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    淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

    2016-11-09 05:16:12李清黎
    山西農(nóng)經(jīng) 2016年10期
    關(guān)鍵詞:約簡粗糙集指標(biāo)體系

    □李清黎

    (天方藥業(yè)有限公司設(shè)備工程部河南駐馬店463000)

    淺析房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

    □李清黎

    (天方藥業(yè)有限公司設(shè)備工程部河南駐馬店463000)

    房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的主要構(gòu)成也可以分為投資風(fēng)險(xiǎn)的影響因素、可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)事件和可能發(fā)生的風(fēng)險(xiǎn)方面損失三個(gè)部分。由于房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)較大,可能帶來的風(fēng)險(xiǎn)會(huì)給項(xiàng)目帶來較大的損失,因此,為有效地識(shí)別和規(guī)避風(fēng)險(xiǎn),要過風(fēng)險(xiǎn)分析,盡量減少因外部條件變化時(shí)對(duì)投資方案經(jīng)濟(jì)效果的影響風(fēng)險(xiǎn),就是需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行辨識(shí)、估計(jì)和評(píng)價(jià)做全面、綜合的研究。

    房地產(chǎn)項(xiàng)目;投資風(fēng)險(xiǎn);風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)

    1 房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)的特征

    房地產(chǎn)項(xiàng)目投資作為一種高投入、高回報(bào)和高風(fēng)險(xiǎn)的投資,其投資風(fēng)險(xiǎn)具有以下特征:(1)風(fēng)險(xiǎn)多樣性且集中度較高(2)風(fēng)險(xiǎn)的系統(tǒng)性和傳遞性(3)風(fēng)險(xiǎn)的長期性和整體性。

    2 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)存在的問題分析

    目前房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)存在如下誤區(qū):

    一是風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的一次性。很多房地產(chǎn)項(xiàng)目投資分析只是在項(xiàng)目建議書或可行性報(bào)告中對(duì)風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行了簡要說明,認(rèn)為評(píng)估后的風(fēng)險(xiǎn)在建設(shè)過程中加以防范就可以了,而沒有進(jìn)行全過程的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。

    二是僅進(jìn)行定性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。傳統(tǒng)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)對(duì)風(fēng)險(xiǎn)信息和數(shù)據(jù)采集缺乏目的,風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的難點(diǎn)是缺乏有效的風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù),對(duì)定量的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)方法應(yīng)用會(huì)因數(shù)據(jù)難以獲得或數(shù)據(jù)不精確而造成風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的偏差,送樣使得風(fēng)險(xiǎn)因素不能定量化,只能夠憑借經(jīng)驗(yàn)或定性的風(fēng)險(xiǎn)描述來確定風(fēng)險(xiǎn),更無法分析風(fēng)險(xiǎn)各風(fēng)險(xiǎn)因素對(duì)項(xiàng)目目標(biāo)的影響程度和其相互之間的關(guān)系。這也導(dǎo)致不能得到有效的領(lǐng)域知識(shí)的積累,不利于提高管理水平。

    三是單因素風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià),沒有建立科學(xué)的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)體系。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)集中于項(xiàng)目可行性分析階段,分析的主要內(nèi)容也僅限于某些具體的單因素指標(biāo)進(jìn)行評(píng)價(jià),如財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、經(jīng)濟(jì)效益風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)、社會(huì)風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)等,而缺乏整體的綜合性風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)。多數(shù)項(xiàng)目實(shí)施風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)沒有科學(xué)的體系,只是根據(jù)項(xiàng)目經(jīng)理或?qū)<业闹饔^經(jīng)驗(yàn)判斷而定,實(shí)際效果往往不能得到正確的評(píng)估和對(duì)待,造成在風(fēng)險(xiǎn)管理規(guī)劃和對(duì)策上具有較強(qiáng)的隨意性。

    因此要結(jié)合實(shí)際房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)的復(fù)雜性和系統(tǒng)性,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)數(shù)據(jù)進(jìn)行分析,找出風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)的關(guān)鍵影響指標(biāo),構(gòu)建基于粗糙集綜合評(píng)價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型。

    3 基于粗糙集綜合評(píng)價(jià)的房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型

    3.1房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的建立原則

    (1)綜合系統(tǒng)性原則。由于房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系的指標(biāo)之間存在著復(fù)雜的關(guān)聯(lián)關(guān)系,所以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)的建立需要綜合全面地考慮各個(gè)因素,并且將這些因素整理成為一個(gè)具有層次清晰、邏輯嚴(yán)謹(jǐn)?shù)亩鄬哟谓Y(jié)構(gòu),對(duì)整個(gè)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行分析。

