物業(yè)管理中房屋滲漏的原因分析及維修施工手段

艾軍

摘要：房屋滲漏是建筑常見(jiàn)出現(xiàn)的不足之一，也是物業(yè)管理部門要經(jīng)常解決的不足之一，因此，物業(yè)管理部門需要對(duì)各種可能出現(xiàn)滲漏的理由有清晰的認(rèn)識(shí)，并能夠充分運(yùn)用維修的相關(guān)技術(shù)措施。

關(guān)鍵詞：物業(yè)管理；房屋滲漏；修繕措施

在物業(yè)管理管理活動(dòng)中，很常見(jiàn)的就是房屋的滲漏問(wèn)題，這就影響到了住戶的住房需求及裝修環(huán)境，更嚴(yán)重者甚至可能危及住戶的生命安全。這就需要在物業(yè)管理活動(dòng)中及時(shí)發(fā)現(xiàn)房屋滲漏和滲漏的原因，再及時(shí)的采取有效措施進(jìn)行防滲漏處理修補(bǔ)等。本文主要淺談物業(yè)管理中房屋滲漏的原因分析及維修施工手段，希望能給物業(yè)管理活動(dòng)中處理房屋滲漏問(wèn)題帶來(lái)一定的借鑒意義。

一、房屋發(fā)生滲漏的原因

（一）屋面滲漏的主要原因

1.防水層空裂、起邊、細(xì)部粘結(jié)不牢、卷材搭接處松開(kāi)、泛水貼高度不夠等。

2.屋面板在使用過(guò)程中因環(huán)境溫度變化的影響，產(chǎn)生溫差變形開(kāi)裂。

3.混凝土施工造成的裂縫，因施工操作人員不規(guī)范、振搗順序不到位、漏振 或未振密實(shí)，混凝土內(nèi)有蜂窩孔洞存在，壓收光不及時(shí)、覆蓋保養(yǎng)灑水未按時(shí)進(jìn)行，混凝土早期脫水干燥收縮產(chǎn)生裂縫。

（二）外窗框周圍滲漏的主要原因

1.窗框留洞過(guò)大，安裝窗框時(shí)砂漿層太厚（縫寬為 30nm 時(shí)用細(xì)石混凝建筑工程質(zhì)量控制實(shí)例土）而抹壓不密實(shí)，砂漿層收縮量大造成周圍與墻體的裂縫。

2.塑鋼或鋁合金外窗框基層有雜物未清理、抹灰留置打密封膠的槽口太淺、 基層含水率高使密封膠與基層粘結(jié)不牢引起滲漏。

3.外窗臺(tái)抹灰無(wú)排水坡度，外側(cè)要低于內(nèi)側(cè)但實(shí)際抹成了倒坡，雨水倒流向 窗框并產(chǎn)生滲漏。

（三）廚衛(wèi)間產(chǎn)生滲漏的主要原因

1.穿板管道未預(yù)留洞或留洞過(guò)大、位置不準(zhǔn)，造成鑿洞打孔；或管徑不符、管道移位、留洞作廢重新鑿洞，不僅造成洞口恢復(fù)補(bǔ)強(qiáng)困難，而且更使樓板的整體強(qiáng)度受到極大損害。

2.管道與套管之間沒(méi)按規(guī)定塞填，檢查未認(rèn)真查驗(yàn)；套管長(zhǎng)度不夠，未高出地面20nm，有水無(wú)阻擋的在兩管之間滲漏。

3.竣工后期的裝修也會(huì)造成管道周圍的滲漏，安裝衛(wèi)生潔具時(shí)的振動(dòng)對(duì)已安裝管道有一定的擾動(dòng)，安裝時(shí)的振動(dòng)能將防水涂層拉裂，造成滲漏。

二、物業(yè)管理中房屋滲漏的維修施工手段

（一）屋面治理措施

1.模板支設(shè)的剛度要滿足施工期間的所有荷載需要；支撐穩(wěn)定牢固，避開(kāi)振搗時(shí)漏漿和脹模后期鑿除脹外多出部分。

2.鋼筋的綁扎應(yīng)嚴(yán)格按施工圖設(shè)計(jì)進(jìn)行施工，嚴(yán)格制約板支座處負(fù)筋的保護(hù)層厚度；鋼筋的排列布置必須按圖紙進(jìn)行，上下兩層鋼筋網(wǎng)片的中間必須要有支撐來(lái)制約板上下部的保護(hù)層厚度；注意拆除腳手架后對(duì)表面缺陷的修補(bǔ)和覆蓋保護(hù)工作。

