超萬億元維修資金沉睡房子“養(yǎng)老金”成糊涂賬

李鯤

近日，河南安陽文峰區(qū)一小區(qū)的業(yè)主格外郁悶，他們?nèi)胱≡撔^(qū)近五年未領(lǐng)到房產(chǎn)證，經(jīng)核查原因竟是開發(fā)商挪用房屋維修基金。

隨著房價的飆漲，購房者在買房時交存的住宅專項維修資金也水漲船高。在北京、天津、上海等大城市，這項被稱為住房“養(yǎng)老金”的資金僅一個小區(qū)就動輒上千萬元。人們不禁要問，當(dāng)住宅步入需要維修的“年紀(jì)”，這筆業(yè)主共有的資金是否能發(fā)揮相應(yīng)的作用？

然而，記者調(diào)研了解到，與歸集規(guī)模巨大相對應(yīng)的是，一方面，絕大部分維修資金躺在賬戶里“睡大覺”，另一方面，部分資金在不經(jīng)手任何業(yè)主的情況下去向不明。而這種混亂現(xiàn)象的癥結(jié)在于，作為法律法規(guī)規(guī)定的維修資金管理方，業(yè)主委員會（以下簡稱“業(yè)委會”）的缺位現(xiàn)象在各地普遍存在。更有甚者，數(shù)額巨大的維修資金成為多方爭搶的“香餑餑”，業(yè)委會的設(shè)立面臨多種人為阻礙，而最終損害的都是業(yè)主的利益。

超萬億元維修資金沉睡

使用率不足10%

根據(jù)2008年2月1日起施行的《住宅專項維修資金管理辦法》，商品住宅業(yè)主“每平方米建筑面積交存首期住宅專項維修資金的數(shù)額為當(dāng)?shù)刈≌ㄖ惭b工程每平方米造價的5%至8%”。此外，各地紛紛出臺辦法對早先出售的商品房維修資金進(jìn)行追繳。如天津規(guī)定，1996年7月24日到2003年1月1日之間出售的商品住宅，由開發(fā)建設(shè)單位按照建安工程費(fèi)的2%交納維修資金。

隨著房價的不斷攀升，各地的住宅專項維修資金歸集起來數(shù)額巨大，如2015年，天津歸集45.23億元，上海歸集39.83億元，北京2015年年底維修資金余額已達(dá)450.65億元。據(jù)不少業(yè)內(nèi)人士估計，全國歸集的住宅專項維修資金規(guī)模已超過萬億元。

然而，與歸集規(guī)模巨大相對應(yīng)的是，絕大部分維修資金躺在賬戶里“睡大覺”。數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，從1998年實行公共維修基金制度到2013年年底，北京僅累計使用約8億元，使用比例僅為2.3%，上海、天津、廣州等城市的使用率也都類似，均不足10%。

北京泰華濱河苑小區(qū)2011年年初就因七部電梯急需大修而申請維修資金，但一直等到2013年春節(jié)其中的五部才得以維修，耗時兩年。

不少專家和業(yè)內(nèi)人士指出，申請程序的煩瑣是造成維修資金沉睡的重要原因，而其中一項業(yè)主“雙三分之二”確認(rèn)，即是受益業(yè)主的人數(shù)要超過2/3，受益業(yè)主自己所擁有專有部分的建筑面積要超過建筑物總面積的2/3，被認(rèn)為很難實現(xiàn)。

為了喚醒沉睡的維修資金，北京、天津、上海等多個地方均出臺了相關(guān)文件，對緊急情況下使用專項維修資金做了相對簡單的程序要求。2015年，住建部和財政部下發(fā)《關(guān)于進(jìn)一步發(fā)揮住宅專項維修資金在老舊小區(qū)和電梯更新改造中支持作用的通知》，指出對電梯故障、消防設(shè)施故障、屋面外墻滲漏、排水設(shè)施堵塞爆裂、樓體外立面存在脫落危險等緊急情況，可不經(jīng)過業(yè)主“雙三分之二”表決同意，直接申請使用維修資金。

這些努力為使用維修資金開了“小門”，2015年，北京維修資金年使用額由2010年的5000多萬元，增加到6.13億元，2016年上半年，天津劃撥應(yīng)急資金2824.76萬元，與正常劃撥的維修資金2848.45萬元基本持平。

