破解老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳難題

文/倪娟根

破解老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳難題

文/倪娟根

一、上海老舊小區(qū)主要涉及的物業(yè)

（一） 售后公房

1998年我國(guó)開始住房制度改革以后，逐步實(shí)行住房社會(huì)化、商品化、私有化，將公房按優(yōu)惠價(jià)出售給職工，這是帶有福利色彩的。即使是沒有出售的公房，雖經(jīng)歷了多次房租的調(diào)高，但房租仍未達(dá)到成本租金的標(biāo)準(zhǔn)，所以仍可以說具有福利性。售后公房樓齡相對(duì)較長(zhǎng)，因年久失修失養(yǎng)，房屋本體、公共設(shè)施老化，跑、冒、滴、漏現(xiàn)象經(jīng)常發(fā)生，存在許多安全隱患。此外，小區(qū)內(nèi)多有私搭亂建，道路、綠地破損嚴(yán)重。售后公房是職工按照國(guó)家規(guī)定以成本價(jià)扣除工齡等購(gòu)買的，雖根據(jù)房屋售價(jià)的2%-3%提取住房維修基金，但那也是杯水車薪。大部分工薪階層的業(yè)主收入偏低，小區(qū)物業(yè)管理質(zhì)價(jià)不符，管理費(fèi)也明顯偏低。管理小區(qū)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)是由原來(lái)的房管所或各單位的房管機(jī)構(gòu)改制而成，由于物業(yè)管理費(fèi)低、房屋本身有問題，隨著近年來(lái)人員成本和各項(xiàng)費(fèi)用的不斷上漲，物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出、步履維艱，有些甚至連工資都發(fā)不出，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不辭而別現(xiàn)象時(shí)有耳聞，給小區(qū)業(yè)主和城市面貌帶來(lái)了嚴(yán)重的負(fù)面影響。

（二）早期商品房

早期商品房由房地產(chǎn)開發(fā)商市場(chǎng)化開發(fā)建設(shè)管理，由于當(dāng)初物業(yè)費(fèi)定價(jià)太低，調(diào)價(jià)實(shí)際操作難度很大，很多物業(yè)服務(wù)企業(yè)管不了就一走了之。這類小區(qū)一般由開發(fā)商下屬或經(jīng)過招投標(biāo)選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)管理。

（三）動(dòng)遷安置房

動(dòng)遷安置房又分為城市居民動(dòng)遷安置房和農(nóng)民動(dòng)遷安置房，小區(qū)一般由街鎮(zhèn)直屬或區(qū)屬的物業(yè)服務(wù)企業(yè)管理，物業(yè)管理費(fèi)一般為0.35-0.70元/平方米。老舊小區(qū)存在“雙低”（物業(yè)服務(wù)費(fèi)低、物業(yè)費(fèi)收繳率低）現(xiàn)象，而現(xiàn)在物業(yè)服務(wù)行業(yè)又都是勞動(dòng)密集型企業(yè)，人力成本年年上漲，小區(qū)業(yè)主對(duì)物業(yè)服務(wù)的要求也越來(lái)越高，物業(yè)服務(wù)企業(yè)入不敷出，只能偷工減料降低服務(wù)質(zhì)量，這又導(dǎo)致物業(yè)費(fèi)收繳率降低，老舊動(dòng)遷小區(qū)物業(yè)管理陷進(jìn)了惡性循環(huán)的死結(jié)。

二、老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳難的原因分析

（一）物業(yè)服務(wù)企業(yè)的問題

管理老舊動(dòng)遷小區(qū)的多為“低、小、散”物業(yè)服務(wù)企業(yè)，由于成本因素，聘用員工以退休人員或者待崗人員為主，缺乏上崗前的專業(yè)培訓(xùn)，物業(yè)管理的運(yùn)作方式、管理措施和技術(shù)保障等技能水平較低。許多業(yè)主對(duì)物業(yè)管理人員的工作態(tài)度及辦事效率不滿意，電話告知房屋漏水、家中失竊、車輛堵塞出行通道等事件后處理解決時(shí)間長(zhǎng)、效率低，給廣大業(yè)主造成身體、不適以及時(shí)間、經(jīng)濟(jì)上的損失。對(duì)于物管方面的怠慢及員工的態(tài)度的不滿，是業(yè)主不繳納物業(yè)管理費(fèi)的誘因。

