蘇北地區(qū)住宅物業(yè)常見工程質(zhì)量通病及防治措施分析

摘 要：隨著蘇北地區(qū)建筑業(yè)和房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，住宅工程質(zhì)量通病開始突顯，由于量廣面大，對工程質(zhì)量的危害性大，不僅影響住戶的正常使用，給住戶生活帶來不便和煩惱，也影響行業(yè)的形象。因此，有效地預防、治理住宅工程質(zhì)量通病，加強住宅工程質(zhì)量管理，提高住宅工程質(zhì)量水平，成了當前建筑行業(yè)的當務之急。本人結(jié)合蘇北地區(qū)的房屋住宅工程建設(shè)以及市內(nèi)住宅小區(qū)普遍調(diào)查情況，從以下幾方面來談談住宅工程質(zhì)量通病防治的對策和措施。

關(guān)鍵詞：蘇北； 住宅物業(yè)； 質(zhì)量通病； 防治

Quality defects of residential property in Northern Jiangsu common engineering analysis and prevention measures

Zhou Fu-cai

（ Greenland Real Estate Group Xuzhou Estate Co.， Ltd. Xuzhou，221000，China ）

Abstract： With the rapid development of the construction industry and the real estate industry in northern Jiangsu area， residential construction quality common problem began to highlight the wide surface of the dangers of the quality of the project， not only affects the normal use of the household to household life bring inconvenienceand troubles， but also affect the image of the industry. Therefore， effective prevention， governance residential project quality common problem to strengthen residential project quality management， improve the quality of residential projects， has become the top priority of the current construction industry. I combined the Northern Area housing residential construction projects as well as the city's residential district general investigation， countermeasures and measures quality defects of prevention and control of residential projects to talk about the following aspects.

Key words： northern Jiangsu； residential property； the quality common problem； prevention

近年來蘇北地區(qū)的城市建設(shè)得到迅速發(fā)展，房地產(chǎn)住宅物業(yè)建設(shè)工程規(guī)模迅速放大，和其他工程相比，其質(zhì)量本身具有影響因素多、質(zhì)量波動大、質(zhì)量變異大、質(zhì)量隱蔽性和終檢局限大的特點。在施工過程中，各個環(huán)節(jié)都存在著影響質(zhì)量的因素，如施工時材料的質(zhì)量差異、施工工藝的改變、天氣環(huán)境的變化等，都會產(chǎn)生質(zhì)量變異，造成質(zhì)量事故。因而，分析房地產(chǎn)住宅物業(yè)項目質(zhì)量控制因素，把握房地產(chǎn)住宅物業(yè)項目質(zhì)量控制方法，對加強工程質(zhì)量管理，提高工程質(zhì)量水平極其重要。

筆者長年從事蘇北地區(qū)房地產(chǎn)住宅物業(yè)房地產(chǎn)住宅建設(shè)項目建設(shè)管理工作，希望以此為基礎(chǔ)，總結(jié)蘇北地區(qū)的工程質(zhì)量通病問題，并提出預防措施與對策，對蘇北地區(qū)整體房地產(chǎn)住宅物業(yè)質(zhì)量提升有一定的促進作用。

1.蘇北地區(qū)氣候條件對建筑工程施工影響

蘇北一般泛指淮海地區(qū)中部，位于東經(jīng)116°22′～118°40′，北緯33°43′～34°58′，行政區(qū)域多劃分為徐州、淮陰、連云港、鹽城，該四個地級市年日平均氣溫低于5℃的日數(shù)可達97天，夏季高于日平均氣溫26℃的日數(shù)多達49天，持續(xù)時間長，冬夏相加共146天，占全年天數(shù)的40%。蘇北地區(qū)氣候特點是冬季干燥、寒冷，夏季酷熱、潮濕，極端天氣相對較少。由于氣候的先天因素，因此蘇北地區(qū)的住宅工程建設(shè)，一般以開春三月份開始施工，至11月份基本結(jié)束，周期相對穩(wěn)定。