    (2)科學(xué)性原則??茖W(xué)性作為風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立的最基本的原則必須要滿足以科學(xué)原理為出發(fā)點(diǎn),嚴(yán)格遵循科學(xué)研宄規(guī)律,不以個(gè)人主觀價(jià)值為轉(zhuǎn)移,這樣才能做到有說服力。而這也是一切投資決策的前提與基礎(chǔ)。

    (3)互不相容性原則。在建立指標(biāo)體系階段要對(duì)某些可能存在交叉或者相容的指標(biāo)進(jìn)行獨(dú)立化或者合并化的處理,從而保證指標(biāo)體系的互不相容性。

    (4)可操作原則。建立風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系不僅需要在理論上是科學(xué)可行的,而且更重要的是要在具體操作的時(shí)候能夠具有可行性。

    (5)可比性原則。如果想要將風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系設(shè)計(jì)的科學(xué)合理、可操作,那就需要做到這些指標(biāo)在橫向與縱向可以進(jìn)行比較。這就要求對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)的評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)是相同的,或者能夠在量化處理階段能夠?qū)⑦@些評(píng)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行歸一化處理。

    (6)全面性原則。對(duì)于房地產(chǎn)投資的風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)建立,必須要全面的反應(yīng)其特點(diǎn)與要素。不能缺失或者遺漏任何一個(gè)方面和指標(biāo)。要做到把問題全面的反應(yīng)出來,從而才能為后續(xù)的風(fēng)險(xiǎn)分析做好前期準(zhǔn)備。而要做到全面性就需要對(duì)風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別的方法和過程熟練掌握,這樣才能將風(fēng)險(xiǎn)因素全面地識(shí)別出來。

    3.2房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系建立

    參考各種指標(biāo)體系構(gòu)建的文獻(xiàn),結(jié)合風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別和分析得出的風(fēng)險(xiǎn)影響因素,在該指標(biāo)體系中,從環(huán)境風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)前期及施工風(fēng)險(xiǎn)、銷售租賃風(fēng)險(xiǎn)與其他風(fēng)險(xiǎn)等4個(gè)方面的18個(gè)指標(biāo)構(gòu)建評(píng)價(jià)指標(biāo)體系,如表1所示。從而為風(fēng)險(xiǎn)的綜合評(píng)價(jià)提供了基礎(chǔ)和依據(jù)。

    3.3基于粗糙集的風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)模型構(gòu)建

    3.3.1建立初始評(píng)價(jià)指標(biāo)及樣本獲取。根據(jù)粗糙集理論,將房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)體系構(gòu)建一個(gè)信息系統(tǒng),該信息系統(tǒng)描述為一個(gè)四元組S=(U,A,V,F(xiàn)),其中U={u1,u2,…,um}是一個(gè)非空有限集合,稱為論域。U中的每個(gè)元素稱為一個(gè)對(duì)象或樣本單位;A={琢1,琢2,…,琢m}稱為屬性集合。

    表1 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)體系

    3.3.2評(píng)價(jià)指標(biāo)評(píng)分等級(jí)確定。評(píng)價(jià)指標(biāo)中定性因素較多,需要通過專家打分法將定性指標(biāo)因素定量化,因此,確定對(duì)評(píng)價(jià)對(duì)象作出評(píng)價(jià)結(jié)果所構(gòu)成的評(píng)價(jià)集合。設(shè)V=(v1,v2,…,vm)為評(píng)語集,可根據(jù)實(shí)際情況用不同等級(jí)或數(shù)字表示。一般將評(píng)價(jià)指標(biāo)的風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)劃分為化0.1,0.3,0.5,0.7,0.9五個(gè)等級(jí),其中分值越大說明風(fēng)險(xiǎn)越大。指標(biāo)等級(jí)介于兩相鄰等級(jí)之間的相應(yīng)評(píng)分為0.2,0.4,0.6,0.8。

    3.3.3樣本數(shù)據(jù)處理。由于粗糙集理論只能處理離散數(shù)據(jù),處理數(shù)據(jù)用的是符號(hào)化的分析方法,屬性值常為0,1,2等離散數(shù),在獲得專家風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)數(shù)據(jù)后要進(jìn)行數(shù)據(jù)離散化和歸一化處理。該過程面對(duì)的主要問題是確定區(qū)間的個(gè)數(shù),本文根據(jù)專家意見設(shè)定風(fēng)險(xiǎn)等級(jí)為5級(jí),即:很低、低的、普通、高的、很髙,那么它的取值范圍分別為[0,0.3],(0.3,0.5],(0.5,0.7],(0.7,0.9],(0.9,1]作為評(píng)價(jià)準(zhǔn)則集,在此基礎(chǔ)上進(jìn)行分析,將分類后的數(shù)據(jù)依次定為(1,2,3,4,5)。最終得到經(jīng)處理后得到的初始決策信息表,如表2所示。