（二）動(dòng)遷戶對(duì)于物業(yè)費(fèi)的認(rèn)識(shí)問題

大部分農(nóng)村動(dòng)遷戶世世代代居住在農(nóng)村，農(nóng)耕文化的積習(xí)深厚，吃的是自己種的菜，住的是自己建的房?，F(xiàn)在動(dòng)遷了，習(xí)慣使然，繳納物業(yè)費(fèi)被視為一種額外的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，沒有從契約和消費(fèi)等角度來(lái)理解物業(yè)管理的權(quán)利與義務(wù)。

城市動(dòng)遷戶小區(qū)存在“五多”現(xiàn)象（文化程度低的多、下崗失業(yè)者多、吃低保救濟(jì)的多、老弱病殘多、刑滿釋放人員多），加上對(duì)以前不透明拆遷安置政策的不滿，居民消極地拒繳物業(yè)費(fèi)。

動(dòng)遷與城鎮(zhèn)化進(jìn)程有關(guān)，也與經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、基本建設(shè)項(xiàng)目、市政工程、老城區(qū)改造建設(shè)項(xiàng)目有關(guān)。早期動(dòng)遷安置的面積比較少，只有現(xiàn)在的動(dòng)遷標(biāo)準(zhǔn)的一半。這批早期動(dòng)遷人口感到吃虧太大，最后將怨氣吐向政府和小區(qū)物業(yè)服務(wù)企業(yè)，不繳納物業(yè)費(fèi)而讓政府埋單，在他們看來(lái)是理所當(dāng)然的。

（三）動(dòng)遷安置房的質(zhì)量與開發(fā)商的遺留問題

動(dòng)遷安置房相對(duì)于商品房來(lái)說建設(shè)質(zhì)量比較差，特別是較早的一批動(dòng)遷安置房，在平面布局、建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)、功能配套、外觀造型方面都是低檔次的。

另外是開發(fā)商遺留的工程質(zhì)量問題，如道路破損、墻面滲水、管道堵塞、衛(wèi)生間和廚房漏水、水電管線布局不合理或存在安全隱患，等等，這是業(yè)主們最關(guān)心的、親身體驗(yàn)到的最敏感問題。開發(fā)商在出售物業(yè)產(chǎn)權(quán)后只承擔(dān)五年的修繕責(zé)任，因此，五年后，物業(yè)服務(wù)企業(yè)能否及時(shí)地維修就成了影響物業(yè)費(fèi)收取的情緒因素。此外，業(yè)主入住后，若發(fā)現(xiàn)房屋在設(shè)計(jì)施工方面存在問題，如開發(fā)商之前承諾好的各種綠化及相關(guān)附屬設(shè)施沒有完全到位，與想象中的優(yōu)雅舒適居住條件相比落差很大，便會(huì)采用拒付物業(yè)費(fèi)的方式來(lái)發(fā)泄自己的不滿情緒。

（四）物業(yè)管理的法規(guī)體系實(shí)際操作性不強(qiáng)

物業(yè)服務(wù)行業(yè)配套的法律規(guī)范還不夠健全和完善，在貫徹執(zhí)行中缺乏可操作性。

三、破解老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳難問題的浦東實(shí)踐

（一）“黨建引領(lǐng)、多元共治”是破解老舊動(dòng)遷小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳難題的有效舉措

自2012年起，浦東新區(qū)高行鎮(zhèn)通過“黨建引領(lǐng)、多元共治、創(chuàng)新激勵(lì)”等多方位的措施，積極培育社區(qū)自治新模式，推進(jìn)社區(qū)共治共管，逐步提升居住區(qū)物業(yè)服務(wù)業(yè)主滿意度。高行社區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳率從2011年的45%提升到2015年的93.6%，破解老舊小區(qū)物業(yè)收費(fèi)難問題取得了明顯實(shí)效。

