埃森格林中國房價(jià)為什么失控？

王燕青+付端凌

在上海光復(fù)里動(dòng)輒千萬元的豪宅背后，隱藏著世界上最貴的一片“廢墟”。由于產(chǎn)權(quán)和補(bǔ)償?shù)葐栴}，上海光復(fù)里拆遷陷入僵局，不愿離開的居民仍然住在廢墟中

2016年8、9月，中國房地產(chǎn)市場再度進(jìn)入了瘋狂狀態(tài)，以蘇州、南京、合肥、廈門為首的“新四小龍”領(lǐng)跑全國樓市漲幅榜，而北上廣深等一線城市也不甘示弱，整體樓市漲勢驚人。

樓市的發(fā)燒癥狀讓監(jiān)管層痛下決心進(jìn)行了新一輪整頓。國慶期間，一場樓市監(jiān)管大風(fēng)暴席卷全國，包括北上廣深和蘇州、南京、合肥、廈門等15個(gè)城市都出臺(tái)調(diào)控政策，以期對(duì)當(dāng)前火爆的樓市進(jìn)行降溫。有的城市甚至限購、限貸雙管齊下。

美國加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)系教授巴里·埃森格林帶著他的新書《鏡廳》來到中國，他看到了那些正在瘋狂買房的中國人。埃森格林是美國國家經(jīng)濟(jì)研究局研究員、經(jīng)濟(jì)政策研究中心研究員，是“大蕭條”和國際貨幣體系演變史研究的奠基人之一，被稱為國際學(xué)術(shù)界最活躍、最富影響力的經(jīng)濟(jì)學(xué)家之一。他認(rèn)為，中國房地產(chǎn)此番瘋漲的根源在于信貸增長過快。

企業(yè)未能隨人才遷移

對(duì)比中美兩國房地產(chǎn)市場，埃森格林發(fā)現(xiàn)，北京房地產(chǎn)市場和舊金山很像。大學(xué)生畢業(yè)后都試圖留在北京、舊金山這些工作機(jī)會(huì)多的地方，每年新增就業(yè)的大學(xué)生會(huì)推動(dòng)當(dāng)?shù)胤績r(jià)的上漲，“舊金山有Google和Facebook，氣候宜人，伯克利和斯坦福的很多學(xué)生畢業(yè)后都想留在加州工作。而在中國，大學(xué)生畢業(yè)則想去北京、上海這樣的一線城市”。

但不是所有應(yīng)屆大學(xué)生都能夠留得下來。舊金山是美國房價(jià)最高的地方，很多學(xué)生因無法承擔(dān)那里的房價(jià)而選擇去芝加哥。這種流動(dòng)性在某種程度上是一種歷史平衡，“雖然氣候和食物都沒有加州好，但至少房價(jià)更低，可以承受。而隨著學(xué)生的流動(dòng)，一些企業(yè)也為了人才選擇隨之遷往芝加哥?！?/p>

據(jù)他的觀察，韓國也存在這種現(xiàn)象，“每個(gè)人都想住在首爾，因?yàn)槟抢镉凶詈玫拇髮W(xué)，工作機(jī)會(huì)也多，例如三星就在首爾。但是當(dāng)一半的人口住在一個(gè)城市，房價(jià)必然會(huì)躥升，超過可承受范圍時(shí)，人們自然就會(huì)搬出，這樣企業(yè)也會(huì)隨之遷移。”

在這種情況下，埃森格林建議中國政府可以加大其他城市的投資力度，創(chuàng)造更多的經(jīng)濟(jì)機(jī)會(huì)，吸引人才，增強(qiáng)地域流動(dòng)性。在中國，已經(jīng)有很多一線城市的大學(xué)生畢業(yè)后選擇去二三線城市工作、生活，逃離北上廣的討論、返鄉(xiāng)潮這樣的社會(huì)現(xiàn)象此起彼伏。但現(xiàn)實(shí)狀況是，并沒有同樣比例的企業(yè)隨之遷移。能提供更多機(jī)會(huì)的優(yōu)質(zhì)企業(yè)依然集中于北京、上海這樣的一線城市。

埃森格林的疑惑是，為什么中國沒有出現(xiàn)美國、韓國的現(xiàn)象，為什么企業(yè)沒有隨著人才流動(dòng)而產(chǎn)生相配套的外遷機(jī)制？埃森格林認(rèn)為，美國的私營企業(yè)會(huì)綜合各方面因素尋找生產(chǎn)成本更低的地方。

在舊金山，很多新興高科技公司無法承擔(dān)那里高昂的租金，所以選擇遷移到其他地方，“比如到亞利桑那州，天氣同樣好，并且有很多計(jì)算機(jī)專業(yè)的學(xué)生”。如果中國私營企業(yè)壯大，我們也會(huì)看到同樣的趨勢：綜合地價(jià)和人才流動(dòng)是企業(yè)發(fā)展考慮的重要因素，并且企業(yè)會(huì)隨著地價(jià)結(jié)構(gòu)和人才流動(dòng)的趨勢作出相應(yīng)的改變，首要的就是企業(yè)在哪落地。

