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    商住還能投資嗎?

    2016-11-09 18:01:00張曉蘭
    房地產(chǎn)世界 2016年10期
    關(guān)鍵詞:普通住宅兩用公寓

    張曉蘭

    進入“金九銀十”的傳統(tǒng)營銷旺季,北京住宅市場并未出現(xiàn)大量集中推盤的現(xiàn)象。不過,以低總價、小戶型為特色的商住產(chǎn)品大行其道。業(yè)內(nèi)人士認為,相比普通住宅動輒千萬的置業(yè)門檻,門檻僅為百萬級別的商住產(chǎn)品,填補了當前高價地頻出樓市的市場空白,受到一些剛需族和投資客的青睞。

    不過,40年或50年的產(chǎn)權(quán)、商水商電、無法落戶等問題,也讓一些購房者心生疑慮。那么,商住房到底值不值得買?值不值得投資?

    9月中上旬已成交4831套

    “短短半年,一平方米就漲了8000元,現(xiàn)在賣到3萬元了。”日前,記者在位于地鐵房山線長陽站南50米的商住項目首開熙悅灣售樓處遇到前來辦理房產(chǎn)證的徐先生,他興奮地說,“錢現(xiàn)在放在銀行不值錢,遇到合適的商住房,我還會出手買?!?/p>

    據(jù)媒體報道,9月13日晚上,首開熙悅灣加推23套房源,單價為28000元-30000元,現(xiàn)場60余組客戶抓鬮購買,當晚售罄。項目下一次推盤需等到明年二三月份。

    為保值增值而投資買房的徐先生們,成為今年商住房“突進”的注腳。

    亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示,2015年,北京商住產(chǎn)品成交量為21520套,而在今年1-8月,這一產(chǎn)品的成交量就高達4.5萬套,其中大興和通州表現(xiàn)突出,分別貢獻了9091套和8803套。

    隨著樓市傳統(tǒng)旺季“金九銀十”的到來,商住房表現(xiàn)依然搶眼,“量價齊升”的態(tài)勢已然形成。

    偉業(yè)我愛我家集團市場研究院統(tǒng)計,9月中上旬(1-20日),普通住宅成交了2577套,占新建商品房總成交量的31.4%;公寓類產(chǎn)品交易量大漲,成交4831套,占比高達58.8%,接近六成;此外,別墅、自住房的成交占比分別為5.8%和4%。

    同時,據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計,上周(9月12-18日)北京商住公寓市場總成交額35.65億元,環(huán)比上漲32%,共成交1670套,比前一周(9月5日-11日)增加253套。成交主要集中在大興、豐臺、通州、平谷等區(qū)域。

    從配角到主角的逆襲

    縱觀商住房這幾年的發(fā)展,其升溫并非偶然。

    2011年,北京住宅的限購門檻之一為非京籍需具備“五年社?;蚣{稅證明”。一部分人因而失去了購房資格,只能將眼光轉(zhuǎn)向不限購的商住房。

    隨之,商住公寓項目作為住宅的補充產(chǎn)品,漸漸成為市場主角,尤其是一些具備較完善居住功能的LOFT產(chǎn)品,逐步獲得市場的關(guān)注與認可。

    在業(yè)內(nèi)人士看來,今年以來商住房火爆的行情,更為關(guān)鍵的因素在于整體樓市升溫后,一些普通住宅價格一路走高,已經(jīng)超出很多剛需客群的購買力。同時,相比很多住宅,單價較低、面積偏小使得總價可控的優(yōu)勢,也使部分購房需求和投資需求集中涌入,從而造成商住項目成交大漲。

    北京房地產(chǎn)學會執(zhí)行會長陳貴進一步表示,在住宅這一供給側(cè)受到限制之下,加之貨幣供應(yīng)致流動性高燒不退,恐慌性的漲價共識就成為市場的普遍預期,實際需求加上投資避險需求形成的總需求隨之放大,尤其是市場上還流傳商住房即將限購的傳聞,使得8月北京出現(xiàn)了搶購商住房的現(xiàn)象。

