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    淺談商業(yè)地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及解決策略

    2016-11-02 19:55:48劉靜
    商場(chǎng)現(xiàn)代化 2016年24期
    關(guān)鍵詞:問(wèn)題與對(duì)策房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算

    劉靜

    摘 要:房子與人們的生活息息相關(guān),近年來(lái)房地產(chǎn)也如雨后春筍般蓬勃發(fā)展起來(lái),同時(shí)為我國(guó)其他產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了契機(jī),但由于我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)本身的特性,其在會(huì)計(jì)核算中仍面臨著諸多問(wèn)題。本文就房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)非常重要的財(cái)務(wù)環(huán)節(jié),從會(huì)計(jì)核算的重要性出發(fā),闡述了房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題及解決對(duì)策,意在房地產(chǎn)企業(yè)真實(shí)反映財(cái)務(wù)狀況的同時(shí),保障資金安全,促進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)的正常、健康與穩(wěn)定發(fā)展。

    關(guān)鍵詞:房地產(chǎn);會(huì)計(jì)核算;問(wèn)題與對(duì)策

    一、引言

    2016年初開(kāi)始全國(guó)各大城市的房?jī)r(jià)迅速飛漲,僅合肥這樣一個(gè)準(zhǔn)二線城市由于其頻臨長(zhǎng)三角地區(qū),從年初到現(xiàn)在房?jī)r(jià)漲幅始終位居第一,由此可見(jiàn)中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)將迎來(lái)最好的發(fā)展時(shí)期。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)作為土地開(kāi)放、房屋銷售的企業(yè),其會(huì)計(jì)核算工作仍存在一定的弊端和問(wèn)題。由于其行業(yè)特殊性,當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的會(huì)計(jì)核算明顯存在不符合市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的特征,為滿足房企的正常運(yùn)作,應(yīng)對(duì)其會(huì)計(jì)核算中出現(xiàn)的問(wèn)題加以規(guī)范。

    二、會(huì)計(jì)核算在房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)中的重要性

    房地產(chǎn)企業(yè)被認(rèn)為“財(cái)大氣粗”,開(kāi)發(fā)項(xiàng)目體量大、耗資多、活動(dòng)經(jīng)費(fèi)高,一個(gè)知名項(xiàng)目可影響到周邊區(qū)域的發(fā)展,帶動(dòng)整個(gè)區(qū)域GDP的增長(zhǎng),這些外在條件和影響力足以看出房地產(chǎn)企業(yè)雄厚的資金實(shí)力,因此準(zhǔn)確的反映其會(huì)計(jì)成本和收益是十分有必要的。做好房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)的核算工作,明確企業(yè)每一階段損益狀況,有目的、有計(jì)劃、有預(yù)見(jiàn)性的組織各項(xiàng)經(jīng)營(yíng)活動(dòng),了解每筆資金的去處,保障企業(yè)的資金安全,促使整個(gè)項(xiàng)目順利進(jìn)行,這些都需要從財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中體現(xiàn)出來(lái)。除此以外,稅務(wù)部門按照國(guó)家法律對(duì)其征收稅款,必須從房地產(chǎn)企業(yè)提供的財(cái)務(wù)報(bào)表中體現(xiàn)。

    三、房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的問(wèn)題

    房地產(chǎn)企業(yè)與其他企業(yè)有所不同,其資金投入量大、產(chǎn)出高、戰(zhàn)線長(zhǎng),絕大部分款項(xiàng)都是從銀行貸出,在運(yùn)營(yíng)和銷售過(guò)程中,只要房地產(chǎn)企業(yè)拿到預(yù)售許可證后,則會(huì)對(duì)其項(xiàng)目下的樓盤展開(kāi)大幅度宣傳和銷售。經(jīng)營(yíng)過(guò)程中所產(chǎn)生的任何費(fèi)用與支出,都需要經(jīng)過(guò)財(cái)務(wù)部門的監(jiān)管和審核,而每個(gè)房產(chǎn)企業(yè)所采用的銷售和運(yùn)營(yíng)手段不一樣,因此在會(huì)計(jì)科目設(shè)置、風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、收入隱匿的情況也都不同。總而言之,我國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中存在的諸多問(wèn)題亟待解決。