黨建引領(lǐng)，建立物業(yè)費(fèi)合理調(diào)價(jià)機(jī)制。在小區(qū)面臨物業(yè)經(jīng)營(yíng)困難而無(wú)法維持的情況下，充分發(fā)揮居民區(qū)黨組織的核心領(lǐng)導(dǎo)作用。由居民區(qū)黨總支牽頭組織居委會(huì)、業(yè)委會(huì)、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)物業(yè)費(fèi)上調(diào)方案進(jìn)行調(diào)研分析、成本測(cè)算、組織實(shí)施。目前高行鎮(zhèn)物業(yè)管理已經(jīng)進(jìn)入了良性循環(huán)的模式。今年高行鎮(zhèn)將在樓組黨建、培養(yǎng)社區(qū)領(lǐng)袖、和諧社區(qū)建設(shè)等方面進(jìn)行大膽的探索和實(shí)踐。

多元共治，開創(chuàng)物業(yè)管理新局面。2012年以來(lái)，高行鎮(zhèn)先后在東力新村、凱鑫苑等試點(diǎn)開展住宅小區(qū)物業(yè)服務(wù)“酬金制”、“業(yè)主自治”的物業(yè)管理模式，并在全鎮(zhèn)進(jìn)行了推廣復(fù)制。其實(shí)，并不是業(yè)主不愿繳納物業(yè)管理費(fèi)，而恰恰是因?yàn)槲飿I(yè)企業(yè)缺少公信力，業(yè)主們或是擔(dān)心被騙或是拒絕不合理成本而不繳納物業(yè)費(fèi)。高行鎮(zhèn)的“酬金制”、“業(yè)主自治”物業(yè)管理模式，由居民區(qū)黨總支、業(yè)委會(huì)共同主導(dǎo)小區(qū)物業(yè)管理服務(wù)，不僅徹底扭轉(zhuǎn)了小區(qū)物業(yè)管理入不敷出的局面，而且在提升小區(qū)整體環(huán)境、治安等方面都發(fā)揮了重要作用。

創(chuàng)新激勵(lì)，促物業(yè)管理良性循環(huán)。自2012年以來(lái)，高行鎮(zhèn)調(diào)整和完善《高行鎮(zhèn)居住區(qū)物業(yè)服務(wù)測(cè)評(píng)獎(jiǎng)勵(lì)暫行辦法》，制定《高行鎮(zhèn)老小區(qū)、動(dòng)遷小區(qū)物業(yè)服務(wù)考核獎(jiǎng)勵(lì)辦法》、《高行鎮(zhèn)老小區(qū)、動(dòng)遷小區(qū)建筑垃圾清運(yùn)管理意見》等一批促進(jìn)物業(yè)服務(wù)企業(yè)良性發(fā)展的辦法和措施，通過激勵(lì)先進(jìn)、鞭策后進(jìn)，對(duì)住宅小區(qū)的物業(yè)服務(wù)提升起到了積極促進(jìn)作用，提高了物業(yè)費(fèi)收繳率。

（二）誠(chéng)信管理是破解老舊動(dòng)遷小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳難題的一帖良藥

浦東新區(qū)航頭鎮(zhèn)黨委、政府以“誠(chéng)信管理”探索自建動(dòng)遷小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳誠(chéng)信體系，將所有動(dòng)遷業(yè)主的基本信息和物業(yè)費(fèi)繳納情況全部錄入信息平臺(tái)，用現(xiàn)代化手段支撐大數(shù)據(jù)的長(zhǎng)效管理，并逐步擴(kuò)展誠(chéng)信信息平臺(tái)的范圍。舉全鎮(zhèn)之力，充分利用傳統(tǒng)平面媒體和現(xiàn)代自媒體等進(jìn)行廣泛動(dòng)員宣傳，開展改變農(nóng)耕文化觀念的“新人運(yùn)動(dòng)”，讓動(dòng)遷居民樹立“出錢買物業(yè)服務(wù)”的契約精神，上門入戶、重點(diǎn)催繳、專題研究、定期例會(huì)、落實(shí)業(yè)主繳費(fèi)公示制度、落實(shí)收費(fèi)人員超收獎(jiǎng)勵(lì)制度，多管齊下，多措并舉，綜合施策，實(shí)現(xiàn)物業(yè)費(fèi)收繳率和物業(yè)管理服務(wù)水平的“雙提高”。經(jīng)過全鎮(zhèn)上下一百多天的努力，自建動(dòng)遷小區(qū)的物業(yè)費(fèi)收繳率從2014年的10.9%提升到了目前的71.98%，取得了階段性的成果。

