品牌房企的“金融經(jīng)”

行業(yè)發(fā)展一般要經(jīng)歷三個(gè)層次：第一個(gè)層次是產(chǎn)品，第二個(gè)層次是產(chǎn)業(yè)，第三個(gè)層次是金融。白銀時(shí)代，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)已邁入“地產(chǎn)、金融、互聯(lián)網(wǎng)”疊加發(fā)展的階段。隨著市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的加劇，房企越發(fā)意識(shí)到金融的重要性，逐步邁向金融化發(fā)展之路，加速向輕資產(chǎn)等更高維度的經(jīng)營(yíng)模式轉(zhuǎn)型。

一、海外房企金融化路徑

由于不同國(guó)家歷史特點(diǎn)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展程度以及房地產(chǎn)金融制度均不同，海外房企的金融化路徑亦有所差異，但從國(guó)際各成熟市場(chǎng)的房企金融化時(shí)機(jī)來(lái)看，這些房企均是在上市及實(shí)現(xiàn)初步資本化發(fā)展后，抓住房地產(chǎn)金融改革的有利時(shí)機(jī)，率先推動(dòng)自身金融化的實(shí)施。海外房企金融化路徑主要有以下兩種。

第一種模式，開(kāi)發(fā)+金融服務(wù)。以住宅開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)為主的房地產(chǎn)企業(yè)一般借助并購(gòu)銀行、保險(xiǎn)等金融機(jī)構(gòu)或與之合作的形式不斷提升資本運(yùn)作能力，圍繞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的價(jià)值鏈形成了開(kāi)發(fā)+金融服務(wù)的金融化模式，代表企業(yè)如美國(guó)的Centex和Horton、日本的住友不動(dòng)產(chǎn)、香港的新鴻基等。

第二種模式，開(kāi)發(fā)+REITs或REITs。以商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)營(yíng)為主的房地產(chǎn)企業(yè)則主要借助房地產(chǎn)投資信托（REITs）的形式實(shí)現(xiàn)對(duì)旗下商業(yè)項(xiàng)目的資產(chǎn)運(yùn)作及實(shí)現(xiàn)相應(yīng)收益，形成了REITs或開(kāi)發(fā)+REITs的金融化模式，如美國(guó)的西蒙、新加坡的凱德集團(tuán)等。

二、國(guó)內(nèi)房企金融化路徑

與海外的房企金融化相比，目前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)的金融化趨勢(shì)越發(fā)明顯，受限于政策管制，整體金融化程度仍較低。但在互聯(lián)網(wǎng)快速發(fā)展的背景下，國(guó)內(nèi)房企金融化迎來(lái)發(fā)展良機(jī)。

同時(shí)，房企的金融化路徑已越發(fā)清晰，并逐步向海外主流模式靠攏，目前百?gòu)?qiáng)企業(yè)主要借助服務(wù)地產(chǎn)主業(yè)的“地產(chǎn)金融”、以金融工具運(yùn)作為核心的“金融地產(chǎn)”以及以金融投資和服務(wù)為主的“純金融”三種模式布局金融領(lǐng)域。

1. “地產(chǎn)金融”模式：服務(wù)于房地產(chǎn)主業(yè)相關(guān)環(huán)節(jié)，促進(jìn)主業(yè)發(fā)展

該模式以服務(wù)于房地產(chǎn)主業(yè)價(jià)值鏈的各個(gè)環(huán)節(jié)為主，并與互聯(lián)網(wǎng)金融的結(jié)合極為緊密；該種模式對(duì)房企資金、管理等要求相對(duì)較低，門檻不高，并且能夠有效幫助房企實(shí)現(xiàn)融資、營(yíng)銷去化等目的，較多企業(yè)選擇此種方式作為推動(dòng)自身金融化的一種有益嘗試。

百?gòu)?qiáng)房企借助地產(chǎn)金融化手段服務(wù)于房地產(chǎn)主業(yè)的相關(guān)環(huán)節(jié)，以解決如拿地、開(kāi)發(fā)環(huán)節(jié)的融資問(wèn)題、項(xiàng)目開(kāi)盤等營(yíng)銷去化以及產(chǎn)品及社區(qū)服務(wù)提升等問(wèn)題，以服務(wù)于房地產(chǎn)主業(yè)的發(fā)展。