    1.會(huì)計(jì)核算科目設(shè)置復(fù)雜

    會(huì)計(jì)科目是對(duì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)或?qū)ο缶唧w內(nèi)容的分解,會(huì)計(jì)科目設(shè)置的要求必須符合國(guó)家法律規(guī)定,按照統(tǒng)一的會(huì)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行。但房地產(chǎn)企業(yè)由于其行業(yè)特殊性,其項(xiàng)目從拿地到項(xiàng)目竣工,短則兩三年,長(zhǎng)則七八年,經(jīng)歷時(shí)間長(zhǎng),投資成本大,很大一部分資金是由銀行貸款所得。在現(xiàn)實(shí)操作中,不難發(fā)現(xiàn)由于其行業(yè)的特殊性,實(shí)際的會(huì)計(jì)核算中并不是完全按照統(tǒng)一的科目設(shè)置而統(tǒng)計(jì)的。一般房產(chǎn)企業(yè)采用的是年終結(jié)舊帳建新賬的方式,一個(gè)項(xiàng)目要有多個(gè)賬本,資金流入與流出必須要有連貫性,由此可見(jiàn)房企財(cái)務(wù)處理和核算工作相當(dāng)麻煩,會(huì)計(jì)人員的工作量非常大。

    2.財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的披露不完全

    房地產(chǎn)企業(yè)所面臨的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是巨大的,受政策、市場(chǎng)環(huán)境、購(gòu)買力的影響,房地產(chǎn)企業(yè)的實(shí)際財(cái)務(wù)結(jié)果和預(yù)計(jì)財(cái)務(wù)結(jié)果可能會(huì)不一致,這些外在的不確定性,可能會(huì)導(dǎo)致房地產(chǎn)企業(yè)帶來(lái)前所未來(lái)的機(jī)會(huì)或者前所未有的經(jīng)濟(jì)損失。如合肥北城新區(qū)在2015年仍是一塊不被看好的區(qū)域,早期入駐的金大地集團(tuán)以其較低的價(jià)格收購(gòu)?fù)恋?,但?016年房?jī)r(jià)上升期建房銷售,其利潤(rùn)就非??捎^。總之,房企在經(jīng)營(yíng)活動(dòng)中因投資數(shù)額較大,可難面臨著各種各樣的風(fēng)險(xiǎn),如投資風(fēng)險(xiǎn)、籌資風(fēng)險(xiǎn)、現(xiàn)金流風(fēng)險(xiǎn)、利率風(fēng)險(xiǎn)等,因此房地產(chǎn)企業(yè)必須要有自身較為完善的財(cái)會(huì)管理制度,盡可能規(guī)避風(fēng)險(xiǎn)。

    3.企業(yè)收入隱匿現(xiàn)象嚴(yán)重

    房地產(chǎn)行業(yè)所開(kāi)發(fā)的產(chǎn)品銷售額較大,一般采用分期付款或墊付的方式,因此為了節(jié)省納稅成本,一些財(cái)務(wù)人員會(huì)將企業(yè)已收的預(yù)售款長(zhǎng)期不入賬,用這種不健康的、病態(tài)的手段謀取商業(yè)利益,以達(dá)到少納增值稅的目的。在實(shí)際的財(cái)務(wù)核算中,根據(jù)行業(yè)運(yùn)營(yíng)的獨(dú)特性,刻意的規(guī)避上款的現(xiàn)象并不少見(jiàn),這是因?yàn)槲覈?guó)還沒(méi)有一個(gè)健全的財(cái)務(wù)管理制度及標(biāo)準(zhǔn),房企會(huì)計(jì)信息隱匿的情況更為嚴(yán)重。因此,制定相應(yīng)的會(huì)計(jì)管理制度,真實(shí)的反映企業(yè)財(cái)務(wù)狀況是關(guān)鍵。

    四、改善善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的措施

    如今房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展勢(shì)頭較好,國(guó)內(nèi)一二線城市去庫(kù)存率較高,每日房地產(chǎn)交易量較大,因此所產(chǎn)生的會(huì)計(jì)費(fèi)用也會(huì)較多。如何改善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的問(wèn)題,是房企財(cái)務(wù)人員必須考慮的事情,真實(shí)的、準(zhǔn)確的反映房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況,是保證其項(xiàng)目順利進(jìn)展的前提。

    1.不斷優(yōu)化會(huì)計(jì)核算科目

    根據(jù)房地產(chǎn)規(guī)模大小及經(jīng)營(yíng)狀況,在設(shè)置房地產(chǎn)會(huì)計(jì)科目時(shí),應(yīng)將其固定資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)區(qū)別開(kāi)來(lái),采用收益法、成本法、市場(chǎng)法等不同的價(jià)值評(píng)定方法。如今,房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)將開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目和房屋開(kāi)發(fā)成本項(xiàng)目設(shè)置為兩個(gè)科目,其目的就是為了更好的反映和了解房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)狀況。換句話來(lái)說(shuō),會(huì)計(jì)科目設(shè)置的越細(xì)致則越能夠真實(shí)的反映出企業(yè)損益情況,不斷優(yōu)化房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)計(jì)核算科目是行業(yè)發(fā)展的必然。