    但業(yè)內(nèi)專家表示,相對于住宅,商住房高首付、高月供所帶來的資金壓力,以及日后轉(zhuǎn)手可能存在的風險,需要投資客慎重考慮。

    投資前先讀懂幾個關(guān)鍵詞

    一些購房者本著越限越值錢的原則,開始追捧北京的商住產(chǎn)品,不過,商住房存在商水商電、商業(yè)產(chǎn)權(quán)、無法落戶等問題。那么,如何看待商住房未來的發(fā)展前景?

    為此,記者咨詢了投資界專業(yè)人士。綜合他們的意見,是否出手購買商住房需要從多個維度具體分析,需要結(jié)合整個市場的走向,比如,近幾年商住房和住宅的房價走勢、住宅和商住兩用房的銷量和增量情況對比等方面加以考慮。此外,還要讀懂有關(guān)商住房的以下幾個關(guān)鍵詞。

    客群:兩類人購買商住兩用房,一是沒有購房資格的剛需客群,二是手中有閑置資金的投資群體。億翰中國董事長陳嘯天表示,購房者假如短期已解決了戶口,就不買純住宅,可以買商住;或者短期完全無法解決戶口,也可以買商住,盡管生活成本高一些,但購買商住的壓力要比購買普通住宅壓力小很多。

    租金:一般而言,商住房租給公司辦公時租金更高些,如果用于居住,則與同小區(qū)的住宅差不多。

    比如,位于海淀區(qū)田村的西山洋房,40平方米的loft,月租金約4000元,而相近面積的平層住宅,月租金在3500元-4000元之間。位于朝陽區(qū)十里堡地鐵口的晨光家園,55平米左右一居,月租金5000元左右,而同小區(qū)的東岸春天里(公寓類)月租金6000元左右,有業(yè)主反映,公寓類項目的裝修、物業(yè)管理、居住舒適度都比同小區(qū)的住宅更好。

    升值空間:據(jù)鏈家研究院統(tǒng)計,2014年3月,北京住宅成交均價為38001元/平方米,商住兩用房成交均價為38701元/平方米,近乎持平。到2014年4月,住宅成交均價為38856元/平米,商住兩用房成交均價為34867元/平方米,比住宅低約4000元/平米。此后,北京住宅均價穩(wěn)步上漲,而商住兩用房維持在比較平穩(wěn)的狀態(tài)。

    從更長的周期來看,北京住宅從2011年12月份的19469元/平方米,上漲到2016年5月份的45064元/平方米,增幅達131.46%;商住房則從2011年12月份的19537元/平方米,上漲到2016年5月份的36714元/平方米,增幅為87.92%。

    轉(zhuǎn)手率:“房源銷售/增量”,得到的數(shù)值越大,說明房子更容易出手。據(jù)鏈家研究院的統(tǒng)計顯示,2015年12月同期相比,住宅銷增比值高達27.85%,商住房比值僅15.55%,住宅的銷增比值明顯高于商住房。

    億翰中國董事長陳嘯天表示,商住類項目轉(zhuǎn)手難不難,關(guān)鍵在于物業(yè)價值的高低。目前商住房價格雖然比普通住宅便宜,但轉(zhuǎn)手并不存在難度,看好商住物業(yè)的去化空間。

    投資風險:陳嘯天表示,只要在供求關(guān)系中存在供不應(yīng)求,而且有價差存在,投資就是成功的。相對于住宅物業(yè)來說,商住物業(yè)的價差比較大,只要價差大,自然就有這方面的需求。商住物業(yè),轉(zhuǎn)讓時稅費較高,如果買了不是為了馬上轉(zhuǎn)讓,短期內(nèi)風險比較小。

    成本:包括生活成本、稅費成本及利息支出等(詳見右表)。相比住宅,總體上看,商住房的這些成本更高。

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