然而，雖然維修資金使用量逐漸增加，但根據(jù)調(diào)查，來自各地的許多業(yè)主對這些喚醒的資金究竟是怎么花的并不知情。在天津，陽光100國際新城等眾多小區(qū)近年來都有使用應(yīng)急解危資金，但多位業(yè)主表示不明其去向。“從來沒有誰告訴我小區(qū)的維修資金是怎么花的?！标柟?00一位劉姓業(yè)主說。

業(yè)主委員會缺位

維修資金使用陷兩難

維修資金沉睡不起作用，應(yīng)急使用又不夠透明，維修資金使用的這種兩難境地緣何而來？記者調(diào)研了解到，業(yè)委會的缺位是一項重要原因。

據(jù)天津市房屋維修資金管理中心主任張俊梅介紹，使用維修資金首先需要向區(qū)縣房地產(chǎn)主管部門備案，總共有六個程序：第一步是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)制定方案，第二步是業(yè)主“雙三分之二”確認(rèn)，第三步是使用決定公示后到房管局進(jìn)行備案，第四步是開戶劃款，第五步是竣工驗收，第六步是決算核減并公示。

在沒有業(yè)委會的小區(qū)，要想得到業(yè)主“雙三分之二”確認(rèn)很困難。天津擊水律師事務(wù)所主任潘強(qiáng)說，沒有業(yè)委會的小區(qū)居民組織相對松散，物業(yè)公司一般不愿意挨家挨戶確認(rèn)，致使大量的維修資金動不了。

天津陽光100小區(qū)就沒有業(yè)委會，該小區(qū)北園物業(yè)經(jīng)理王春雷說，他們園區(qū)還從來沒用過住宅專項維修資金，“雙三分之二很難確認(rèn)，基本上申請不下來”。

根據(jù)《住宅專項維修資金管理辦法》，住宅專項維修資金屬于業(yè)主共有，正常情況下“雙三分之二”難以跳過。在緊急使用資金的情況下，有業(yè)委會的小區(qū)，即使可以免去“雙三分之二”確認(rèn)，仍需要“物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向業(yè)主委員會提出列支住宅專項維修資金”，業(yè)主的環(huán)節(jié)并沒有被跳過。

但是，在沒有業(yè)委會的小區(qū)，緊急使用維修資金就可以跳過業(yè)主環(huán)節(jié)，由物業(yè)服務(wù)企業(yè)持有關(guān)材料向所在地直轄市、市、縣人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門申請列支，在這種情況下，具體業(yè)主往往難以知曉。

此外，緊急使用維修資金可以跳過的業(yè)委會職責(zé)還往往被代替。根據(jù)住建部2009年印發(fā)的《業(yè)主大會和業(yè)主委員會指導(dǎo)規(guī)則》，客觀原因未能選舉產(chǎn)生業(yè)委會等情況下，居委會在上級政府管理部門指導(dǎo)下可以代行業(yè)委會職責(zé)，《天津市商品住宅專項維修資金使用辦法》也規(guī)定，沒有業(yè)委會的，居委會可以代行業(yè)委會職責(zé)。

王春雷表示，在漏水修復(fù)等情況下，需要使用應(yīng)急解危專項資金，由他們申報，街道、居委會幫助到有關(guān)部門審批，相比之下要容易得多。

與陽光100小區(qū)一樣，天津俊城淺水灣小區(qū)10年來也沒有業(yè)委會，該小區(qū)業(yè)主張先生說，他們多年來試圖成立業(yè)委會都沒有結(jié)果，“我們的維修基金，怎么花的我們并不知道”。

維修資金成“香餑餑”

業(yè)委會設(shè)立遭遇利益博弈

1998年，國務(wù)院首次明確提出要建立住宅專項維修資金制度，《住宅共用部分設(shè)施設(shè)備維修基金管理辦法》于當(dāng)年12月出臺；2003年9月，《物業(yè)管理條例》開始施行，在我國第一次以行政法規(guī)的方式對住宅專項維修資金的法律制度加以確立；2007年頒布施行的《物權(quán)法》是當(dāng)前所有涉及住宅專項維修資金的法律法規(guī)中立法層次最高的，同年，《物業(yè)管理條例》進(jìn)行了修訂，《住宅專項維修資金管理辦法》也獲得通過。

記者在采訪中發(fā)現(xiàn)，隨著住宅專項維修資金制度的不斷完善，在北京、天津、上海等大城市，高額的房價下，一個小區(qū)的維修資金動輒上千萬元，這在不少人看來是一塊有利可圖的“香餑餑”，進(jìn)而使得本應(yīng)該正常監(jiān)管其使用的業(yè)委會在許多地方難以設(shè)立。