但中國國有企業(yè)投資增長過快，它們并不會(huì)隨著人才的流動(dòng)而選擇外遷辦公地址。埃森格林提供的現(xiàn)實(shí)可操作方案是，“國有企業(yè)屬于國家和政府，不會(huì)隨之遷移。因此，長遠(yuǎn)來說解決方案之一即加大對(duì)私營領(lǐng)域的投資，減少對(duì)國有企業(yè)的依賴，如此以促進(jìn)北京、上海等城市和其他地區(qū)的就業(yè)平衡?！?h3>經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡

房價(jià)失控是中國經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡導(dǎo)致的體外病癥。埃森格林認(rèn)為，經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)失衡導(dǎo)致信貸資金錯(cuò)配，推高房價(jià)。因此對(duì)高房價(jià)出臺(tái)打壓政策治標(biāo)不治本，要治本必須調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)。

美國加州大學(xué)伯克利分校經(jīng)濟(jì)系教授巴里埃森格林（Barry Eichengreen）

“我覺得結(jié)構(gòu)性問題確實(shí)是中國發(fā)展最大問題，它面臨著保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速和再平衡這個(gè)困境?！卑Ｉ窳謸?dān)心，中國政府可能會(huì)為了維持增速在再平衡方面進(jìn)行適度放松，這樣的后果是進(jìn)一步加劇經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡。“如果對(duì)經(jīng)濟(jì)增長關(guān)注過多而忽視了經(jīng)濟(jì)發(fā)展的再平衡，就會(huì)導(dǎo)致更多的公司債務(wù)、更大的資本負(fù)債比率和國企的產(chǎn)能過剩，不利于經(jīng)濟(jì)長遠(yuǎn)發(fā)展?！?/p>

經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)性失衡帶來的問題是信貸增速過快，同時(shí)，新增信貸的大部分流向了國有企業(yè)。在埃森格林看來，私營企業(yè)和國有企業(yè)之間投資增長失衡是一個(gè)重要病灶，“看看投資數(shù)字，你會(huì)發(fā)現(xiàn)私營企業(yè)投資一直在下降，而國企的投資卻一直上升”，“過多的信貸增長和過多對(duì)國企投資的依賴都是不健康的，公司應(yīng)該在無需大量信貸的情況下實(shí)現(xiàn)發(fā)展”。

在主流經(jīng)濟(jì)學(xué)家看來，政府其實(shí)有很多政策可以矯正這種發(fā)展趨勢，但這樣經(jīng)濟(jì)增速可能會(huì)放緩。所以在“保持經(jīng)濟(jì)發(fā)展增速和再平衡”這對(duì)矛盾關(guān)系中，中國政府要怎么取舍，成為間接影響中國未來房價(jià)的關(guān)鍵。

埃森格林的觀點(diǎn)是，“如果中國能夠及時(shí)矯正各種問題，我覺得它可以保持未來十年5%到6%的增長率，這同樣也是非常了不起的成就;否則，增長率只會(huì)更低?！?/p>

如果政府監(jiān)管層仍然通過增加資產(chǎn)流動(dòng)、銀行貸款和社會(huì)融資總量來保持經(jīng)濟(jì)增長，那么地方政府會(huì)利用這些額外的流動(dòng)資產(chǎn)、貸款和社會(huì)融資投資國有企業(yè)、工廠、鋼廠和公寓（房地產(chǎn)）等領(lǐng)域。

顯然，信貸政策對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的上漲起到了推波助瀾的作用?！爸袊男刨J申請(qǐng)門檻低是重要原因之一，方便快捷，因此很多人都選擇申請(qǐng)貸款，社會(huì)信用總量正以15%至20%的速度增加。即使中國如今的經(jīng)濟(jì)增長率只有6%，這也會(huì)抬高各種物價(jià)，房價(jià)首當(dāng)其沖?！?

