重慶清理“僵尸”房企

周群峰

中國房地產(chǎn)的超常規(guī)發(fā)展，造就了數(shù)量驚人的房地產(chǎn)企業(yè)的存在，但房企“有殼無實”，也是中國樓市的一種真實狀態(tài)。

9月22日，“2016市場監(jiān)督管理論壇”在重慶召開。重慶市長黃奇帆的一個講話，引發(fā)了極大關注。

黃奇帆表示，從今年開始三年內(nèi)，重慶市每年將關閉500家房地產(chǎn)公司，3年關掉1500家。

目前，重慶有3100家房企。上述講話意味著，重慶將有半數(shù)房企在三年內(nèi)被關停。

房企有殼無實

“關停這么多房企，聽著不少，但是我認為這個數(shù)字還是有些保守。”

重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會會長、重慶市國土房管局原副巡視員莫元春在接受《中國新聞周刊》采訪時說。

莫元春稱，重慶現(xiàn)有的3100家房企中，從沒有做過房產(chǎn)項目或只跟人聯(lián)合做過一個單項的，大約占了一半。另外一半中，做過一個項目后至今多年沒再做過的，又有幾百家。

他說，總體而言，經(jīng)常做項目的房企僅有500家左右，其中做得好的就更少了?！耙灾貞c主城區(qū)為例，目前銷售量前20名的房企，占到了主城區(qū)成交量的40%?！?/p>

莫元春稱，分析完重慶房企的構成后，黃奇帆提出的這個關停數(shù)量，完全可以做到。

在9月22日的論壇上，黃奇帆說，企業(yè)有生有死、有進有出，這是現(xiàn)代市場經(jīng)濟的一般規(guī)律。實行注冊資本認繳制，推進注冊便利化，營造了寬松的市場準入環(huán)境，但在“寬進”的同時，一定要跟進“嚴出”。

“做到該出的必須出、及時出，否則只進不出，也會擾亂市場秩序，導致優(yōu)勝劣汰的市場法則變形走樣，事中事后的監(jiān)管會出現(xiàn)法不責眾、形同虛設?！?/p>

黃奇帆認為，要加快去除無效的企業(yè)供給，堅決去除過剩產(chǎn)能、庫存和僵尸企業(yè)，讓僵尸企業(yè)、空殼企業(yè)“入土為安”，嚴把工商登記年報審驗的關口。

重慶市工商局算了一筆賬，重慶全市的3100個房地產(chǎn)公司中，排名前500的公司去年建造、銷售的房子，占了整個市場的95%。而剩下公司的全部“產(chǎn)出”，只占全部房地產(chǎn)市場份額的5%。

“這些空殼公司在形勢好時，會亂集資搞房地產(chǎn)，而在形勢差時，就會資金鏈斷裂，從而成為社會不穩(wěn)定的源頭。”

黃奇帆說，在掌握了這一情況后，重慶市政府下決心，從2016年開始三年內(nèi)，每年關閉500家房地產(chǎn)公司，3年關掉1500個。

莫元春告訴《中國新聞周刊》，重慶市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會每年組織重慶市春秋兩季房交會，與會的企業(yè)都相對有實力，加起來也就是一二百家。“3100家聽著很多，但是很多已經(jīng)沒項目了，名存實亡了?！?/p>

莫元春說，這些企業(yè)融資難，融資貴，沒有能力參與土地招拍掛，也拿不到地。

重慶市社會科學院城市發(fā)展研究所副所長、重慶市人民政府發(fā)展研究中心經(jīng)濟學研究員彭勁松告訴《中國新聞周刊》，中國房地產(chǎn)的超常規(guī)發(fā)展，造就了數(shù)量驚人的房地產(chǎn)企業(yè)的存在，但房企“有殼無實”，也是中國樓市的一種真實狀態(tài)。