仍以至今沒有業(yè)委會的天津陽光100小區(qū)為例，事實上，該小區(qū)在2007年已召開業(yè)主大會并選出業(yè)委會，根據(jù)國家和當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)法律法規(guī)規(guī)定，業(yè)委會選出30日內(nèi)應(yīng)該去有關(guān)政府管理部門備案，但是，在長達(dá)10年的時間里，該小區(qū)業(yè)委會都備案無果。

據(jù)天津南開區(qū)物業(yè)辦科員李盛、南開區(qū)體育中心街道居民科科長徐昕昕介紹，根據(jù)修改前后的《天津市物業(yè)管理條例》，他們二人所在單位先后成為陽光100小區(qū)業(yè)委會備案負(fù)責(zé)機(jī)構(gòu)，但該小區(qū)在申請備案時在《業(yè)主會章程》中設(shè)定“業(yè)主會日常工作組”，并賦予其相關(guān)職能，不符合有關(guān)法律規(guī)定，物業(yè)辦和街道都曾要求其修改章程并重新召開業(yè)主大會選舉業(yè)委會，但小區(qū)方面并不接受，先后將兩個機(jī)構(gòu)告上法庭。

對此，小區(qū)方面回應(yīng)稱，“2007年選舉的業(yè)委會有良好的基礎(chǔ)，推倒重來無疑浪費(fèi)人力物力且難以獲得原業(yè)主的認(rèn)可”，且只同意增補(bǔ)2007年后入住的業(yè)主選舉。于是，業(yè)主與物業(yè)辦和街道辦開始了漫長的“備案拉鋸戰(zhàn)”。

而《天津市物業(yè)管理條例》規(guī)定，區(qū)、縣房地產(chǎn)管理局是本轄區(qū)物業(yè)管理的行政主管部門；街道辦事處、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府應(yīng)該明確部門和人員，負(fù)責(zé)本轄區(qū)內(nèi)業(yè)主大會成立和業(yè)主委員會換屆等項工作的組織、指導(dǎo)。

令不少陽光100小區(qū)業(yè)主不滿的是，作為一個常住人口約1.6萬的大住宅小區(qū)，業(yè)委會備案工作10年內(nèi)無實質(zhì)性進(jìn)展，物業(yè)辦與街道辦難辭其咎，有“懶作為”和“慢作為”之嫌?！斑@幾年錢花在哪里，我們不知道，得畫個問號。”一位郭姓業(yè)主說。

維權(quán)主體不能缺失

維修資金使用期盼健康透明

記者梳理發(fā)現(xiàn)，天津陽光100小區(qū)的境況并非孤例，近年來，業(yè)委會缺位現(xiàn)象在我國各地普遍存在，而與這一維權(quán)主體缺失相伴的是，在北京、山東、廣東等地，小區(qū)維修資金使用困難或者去向不明、物業(yè)糾紛升級為群體性事件屢屢發(fā)生，甚至造成人員傷亡。

天津市物業(yè)事務(wù)服務(wù)中心主任張學(xué)軍說，隨著我國城市化進(jìn)程加快，商品房小區(qū)可能成為我國下一階段群眾矛盾主要爆發(fā)地，有關(guān)部門應(yīng)引起足夠重視。

多位受訪專家指出，隨著房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展和早先小區(qū)的逐步老化，住宅專項維修資金歸集數(shù)額將越來越大，并且可以派上大用場，指導(dǎo)扶持業(yè)委會一方面有利于完成規(guī)定的業(yè)主“雙三分之二”確認(rèn)，另一方面也有利于監(jiān)督緊急情況下維修資金的去向，讓房屋的“養(yǎng)老金”真正用于維護(hù)絕大多數(shù)業(yè)主的利益。

天津社會科學(xué)院社會學(xué)所所長張寶義表示，加強(qiáng)住宅專項維修資金使用管理，當(dāng)務(wù)之急是推進(jìn)小區(qū)成立業(yè)委會，業(yè)委會是維修資金持有和管理的主體，面對日趨復(fù)雜的社區(qū)矛盾，基層政府不應(yīng)回避，而應(yīng)該勇于擔(dān)當(dāng)、主動作為，幫助小區(qū)成立業(yè)委會，實現(xiàn)小區(qū)自治和自我管理，讓維修資金的使用變得健康、透明，同時也減小政府的行政壓力和行政風(fēng)險。