“高庫存”下我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式選擇

楊天英+羅鵬飛+陳知丹

[摘要]自2015年下半年以來，中央政府密集提出房地產(chǎn)“去庫存”問題，表明樓市“高庫存”問題已被提升至前所未有的高度，我國房地產(chǎn)業(yè)進入“去庫存”時代。但從房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營業(yè)績及市場需求來看，盡管傳統(tǒng)粗放型規(guī)模發(fā)展使我國房地產(chǎn)業(yè)整體面臨庫存不斷增加、利潤空間不斷縮小等諸多問題，然而服務(wù)型地產(chǎn)項目卻逆勢而上，呈現(xiàn)出良好的市場前景。以融合發(fā)展、“互聯(lián)網(wǎng)+”等多種模式推進地產(chǎn)服務(wù)化轉(zhuǎn)型，成為我國房地產(chǎn)業(yè)在“高庫存”壓力下的必然選擇。

[關(guān)鍵詞]房地產(chǎn)；去庫存；發(fā)展模式；服務(wù)型地產(chǎn)

[DOI]1013939/jcnkizgsc201637059

盡管2015年10月以來北上廣深等部分地區(qū)樓市銷售情況火爆，房價及銷售業(yè)績持續(xù)上漲，但從全國來看，我國的房地產(chǎn)業(yè)“高庫存”問題在2014年就逐漸顯露出來，尤其是在三、四線城市“高庫存”問題尤為突出。房地產(chǎn)業(yè)的“高庫存”不僅影響產(chǎn)業(yè)本身的良性發(fā)展，對房地產(chǎn)相關(guān)諸多產(chǎn)業(yè)發(fā)展也具有極大影響，使地區(qū)經(jīng)濟社會發(fā)展蘊藏高風險。在中國當前“三期疊加”的特殊時期，如何正確看待當前樓市的“庫存”問題，如何化解樓市“高庫存”的風險，關(guān)乎我國國民經(jīng)濟社會的平穩(wěn)運行。

1我國房地產(chǎn)業(yè)進入“去庫存”時代

房地產(chǎn)業(yè)在我國大部分地區(qū)經(jīng)濟發(fā)展中曾經(jīng)做出了巨大貢獻，但隨著商品房“庫存”壓力持續(xù)加大，如何化解當前樓市“高庫存”的風險成為我國大部分地區(qū)面臨的棘手問題。

11我國房地產(chǎn)業(yè) “庫存”壓力持續(xù)上升

從2014年下半年以來，我國新建商品住宅庫存量明顯上升，房地產(chǎn)業(yè)進入 “去庫存”時代。據(jù)國家統(tǒng)計局公布的數(shù)據(jù)顯示，截至2015年年底，商品房待售面積已為71853萬平方米，自2013年年初到2015年年底的短短三年時間里，我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)待售商品房面積增加了近一倍，再次刷新了歷史紀錄。這僅是已竣工仍未售出的房產(chǎn)面積，有關(guān)專家指出，實際庫存遠高于這一數(shù)值。2015年12月中國社科院發(fā)布的《中國住房發(fā)展報告2015—2016》給出了當前房地產(chǎn)庫存的另一組數(shù)據(jù)：“以2015年商品住房總庫存統(tǒng)計數(shù)據(jù)計算，總庫存將達3996億平方米，其中，期房庫存即在建待售房面積為357億平方米，去化周期達45年，現(xiàn)房待售面積庫存為426億平方米，去化周期達23個月?！币源送茢啵齑鎸⒊蔀槲磥硪欢螘r間內(nèi)房地產(chǎn)市場主旋律。

12“高庫存”蘊藏高風險

房地產(chǎn)業(yè)與鋼鐵、水泥、咨詢、運輸、家電、金融等50多個上、下游行業(yè)直接相關(guān)，許多地方的經(jīng)濟發(fā)展高度依賴房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)企業(yè)商品房的“高庫存”使地方經(jīng)濟發(fā)展蘊藏巨大風險。

第一，一些地方經(jīng)濟發(fā)展高度依賴房地產(chǎn)投資。在我國經(jīng)濟30多年高速增長過程中，許多省份都高度依賴房地產(chǎn)投資，房地產(chǎn)業(yè)是許多地區(qū)經(jīng)濟增長的重要引擎。據(jù)《中國房地產(chǎn)報》報道，經(jīng)濟增速排名靠前的幾個省市，恰恰也是房地產(chǎn)投資依賴程度比較嚴重的地區(qū)。2015年前三季度全國31個省區(qū)市GDP對于房地產(chǎn)投資依賴度排名前十的分別是海南（4642%）、重慶（2411%）、貴州（2252%）、寧夏（2139%）、云南（2124%）、福建（2105%）、安徽（2094%）、北京（1919%）、浙江（1819%）、四川（1657%）。