    表2 離散化建設(shè)工程項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)決策信息表

    3.3.4確定指標(biāo)權(quán)重。屬性約簡是粗糙集理論的核心內(nèi)容之一,在房地產(chǎn)投資風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)屬性約簡過程中,需要對(duì)各指標(biāo)信息所保留的知識(shí)(屬性或等價(jià)關(guān)系)進(jìn)行約簡分析,刪除掉那些冗余的指標(biāo)信息,使評(píng)價(jià)更加精簡。房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)指標(biāo)粗糙集屬性約簡的基本步驟是運(yùn)用粗糙集方法軟件通過指標(biāo)信息數(shù)據(jù)分析,通過屬性約簡刪除決策信息表中重復(fù)對(duì)象,并對(duì)可能存在的冗余的條件屬性進(jìn)行處理,降低信息表中屬性維度,從而求出評(píng)價(jià)対象的約簡指標(biāo)。

    本文將條件屬性集{u1,u2,…,u18}等18個(gè)指標(biāo)在Rosetta中進(jìn)行約簡,采用GeneticAlgorithm約簡算法,得到相對(duì)屬性集合的核,即Core={u3,u6,u8,u15,u17};分別是指經(jīng)濟(jì)方面的風(fēng)險(xiǎn)、管理方面的風(fēng)險(xiǎn)、施工組織風(fēng)險(xiǎn)、市場上面臨風(fēng)險(xiǎn)和競爭對(duì)手風(fēng)險(xiǎn)。以此為起點(diǎn)按照屬性的不同和必要性,逐步的選擇最重要的屬性來進(jìn)行屬性的相對(duì)約簡,那么設(shè)為指標(biāo)集R={r1,r2,r3,r4,r5}。利用信息熵,計(jì)算指標(biāo)的重要度,并將所得數(shù)值進(jìn)行歸一化處理,確定各個(gè)指標(biāo)的權(quán)重。wi=Sr(ri)/∑ki=1SR(ri)(i=1,2,…,k)。

    3.3.5綜合評(píng)價(jià)分析。通過獲取的指標(biāo)權(quán)重以及指標(biāo)值的意義,可以建立如下綜合評(píng)價(jià)結(jié)果wiyi。對(duì)該房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)求其綜合值,根據(jù)評(píng)價(jià)值的高低,來加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)管理,確保關(guān)鍵風(fēng)險(xiǎn)指標(biāo)加強(qiáng)監(jiān)控和制定預(yù)防措施。

    4 房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)策略

    房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)是指對(duì)項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)制訂并實(shí)施合理的處置措施。其實(shí)質(zhì)就是在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、分析和評(píng)價(jià)的基礎(chǔ)上,積極采取的控制措施,降低風(fēng)險(xiǎn)所產(chǎn)生的損失。不同的風(fēng)險(xiǎn)類別和不同的風(fēng)險(xiǎn)影響程度應(yīng)采取不同的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施,常用的風(fēng)險(xiǎn)應(yīng)對(duì)措施有風(fēng)險(xiǎn)回避、風(fēng)險(xiǎn)損失控制、風(fēng)險(xiǎn)分散、風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移等。針對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資的特點(diǎn),風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)系統(tǒng)的工程,在項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)管理過程中,要注重對(duì)整個(gè)項(xiàng)目階段前期的市場調(diào)查和分析,加強(qiáng)設(shè)計(jì)、采購和施工等階段的風(fēng)險(xiǎn)管理;同時(shí)也要注意項(xiàng)目后期資金回籠風(fēng)險(xiǎn)。

    結(jié)束語

    房地產(chǎn)項(xiàng)目投資風(fēng)險(xiǎn)管理是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)工程,在評(píng)價(jià)過程中要根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)管理理論框架,從不同的階段對(duì)風(fēng)險(xiǎn)因素進(jìn)行識(shí)別分析,進(jìn)而進(jìn)行風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估,獲取其對(duì)整體風(fēng)險(xiǎn)的影響。針對(duì)風(fēng)險(xiǎn)評(píng)價(jià)分析出的結(jié)果,對(duì)風(fēng)險(xiǎn)源和風(fēng)險(xiǎn)事件積極采取針對(duì)性措施預(yù)防和管理風(fēng)險(xiǎn)因素,不斷完善風(fēng)險(xiǎn)管理體制。這樣才能更好的實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)項(xiàng)目投資經(jīng)濟(jì)效益和財(cái)務(wù)效益。

    1004-7026(2016)10-0079-02中國圖書分類號(hào):TU721

    A

    本文10.16675/j.cnki.cn14-1065/f.2016.10.055

    李清黎(1973-),女,河南省平輿縣人,高級(jí)經(jīng)濟(jì)師,主要從事項(xiàng)目工程管理、投資管理。

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