賣房保殼

龔小鋒

一面是房價大漲，一面是實體經(jīng)濟(jì)不振。近日，A股上市公司*ST寧通B出售北京兩套學(xué)區(qū)房的公告，瞬間成為市場熱點話題。有自媒體甚至調(diào)侃說，“*ST寧通B應(yīng)該把殼賣了，把房子保住，這判斷能力，難怪被ST了”，也有網(wǎng)友說，“那么問鼎諾貝爾獎的問題來了，賣房保殼到底是專業(yè)還是業(yè)余？”

雖是調(diào)侃，卻一語道出了當(dāng)前的現(xiàn)狀：不少企業(yè)的主業(yè)利潤遠(yuǎn)遠(yuǎn)不如其房地產(chǎn)增值速度。八九月以來，已有云賽智聯(lián)等十多家上市公司發(fā)布出售房產(chǎn)類公告，上述擬出售和已出售的房產(chǎn)均位于北京等房價大幅上漲的一線城市。

賣房保殼、保業(yè)績

“在企業(yè)家群體中，如果不玩房地產(chǎn)，你的企業(yè)經(jīng)營不佳。如果你擁有大量房產(chǎn)，不管主業(yè)如何慘淡，如果有必要，賣一套房子就可刷亮業(yè)績?！敝?jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)近日感嘆。

最近，上市公司*ST寧通B更是因為賣出北京兩套學(xué)區(qū)房增收而出名。在股市中，*ST是指公司經(jīng)營連續(xù)三年虧損，退市預(yù)警。9月21日，*ST寧通B發(fā)布公告，公司擬掛牌出售的北京西城區(qū)兩套學(xué)區(qū)房，其評估值便高達(dá)2272.62萬元，較2004年購入時增值逾16倍。

“此舉對于已經(jīng)連續(xù)兩個年度虧損的*ST寧通B來說，無疑會成為救命稻草?！敝斀?jīng)評論人譚浩俊說，*ST寧通B2014年和2015年的凈利潤分別為虧損1897萬元和1659萬元，公司股票因此已經(jīng)被交易所實行退市風(fēng)險警示，而公司披露的2016年半年報業(yè)績也不理想，凈利潤虧損2110.91萬元。

也就是說，如果今年再不扭虧為盈，按照相關(guān)規(guī)定，公司將極有可能被強制退市。所幸的是，出售兩套房產(chǎn)正好將其上半年虧損窟窿填上，如此，*ST寧通全年扭虧的概率將增加。

這兩套房產(chǎn)位于北京市西城區(qū)槐柏樹街，屬于市重點北京小學(xué)本部學(xué)區(qū)房。根據(jù)鏈家網(wǎng)的最新數(shù)據(jù)，北京西城區(qū)小學(xué)和中學(xué)共107所，對應(yīng)房源最高價15萬元/平米，最低8萬元/平米。

而西城區(qū)槐柏樹街11號樓屬于北京相來家園小區(qū)，片內(nèi)對應(yīng)的小學(xué)是北京小學(xué)，中學(xué)為北京十四中。該小區(qū)的市場銷售價已超過10萬元/平方米。一套面積100平方米的房子至少需要一千萬，

與*ST寧通B同樣命運的還有*ST新梅和海航創(chuàng)新。9月14日，同樣處于退市邊緣的*ST新梅稱，將位于上海的新梅大廈8層整層辦公用房產(chǎn)權(quán)，出售給鑫兆房產(chǎn)，總價不低于1.5億元。*ST新梅稱，初步估算交易完成后，將大幅增加上市公司的利潤，達(dá)5500萬元至7500萬元。

9月22日，上半年出現(xiàn)虧損的海航創(chuàng)新也公告稱，出售一處位于上海世紀(jì)大道的房產(chǎn)。該房產(chǎn)原值為5695萬元，以8200萬元的價格轉(zhuǎn)讓。

有趣的是，海航創(chuàng)新出售的這處房產(chǎn)本為抵債房，也就是當(dāng)時因收不回欠款獲得的房產(chǎn)。但海航創(chuàng)新肯定不會料到，其十年前的抵債資產(chǎn)如今竟使公司一舉扭虧為盈。因為海航創(chuàng)新2016年半年報顯示，其上半年虧損1836萬元。

為何最近頻繁出現(xiàn)賣房保殼的案例？其實不難理解，進(jìn)入第四季度，有著退市危機的*ST公司都會開啟年底的保殼之戰(zhàn)。據(jù)同花順統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，目前，有39家*ST公司存在可能暫停上市的風(fēng)險，而上述39家*ST公司保殼過程中，除了大部分采取了重組的常規(guī)方式以外，有近兩成的上市公司采取賣資產(chǎn)的方式保殼。

