房價暴漲與城市大小

陸　銘

上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院特聘教授，復(fù)旦大學(xué)教授

房價暴漲與城市大小

陸銘

上海交通大學(xué)安泰經(jīng)濟與管理學(xué)院特聘教授，復(fù)旦大學(xué)教授

房價暴漲有很多原因。第一是宏觀政策。現(xiàn)在信貸貨幣增長很快，從總量上來講，錢既然下來了總要有地方去，資本市場不是很好，所以錢要找出口。另外就是預(yù)期，人們看到人口向特大和超大城市集中的趨勢，于是，房價帶頭上漲的可能是一線城市、二線城市。在這個預(yù)期里面，市場有它自己的規(guī)律，房價基本就是這些變量共同作用的結(jié)果。

從橫向來說，房價無非是供求關(guān)系決定。人往大城市集中，這個趨勢基本上是確定的，而土地供應(yīng)在大城市，特別是幾個一線城市實際上是收緊的。地方政府雖然可以又要控制人又要控制地，但最終人口流動是控制不住的，這是經(jīng)濟規(guī)律。只要地區(qū)和城市之間存在收入、就業(yè)機會的差距，只要存在福利差距，人就會流動。這樣的話，在控制人和控制地的兩個變量里面，人是控制不住的，但地控制得住，因為土地供應(yīng)是由政府決定的，那么，一二線城市的房價上漲就不奇怪了。這也是城市之間橫向比較出現(xiàn)房價分化的原因所在。

而從縱向來看，就是貨幣超發(fā)，相應(yīng)地傳導(dǎo)到了房價上。

房價問題放在今天來談，和放在20年以后談是不一樣的。中國現(xiàn)在仍然處在城市化的進程當(dāng)中，經(jīng)濟發(fā)展水平也仍然只是一個中等收入國家。這意味著平均收入水平有很大的提升空間，再加上人口的分布會發(fā)生很大的改變，因為一個城市的住房需求其實就決定于人均收入水平和人口數(shù)量，這是總需求。

這個道理明白了，可以再來看看其他國家和地區(qū)的問題。日本到20世紀(jì)80年代末，房地產(chǎn)泡沫破滅的時候，實際上城市化進程已經(jīng)基本結(jié)束，經(jīng)濟發(fā)展水平已經(jīng)是全世界最高之一，這個時候人口老齡化的趨勢出現(xiàn)了。所以，日本的房地產(chǎn)需求增長空間有限，而供給卻沒有萎縮，于是，之前快速上漲的房價最終無法支撐了。香港也是一樣的道理。這樣一比，中國大陸的差別就出來了，不管是總體上的房價，還是特定地區(qū)的房價，是不是可以得到支撐，一方面取決于收入水平和人口數(shù)量帶來的需求增長是不是可持續(xù)，另一方面則取決于政府的土地供應(yīng)政策。

從長期來看，房價必須以收入水平為支撐。從國際上的經(jīng)濟規(guī)律角度來講，一個家庭會把30%左右的收入拿去買與住房相關(guān)的商品，也就是說，從長期來講，只要收入不斷往上漲，房價就可以不斷往上漲。當(dāng)然，房價可能會出現(xiàn)周期性的波動，但如果將眼光拉長到幾十年，房價仍然是波動性地上漲的。同時房子是可以用來做抵押貸款的，那么如果你對未來的預(yù)期是收入繼續(xù)上漲，你肯定要提前買。所以，在越早的時期，房價上漲的速度越有可能比收入增加的速度快，實際上就是通過抵押在貼現(xiàn)未來的收入。這樣就清楚了上海和北京等一線城市的房價是否能夠可持續(xù)，取決于人們現(xiàn)在所認(rèn)為的收入上漲空間和人口上漲空間是不是最終可以實現(xiàn)。中國城市化的進程現(xiàn)在是56%的話，到75%就還要大約二十年，到80%可能需要三十年。如果等到中國城市化率達到75%甚至80%了，如果那個時候房價出現(xiàn)快速上漲，那我覺得應(yīng)該要擔(dān)心了，因為那個時候，收入水平和城市人口總量增長不可能太快。但現(xiàn)在的房價是不是可以有支撐，其實就取決于人們事先的預(yù)期是不是未來能夠?qū)崿F(xiàn)。其中，對于收入增長的預(yù)期還包括了通貨膨脹的因素。那么，這些影響房價的因素未來能不能實現(xiàn)呢？取決于市場和政府雙方的力量。

遵循市場規(guī)律，如果收入水平能夠提高，人口進一步向特大城市和超大城市集中，同時，貨幣超發(fā)的情況不出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，那么，房價就可能得到支撐。

房價的問題，首先涉及中國經(jīng)濟長期增長的趨勢、動力還有沒有，其次，考慮中國的人口分布。