（三）提高物業(yè)服務(wù)質(zhì)量是破解老舊動(dòng)遷小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳難題的基本條件

浦東新區(qū)花木街道以“物業(yè)服務(wù)規(guī)范年”為抓手，實(shí)施物業(yè)服務(wù)清單制度，在物業(yè)從業(yè)者中間大力弘揚(yáng)“工匠精神”，提升物業(yè)服務(wù)業(yè)主體驗(yàn)，提高物業(yè)費(fèi)收繳率。選取正規(guī)的街道集體企業(yè)花木物業(yè)公司，接管一些物業(yè)收繳率低的動(dòng)遷老舊小區(qū)的物業(yè)管理，實(shí)行規(guī)?；?jīng)營(yíng)、保障化服務(wù)，攤薄經(jīng)營(yíng)成本。浦東新區(qū)陸家嘴街道以“社區(qū)自治金”和“金色紐帶”為抓手，完善居民自治公約，加大老舊動(dòng)遷小區(qū)綜合整新的力度，實(shí)行了小區(qū)物業(yè)服務(wù)規(guī)范化建設(shè)試點(diǎn)，提高了物業(yè)費(fèi)收繳率。浦東新區(qū)塘橋街道以轄區(qū)內(nèi)物業(yè)黨建聯(lián)建為抓手，提升物業(yè)服務(wù)質(zhì)量，提高物業(yè)費(fèi)收繳率。

四、破解老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳難問題的境外借鑒

在韓國(guó)和德國(guó)等國(guó)家，物業(yè)服務(wù)費(fèi)賬單是與水電煤氣暖通費(fèi)捆綁在一起寄給業(yè)主的，業(yè)主不繳物業(yè)服務(wù)費(fèi)將面臨停水、停電、停氣等處置。

我國(guó)臺(tái)灣《公寓大廈管理?xiàng)l例》對(duì)業(yè)主欠費(fèi)的處理原則：一是欠費(fèi)沒有正當(dāng)理由，欠費(fèi)就是違法。只要身份確定、欠費(fèi)事實(shí)確定就足夠了，至于因什么理由欠費(fèi)，并不在考慮之列。二是由業(yè)主選舉的代表出面追究，而不是由物業(yè)服務(wù)企業(yè)來(lái)主張。區(qū)分所有權(quán)人或住戶欠費(fèi)，“已逾二期或達(dá)相當(dāng)金額，經(jīng)定相當(dāng)期間催告仍不給付者，管理委員會(huì)得訴請(qǐng)法院命其給付應(yīng)繳之金額及遲延利息”。三是欠費(fèi)的法律后果非常嚴(yán)重，可能導(dǎo)致喪失居住權(quán)甚至所有權(quán)?！白舴e欠依本條例規(guī)定應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，經(jīng)強(qiáng)制執(zhí)行后再度積欠金額達(dá)其區(qū)分所有權(quán)總價(jià)百分之一者，由管理委員會(huì)促請(qǐng)其改善，于三個(gè)月內(nèi)仍未改善者，管委會(huì)得依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，訴請(qǐng)法院強(qiáng)制其遷離；住戶如為區(qū)分所有權(quán)人時(shí)，管委會(huì)得依區(qū)分所有權(quán)人會(huì)議之決議，訴請(qǐng)法院命區(qū)分所有權(quán)人出讓其區(qū)分所有權(quán)及其基地所有權(quán)應(yīng)有部分；于判決確定后三個(gè)月內(nèi)不自行出讓并完成移轉(zhuǎn)登記手續(xù)者，管委會(huì)得申請(qǐng)法院拍賣之”。四是房屋拍賣后對(duì)物業(yè)費(fèi)的保護(hù)居于各種債務(wù)之首?！扒绊?xiàng)拍賣所得，除其他法律另有規(guī)定外，于積欠本條例應(yīng)分擔(dān)之費(fèi)用，其受償順序與第一順位抵押權(quán)同。”從中我們可以看到，業(yè)主欠費(fèi)絕不是個(gè)別業(yè)主與物業(yè)企業(yè)之間的糾紛，而是損害整個(gè)區(qū)分所有建筑物權(quán)益甚至損害社會(huì)財(cái)產(chǎn)秩序的嚴(yán)重違法行為。嚴(yán)厲制裁欠費(fèi)，歸根到底是在保護(hù)全體業(yè)主的利益，是保護(hù)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)秩序。