2.蘇北住宅工程質(zhì)量通病的表現(xiàn)形式

2.1 砌筑工程類：砌體材料、砂漿強度達不到設(shè)計要求，砌體尺寸不符合設(shè)計圖紙要求，水平灰縫砂漿飽滿度不足。

2.2 鋼筋混凝土工程：鋼筋質(zhì)量及混凝土強度不符合設(shè)計要求。

2.3 屋面、廁浴間、外墻、窗體存在滲漏。

2.4 樓地面工程：地面不平，倒泛水，水泥地面起砂、空裂；地面空裂，縫格不整齊、圖案不規(guī)則等。

2.5 內(nèi)外墻面抺灰刷漿：存在掉粉、起皮、透底流墜、咬色等現(xiàn)象。

2.6 面磚嵌貼不牢固、排磚不合理，縫隙不順直。

2.7 給排水管道安裝：存在滲漏，堵塞、積水、衛(wèi)生器具安裝不牢固等。

3.住宅工程質(zhì)量通病形成原因分析

治理質(zhì)量通病，必須分析產(chǎn)生質(zhì)量通病的原因，一般來說，和設(shè)計、材料、施工、使用維護等有關(guān)。

3.1 設(shè)計方面

設(shè)計質(zhì)量是保證工程質(zhì)量的基礎(chǔ)。實踐證明，很多質(zhì)量通病形成都和設(shè)計有關(guān)，由于設(shè)計人員未按規(guī)范設(shè)計、施工重要部位缺少詳細圖紙、選擇建筑材料不適當、缺少實際經(jīng)驗等因素造成設(shè)計水平低下，形成質(zhì)量通病。

3.2 材料方面

用于建筑工程的材料、構(gòu)配件、設(shè)備達不到設(shè)計要求和產(chǎn)品的質(zhì)量標準，給工程質(zhì)量埋下巨大隱患。

3.3 施工方面

參與工程項目的施工管理、技術(shù)、操作人員良莠不齊，未能嚴格執(zhí)行質(zhì)量標準和操作規(guī)程，直接影響工程質(zhì)量。

3.4 使用維護方面

用戶使用不當，私自改造、搭建拆卸的行為或是缺少科學合理的維護方案，或長期無人管理都或多或少的加重了質(zhì)量通病的形成。

4.住宅工程質(zhì)量通病的防治措施

為了預防和治理通病，必須對通病的成因進行具體問題具體分析，找出癥結(jié)所在。然后分步分階段有針對性的采取措施，綜合治理。一般來說，應從以下幾方面采取措施：

4.1以科研為先導。通過科研提高材料的功能和性能，使材料物理性能和使用壽命得到提高；其次通過科研產(chǎn)生先進的設(shè)計理念、成熟的施工技術(shù)和工藝、科學有效的管理方法和手段。所有這些都是克服質(zhì)量通病的基本要素，必須大力提倡和扶持。

4.2提高設(shè)計質(zhì)量。工程設(shè)計特別是建筑和結(jié)構(gòu)構(gòu)造設(shè)計是預防工程質(zhì)量通病的基礎(chǔ)。應做好以下幾方面的工作：

（1）嚴格按規(guī)范進行設(shè)計。如現(xiàn)澆框架結(jié)構(gòu)55米間距應設(shè)置伸縮縫，除非有穩(wěn)妥成熟的技術(shù)質(zhì)量措施（后澆帶，保溫措施等），否則不應突破；

（2）細部大樣圖不應忽缺。細部大樣圖是保證使用功能和工程質(zhì)量關(guān)鍵，質(zhì)量通病大都會在小地方出現(xiàn)。如窗框節(jié)點處理不好會出現(xiàn)滲漏、冷橋或裂縫；屋面細部處理不好就會出現(xiàn)滲水漏水等；

（3）應加強對構(gòu)造方面的研究和設(shè)計。構(gòu)造措施是預防質(zhì)量通病的有力手段，有些質(zhì)量通病通過構(gòu)造措施能基本消除，如現(xiàn)澆板局部溫度裂縫，通過采取樓房四角板雙層雙向配筋（縮小間距），減少圈梁剛度等平面約束，增加砼柱梁保溫措施及一些施工措施，能得到基本解決。

4.3嚴把材料質(zhì)量關(guān)。所有進場材料必須按規(guī)定進行檢查和復驗，杜絕不合格材料流入。必要時可對材料生產(chǎn)過程進行抽查，如幕墻打結(jié)構(gòu)膠、商品砼的原材料及配比質(zhì)量抽查等。

4.4施工工藝是關(guān)鍵。施工是產(chǎn)品成型的過程，是質(zhì)量形成的過程。因此，為了防治質(zhì)量通病，必須對施工過程和施工工藝進行重點控制，并從方案、人員、設(shè)備、工藝和環(huán)境等多方面采取措施：

（1）應編制有針對性、科學、先進、可靠的施工技術(shù)方案，并及時進行交底。方案應有針對性和可操作性，應明確質(zhì)量標準和防治質(zhì)量通病的措施；