彭勁松說，房地產(chǎn)行業(yè)屬于資金密集型產(chǎn)業(yè)，行業(yè)黃金發(fā)展時期已經(jīng)過去，市場充分競爭已經(jīng)將行業(yè)拉回了正常利潤水平。在這一階段，房地產(chǎn)行業(yè)需要進一步提高集中度和品牌度?！巴ㄟ^正常的市場優(yōu)勝劣汰，在重慶保留100家左右優(yōu)質骨干房企精耕細作，其實就足夠了。”

彭勁松認為，從行業(yè)發(fā)展的生命周期看，房企發(fā)展到一定階段，轉型是一種必然。“一個城市的房地產(chǎn)業(yè)，還是需要有實力的企業(yè)來操盤，小的開發(fā)商一無資金、二無技術、三無品牌、四無管理能力，在競爭火熱的房地產(chǎn)領域難以立足，有的小開發(fā)商，在資金鏈斷裂后甚至都跑路了?！?/p>

2010年，重慶新鷗鵬地產(chǎn)集團副總裁李戰(zhàn)洪在出席博鰲房地產(chǎn)論壇時提出，“三分天下”是未來中國房地產(chǎn)市場的大趨勢：1/3的企業(yè)將會壯大，因為每一次新政調(diào)整，市場的集中度、土地資源集中度以及政策的集中度會越來越高，有些企業(yè)會越做做大;1/3的企業(yè)將會掙扎，因為地產(chǎn)是一塊“好肉”，誰都想去吃，不愿意退出，所以會掙扎;還有1/3的企業(yè)因為沒有土地，不得不退出。

李戰(zhàn)洪告訴《中國新聞周刊》，通過一系列改革，未來的土地招拍掛制度將會更加符合市場經(jīng)濟的要求，在制度更加公開、規(guī)范后，大部分的房企將會出現(xiàn)無米下炊的情況，“甚至三分之二的房企面臨被迫撤出?！?h3>清僵路線圖

重慶市建委一位處長告訴《中國新聞周刊》，因為相關統(tǒng)計梳理工作涉及的范圍比較廣，目前，關停房企的一些細則尚在制定中。

但《中國新聞周刊》發(fā)現(xiàn)，今年以來，重慶在清理僵尸企業(yè)尤其是僵尸房企方面，已有頗多動作。

10月14日，重慶市建委在其官網(wǎng)上，以《市城鄉(xiāng)建委著力抓好房地產(chǎn)開發(fā)管理工作》為題，通報了重慶市房地產(chǎn)開發(fā)管理最新情況。通報稱，今年5-8月，全市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)減少了121家。

而在更早前，今年3月底，重慶市國資委召開市屬國有重點企業(yè)專項改革工作推進會，部署推進“僵尸”“空殼”企業(yè)清理退出、國有房地產(chǎn)企業(yè)去庫存等專項工作。

重慶市國資委主任胡際權在這次會議上表示，要推進重組整合市屬國有房地產(chǎn)企業(yè)，加大房地產(chǎn)企業(yè)去庫存力度?！爱斍笆袑賴蟹康禺a(chǎn)企業(yè)突出存在‘散、小、弱、重等問題，重組整合迫在眉睫。市屬國有房地產(chǎn)企業(yè)重組整合后，今后不再新設國有房地產(chǎn)企業(yè)，控制國有房地產(chǎn)企業(yè)新投資房地產(chǎn)項目?！?/p>

6月20日，黃奇帆在重慶市國土房管局調(diào)研時指出，近年來重慶房地產(chǎn)市場保持平穩(wěn)健康發(fā)展的良好勢頭，但也存在一些區(qū)縣庫存壓力大、部分企業(yè)資金緊張、非住宅庫存量較大、僵尸企業(yè)較多等問題。

“要綜合運用市場機制、經(jīng)濟手段和法治方式，下決心清理掉房地產(chǎn)僵尸企業(yè)和空殼公司?！?/p>

據(jù)《重慶日報》7月22日報道，該市城鄉(xiāng)建委、市城建開發(fā)辦根據(jù)《重慶市城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》，正抓緊制定《重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質管理辦法》。

