因城施策讓房地產(chǎn)回歸本性

王哲

新政對(duì)投機(jī)、投資性購(gòu)房形成精準(zhǔn)打擊，效果初步顯現(xiàn)。專家認(rèn)為，這傳遞了管理層調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，亦是“以時(shí)間換空間”，在控制需求的同時(shí)增加保障房供應(yīng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。

去年以來(lái)，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)這場(chǎng)大戲風(fēng)云激蕩，在2016年最后一個(gè)公眾假期里達(dá)到了高潮。

7天，19城。國(guó)慶節(jié)期間，國(guó)內(nèi)19個(gè)城市——北京、天津、蘇州、鄭州、成都、濟(jì)南、無(wú)錫、合肥、武漢、南京、南寧、廣州、深圳、佛山、廈門、東莞、珠海、福州、惠州密集出臺(tái)房地產(chǎn)調(diào)控政策。這份涵蓋一二三線城市的調(diào)控名單，預(yù)示著緊縮調(diào)控政策的颶風(fēng)再度席卷樓市。尤其是首都北京，擊出了這輪調(diào)控中力度最重的一拳。原本就執(zhí)行全國(guó)最嚴(yán)格限購(gòu)政策的北京，又將購(gòu)房的首付比例提高了5%至20%，大力為樓市減杠桿、降需求。同時(shí)，又在土地政策上祭出三記重劍：“新批、新開(kāi)工的商品房，90平方米以下的住房必須達(dá)到開(kāi)發(fā)建設(shè)總面積的70%以上”“限地價(jià)競(jìng)房?jī)r(jià)”“增加自住房供應(yīng)”，力求增加中小戶型、中低總價(jià)的商品房供給。

新政對(duì)投機(jī)、投資性購(gòu)房形成精準(zhǔn)打擊，效果初步顯現(xiàn)。專家認(rèn)為，這傳遞了管理層調(diào)控房?jī)r(jià)的決心，亦是“以時(shí)間換空間”，在控制需求的同時(shí)增加保障房供應(yīng)，從而促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)供需平衡。

購(gòu)房者心態(tài)面面觀

“十一假期回老家呆了一周，回來(lái)發(fā)現(xiàn)自己買不了房了?！痹谀暇┮患腋呖萍计髽I(yè)擔(dān)任高管的陳先生原先準(zhǔn)備投資買房，國(guó)慶節(jié)之前他在南京某商品房售樓處看中了一套150平方米的三居室，但節(jié)后準(zhǔn)備去簽合同時(shí)卻發(fā)現(xiàn)因已有兩次房貸記錄，無(wú)法再貸款。而這套房總房款大大超出了自己的承受能力，如果要買的話，就要賣掉現(xiàn)在住的房子，所以只能放棄。按照國(guó)家相關(guān)部委9月29日出臺(tái)的樓市“二次調(diào)控”措施，差別化信貸政策進(jìn)一步加碼。與以往“留有余地”的信貸政策執(zhí)行不同，此次銀行收緊銀根可謂“動(dòng)真格”，新政明顯將像陳先生這樣的投資者擠出了市場(chǎng)。

新政對(duì)改善性剛需影響也很大。家住北京南五環(huán)外卻在東北四環(huán)上班的李女士?jī)蓚€(gè)月前開(kāi)始在北京望京、來(lái)廣營(yíng)等區(qū)域看二手房，準(zhǔn)備購(gòu)置一套離單位較近的二手房?！霸瓉?lái)50%首付湊一湊還可以，新政一出，首付款漲到70%，根本沒(méi)戲，只能放棄購(gòu)買，或者考慮暫時(shí)不受新政影響的商住房了?！崩钆繉?duì)此很無(wú)奈。北京師范大學(xué)一位年輕的副教授告訴本刊記者，她剛工作的時(shí)候買了一套60多平方米的一居室商品房，現(xiàn)在成家有了孩子明顯不夠用，想換一套90平方米的兩居室。但她發(fā)現(xiàn)這個(gè)愿望現(xiàn)在很難實(shí)現(xiàn)：在自己家同樣地段至少要再添150萬(wàn)元，如果按照新政的貸款首付和利率要求，自己很難承受，只好放棄了換房計(jì)劃。在上海一家投資公司工作的劉女士為了女兒上學(xué)打算，準(zhǔn)備賣掉手上兩套房子中的一套換購(gòu)一套學(xué)區(qū)房，但“認(rèn)房又認(rèn)貸”的政策讓她貸款無(wú)門，只能擱置了自己的想法。

在投資者動(dòng)搖、改善需求受限的同時(shí)，對(duì)于純剛需來(lái)說(shuō)，新政的出臺(tái)某種程度上緩解了由于此前房?jī)r(jià)跳漲帶來(lái)的恐慌壓力。高歌猛進(jìn)的房?jī)r(jià)、業(yè)主動(dòng)輒坐地起價(jià)，讓在北京因準(zhǔn)備結(jié)婚四處看房的周薔一度焦頭爛額，惶恐不已，“本來(lái)以為要一直漲下去，都快絕望了。新政出臺(tái)明顯是要趕走投資客、保護(hù)剛需，讓我們重新看到了希望?！?/p>