2.“金融地產(chǎn)”模式：以資產(chǎn)證券化獲取地產(chǎn)投資收益

該模式以房地產(chǎn)為媒介，借助資產(chǎn)證券化等資本化運(yùn)作手段賺取投資收益。相較于其他兩種模式，需要企業(yè)有雄厚的資金實(shí)力及較高的金融及資本運(yùn)作能力。由于國(guó)內(nèi)資產(chǎn)證券化政策仍未完全放開(kāi)，現(xiàn)階段僅有萬(wàn)科、世茂等少數(shù)百?gòu)?qiáng)企業(yè)涉足。

目前，國(guó)內(nèi)的金融地產(chǎn)化剛剛起步，主要通過(guò)REITs、ABS等資產(chǎn)證券化手段，將流動(dòng)性較低的、非證券形態(tài)的房地產(chǎn)投資，直接轉(zhuǎn)化為資本市場(chǎng)上的證券資產(chǎn)，企業(yè)通過(guò)持有此類證券資產(chǎn)享受分紅和物業(yè)增值收益。

萬(wàn)科、世茂房地產(chǎn)、金科均已試水資產(chǎn)證券化，通過(guò)打包資產(chǎn)上市獲取收益。其中，萬(wàn)科攜手鵬華基金于2015年6月26日成功發(fā)行國(guó)內(nèi)首支公募房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）產(chǎn)品，前海萬(wàn)科企業(yè)公館為投資標(biāo)的。鵬華萬(wàn)科REITs是在封閉運(yùn)作期內(nèi)投資于目標(biāo)公司股權(quán)，以獲取商業(yè)物業(yè)租金收益為目標(biāo)，其成功發(fā)行意味著國(guó)內(nèi)公募基金的投資范圍由股票、債券、貨幣三大類資產(chǎn)正式擴(kuò)展至不動(dòng)產(chǎn)領(lǐng)域，是國(guó)內(nèi)地產(chǎn)REITs探索取得的突破性進(jìn)展，也是萬(wàn)科輕資產(chǎn)轉(zhuǎn)型的重要一步。

3.“純金融”模式：加速金融布局，培育新的業(yè)績(jī)?cè)鲩L(zhǎng)點(diǎn)

該模式面向所有領(lǐng)域，通過(guò)成立、投資及并購(gòu)入股金融機(jī)構(gòu)打造多業(yè)態(tài)并存的金融集團(tuán)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。選擇純金融模式的房企一部分是如綠地等綜合實(shí)力雄厚的千億級(jí)房企，另一部分則為將金融業(yè)務(wù)做為企業(yè)長(zhǎng)期戰(zhàn)略進(jìn)行培育的中型企業(yè)。

在房地產(chǎn)行業(yè)深度調(diào)整時(shí)期，規(guī)模房企加速布局金融領(lǐng)域，通過(guò)投資設(shè)立、并購(gòu)入股等方式打造多業(yè)態(tài)并存的金融集團(tuán)，培育新的利潤(rùn)增長(zhǎng)點(diǎn)。以綠地、萬(wàn)達(dá)為代表的部分企業(yè)資金實(shí)力雄厚，資源豐富，其可依托強(qiáng)大的資金和資源實(shí)力綜合運(yùn)用投資設(shè)立、并購(gòu)、入股等多種手段打造金融集團(tuán)，快速布局金融領(lǐng)域，拓展業(yè)務(wù)渠道和盈利來(lái)源；還有一部分中型企業(yè)受限于自身資金、資源情況，一般采用或聯(lián)合或入股金融機(jī)構(gòu)的方式涉足金融領(lǐng)域，獲取資本運(yùn)作收益，避免單獨(dú)投資設(shè)立金融機(jī)構(gòu)所帶來(lái)的資金、運(yùn)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)，如首創(chuàng)、花樣年等。

