恒大的“買賣”

張佳竹

這個(gè)國(guó)慶，恒大也沒歇著。繼剝離非主營(yíng)業(yè)務(wù)沒多久，恒大又一次上了頭條。10月3日，恒大在港交所發(fā)布公告，確認(rèn)買入深深房A股份，在A股的布局再次獲得突破。

早在9月底恒大出售礦泉水等快銷業(yè)務(wù)時(shí)，業(yè)內(nèi)就有猜測(cè)恒大此舉為整理盈利不佳的資產(chǎn)，為私有化以及回歸A股掃清障礙。如今恒大買殼深深A(yù)，似乎印證了上述猜測(cè)。而在這一賣一買間，恒大剝離副業(yè)、加碼主業(yè)的路徑也逐漸清晰。

賣副業(yè)，甩包袱

9月28日消息，恒大在香港聯(lián)交所發(fā)布公告稱，其全資附屬公司恒大集團(tuán)公司及其他全資附屬公司與不同的獨(dú)立第三方訂立協(xié)議，向買方出售本集團(tuán)于糧油、乳制品及礦泉水業(yè)務(wù)中的全部權(quán)益，總代價(jià)約為人民幣27億元。

如果加上這些公司合計(jì)33億元的負(fù)債，初步計(jì)算，恒大集團(tuán)這次將有57億元收益。

前兩年還是恒大旗下聲勢(shì)浩大的快消板塊，如今為何被集團(tuán)主席許家印“無情地拋棄”了？

要知道，礦泉水、糧油、乳制品是恒大“多元化發(fā)展”的重要棋子，按照許家印之前的想法，礦泉水、乳業(yè)和糧油這些“副業(yè)”，都應(yīng)該分別去香港上市。更何況，其中大家最為熟悉的“恒大冰泉”前后砸了50多億元，當(dāng)年為推廣這款產(chǎn)品，恒大不惜重金聘請(qǐng)當(dāng)時(shí)最火的韓流明星金秀賢、全智賢當(dāng)代言人。據(jù)媒體報(bào)道，20天內(nèi)恒大冰泉廣告支持13億元。

盡管大把地?zé)X，但事與愿違，“恒大冰泉”不但沒能擴(kuò)開銷路，反而陷入虧損境地。近兩年來，不論是糧油、乳制品，還是礦泉水業(yè)務(wù)交出的成績(jī)單均不理想。

以礦泉水業(yè)務(wù)為例，2015年下半年起，這一業(yè)務(wù)的情況就不再于集團(tuán)財(cái)報(bào)中單獨(dú)披露，但前三年已披露的部分加起來，虧損就已經(jīng)接近 40 億元。恒大公布的數(shù)據(jù)顯示，恒大冰泉2013年度、2014年度、2015年1-5月，公司的營(yíng)業(yè)收入分別為3480.22萬元、9.68億元和2.84億元，公司的凈利潤(rùn)分別虧損5.52億元、28.4億元和5.55億元。

這還沒算上前期已經(jīng)投入用于建廠、鋪設(shè)銷售渠道以及打廣告時(shí)花掉的 55.4億元。

這一次被出售的糧油、乳制品同樣表現(xiàn)不佳。恒大方面曾公布，恒大糧油集團(tuán)公司、乳業(yè)集團(tuán)公司及礦泉水集團(tuán)公司截至2016年8月31日的未經(jīng)審核凈負(fù)債約為人民幣33億元。

不過值得注意的是，這幾家接盤公司的規(guī)模都不大，公開信息極為有限，記者甚至并沒有查詢到其官方網(wǎng)站。因此也不排除此次交易有“過橋交易”的可能。

回歸地產(chǎn)主業(yè)

恒大方面并沒有對(duì)出讓原因作出更多的解釋，只是簡(jiǎn)單地表示，出讓其糧油、乳業(yè)及礦泉水業(yè)務(wù)的原因是“為公司的戰(zhàn)略考慮，能更加專注于房地產(chǎn)及其他相關(guān)業(yè)務(wù)?！?/p>