（2）施工人員應進行崗位培訓，特殊工種應具有上崗證，如電焊工、防水工等。班組長應有一定的工作經(jīng)驗和理論水平的人員擔任；

（3）設(shè)備質(zhì)量（包括測量設(shè)備）對工程質(zhì)量也有較大的影響，對設(shè)備應及時進行校核和檢修。另外應積極采用或發(fā)明一些提高工效和質(zhì)量的小工具。讓設(shè)備和工具為工程質(zhì)量服務；

（4）施工中采用何種方法、如何執(zhí)行，對工程質(zhì)量影響很大。嚴格按操作規(guī)程和工法進行施工是保證工程質(zhì)量、預防質(zhì)量通病的關(guān)鍵。應組織操作人員學習操作規(guī)程等施工技術(shù)，要求大家嚴格執(zhí)行，并采用自檢、互檢、交接手段予以保證。施工中應隨時和圖紙及規(guī)范標準加以比較，確保符合要求，減少通病的發(fā)生。如在屋面防水卷材施工前，應觀測找平層或保溫層的含水率，必要時應采用烘干或排汽措施后方可繼續(xù)施工。否則，極易產(chǎn)生起泡等質(zhì)量通??；

（5）環(huán)境因素對工程質(zhì)量影響較大，特別是自然環(huán)境條件（如雨、冷天等），應采取一定措施進行控制和預防。如電焊時，當溫度較低時，對焊接接頭綜合性能有影響，因此，規(guī)范規(guī)定，環(huán)境溫度低于-20℃時不宜施焊，對鋼結(jié)構(gòu)根據(jù)厚度不同在不同的溫度以下有不同的預熱要求；另外，在雨雪天焊接會使接頭產(chǎn)生淬硬組織和裂紋，因此規(guī)范規(guī)定必須有較好的遮擋措施，否則不宜焊接；

4.5質(zhì)量管理是保障。質(zhì)量管理和控制是保證工程質(zhì)量所采取的作業(yè)技術(shù)和活動，它貫穿于質(zhì)量形成的全過程、各環(huán)節(jié)。其控制按實施者不同，包括三個方面：

（1）企業(yè)內(nèi)部質(zhì)保體系。這是保證工程質(zhì)量的關(guān)鍵。通過企業(yè)自身的運作，消除質(zhì)量通病于萌芽狀態(tài)。它的特點是“全員、全面、全過程”，通過自檢、互檢、交接檢、質(zhì)量員驗收來控制質(zhì)量；

（2）社會監(jiān)理（業(yè)主控制）。這是保證工程質(zhì)量，防治質(zhì)量通病的外部的、橫向的控制。有時質(zhì)量通病出現(xiàn)是操作時的隨意性和方案中的盲目性引起的，通過監(jiān)理的監(jiān)督和把關(guān)，可以減少這種情況的出現(xiàn)，從而防止通病的產(chǎn)生。

（3）政府監(jiān)督。這是強制性的，是政策引導和最終認可的質(zhì)量控制手段。通過政府的強制監(jiān)督，可以宣傳和引導參建各方增強質(zhì)量意識，自覺克服質(zhì)量通??；可以制訂相應的技術(shù)文件，幫助企業(yè)克服質(zhì)量通病；可以運用監(jiān)督手段，強制企業(yè)按標準規(guī)范執(zhí)行，從而減少質(zhì)量通病的出現(xiàn)。

住宅工程質(zhì)量關(guān)系到人民群眾的切身利益，關(guān)系到社會穩(wěn)定，我們必須充分認識提高住宅質(zhì)量的重要性，切實提高住宅工程的質(zhì)量。在住宅工程建設(shè)中，要把實現(xiàn)、維護、發(fā)展百姓的根本利益和合法權(quán)益，作為防治住宅工程質(zhì)量通病工作的出發(fā)點和落腳點，確保、滿足使用功能和使用安全，努力減少和消除質(zhì)量投訴現(xiàn)象。筆者相信，只要下決心從不同的角度，從不同的環(huán)節(jié)認真做好質(zhì)量通病防治工作，住宅工程質(zhì)量通病的防治就一定會取得新的成就。

參考文獻

[1] 王進.蘇北地區(qū)生態(tài)節(jié)能型住宅研究.工業(yè)建筑，2009.7

[2] 郝惠敏.論住宅工程施工質(zhì)量控制.城市道橋與防洪，2006.1

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【文章編號】1627-6868（2016）01-0035-02

【作者簡介】周付才（1976-），四川內(nèi)江人，工程師，房地產(chǎn)企業(yè)工程管理負責人，主要從事房地產(chǎn)企業(yè)工程項目管理及技術(shù)管理工作，多年從事大型房地產(chǎn)項目開發(fā)項目管理經(jīng)驗。