如果政府能夠壓制信貸增長率，同時(shí)，采取措施提升其他投資市場的吸引力，這將有效控制房價(jià)躥升。埃森格林建議，中國政府應(yīng)該“規(guī)范股票市場，吸引小額投資者，讓人們選擇這種投資方式，而不是買三套房”。但政府也需要防止由此造成系統(tǒng)性金融風(fēng)險(xiǎn)，“很大一部分貸款都流向了建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)商。如果中國房價(jià)驟降，很多建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司將無力償還貸款，這將對(duì)銀行和投資基金產(chǎn)生巨大沖擊”。

某樓盤根據(jù)搖號(hào)順序選房，市民進(jìn)入選房區(qū)爭先選房

對(duì)政府而言，埃森格林提出最好的辦法是“壓制信貸增長率，規(guī)避最壞風(fēng)險(xiǎn)，鑒別并重組建筑公司和房地產(chǎn)開發(fā)公司的不良貸款，將它們從銀行資產(chǎn)負(fù)債表上去除，股權(quán)轉(zhuǎn)換，利用政府儲(chǔ)蓄對(duì)銀行進(jìn)行資本重組，并加強(qiáng)對(duì)銀行和影子銀行的監(jiān)管，避免問題卷土重來”。

監(jiān)管影子銀行是埃森格林特別提醒中國政府需要重視的。他在研究“大蕭條”時(shí)發(fā)現(xiàn)，當(dāng)時(shí)人們過于相信是銀行倒閉導(dǎo)致大蕭條，但卻忽略了所謂的“影子銀行”體系：對(duì)沖基金、貨幣市場基金以及商業(yè)票據(jù)發(fā)行機(jī)構(gòu)?！栋腿麪枀f(xié)議》為跨國經(jīng)營的金融機(jī)構(gòu)制定資本金標(biāo)準(zhǔn)的時(shí)候，考慮的只是商業(yè)銀行;監(jiān)管機(jī)構(gòu)也總是只關(guān)注商業(yè)銀行。

低估危機(jī)周期

房地產(chǎn)泡沫興起、破滅并不是新鮮事。耶魯大學(xué)教授羅伯特·席勒研究過20世紀(jì)20年代的房地產(chǎn)市場。當(dāng)時(shí)，美國的佛羅里達(dá)州以及東北部、東中部地區(qū)出現(xiàn)了房地產(chǎn)泡沫。到21世紀(jì)初，美國、愛爾蘭、西班牙等國的樓市泡沫與之如出一轍。因此在2008年危機(jī)爆發(fā)之前，席勒就已經(jīng)指出，當(dāng)時(shí)的樓市從各個(gè)方面來看都已經(jīng)是完全暴露的泡沫。但即使是席勒也沒有預(yù)料到房地產(chǎn)市場崩潰后的災(zāi)難性后果。

歷史上，全球房地產(chǎn)泡沫導(dǎo)致的災(zāi)難性后果并沒有讓人們記住慘痛的教訓(xùn)。作為一個(gè)專門研究經(jīng)濟(jì)史的經(jīng)濟(jì)學(xué)家，埃森格林在《鏡廳》一書中告訴大眾，任何一個(gè)時(shí)代，社會(huì)總是存在低估危機(jī)風(fēng)險(xiǎn)的傾向，“部分是心理因素在起作用，我想到的是，人們會(huì)持有持續(xù)性偏見”，“潛意識(shí)里認(rèn)為未來就與剛剛過去的一樣，當(dāng)事情進(jìn)展順利時(shí)，人們傾向于認(rèn)為會(huì)繼續(xù)好下去”。

政策制定者和經(jīng)濟(jì)學(xué)家總是傾向于高估自己對(duì)經(jīng)濟(jì)周期的駕馭能力?！皟纱挝C(jī)之前都有一種天真的思潮，認(rèn)為經(jīng)濟(jì)政策已經(jīng)馴服了經(jīng)濟(jì)周期”，埃森格林的研究表明，20世紀(jì)20年代，據(jù)說世界已經(jīng)進(jìn)入經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定的“新時(shí)代”，這得益于美國聯(lián)邦儲(chǔ)備體系的建立，而其他國家也建立了獨(dú)立的央行。與此相似的是，大衰退來臨之前的時(shí)期，人們稱之為大穩(wěn)健，央行改進(jìn)貨幣政策被認(rèn)為可以預(yù)先熨平經(jīng)濟(jì)周期波動(dòng)，“人們相信經(jīng)濟(jì)活動(dòng)不會(huì)再有劇烈波動(dòng)，商業(yè)銀行有更大的膽量增加杠桿，投資者也敢于承擔(dān)更多的風(fēng)險(xiǎn)”。

美國著名作家馬克·吐溫曾經(jīng)說過，歷史不會(huì)重演，但總會(huì)驚人的相似。埃森格林的理論解釋了經(jīng)濟(jì)史上的繁榮、泡沫以及泡沫的破裂循環(huán)。但埃森格林說，這并不意味著我們從歷史中吸取教訓(xùn)后，就可以防止所有的泡沫危機(jī)。

但“我們至少可以減輕后果的嚴(yán)重性”。借鑒歷史經(jīng)驗(yàn)，對(duì)于中國當(dāng)前正在演變的高房價(jià)問題，埃森格林認(rèn)為可以通過調(diào)整購房者的貸款-收入比和貸款-房價(jià)比來遏制，“越來越多的國家在實(shí)踐這一點(diǎn)”。