該《辦法》制定的初衷，是通過多措并舉，綜合施策，優(yōu)化重慶市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質結構，規(guī)范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營，積極穩(wěn)妥推進房地產(chǎn)市場去庫存、防風險，促進該市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。

《重慶日報》7月27日的報道稱，今年上半年，該市對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進行了全面清理和規(guī)范。凡有新開發(fā)項目需設立子公司的，需由市城鄉(xiāng)建委進行資格審查后，工商部門方予辦理登記，嚴控無開發(fā)能力和資金實力的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)進入市場。同時，該市工商局還會同城鄉(xiāng)建委、國土房管局等部門，排查清理房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，對不具備開發(fā)實力、長期未開展經(jīng)營，或項目已開發(fā)完成的，通過行政勸導等方式督促其退出市場。

重慶一次房交會上的樓盤銷售員。重慶目前有3100家房地產(chǎn)公司，而據(jù)2010年第六次全國人口普查統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，重慶常住人口不到2900萬，折算下來，重慶平均不到萬人就有一家房地產(chǎn)公司，密集度高于全國平均水平。

這一報道稱，今年上半年，重慶市已注銷、吊銷房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)531戶。這一數(shù)字，已經(jīng)超出了黃奇帆所說的每年清理500家房企的目標。

8月5日，重慶市城市建設開發(fā)管理辦公室發(fā)布《關于開展我市房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)摸底調(diào)查工作的通知》。通知稱，此次摸底調(diào)查工作，是房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展到關鍵時期，加快推進供給側結構性改革，有效推進房地產(chǎn)市場去庫存、防風險的重要舉措。

上述摸底調(diào)查的范圍包括：2016年6月30日前在重慶市注冊登記，并取得房地產(chǎn)開發(fā)資質證書的企業(yè)。

按照進度，9月30日，重慶開發(fā)辦將獲得所有的房地產(chǎn)企業(yè)摸底調(diào)查數(shù)據(jù)。這些數(shù)據(jù)包括：1. 房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)營業(yè)執(zhí)照復印件;2. 2015年度企業(yè)財務審計報告復印件;3. 2014年以來在建和竣工項目投資備案證、建設用地規(guī)劃許可證、建設工程規(guī)劃許可證、土地使用權證、建筑工程施工許可證和建設工程竣工驗收備案登記證復印件;4. 2015年以來企業(yè)稅費繳納情況的報告及證明材料。

一位業(yè)內(nèi)人士分析稱，通過上述數(shù)據(jù)，能迅速分辨哪些是久未營業(yè)的僵尸地產(chǎn)企業(yè)，哪些是正常營業(yè)的企業(yè)。

9月26日，重慶國土房管局局長董建國在重慶市四屆人大常委會上作了《重慶市人民政府關于我市房地產(chǎn)市場調(diào)控工作情況的報告》。董建國在報告中稱，要加強房地產(chǎn)企業(yè)資質管理和審批，原則上不再新批準成立三級及以下的房地產(chǎn)企業(yè)，并鼓勵微小弱的企業(yè)通過兼并重組、轉讓項目資產(chǎn)、聯(lián)營開發(fā)等方式，依法有序地退出市場。

重慶房企摸底的結果尚未對外發(fā)布，僵尸企業(yè)名單的出爐尚需時間。但是究竟哪些是僵尸企業(yè)，還是引發(fā)了很多猜想。

2016年9月下旬的一天，政府將清理重慶房企的新聞，傳到了該市一家主營食品加工的公司老板耳朵里。他的第一反應是，自己名下的那家房地產(chǎn)公司即將走到末路。

大約10年前，由于看好房地產(chǎn)領域的發(fā)展前景，他在重慶注冊了一家房地產(chǎn)公司。他當時的想法是，先拿到牌照，以后再找機會拿地。沒想到，公司成立至今，都沒有競拍到土地，這家房企也成了名副其實的空殼公司。