在眾多布局金融領(lǐng)域的房企中，綠地、萬(wàn)達(dá)較有代表性，其金融布局路徑可為后續(xù)企業(yè)布局金融領(lǐng)域提供參考借鑒。

綠地是千億房企中最早進(jìn)行金融布局的企業(yè)，經(jīng)過(guò)多年發(fā)展，企業(yè)金融定位逐漸明確，即打造以“金融公司”模式為主，定位“投資+投行”的大資管平臺(tái)。2011年，綠地金融成立，并以投資、并購(gòu)、入股的方式布局了金融機(jī)構(gòu)投資（入股上海農(nóng)村商業(yè)銀行、錦州銀行、東方證券等）、基金投資和管理業(yè)務(wù)（與交銀信托、信達(dá)資產(chǎn)合資設(shè)立基金管理公司）、類金融業(yè)務(wù)（在上海、重慶、寧波、青島等地發(fā)起設(shè)立小額貸款公司、在貴州省設(shè)立了綠地金融資產(chǎn)交易中心）、資本運(yùn)作等四大金融板塊；同時(shí)，企業(yè)也在海外設(shè)立了綠地控股集團(tuán)海外投資有限公司、綠地資產(chǎn)管理有限公司和綠地國(guó)際資本有限公司三家公司，從事海外投資管理、咨詢、海外實(shí)業(yè)投資等。進(jìn)入2015年，企業(yè)積極探索互聯(lián)網(wǎng)金融業(yè)務(wù)，分別推出綠地地產(chǎn)寶、綠地廣財(cái)APP、吉客網(wǎng)等多種互聯(lián)網(wǎng)金融平臺(tái)，布局互聯(lián)網(wǎng)金融領(lǐng)域；此外，企業(yè)還以收購(gòu)香港四、九號(hào)證券牌照，入股杭州工商信托股份等形式布局證券、信托領(lǐng)域，金融業(yè)務(wù)布局進(jìn)一步完善。

在電商沖擊下，萬(wàn)達(dá)提出第四次轉(zhuǎn)型，轉(zhuǎn)型方向之一即為金融，企業(yè)未來(lái)計(jì)劃打造以“互聯(lián)網(wǎng)+金融”為主的金融集團(tuán)。2014年8月，萬(wàn)達(dá)集團(tuán)、百度、騰訊共同出資成立萬(wàn)達(dá)電子商務(wù)公司，涉足互聯(lián)網(wǎng)領(lǐng)域；同年12月萬(wàn)達(dá)以3.15億美元控股快錢，借助快錢在金融領(lǐng)域的優(yōu)勢(shì)完善企業(yè)金融布局。2015年初，萬(wàn)達(dá)金融注冊(cè)成立，萬(wàn)達(dá)金融布局進(jìn)一步揭開(kāi)面紗；半年會(huì)上，企業(yè)提出將發(fā)起銀行、證券、保險(xiǎn)公司至少三起并購(gòu)，加上已有的快錢公司和投資公司，構(gòu)建萬(wàn)達(dá)大金融格局，做真正的互聯(lián)網(wǎng)+金融。

三、結(jié)語(yǔ)

白銀時(shí)代，國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)企業(yè)的金融化轉(zhuǎn)型才剛剛拉開(kāi)序幕，與美國(guó)、新加坡等房地產(chǎn)企業(yè)相比，仍有諸多不完善之處。對(duì)于房企來(lái)說(shuō)，布局金融化對(duì)企業(yè)資金實(shí)力、資產(chǎn)管理及資本運(yùn)作能力的要求較高，因此，房地產(chǎn)企業(yè)目前需在持續(xù)鞏固主業(yè)發(fā)展的基礎(chǔ)上，積極開(kāi)展同優(yōu)秀金融資本間的合作，不斷夯實(shí)綜合實(shí)力，合理推進(jìn)金融化布局。

未來(lái)，百?gòu)?qiáng)房企仍需積極借鑒海外房企金融化的成功經(jīng)驗(yàn)，主動(dòng)探索“產(chǎn)業(yè)+金融+互聯(lián)網(wǎng)”的新型地產(chǎn)發(fā)展模式，讓互聯(lián)網(wǎng)科技、金融與房地產(chǎn)的生產(chǎn)與消費(fèi)領(lǐng)域完美融合，打造以“客戶”為核心的新型房地產(chǎn)金融服務(wù)平臺(tái)，實(shí)現(xiàn)從“產(chǎn)品”到“產(chǎn)業(yè)”再到“金融”的轉(zhuǎn)型發(fā)展。