有媒體統(tǒng)計，截至9月28日，今年以來多達(dá)73家公司發(fā)布房產(chǎn)交易公告，但這些公司的本業(yè)都不是房地產(chǎn)，原因與公司面臨行業(yè)不景氣甚至退市危機、急需周轉(zhuǎn)有關(guān)。這73家大陸上市公司發(fā)布房產(chǎn)交易公告，內(nèi)容包括出售或處置房產(chǎn)、轉(zhuǎn)讓房產(chǎn)、購買及投資性房產(chǎn)、涉及房產(chǎn)相關(guān)交易及房產(chǎn)抵押等等。

除了賣房扭虧、保殼外，也有的公司是為了盤活資產(chǎn)、回籠資金。9月19日，綠庭投資公告稱，旗下子公司上海仁暉實業(yè)將部分工業(yè)房產(chǎn)以2168.98萬元的價格轉(zhuǎn)讓給晉拓公司。而售房原因則是此處房產(chǎn)目前處于空置狀態(tài)，賣房能盤活資產(chǎn)，回籠資金。

此外，9月24日，高鴻股份也發(fā)布公告稱，出售部分房產(chǎn)及無形資產(chǎn)。截至今年6月30日，上述房地產(chǎn)資產(chǎn)賬面原值為2400.13萬元，評估值為4380.7萬元。高鴻股份表示，上述房產(chǎn)目前部分對外租用，使用效率不高，因此適度清理、回籠資金。

主業(yè)利潤不如房產(chǎn)增值

“網(wǎng)上流傳這樣一個段子。中國出了一道可以問鼎諾貝爾經(jīng)濟(jì)學(xué)獎的課題：近半上市公司利潤不夠買京滬深一套豪宅，但賣掉1%的股份就夠買幾套了，請論證樓市、股市哪個泡沫更大？”有網(wǎng)友提出了一個看似不太正經(jīng)的問題，引來眾人紛紛留言。

實際上，上市企業(yè)炒房已經(jīng)成風(fēng)。Wind數(shù)據(jù)統(tǒng)計，以2016年半年報“投資性房地產(chǎn)”科目作為衡量“炒房”程度的指標(biāo)，新三板市場共有520家掛牌公司擁有“用以出租或短期出售”的房產(chǎn)，價值合計達(dá)117億元，相當(dāng)于這520家公司合計凈資產(chǎn)的6.5%。

其中，新三板掛牌公司中投資性房產(chǎn)最多的前十甲分別是中城投資、九鼎集團(tuán)、東盛園林、環(huán)渤海、好百年、利爾達(dá)、青浦資產(chǎn)、東軟股份、華龍證券、東忠科技。？？

由于近兩年房價大幅上漲，不少企業(yè)地產(chǎn)市值甚至超過凈利潤。中城投資是國內(nèi)歷史最長的房地產(chǎn)私募投資機構(gòu)之一，其持有的“投資性房地產(chǎn)”市值一騎絕塵，達(dá)到14.7億元，而公司上半年的凈利潤僅為1.1億元。

與之相對的是，上述公司利潤低迷。翻看各家新三板公司2015年度年報，東電創(chuàng)新當(dāng)年凈利潤為1487萬元，手付通為807萬元，本貿(mào)科技667萬元。按照深圳去年同期至今的平均房價增幅60%計算，手付通和本貿(mào)科技一年的凈利潤，買不起當(dāng)年他們出手購入的房產(chǎn)。？

無怪乎有新三板公司老板感慨道，“我們租的辦公地點在上海市區(qū)，本來準(zhǔn)備買，后來選擇了租，省下錢發(fā)展企業(yè)，結(jié)果企業(yè)剛盈利，房子漲了有近千萬元，盈利遠(yuǎn)遠(yuǎn)趕不上房價上漲?！?/p>

有媒體報道，因房價上漲過快而被迫出臺限購政策的廈門市，在已有的19家民營上市公司中，除去新上市的5家外，其余14家竟然有7家2016年上半年凈利潤出現(xiàn)了下滑，占總數(shù)的一半。而盈利或利潤上漲的企業(yè)，則很多也依賴于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)和房價上漲帶來的利潤。