重慶房地產(chǎn)領域的一位業(yè)內(nèi)人士告訴《中國新聞周刊》，據(jù)其了解，一些國企的房地產(chǎn)僵尸企業(yè)正在主動清理。早在8月中旬，重慶市國資委便要求將下屬某集團公司旗下的房地產(chǎn)公司，按照關于清理僵尸、空殼企業(yè)的相關要求注銷。資料顯示，這家公司2003年注冊，注冊資本1億元。

上述業(yè)內(nèi)人士稱，雖然還沒有官方信息，但是哪些企業(yè)會進入這個名單，還是可以結合企業(yè)年報等信息進行預判。比如，位于重慶九龍坡區(qū)的一家房地產(chǎn)公司，2001年注冊，注冊資本金800萬，2013年已經(jīng)進入清算，這樣的企業(yè)，很可能被列入僵尸企業(yè)的名單。還有的房企已經(jīng)連續(xù)2個年度沒有上報企業(yè)年報，也是可能要進入名單的高危企業(yè)。

“一刀切”的顧慮

房企需要清僵，這不僅是重慶的問題，也是全國的問題。

在9月22日的論壇上，黃奇帆還稱，目前全國大約有13萬多個房地產(chǎn)公司，按13億人口折算，平均每萬人就有一家房地產(chǎn)公司，每3000戶居民就攤一家房地產(chǎn)公司。

在去年12月召開的第五屆“中國責任地產(chǎn)”課題發(fā)布會上，住建部房地產(chǎn)市場監(jiān)管司司長高志勇說，全國已有13.2萬家房企，其中1000家一級房企、4000家二級房企，但有不少是僵尸房企。

莫元春告訴《中國新聞周刊》，中國各個城市房企數(shù)量多，與國內(nèi)現(xiàn)行的“先照后證”（先申領營業(yè)執(zhí)照，后再辦理有關許可證）的工商登記制度有關系。在這種制度下，成立房地產(chǎn)公司的門檻很低。

在上述課題發(fā)布會上，高志勇說，時至今日，在香港的房地產(chǎn)開發(fā)市場，十家地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)市場份額，占到香港的80%，但中國內(nèi)地目前13.2萬家房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，卻只有1000家一級房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)。

“中國究竟要不要這么多的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)？所以，我們要利用這個房地產(chǎn)調(diào)整的時機，促進房地產(chǎn)行業(yè)兼并重組，提高產(chǎn)業(yè)集中度。對那些需要處置的僵尸企業(yè)，下一階段我們會做好制度設計，主要依靠市場的力量進行產(chǎn)業(yè)重組。”

那么，這種對僵尸企業(yè)的處置，是否會有員工安置的難題？

莫元春告訴《中國新聞周刊》，對很多面臨關停的房地產(chǎn)公司而言，很多都名存實亡，僅僅是一個空殼而已?！坝械墓?0年前就沒有做房地產(chǎn)項目了，而且10年前也只有做過一個項目?，F(xiàn)在人員該退休的退休了，年輕人也早離職了。但是這個牌子還存在，是個名副其實的空殼公司。有的公司僅有一兩個人，掛靠一個公司。所以說，關停不會涉及很多人員?！?/p>

重慶市政府立法咨詢專家委員會委員、重慶偉豪律師事務所主任楊家學告訴《中國新聞周刊》，要關停半數(shù)房企，工作量挺大，要一家家地去篩選。這是一個重大的行政措施，要有一個合理的關停標準，要公開透明，不然會導致腐敗。

楊家學說，關停還必須提前告知企業(yè)，不能只是房地產(chǎn)主管部門和工商登記部門操作?！耙欢ㄒM織聽證會，讓業(yè)內(nèi)專家、人大代表、開發(fā)商參加，并讓開發(fā)商陳述意見?！?/p>

一位受訪業(yè)內(nèi)人士稱，在現(xiàn)實中還有一些房企，該交的錢也交了，該走的程序也走了，但是因為國土部門遲遲沒有發(fā)證等原因，項目遲遲未能落地?！皩︻愃七@種情況，政府一定要考慮到位，不能搞‘一刀切?！?/p>

