“到期房產(chǎn)”對網(wǎng)貸平臺的影響

住宅用地產(chǎn)權(quán)到期并不可怕，是隨著城市發(fā)展和“代謝”自然產(chǎn)生的問題之一。只要本著妥善解決、照顧民生的態(tài)度，無論是自住、買賣、抵押都將順利過渡。

肖颯，北京大成律師事務(wù)所合伙人，知名互聯(lián)網(wǎng)金融法律專家

近期，溫州住宅用地產(chǎn)權(quán)到期事件引發(fā)爭議，鑒于市場認(rèn)可的“穩(wěn)健型”網(wǎng)貸平臺和其他互聯(lián)網(wǎng)金融平臺的主營業(yè)務(wù)中，或多或少涉及房產(chǎn)抵押等問題，筆者談一談個人觀點。

“房與地”的法律關(guān)系

我國施行國有土地使用權(quán)出讓制度與西方國家私有土地所有權(quán)買賣制度有明顯不同。美國東海岸有很多廢棄別墅，房屋已經(jīng)坍塌卻沒有人能夠推倒重建，只能任其逐漸腐蝕敗落，實質(zhì)上造成了資源浪費和需求供給的不平衡。我國法律對于房屋本身賦予公民所有權(quán)，但對于房屋坐落的土地則規(guī)定了土地最高使用年限。

房屋土地同時抵押

根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十二條規(guī)定，房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押時，房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)同時轉(zhuǎn)讓、抵押。也就是說，如果存在借貸關(guān)系，出借方要求借款方將其持有的房地產(chǎn)抵押給自己，此時房產(chǎn)坐落的土地也同時被抵押。無論是“房隨地走”還是“地隨房走”，作為不動產(chǎn)的土建房屋，現(xiàn)實生活中很難與土地分割。一旦土地使用權(quán)屆滿，則需要另行付費，給房屋實際價值帶來不確定性，房屋未來收益在當(dāng)下的折價必然有所變化。對于網(wǎng)貸平臺而言，在從事一線、熱門二線城市的“類房貸”業(yè)務(wù)時，應(yīng)當(dāng)密切注意相關(guān)法律、法規(guī)、政策的醞釀和出臺，防止投資者利益受損；當(dāng)然，也可以設(shè)計特別出借產(chǎn)品，固定成本，減少出現(xiàn)風(fēng)險的概率（借鑒銀行做法，不要出現(xiàn)還款期限長于國有土地使用權(quán)年限的情形）。

“自動續(xù)期”的真與假

可以明確地說：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。至于是否補(bǔ)交土地出讓金，依據(jù)怎樣的比例，按照怎樣的方式，筆者認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)續(xù)交部分土地出讓金。需要注意的是，“基準(zhǔn)地價”與“房屋總價”是兩個截然不同的概念，4月18日溫州市國土局相關(guān)人士也澄清，土地續(xù)期費用為總房價的1/3存在誤解，目前全國層面沒有土地年限續(xù)期如何執(zhí)行的實施細(xì)則。我們發(fā)現(xiàn)，陸續(xù)有城市開始以“市”為單位逐步解決這一棘手問題，望國家相關(guān)部門權(quán)衡各方利益，充分考慮到老百姓（603883，股吧）的生存權(quán)，給予適當(dāng)?shù)慕鉀Q方案。

筆者提醒以穩(wěn)健著稱的一些抵押類網(wǎng)貸平臺，要關(guān)注房屋讓渡的衰老問題，及時更新風(fēng)控流程和因子，維護(hù)廣大出借人的利益。