“組合拳”下樓市冷卻明顯

隨著新政的發(fā)力，北京、上海等此前房地產(chǎn)市場(chǎng)亢奮火熱的城市迅速冷卻，甚至“一夜入秋”，樓市開(kāi)始回歸久違的理性。事實(shí)上，從各地出臺(tái)的細(xì)則來(lái)看，除了限貸外，還包括限購(gòu)以及土地、稅費(fèi)、保障性住房等調(diào)控手段，形成“組合拳”。業(yè)內(nèi)專家普遍認(rèn)為，受新一輪調(diào)控政策強(qiáng)勢(shì)出臺(tái)的影響，樓市再度降溫已成定局。市場(chǎng)接下來(lái)肯定會(huì)進(jìn)入一個(gè)調(diào)整的窗口期，購(gòu)房者會(huì)逐漸趨于冷靜，市場(chǎng)不復(fù)之前的瘋狂，交易量很難繼續(xù)維持高位，價(jià)格的上漲推力也會(huì)減小，未來(lái)半年可能保持下行和低迷形態(tài)。

中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，國(guó)慶假期過(guò)后，調(diào)控政策力度較大的北京、深圳、南京、合肥、蘇州等城市，成交量下調(diào)幅度接近50%。根據(jù)各城市的二手房報(bào)價(jià)統(tǒng)計(jì)，實(shí)施房地產(chǎn)調(diào)控新政的一二線城市二手房在“十一”假期之后的一周內(nèi)，房?jī)r(jià)指數(shù)下調(diào)了10%?！敖禍貙⑹谴筅厔?shì)，從國(guó)慶之后成交的房源來(lái)看，大戶型非普通住宅的價(jià)格已經(jīng)開(kāi)始松動(dòng)?！辨溂业禺a(chǎn)的一位負(fù)責(zé)人告訴記者，買賣雙方依然在博弈過(guò)程中，與之前市場(chǎng)氣氛相比，買賣雙方的心態(tài)發(fā)生了根本性變化，購(gòu)房人由恐慌轉(zhuǎn)為觀望，預(yù)計(jì)兩成左右的購(gòu)房者將延緩或取消購(gòu)房計(jì)劃；業(yè)主也由坐地漲價(jià)轉(zhuǎn)為觀望，部分業(yè)主已開(kāi)始主動(dòng)調(diào)低報(bào)價(jià)，以求快速成交套現(xiàn)。58同城、趕集網(wǎng)和安居客的調(diào)查報(bào)告預(yù)計(jì)，房?jī)r(jià)在一兩個(gè)月后會(huì)明顯松動(dòng)。

亞豪機(jī)構(gòu)市場(chǎng)總監(jiān)郭毅指出，新政背景下，開(kāi)發(fā)商需要對(duì)于客戶購(gòu)買能力進(jìn)行重新甄選，因此紛紛延后開(kāi)盤，此前“日光盤”現(xiàn)象短期內(nèi)將不復(fù)存在。

“新政對(duì)于防范房?jī)r(jià)的過(guò)快上漲導(dǎo)致銀行信貸風(fēng)險(xiǎn)過(guò)度累積起到了極其關(guān)鍵的作用?！币晃还煞葜粕虡I(yè)銀行信貸部門負(fù)責(zé)人對(duì)本刊記者說(shuō)，“對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在可能并不是購(gòu)房的好時(shí)機(jī)?！?/p>

安邦智庫(kù)首席研究員陳功接受本刊記者采訪時(shí)表示，從中央對(duì)此輪房地產(chǎn)調(diào)控的精神來(lái)看，有兩點(diǎn)值得關(guān)注：一是區(qū)別化調(diào)控，“一市一策，因城施策”；二是局部調(diào)控，需要限制性調(diào)控的主要是房?jī)r(jià)漲得太快太猛的一二線城市，而對(duì)于三四城市還是要搞活，去庫(kù)存是主要工作，而且要與城鎮(zhèn)化結(jié)合起來(lái)。陳功認(rèn)為，相對(duì)于過(guò)去一刀切式的調(diào)控，此次的區(qū)別化調(diào)控政策體現(xiàn)了更多的彈性。“中央的要求很有彈性，但地方的政策是否能跟上，能否準(zhǔn)確體現(xiàn)中央的精神，還存在一定的挑戰(zhàn)?！标惞φf(shuō)。

國(guó)務(wù)院參事、國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所名譽(yù)所長(zhǎng)夏斌在接受本刊記者采訪時(shí)指出，中國(guó)房地產(chǎn)根本性、方向性、道路性的問(wèn)題是，房地產(chǎn)要回歸到以消費(fèi)品為主導(dǎo)的市場(chǎng)，而不是投資市場(chǎng)。近期從中央到地方出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)調(diào)控政策，正是讓房地產(chǎn)回歸“消費(fèi)品”屬性的必然之路。