重慶大學建設管理與房地產(chǎn)學院院長任宏在接受《中國新聞周刊》采訪時，也提到了類似的問題。“有的房企注冊后，因政府原因沒有拿到地皮?！绷硗?，他還提到，還要防止個別房企壟斷的問題。

房價不溫不火

重慶大量僵尸房企的產(chǎn)生，原因有很多，其中有一個引發(fā)爭議的因素，是重慶的房價與全國其他大中型城市相比相對較低。

2016年10月1日，中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城房價數(shù)據(jù)顯示，9月份，重慶主城區(qū)新建住宅樣本均價為7164元/平方米，而且不限購、不限貸。這一價格，不僅低于西安、成都，甚至還比不上南寧、蘭州。今年1-9月，重慶市商品房住房建面均價同比僅增1.01%。

莫元春稱，重慶樓市也曾像其他城市一樣，出現(xiàn)過高速增長期。2007-2011年，該市商品房均價，從2000多元漲到5000多元，平均年增長達到20%。

他告訴《中國新聞周刊》，重慶房價真正進入平穩(wěn)期，是從2012年開始的。從2012年至今，重慶房價年增長率僅為1.05%，保持健康平穩(wěn)。

莫元春向《中國新聞周刊》提供了一組數(shù)據(jù)：今年1-9月，重慶全市商品房成交3871萬平方米，同比增加20%，成交金額2173億元，同比增加18.3%。其中，住宅銷售面積3265萬平方米，同比增長22.3%。

他根據(jù)目前市場的情況預測，今年將是重慶房地產(chǎn)歷年成交量最大的一年。

多位受訪者稱，重慶房地產(chǎn)市場保持較為平穩(wěn)的態(tài)勢，與該市調(diào)控得力有關，也與其獨創(chuàng)的“地票制度”，以及公租房數(shù)量較多有關。

莫元春稱，從2014年9月開始，重慶市政府陸續(xù)出臺了《關于進一步促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)發(fā)展的通知》等三個文件，被稱為“5+14+8政策”。今年，又出臺了《關于進一步落實涉企政策促進經(jīng)濟平穩(wěn)發(fā)展的意見》等文件，從切實降低企業(yè)融資成本等方面扶持企業(yè)。

在房地產(chǎn)調(diào)控方面，黃奇帆有一個“25%理論”，即堅持每年房地產(chǎn)投資不能超過固定資產(chǎn)投資的25%，確保適度的房地產(chǎn)市場容量，和嚴格控制樓面地價。

在9月22日的“2016市場監(jiān)督管理論壇”上，黃奇帆介紹了重慶目前執(zhí)行的一項制度：任何房地產(chǎn)商參與拍賣土地，都要對其資金來源進行審核，只要一經(jīng)查實其資金來源中涉及高利貸，就取消其競拍資格，這樣就可能避免很多問題的發(fā)生。

“比如說一塊地拍了20億、30億，如果你的資金來源100%是信托資金，那么其背后就是15%的利息。如果你的資金來源是高利貸，那么20億的地價，5年后就可能會變成50億。你把房子建起來后，50億就會變成100億。其結果就是，這個房子要么壞賬，要么資金鏈斷裂，要么就是不良炒作，房價炒到天上去?！?/p>

另外，重慶房價穩(wěn)定，還與其獨創(chuàng)的“地票制度”關系密切。

莫元春告訴《中國新聞周刊》，2008年，重慶的地票制度開始試行，2016年1月全面施行。目前，在全國，只有重慶在施行該制度。

莫元春說，在國家對城市建設用地有嚴格規(guī)劃指標的背景下，重慶獨創(chuàng)的“地票制度”，很好地解決了建設用地的指標問題，確保了土地供應量。

他舉例說，比如在當?shù)卣M織下，某戶農(nóng)民有3畝宅基地，后來因為搞新農(nóng)村建設住進了新房，只占用1畝地就住到了新房，剩下2畝地復墾之后，就可作為地票去拍賣。這樣就可大量增加城市建設用地的規(guī)劃指標。