    2.做好行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避

    做好房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避,首當(dāng)其沖的是完善其財(cái)會(huì)管理制度。財(cái)會(huì)管理制度不僅僅針對(duì)的是財(cái)務(wù)部門工作人員,也包括每一位設(shè)計(jì)財(cái)務(wù)支出和報(bào)銷的人員,也就是說(shuō)規(guī)避財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)是全員應(yīng)該做的事情。除此以外,房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)者必須要根據(jù)國(guó)家政策市場(chǎng)發(fā)展情況做出準(zhǔn)確的決策,有時(shí)領(lǐng)導(dǎo)的一個(gè)思想和決定將影響著整個(gè)企業(yè)的成敗。對(duì)于發(fā)現(xiàn)病態(tài)的、不健康的、不合法的隱匿收入應(yīng)及時(shí)上報(bào)或糾正,避免造成更大的錯(cuò)誤,影響整個(gè)項(xiàng)目的進(jìn)展和形象。

    3.完善企業(yè)收入確定制度

    房地產(chǎn)企業(yè)的收入具有不固定性,其財(cái)務(wù)收入收到多方面因素的制約,隨著房企營(yíng)銷手段、業(yè)績(jī)大小、銷售時(shí)間、市場(chǎng)價(jià)格的不同,同一項(xiàng)目、同一樓層、同一面積的商品房?jī)r(jià)格也并不一致,因此在房企財(cái)務(wù)賬面上顯示的數(shù)額也存在很大差距。商品房對(duì)外銷售,只要是在不高于備案價(jià)價(jià)格的前提下,可以采取各種形式的促銷、打折活動(dòng),當(dāng)房產(chǎn)企業(yè)處于銷售旺季時(shí),案場(chǎng)活動(dòng)少、折扣低、價(jià)格相對(duì)高,反之房企的賬面收入低。會(huì)計(jì)核算是最能夠清楚反應(yīng)出房企收支的數(shù)據(jù),因此根據(jù)市場(chǎng)行情,對(duì)商品房?jī)r(jià)進(jìn)行估算,并采取一定的措施加規(guī)范地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算制度,這些都能夠有效地反映出房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)狀況。

    五、總結(jié)語(yǔ)

    近年來(lái),房地產(chǎn)呈現(xiàn)良好的發(fā)展勢(shì)頭,成為增加國(guó)家GDP收入的重要組成部分,特別是2016年后全國(guó)70多座城市房?jī)r(jià)呈現(xiàn)持續(xù)上漲趨勢(shì),因此如何真實(shí)、準(zhǔn)確、健康的反映出房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營(yíng)發(fā)展?fàn)顩r,成為全社會(huì)都在關(guān)注的問(wèn)題。會(huì)計(jì)核算要符合國(guó)家法定依據(jù)和行業(yè)規(guī)范,同時(shí)要考慮到房地產(chǎn)行業(yè)的特性,采取一定的措施才能保障企業(yè)的資金安全及合理利用。綜上所述,不斷優(yōu)化會(huì)計(jì)核算科目、做好行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避、做好行業(yè)財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)規(guī)避是改善我國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)會(huì)計(jì)核算的有效方式。

    參考文獻(xiàn):

    [1]謝寶權(quán),陳健,許佳樂(lè)等.民營(yíng)房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)管理存在的問(wèn)題及對(duì)策分析[D].金融時(shí)代,2013(06).

    [2]黃海燕,韓智秀,張學(xué)成等.論如何完善房地產(chǎn)企業(yè)財(cái)務(wù)核算會(huì)計(jì)核算[J].中國(guó)外資,2014(15).

    [3]石建華,陳新海,周仲舉.房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算特殊性分析[D].財(cái)會(huì)通訊,2013(12).

    [4]王曉梅,李亞龍,馮焰峽等.試論房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)會(huì)計(jì)核算中問(wèn)題及對(duì)策[D].國(guó)際商務(wù)財(cái)會(huì),2013(07).

    [5]范明林,茅頓開(kāi),趙顏菲.議房地產(chǎn)會(huì)計(jì)核算過(guò)程中存在的問(wèn)題及改進(jìn)措施[D].經(jīng)濟(jì)視野,2014(01).

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