不只是上述的中小企業(yè)，即使是一些大型上市企業(yè)，也大手筆進(jìn)入房地產(chǎn)領(lǐng)域。Wind數(shù)據(jù)顯示，今年二季末，A股有1305家上市公司有投資性房地產(chǎn)，合計達(dá)到5951億元。

其中，中國平安以334.29億元的投資性房產(chǎn)居于首位。緊隨其后的是中國建筑，為325.5億元；中國銀行的投資性房地產(chǎn)也高達(dá)220.99億元，位列第四。另外9家則是陸家嘴、世茂股份、金融街等上市房企。

此外，財大氣粗的銀行也布局了大量房產(chǎn)。除了中國銀行，交通銀行、招商銀行二季末投資性房地產(chǎn)也高達(dá)60.21億元和16.86億元。銀行的投資性房地產(chǎn)中除了自己購置的房產(chǎn)，還有一部分來自于有些開發(fā)企業(yè)違約形成的不良資產(chǎn)，銀行會納入自己名下處置。

監(jiān)管資本濫觴樓市

賣房保殼、保衛(wèi)業(yè)績，上市公司投資房地產(chǎn)風(fēng)氣盛行，可以說是資本濫觴于樓市的真實寫照，但如此之多的上市公司介入地產(chǎn)板塊，其風(fēng)險也不可小覷。

尤其是，一個央企的下屬上市公司，竟然淪落到需要變賣房產(chǎn)來保殼，不能不令人痛心。而*ST寧通B的母公司——中國普天，是一家具有較強實力的中央企業(yè)，其下屬企業(yè)，大多也具有較高技術(shù)含量。

一名財經(jīng)媒體人評價稱，連續(xù)三年虧損，可見公司經(jīng)營出現(xiàn)了很大的問題，在這種情況下，通過出售公司資產(chǎn)來保殼并沒有改變公司的基本面貌，它的經(jīng)營業(yè)務(wù)實際上仍然處于虧損狀態(tài)。甚至可以說，這家公司還不如保留房產(chǎn)，因為公司運營的問題并不是短期可以解決的。

多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，企業(yè)即便出現(xiàn)了困難，應(yīng)當(dāng)通過其他方式擺脫困境，而不是通過變賣房產(chǎn)來保殼。出現(xiàn)這樣的現(xiàn)象，說明當(dāng)下實體經(jīng)濟(jì)低迷，到了只能依靠房價上漲來保殼保生存的地步。

“*ST寧通B用變賣房產(chǎn)來保殼，確實有企業(yè)在管理、技術(shù)、理念等方面不適應(yīng)市場的原因，甚至有國企體制方面的原因。”譚浩俊說，但是，實體經(jīng)濟(jì)發(fā)展的大環(huán)境不佳，實體經(jīng)濟(jì)被邊緣化的問題，應(yīng)當(dāng)是包括*ST寧通B在內(nèi)的實體企業(yè)陷入困境更為重要的原因。

“透過*ST寧通B等依靠變賣房產(chǎn)保殼的問題，應(yīng)當(dāng)引起決策層和管理層的高度關(guān)注，并跳出保殼來看實體經(jīng)濟(jì)、看實體經(jīng)濟(jì)面臨的發(fā)展困境?！弊T浩俊說，管理層應(yīng)實實在在地替實體企業(yè)想一想，切莫再把對實體經(jīng)濟(jì)的重視放在口頭上、文件中。

上述媒體人士認(rèn)為，上市公司投資房地產(chǎn)無可厚非，但是監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)更多關(guān)注公司到底是把自己的精力放在了實業(yè)上還是資本游戲上，對于依靠賣房、賣子公司股權(quán)等行為來保殼的公司，監(jiān)管部門應(yīng)當(dāng)有所制約。從而遏制資本市場投機炒作的風(fēng)氣，使得公司能夠?qū)Ｗ⒂谥鳂I(yè)，更好地保護(hù)投資者利益。

房地產(chǎn)價格過高，促使資金過度流入房地產(chǎn)業(yè)，進(jìn)一步惡化實體經(jīng)濟(jì)投資不振的狀況。為了遏制房價的非理性上漲，不少城市選擇了重啟限購和限貸政策。國慶前后，已經(jīng)有十幾個城市出臺了相關(guān)的限購限貸政策。

香港《經(jīng)濟(jì)日報》近期指出，各地今年以來陸續(xù)出臺樓市調(diào)控措施，但難阻房價持續(xù)飆升。限購限貸并非長策，對癥下藥才能治本，需約束信貸進(jìn)入樓市及增加土地供應(yīng)，從根本上抑制樓市瘋長。