第二，服務(wù)業(yè)固定資產(chǎn)投資中房地產(chǎn)占比過大。2014年，我國服務(wù)業(yè)固定資產(chǎn)投資為2905萬億元，其中，房地產(chǎn)固定資產(chǎn)投資達到1313萬億元，占比達452%。由此可見，盡管當前全社會固定資產(chǎn)投資中服務(wù)業(yè)占比過半，但服務(wù)業(yè)投資結(jié)構(gòu)中仍以房地產(chǎn)為主。

2我國房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的拐點已到

我國房地產(chǎn)業(yè)過去一直走粗放型規(guī)模發(fā)展道路，隨著我國大部分地區(qū)“高庫存”的到來，已顯現(xiàn)出投資下降、銷售量大幅下滑、利潤空間逐漸縮小等諸多問題。與此同時，服務(wù)型地產(chǎn)在市場整體形勢低迷的情況下，卻逆勢而上。

21房地產(chǎn)企業(yè)規(guī)模型發(fā)展不可持續(xù)

從市場交易情況來看，2015年房地產(chǎn)市場除個別一線重點城市外，我國大多數(shù)地區(qū)市場低迷，房地產(chǎn)總體利潤空間不斷縮小，規(guī)模型發(fā)展道路已不可持續(xù)。據(jù)統(tǒng)計，1998—2014年，我國房地產(chǎn)開發(fā)投資由36142億元增長到95036億元，年均增速超過20%。然而隨著商品房市場需求逐漸飽和，到2014年企業(yè)數(shù)量、從業(yè)人員、投資額仍持續(xù)增長，但新開工面積、銷售面積、銷售額和營業(yè)利潤皆呈負增長的局面，其中營業(yè)利潤下跌最為明顯，同比負增長近36%。同2013年比，2014年全國平均銷售價格小幅上漲，從每平方米6237元上漲到6324元，上漲幅度為14%，同期房屋竣工造價上漲幅度為65%，約為銷售價格上漲幅度的4倍。在銷售面積負增長的同時，成本增長明顯快于銷售價格增長的情況下，房地產(chǎn)企業(yè)利潤空間不斷縮小。

22服務(wù)型房地產(chǎn)逆勢而上

繼2015年房地產(chǎn)業(yè)整體低迷的大環(huán)境下，2016年以單純滿足人們居住需求為目標的房地產(chǎn)開發(fā)模式將面臨轉(zhuǎn)型的巨大壓力。近兩年來，恒大、萬科、保利等地產(chǎn)商紛紛向服務(wù)化方向轉(zhuǎn)型，并取得了較好的業(yè)績。根據(jù)2015年萬科A中期報告顯示，公司上半年凈利潤達679億元，同比增長236%；與此同時，保利地產(chǎn)上半年凈利潤的增速更是超過40%。此外，恒大集團在海南打造的旅游文化地產(chǎn)項目——?；◢u，更是創(chuàng)下開盤銷售金額、開盤銷售面積、認籌到訪人數(shù)三項世界之最。在全球經(jīng)濟不振，我國經(jīng)濟增速進入中速發(fā)展階段，以及房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)整體低迷的大環(huán)境下，恒大、萬科為代表的房地產(chǎn)企業(yè)所打造的服務(wù)型地產(chǎn)項目，呈現(xiàn)出逆勢而上的趨勢。

23服務(wù)型房地產(chǎn)市場前景廣闊

231“十三五”服務(wù)型房地產(chǎn)市場需求巨大

十八大報告指出，到2020年要實現(xiàn)城鄉(xiāng)居民人均收入比2010年翻一番的目標，隨著收入水平的提高，人們的消費意愿顯著增強，對服務(wù)的需求顯著提高，“十三五”服務(wù)型房地產(chǎn)市場需求巨大。以養(yǎng)老地產(chǎn)為例，到2020年隨著我國老齡化的加劇以及養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)模式的日漸成熟，我國養(yǎng)老地產(chǎn)的需求將急劇增加。據(jù)全國老齡委最新公布的數(shù)據(jù)顯示，從2015—2035年我國將進入急速老齡化階段，老年人口將從212億人增加到418億人，占比29%。龐大的養(yǎng)老需求人群，將對服務(wù)型養(yǎng)老地產(chǎn)形成巨大的消費潛力。

232城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)升級為房地產(chǎn)業(yè)創(chuàng)造新需求