五、破解老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳難問題的建議

要從根本上破解老舊小區(qū)物業(yè)費(fèi)收繳難題，就要更好地發(fā)揮政府的作用，必須加強(qiáng)完善頂層設(shè)計(jì)，轉(zhuǎn)入法制化的長(zhǎng)治久安軌道。筆者建議：修改《物權(quán)法》、《物業(yè)管理?xiàng)l例》和《上海市住宅物業(yè)管理規(guī)定》等法律法規(guī)，規(guī)定老舊小區(qū)分類分級(jí)最低收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)和隨物價(jià)等常態(tài)聯(lián)調(diào)機(jī)制；規(guī)定物業(yè)服務(wù)企業(yè)在承接非住宅物業(yè)時(shí)必須承接“低、小、散”老舊小區(qū)的面積和數(shù)量的下限；規(guī)定物業(yè)企業(yè)取得一級(jí)二級(jí)資質(zhì)必須承接“低、小、散”老舊小區(qū)的面積、數(shù)量和小區(qū)業(yè)主滿意度的下限；培育規(guī)范有序、優(yōu)質(zhì)高效廉價(jià)的物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目專業(yè)市場(chǎng)，力爭(zhēng)培育幾個(gè)口碑好、服務(wù)佳的“單打冠軍”，為實(shí)行“管作分離”式的小區(qū)業(yè)主自營(yíng)式管理創(chuàng)造成熟良好的外部條件；把物業(yè)繳費(fèi)納入社會(huì)誠(chéng)信體系；建立弱勢(shì)群體物業(yè)費(fèi)民政部門救濟(jì)財(cái)政轉(zhuǎn)移制度；設(shè)立老舊小區(qū)物業(yè)管理長(zhǎng)效管理獎(jiǎng)勵(lì)補(bǔ)貼資金，壓實(shí)屬地政府的主體責(zé)任；在有條件的小區(qū)實(shí)行物業(yè)管理“酬金制”；發(fā)行“老舊動(dòng)遷小區(qū)和諧發(fā)展債券”，規(guī)定一級(jí)二級(jí)物業(yè)服務(wù)企業(yè)必須無(wú)條件無(wú)償“眾籌”認(rèn)購(gòu)相應(yīng)金額的下限，把政府從目前對(duì)老舊小區(qū)物業(yè)管理的包辦中解套出來(lái)；通過市場(chǎng)化的手段和必要的行政輔助手段逼退存量“低、小、散”“僵死物業(yè)服務(wù)企業(yè)”，杜絕“碎片化物業(yè)管理”，杜絕增量二級(jí)資質(zhì)以下物業(yè)服務(wù)企業(yè)進(jìn)入市場(chǎng)，引導(dǎo)住宅小區(qū)物業(yè)向大型品牌物業(yè)企業(yè)集聚，降低成本，提質(zhì)增效，奠定發(fā)展“流量經(jīng)濟(jì)”的形態(tài)基礎(chǔ)，支持物業(yè)行業(yè)創(chuàng)新轉(zhuǎn)型發(fā)展，形成內(nèi)源性可持續(xù)發(fā)展良性循環(huán)的體制機(jī)制，上海完全有可能培育出一兩家服務(wù)好、口碑佳的超大型品牌物業(yè)服務(wù)托拉斯。

（作者單位：上海市浦東新區(qū)住宅小區(qū)綜合治理聯(lián)席會(huì)議辦公室）