恒大最新公告顯示，今年1-9月，恒大累計(jì)合約銷售金額達(dá)到2805.8億元，累計(jì)合約銷售面積約3457.7萬平方米，同比分別增加117.9%和106%。

據(jù)記者了解，恒大前九個(gè)月的累計(jì)合約銷售金額已經(jīng)超過行業(yè)“老大”萬科177億元，且單月銷售亦連續(xù)三月大幅高于萬科，領(lǐng)先幅度分別達(dá)57%、141%和87%。9月單月，恒大的銷售額更是高達(dá)475.2億元，同比大增323.6%，連續(xù)第三個(gè)月成行業(yè)第一，成為“地產(chǎn)一哥”。

此外，恒大以及萬科兩家公司半年報(bào)顯示，恒大中期總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)額、核心業(yè)務(wù)利潤(rùn)、現(xiàn)金余額等各項(xiàng)指標(biāo)均領(lǐng)先行業(yè)，分別較萬科高出2876億元、127億元、25億元和1401億元；2009年至今，恒大總資產(chǎn)、營(yíng)業(yè)收入、凈利潤(rùn)、現(xiàn)金余額分別增長(zhǎng)15倍、24倍、16倍、15倍，而萬科分別為4倍、3倍、3倍和2倍。

在銷售額的年均增長(zhǎng)率方面，自2009年上市至2015年，恒大銷售額年均增長(zhǎng)30%以上，近兩年高達(dá)50%以上，而今年前9月已較去年全年大增39%，預(yù)計(jì)該公司今年全年有望大幅增長(zhǎng)100%。

但除了房地產(chǎn)業(yè)務(wù)之外，恒大的其他幾個(gè)主要業(yè)務(wù)，保險(xiǎn)、金融以及文旅業(yè)務(wù)均處于發(fā)展起步階段，規(guī)模無法同其地產(chǎn)板塊相抗衡。

2015年11月收購(gòu)恒大人壽以來，恒大人壽累計(jì)實(shí)現(xiàn)規(guī)模保費(fèi)348.9億元，總資產(chǎn)446億元；2016年恒大金服上線以來，交易人數(shù)37萬，總交易量逾88.9億元。這也使得一些業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為恒大出讓其快消業(yè)務(wù)的舉動(dòng)，意在調(diào)整其多元化的戰(zhàn)略發(fā)展方向，重新回歸房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中來。

許家印可能也意識(shí)到了，現(xiàn)在一心一意賣房子，才是恒大市值實(shí)現(xiàn)快速上漲的最好辦法。

買殼深深房A，布局A股

剝離副業(yè)沒有久，恒大又有了新動(dòng)作。

10月3日，恒大發(fā)布公告稱，與深深房A簽訂合作協(xié)議，約定將通過深深房發(fā)行A股或支付現(xiàn)金的方式，購(gòu)買凱隆置業(yè)所持有的恒大地產(chǎn)100%股權(quán)。

早在恒大大手筆剝離副業(yè)時(shí)，業(yè)內(nèi)就曾猜測(cè)，從資本市場(chǎng)的角度來看，恒大的意圖或指向A股。

有分析稱，在A股市場(chǎng)上，恒大通過旗下公司分別持有萬科A、廊坊發(fā)展及嘉凱城三家公司5%、15%和52.78%的股權(quán)。今年初，隨著萬達(dá)宣布私有化以及回歸A股計(jì)劃，有關(guān)恒大欲效仿萬達(dá)回A的傳聞不絕于耳。而恒大在嘉凱城、廊坊發(fā)展上顯示出謀奪控制權(quán)的意圖，給了市場(chǎng)想象空間。在這種背景之下，恒大“整理”盈利不佳的資產(chǎn)，無疑是在為其資本運(yùn)作鋪路。

如今恒大買殼深深房A視乎印證了上述分析。10月9日晚，深深房A發(fā)布公告稱，其與恒大集團(tuán)簽署了一份重組協(xié)議，恒大將分拆地產(chǎn)業(yè)務(wù)置入深深房，實(shí)現(xiàn)在A股上市。