3.混凝土澆筑質(zhì)量制約，無(wú)論是樓面板還是屋面板都要同時(shí)澆筑。澆筑方向應(yīng)從一端開(kāi)始用趕漿法向前推進(jìn)施工，先將澆筑斷面處的梁從底向上分層階梯形澆筑，當(dāng)高度達(dá)樓板位置時(shí)，再同板混凝土一起推進(jìn)澆筑。

4.處理好各種管道在混凝土板中的預(yù)鋪設(shè)工作，對(duì)水電管道、屋面避雷帶的預(yù)鋪設(shè)要經(jīng)過(guò)監(jiān)理人員驗(yàn)收后再覆蓋；不允許在混凝土澆筑后再隨意鑿槽打洞安裝管道或電氣接線槽盒。

5.加強(qiáng)混凝土澆筑后期的保護(hù)和養(yǎng)護(hù)工作，特別是早期的保濕澆水養(yǎng)護(hù)：由于屋面位置高，水壓力會(huì)達(dá)不到頂部，再加上有時(shí)質(zhì)檢人員忽視檢查，這就要求施工及養(yǎng)護(hù)人員加強(qiáng)責(zé)任心。

（二）門窗滲漏防治措施

1.型材的線膨脹系數(shù)較大，因溫差造成的脹縮值較大，為了保證門窗安裝后能自由脹縮，在窗框同墻體的縫隙內(nèi)應(yīng)填嵌彈性材料。

2.在窗框四周的側(cè)邊應(yīng)留設(shè)槽，槽口內(nèi)嵌注密封膏進(jìn)行密封處理。嵌注密封材料時(shí)，應(yīng)注意清除浮灰砂漿等。

3.窗框同拼樘料應(yīng)卡接牢固，再用螺栓雙向擰緊，其問(wèn)距應(yīng)小于等于600mm，雙向擰緊。

（三）廁浴間滲漏的防治對(duì)策

廚衛(wèi)的防滲漏措施和技術(shù)管道穿樓板處預(yù)留孔洞尺寸要合理，孔洞與管外壁尺寸不得過(guò)大，以20mm為宜。裝好管后堵洞的混凝土標(biāo)號(hào)要比板材高一個(gè)等級(jí)并在樓板下加托板。排水管道一般不設(shè)套管，供熱管線必須加設(shè)套管，在套管外壁四周與樓板交圈處要做防水處理。蹲式大便器排出口及給水立管連接必須用銅絲綁扎，試水合格后再封死。鐵絲易腐蝕銹斷，不能用鐵絲進(jìn)行捆綁。地漏及地面水池排出口與樓板交接處用油麻浸瀝青堵塞密實(shí)，再用混凝土或砂漿抹平，地漏位置應(yīng)盡量靠近檢修孔以方便檢修。以下是具體措施。

1.廁浴間應(yīng)采用涂膜防水做法：施工中要反復(fù)對(duì)防水涂料的現(xiàn)場(chǎng)進(jìn)行復(fù)查，以確保其質(zhì)量的合格。

2.排水坡度要求：地面地漏處排水坡度要制約在2%左右，如若工程的等級(jí)較高，可以制約在1%左右，地漏排水以地邊漏向外50mm處坡度為3%-5%較為合適；地漏標(biāo)高應(yīng)該根據(jù)門口都地漏的坡度來(lái)確定，如果需要可設(shè)門檻進(jìn)行攔水處理。

3.廁浴間防水層高度要求：原則上地面防水層需要做在面層以下，四周稍稍卷起，高出地面100mm左右，管根防水用建筑密封膏處理好；淋浴間墻面防水高度不小于1800mm；浴盆臨墻防水高度不得小于800mm。

4.廁浴間防水處理完工后，須經(jīng)至少24小時(shí)蓄水檢查，符合不滲漏標(biāo)準(zhǔn)的，才為合格。

三、總結(jié)

總之，作為物業(yè)管理部門，在實(shí)際的工作中，必須理論與實(shí)際相結(jié)合，針對(duì)不同的情況拿出不同的并且有效的處理措施，去處理房屋滲漏的不足，為社區(qū)居民的生活提供更好的保障。同時(shí)，還需要在溝通方面進(jìn)一步完善，推進(jìn)文明小區(qū)的建設(shè)工作。為廣大的居民謀福利。

參考文獻(xiàn)：

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