截至2015年底，重慶農(nóng)村土地交易所累計交易地票17.29萬畝，同期城鎮(zhèn)擴展實際占用耕地僅7.32萬畝。

莫元春認為，重慶的土地真正掌握在政府手里，這是保持房價平穩(wěn)的一個重要原因。在過去國家提出抑制房價過快上漲的時候，重慶堅持“因地制宜、分城施策”。很多的城市是賣生地，開發(fā)商交款后，就拿到土地的控制權?！暗窃谥貞c，政府把生地交給國有土地儲備公司，由其負責把生地整治為熟地后，再給政府。然后政府進行招拍掛。這樣就可合理地調(diào)節(jié)土地供應量?？鄢纬杀竞螅Ｏ碌氖找孢€是政府的?！?/p>

此外，重慶的房產(chǎn)稅和保障房，也是其房價保持平穩(wěn)的重要因素。早在2011年1月27日，重慶就印發(fā)《重慶市開展對部分個人住房征收房地產(chǎn)稅試點的暫行辦法》。到了2015年10月1日起，重慶市開征個人住房房產(chǎn)稅，對象是獨棟商品住宅或建面單價超過13192元的住房，以及在此間無戶籍、無企業(yè)、無工作的個人新購的第二套（含）以上的普通住房。

在公租房方面，莫元春向《中國新聞周刊》提供的一組數(shù)據(jù)顯示，截至2016年9月底，重慶累計完成投資1186億元，已達到住建部開工標準的有82.2萬套?！斑@個政策門檻不高，實際操作中按照‘不限戶籍或收入，有工作無房住或住房困難的準入條件進行審查。目前，已累計分配入住40.8萬套?！?/p>

重慶外地炒房客比例比較少，房價未被炒高，也被認為是重慶房價溫和的一個因素。據(jù)重慶房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會多年監(jiān)測的結果顯示，外地人口在重慶的購房比例，近些年低的時候只有11%，最高接近20%，平均占到15%左右。

9月30日至10月9日，北京、天津等22個城市集中出臺樓市調(diào)控政策，從限貸、限購等方面對樓市進行調(diào)節(jié)。但是，經(jīng)濟高速發(fā)展的重慶依然不限購，也不限貸。

彭勁松告訴《中國新聞周刊》，目前重慶房地產(chǎn)市場正處在一個穩(wěn)定健康發(fā)展的階段，重慶既無出臺限購政策的必要，也不存在炒高房價的可能性。

莫元春也表示，是否限購主要由供求關系決定。“我覺得未來很長一段時間，還會延續(xù)這種態(tài)勢。”

但在重慶房價是否應該適度上漲這個問題上，受訪的專家觀點并不一致。

莫元春稱，重慶是中國內(nèi)陸唯一的直轄市，是長江上游地區(qū)的經(jīng)濟中心、金融中心和物流中心，各方面的資源不錯，在經(jīng)濟領跑全國和城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的背景下，重慶房地產(chǎn)市場發(fā)展空間很大，但是該市一直按照“因地制宜、分城施策”的要求調(diào)控房地產(chǎn)領域，房價不溫不火。

“我覺得重慶的房價適當上漲，有利于多數(shù)市民資產(chǎn)的保值增值?！蹦赫f。

彭勁松則認為，不能用高房價來證明城市影響力?！笆聦嵣希叻績r推高了城市運營各種成本，從長期來看，對城市競爭力是一種傷害。為什么高經(jīng)濟增長速度就一定要匹配高房價？我希望重慶成為例外?！?/p>

彭勁松還主持了《重慶市“十三五”房地產(chǎn)開發(fā)規(guī)劃》的制訂。他告訴《中國新聞周刊》，該規(guī)劃涉及重慶樓市的投資、開發(fā)建設、銷售指標等內(nèi)容，相關指標與“十二五”期間基本持平，“相關文件將在近期公布。”