恒大在A股的布局再次獲得突破。如今，A股市場(chǎng)已經(jīng)形成一批恒大概念股，除了上述三家股票之外，還包括億利潔能、隆鑫通用等。

值得注意的是，恒大在A股市場(chǎng)的布局標(biāo)的基本均屬于房地產(chǎn)板塊上市公司，顯示出恒大做大地產(chǎn)主業(yè)的意圖。以增持廊坊發(fā)展為例，恒大方面曾在一則對(duì)上交所《問詢函》的回復(fù)中明確表示，增持廊坊發(fā)展主要為充分把握京津冀一體化政策契機(jī)，看好上市公司未來發(fā)展的前景。

長(zhǎng)期追蹤恒大地產(chǎn)的國(guó)泰君安分析師劉斐凡猜測(cè)，恒大與深深房A的重組協(xié)議很有可能已得到深圳市政府的支持，相關(guān)審批難度不會(huì)太大。

“假如重組順利完成，恒大將地產(chǎn)業(yè)務(wù)打包放進(jìn)深深房，深深房將成為恒大地產(chǎn)的A股上市平臺(tái)?！眲㈧撤卜Q。

值得關(guān)注的是，與萬達(dá)商業(yè)直接從港交所退市不同，恒大重組深深房A，是業(yè)務(wù)拆分上市，這并不容易。

穆迪指出，通過此次交易，恒大將新增資本，并減低集團(tuán)依靠舉債推動(dòng)增長(zhǎng)的模式，但仍然要留意交易詳情。

許家印的資產(chǎn)野心

在這一賣一買，一系列資本運(yùn)作背后，許家印意圖何在？記者梳理恒大過去三年在H股、A股的布局，可以發(fā)現(xiàn)其由跨界多元化到收縮戰(zhàn)線至地產(chǎn)和金融的脈絡(luò)。

在“多元化”發(fā)展戰(zhàn)略實(shí)施兩年后，許家印將資源重新聚集到地產(chǎn)主業(yè)，并大力發(fā)展金融。通過“去多元化”，恒大將精力集中在了“地產(chǎn)+金融”的版圖擴(kuò)張之上。

恒大集團(tuán)總裁夏海鈞在今年的中期業(yè)績(jī)會(huì)上透露，集團(tuán)的業(yè)務(wù)有可能分拆，形成多個(gè)A股和H股上市公司的控股體系；未來的恒大，將主要有兩個(gè)板塊，一個(gè)地產(chǎn)，一個(gè)金融。

據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，恒大系目前實(shí)際控制或參股A股和H股上市公司已近20家。在港交所的上市平臺(tái)中國(guó)恒大，其定位則是集團(tuán)控股平臺(tái)，包括地產(chǎn)、金融以及延伸的健康醫(yī)療和社區(qū)服務(wù)等業(yè)務(wù)。

根據(jù)瑞信測(cè)算，假設(shè)重組深深房A引入總金額300億元占市值的15%計(jì)算，未來將會(huì)產(chǎn)生一家市值達(dá)2000億元的“新”深深房A，這將近是恒大現(xiàn)在市值的三倍，也接近時(shí)下萬科A股市值。

恒大的金融業(yè)務(wù)這兩年同樣發(fā)展迅猛。通過收購(gòu)、入股等方式，恒大已擁有了保險(xiǎn)、銀行、資管和支付牌照。

許家印在今年恒大集團(tuán)20周年慶典上透露，到2020年，恒大房地產(chǎn)年銷售規(guī)模目標(biāo)是超6000億元，屆時(shí)整個(gè)恒大集團(tuán)總資產(chǎn)將超3萬億。

在與深深房A的重組協(xié)議中，恒大也許下了宏愿：承諾將在2017至2019年三年中實(shí)現(xiàn)合約銷售額分別為人民幣4500億元、5000億元和5500億元；在承諾期內(nèi)，恒大地產(chǎn)扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤(rùn)累計(jì)達(dá)888億元。

地產(chǎn)主業(yè)規(guī)模最大化，加上保險(xiǎn)、金融助力，按照許家印“要做就做最大”的一貫路子，恒大的未來令人期待。