能源費(fèi)和飲食醫(yī)療資源費(fèi)按照實(shí)際入住人數(shù)計(jì)算，工資福利費(fèi)、物業(yè)費(fèi)和設(shè)備維護(hù)管理費(fèi)按照社區(qū)規(guī)模和濟(jì)南市消費(fèi)水平進(jìn)行估算。根據(jù)國(guó)內(nèi)現(xiàn)有養(yǎng)老社區(qū)的運(yùn)營(yíng)數(shù)據(jù)，預(yù)測(cè)出養(yǎng)老社區(qū)正常運(yùn)營(yíng)時(shí)各成本的概率分布與均值（表1）。

表1 養(yǎng)老社區(qū)運(yùn)營(yíng)成本概率分布

4.2 NPV模擬及CP的計(jì)算

利用水晶球軟件（Crystal Ball 11.2.4）對(duì)各不確定性因素進(jìn)行定義假設(shè)，對(duì)每年的NPV進(jìn)行定義預(yù)測(cè)，分別以 i=9%、10%、11%（IRRmin、IRRE、IRRmax），運(yùn)用公式（4）與蒙特卡羅方法對(duì)每年的NPV進(jìn)行模擬。啟動(dòng)模擬前將模擬次數(shù)設(shè)定為1000次，置信度設(shè)定為95%，選擇蒙特卡羅抽樣方法，在這一迭代和置信水平下，模擬出數(shù)據(jù)均趨于穩(wěn)定，采用蒙特卡羅抽樣方法使得數(shù)據(jù)隨機(jī)性較高。經(jīng)過水晶球軟件模擬計(jì)算得出第n年的NPV，以及實(shí)現(xiàn)第n年NPV≥0時(shí)的累計(jì)概率CP，如表2所示。

表2 水晶球模擬數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)

4.3 特許期決策

由表2可知，在i=10%的水平下，NPV|T=10=-76.76＜0，NPV|T=11=944.00＞0，利用插值法計(jì)算出該項(xiàng)目的動(dòng)態(tài)投資回收期為10.08年。按照類似項(xiàng)目經(jīng)驗(yàn)，在不考慮特許期影響因素發(fā)生變化的情況下，養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目的特許期應(yīng)超過10.08年。凈現(xiàn)值與特許期的線性關(guān)系如圖3。

圖3 凈現(xiàn)值與特許期線性關(guān)系圖

通過對(duì)項(xiàng)目每年凈現(xiàn)值的模擬，可以得出不同內(nèi)部收益率水平下項(xiàng)目每年NPV≥0時(shí)的的累積概率，如表2所示。以i=10%為例，當(dāng)n=11時(shí)，水晶球模擬出凈現(xiàn)值的 μ為944.00，σ為282.91，實(shí)現(xiàn) NPV|T=11≥0的累積概率為45.56%，此外，NPV|T=11的累積概率及頻率分布如圖4所示。NPV|T=11在不同概率分布下最優(yōu)擬合分布排序?yàn)锽eta、Normal、Gamma，擬合結(jié)果如表3所示。

表3 NPV|T=11概率分布擬合結(jié)果

圖4 NPV|T=11的累積概率及頻率分布（i=10%）

根據(jù)式（4）中目標(biāo)函數(shù)的要求，由蒙特卡羅模擬出的累積概率結(jié)果計(jì)算 CP|i=IRRmin和CP|i=IRRmax的差值。分析表2中數(shù)據(jù)可知，當(dāng)特許期為11年時(shí)，CP|i=9%與CP|i=11%的差值最大，為32.02%，滿足決策目標(biāo)要求，同時(shí)滿足大于動(dòng)態(tài)投資回收期10.08年，故此養(yǎng)老社區(qū)特許期決策模型的結(jié)果為11年最優(yōu)。由于文章考慮到算例表達(dá)的清晰性，將本案例中P1、P2的數(shù)值進(jìn)行了適當(dāng)提高，而在實(shí)際的項(xiàng)目測(cè)算中，由于利潤(rùn)降低，最優(yōu)特許期一般會(huì)大于11年。

5 結(jié) 語(yǔ)

文章結(jié)合養(yǎng)老社區(qū)與BOT模式的內(nèi)涵，對(duì)養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目運(yùn)作流程及特許期決策的影響因素進(jìn)行了分析，基于利益相關(guān)者風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)原則，以實(shí)現(xiàn)不同內(nèi)部收益率水平下的累積概率為目標(biāo)函數(shù)，構(gòu)建養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目的特許期決策數(shù)理模型，利用蒙特卡羅方法配合水晶球軟件對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)BOT項(xiàng)目的NPV和CP進(jìn)行模擬預(yù)測(cè)，求解出項(xiàng)目合理的特許期，并借以案例對(duì)模型進(jìn)行分析驗(yàn)證。研究結(jié)果表明：以不同內(nèi)部收益率水平下累積概率的差值作為目標(biāo)函數(shù)構(gòu)建特許期決策數(shù)理模型，具有一定的合理性和可操作性，可以避免特許期決策結(jié)果出現(xiàn)多重解的情況，并從定量分析的角度強(qiáng)調(diào)了特許期決策對(duì)保障BOT項(xiàng)目成功運(yùn)營(yíng)的重要性，為養(yǎng)老社區(qū)BOT項(xiàng)目的特許期測(cè)算提供了一個(gè)較為客觀可行的方法。

在今后的研究中，對(duì)特許期決策的影響因素需進(jìn)一步深化和完善，針對(duì)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)業(yè)鏈合作模式、市場(chǎng)行情變化、養(yǎng)老服務(wù)責(zé)任等多種復(fù)雜情況定義假設(shè)，從而更加準(zhǔn)確地測(cè)算出項(xiàng)目的特許期。此外，特許期決策是在項(xiàng)目前期不確定性較強(qiáng)、信息不對(duì)稱的的情況下開展的，為了應(yīng)對(duì)項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)階段可能出現(xiàn)的一系列問題，在特許權(quán)協(xié)議中應(yīng)當(dāng)考慮建立養(yǎng)老社區(qū)的政府補(bǔ)貼、聯(lián)動(dòng)調(diào)整、企業(yè)回購(gòu)等機(jī)制。

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BOT-based Decision-making of Concession Period for Pension Community Projects

ZHENG Sheng-qin，SIHong-yun，HE Qing
（School of Management and Engineering，Shandong Jianzhu University，Jinan 250101，China）

As the new industry，which suits to our country's practical circumstances and exist enormous demand，the development of the pension community facesmany problems.BOT mode to build retirement community projects can solve the land problem，alleviate the pressure of themoney，and also can promote the development of pension services，yet unreasonable concession period setting will lead to government subsidy burden or investors cannot reach the expected benefit levels，which may lead to project failure.Based on this，from the perspective of government，this article analyzes old-age community BOT project operation process and the influence factors of decision in concession period and constructs the model of concession period mathematical based on the principle of stakeholder sharing danger.A pension community combining Jinan's BOT project case data uses the Crystal Ball software and Monte Carlo simulation method builds the model verification.The results show thatmeasuring the concession period，using themodel result is objective，themaneuverability is strong，and is able to provide for the aged community provide decision-making reference to determine the concession period of BOT.

pension community；BOT；concession perid；Monte Carlo

F293.3

A

2095-0985（2016）04-0029-06

2015-12-19

2016-02-29

鄭生欽（1963-），男，山東諸城人，副教授，博士，研究方向?yàn)楣こ添?xiàng)目管理（Email：zhshqin@163.com）