據(jù)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2014年我國人均GDP達7575美元，據(jù)世行標準我國已進入中上收入國家行列。隨著城鄉(xiāng)居民收入水平的上升，與過去消費結(jié)構(gòu)相比，中國城鄉(xiāng)居民消費結(jié)構(gòu)正在由生存型消費向發(fā)展型消費升級、由物質(zhì)型消費向服務(wù)型消費升級、由傳統(tǒng)消費向新型消費升級，并且這一升級的趨勢越來越明顯，速度越來越快。在此趨勢下，旅游、文化娛樂、醫(yī)療保健等服務(wù)型消費成為消費熱點，城鄉(xiāng)居民對服務(wù)質(zhì)量和數(shù)量的需求明顯提升，單純居住型房產(chǎn)已不能滿足人們的需求。人們對服務(wù)型房產(chǎn)需求明顯提升，養(yǎng)老地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、文化地產(chǎn)受到購房者追捧。隨著中高收入群體的擴大，這一趨勢將更加凸顯，這既是我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的挑戰(zhàn)，也是一次產(chǎn)業(yè)發(fā)展新機遇。

3多種模式推進地產(chǎn)服務(wù)化轉(zhuǎn)型

隨著房地產(chǎn)行業(yè)競爭越發(fā)激烈，未來5年房地產(chǎn)不僅要提供優(yōu)質(zhì)的房子，還要提供好的服務(wù)。以服務(wù)為核心，提升房地產(chǎn)的品質(zhì)和附加值將是未來5年房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型方向。

31融合發(fā)展推進房地產(chǎn)業(yè)服務(wù)化轉(zhuǎn)型

311探索發(fā)展健康地產(chǎn)

鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)與醫(yī)療機構(gòu)合作，將健康管理融入項目設(shè)計中，以優(yōu)質(zhì)、貼心的健康管家提升物業(yè)管理服務(wù)水平。讓購房者在購入優(yōu)質(zhì)房產(chǎn)的同時，獲得長期、便捷、穩(wěn)定的服務(wù)，提升房產(chǎn)價值。隨著生活水平的提高，人們對健康保健、醫(yī)療護理、健身養(yǎng)生等領(lǐng)域的需求持續(xù)增長。10年前我國就已出現(xiàn)健康為主題的地產(chǎn)項目，經(jīng)過十幾年的發(fā)展，健康地產(chǎn)不再是一個房產(chǎn)銷售的噱頭，而是把醫(yī)療、健康管家服務(wù)真正引入到房地產(chǎn)項目的開發(fā)建設(shè)，不僅為消費者提供優(yōu)質(zhì)的小區(qū)環(huán)境、綠色健康的房屋設(shè)計，更重要的是提供貼心的健康、醫(yī)療管家服務(wù)，將建筑、房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展回歸到“以人為本”的理念上來。健康地產(chǎn)是在房地產(chǎn)市場逐漸走向細分化的環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)模式轉(zhuǎn)型的重要方向。

312積極發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)

鼓勵多種形式發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)，適應當前不斷增長的養(yǎng)老市場需求。一是對存量房新增養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，鼓勵有實力的養(yǎng)老機構(gòu)與房地產(chǎn)企業(yè)合作，提升項目針對老年客戶的服務(wù)能力；二是探索開發(fā)養(yǎng)老養(yǎng)生與度假相結(jié)合的地產(chǎn)項目，滿足不同消費層次消費者對養(yǎng)老地產(chǎn)的消費需求。進入21世紀，我國人口老齡化速度越來越快，估計到2020年我國老年人口數(shù)量將達到26億人，失能和半失能老年人口將突破4600萬人，老年人在生活照料、醫(yī)療衛(wèi)生、康復護理等方面的需求正在不斷增加。另據(jù)中國社科院老年研究所測算，目前中國養(yǎng)老市場的商機4萬億元人民幣，到2030年有望增加至13萬億元。未來5～10年，發(fā)展養(yǎng)老地產(chǎn)將是房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)型的一個重要方向。

32以“互聯(lián)網(wǎng)+”助推房地產(chǎn)服務(wù)化轉(zhuǎn)型

鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)運用大數(shù)據(jù)、云計算、移動互聯(lián)等新技術(shù)提升服務(wù)水平，使“互聯(lián)網(wǎng)+”成為房地產(chǎn)業(yè)開發(fā)新產(chǎn)品、探索新模式、搭建新平臺的重要手段。我國經(jīng)濟當前正處于深刻的結(jié)構(gòu)調(diào)整期，互聯(lián)網(wǎng)正影響和改變著我們的生活和思維方式，影響和改變企業(yè)的基因和經(jīng)營模式，互聯(lián)網(wǎng)正逐漸融入房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)、策劃、設(shè)計、銷售以及后期服務(wù)等每一個環(huán)節(jié)。以“互聯(lián)網(wǎng)+”助推房地產(chǎn)服務(wù)化轉(zhuǎn)型，改造傳統(tǒng)房地產(chǎn)業(yè)，正在催生出新的商業(yè)機會和商業(yè)模式，正在深刻改變房地產(chǎn)業(yè)的生態(tài)，成為房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級的重中之重。

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