“加減乘除法”指導(dǎo)地產(chǎn)運(yùn)營

郭瑩輝

房地產(chǎn)行業(yè)面臨的外部環(huán)境劇烈變化，行業(yè)內(nèi)部呈現(xiàn)很多新格局、新趨勢，尤其是在行業(yè)深度和廣度上都在雙向增長，使得近年來房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新層出不窮。在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)下，我們需要重新認(rèn)識房地產(chǎn)行業(yè)，把握房地產(chǎn)行業(yè)新生態(tài)，推動房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)的新生態(tài)主要呈現(xiàn)出四個趨勢，可以用“加減乘除”來概括。

所謂加法，是指房地產(chǎn)行業(yè)的風(fēng)投化。也就是通過房地產(chǎn)的物業(yè)經(jīng)營疊加股權(quán)投資，以豐富物業(yè)的盈利模式。“眾創(chuàng)空間”大致可分為兩類：科技園區(qū)里的孵化器和城市中西區(qū)里的聯(lián)合辦公，就是通過房屋物業(yè)的出租經(jīng)營和對入駐企業(yè)的天使投資和VC投資等，來支持企業(yè)創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。2014年，全國已經(jīng)有1600多家科技企業(yè)孵化器，入孵企業(yè)達(dá)到8萬多家，就業(yè)人數(shù)175萬，已經(jīng)成為創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的重要支撐。近期很火的WeWork聯(lián)合辦公模式，如SOHO3Q利用寫字樓為流動人群提供O2O模式的辦公場所；優(yōu)客工廠通過遴選項目、孵化服務(wù)、管理模式、投融資平臺等促進(jìn)中小微科技企業(yè)發(fā)展，都是房地產(chǎn)行業(yè)和房地產(chǎn)職業(yè)經(jīng)理人的創(chuàng)新實(shí)踐，都突破了傳統(tǒng)物業(yè)經(jīng)營的范疇，在助推創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的同時，也使房地產(chǎn)行業(yè)的盈利模式得到了拓展。

所謂減法，是指房地產(chǎn)的輕量化。也就是通過項目開發(fā)過程的專業(yè)分工與組織協(xié)同，使全流程、重資產(chǎn)的開發(fā)模式變得更輕盈、更專注。通過以投資買地、開發(fā)建設(shè)、營銷銷售、物業(yè)管理等通常由一家企業(yè)獨(dú)立完成的“香港模式”，向高度強(qiáng)調(diào)資金、建造、營運(yùn)等專業(yè)化分工的“美國模式”的轉(zhuǎn)型，傳統(tǒng)地產(chǎn)開發(fā)商的重點(diǎn)業(yè)務(wù)也由單純的土地和物業(yè)開發(fā)轉(zhuǎn)向開發(fā)、運(yùn)營、服務(wù)并重，使開發(fā)商由重資產(chǎn)向輕重并舉轉(zhuǎn)型。這種輕量化趨勢，也是房企對高資金成本、長去化周期、復(fù)雜業(yè)態(tài)與產(chǎn)品等挑戰(zhàn)做出的行業(yè)性應(yīng)激性反應(yīng)。

所謂乘法，是指房地產(chǎn)的整合化。也就是大型房企轉(zhuǎn)型為區(qū)域發(fā)展商或城市運(yùn)營商等，運(yùn)用房地產(chǎn)的基本規(guī)律，整合與放大土地、產(chǎn)業(yè)、金融、政策等資源，服務(wù)區(qū)域新城新區(qū)的開發(fā)，使社會效益呈現(xiàn)倍增效應(yīng)。隨著43號文件《國務(wù)院關(guān)于加強(qiáng)地方政府性債務(wù)管理的意見》實(shí)施，地方政府的開發(fā)公司作為地方政府融資平臺的功能剝離，地方政府投資進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和新城新區(qū)開發(fā)能力減弱了，迫使地方政府充分利用PPP模式來進(jìn)行新城新區(qū)的開發(fā)建設(shè)，這也為大型房企轉(zhuǎn)型升級提供了機(jī)會。目前，很多大型房企已經(jīng)開始和地方政府合作，進(jìn)行數(shù)十平方公里的新城新區(qū)開發(fā)，通過房企整合社會資源，按照產(chǎn)城融合的模式，進(jìn)行投資開發(fā)、物業(yè)經(jīng)營、產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入、生活配套、產(chǎn)業(yè)培育等，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)和人口的聚集，產(chǎn)業(yè)功能和城市功能的協(xié)同發(fā)展，來推動新型城鎮(zhèn)化建設(shè)。

所謂除法，是指房地產(chǎn)的細(xì)分化。也就是受住宅市場供大于求的制約，以及區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整和居民消費(fèi)升級等影響，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)日益興起，產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)更是細(xì)分為了文化地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)、物流地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、科技園區(qū)等眾多細(xì)分領(lǐng)域，呈現(xiàn)出百花齊放的格局。市場需求是房地產(chǎn)商轉(zhuǎn)型發(fā)展的方向，近年來隨著國家產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、人口老齡化、人均收入的增加以及居民消費(fèi)觀念和模式的轉(zhuǎn)變，對支持創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的科技地產(chǎn)、支持旅游休閑的文旅地產(chǎn)、支持社會化養(yǎng)老的養(yǎng)老養(yǎng)生地產(chǎn)以及電商的快速發(fā)展而需求激增的物流地產(chǎn)等都呈現(xiàn)出蓬勃發(fā)展局面。尤其是國外產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)巨頭、國內(nèi)資本大鱷、聯(lián)想以及BAT等知名實(shí)體企業(yè)和互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)紛紛介入房地產(chǎn)開發(fā)細(xì)分領(lǐng)域，使房地產(chǎn)細(xì)分化進(jìn)一步加劇。

通過前面的認(rèn)識，筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)不但不會消亡，而是主動融入并承載大眾創(chuàng)業(yè)、萬眾創(chuàng)新和產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整、新型城鎮(zhèn)化等國家戰(zhàn)略，使市場容量更加廣闊。但在這種行業(yè)新生態(tài)中，房地產(chǎn)企業(yè)要以創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)的心態(tài)和行動來抓住機(jī)遇。誰能抓住機(jī)遇，誰就能乘勢而上。房地產(chǎn)行業(yè)的創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)可以分為三個層次：一是大型房企進(jìn)行戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型和模式升級，進(jìn)行“二次創(chuàng)業(yè)”；二是中小型房企和關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)要通過創(chuàng)新產(chǎn)品、技術(shù)、運(yùn)營等做深做精，實(shí)現(xiàn)創(chuàng)業(yè)成功；三是職業(yè)經(jīng)理人主動適應(yīng)房地產(chǎn)新生態(tài)，靠智慧和知識進(jìn)行創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)。這些創(chuàng)新創(chuàng)業(yè)是房企自身發(fā)展的必然，也是時代對房地產(chǎn)行業(yè)的要求。