房地產(chǎn)風險投資管理與評價研究

摘要：房地產(chǎn)經(jīng)濟是具有高風險性的，房地產(chǎn)投資必然伴隨著投資風險。作為房地產(chǎn)投資者，我們必須加強風險意識，充分了解房地產(chǎn)投資的特點，了解房地產(chǎn)投資風險，對投資風險的大小進行理性判斷和風險管理。本文即在分析房地產(chǎn)投資決策過程中所面臨的各種風險因素得基礎(chǔ)上，制定風險防范措施對風險因素進行控制，保證投資的科學性和合理性，以有助于確保投資方案的優(yōu)化和實體投資的有序性，并為房地產(chǎn)投資的后續(xù)工作提供依據(jù)。

關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)；風險投資；管理；評價研究

中圖分類號：F293.3 文獻識別碼：A 文章編號：1001-828X（2016）002-00000-02

隨著我國社會主義市場經(jīng)濟的穩(wěn)步發(fā)展，中國房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過多年的發(fā)展已逐步走向理性。但是作為房地產(chǎn)的風險投資領(lǐng)域需要完成的建構(gòu)依然很多。在房地產(chǎn)投資決策中，估算總成本和利潤的同時應(yīng)考慮時間因素，外界環(huán)境影響，政府的宏觀調(diào)控等多重因素。只有在比較項目收益和支出的總量與時間，外界環(huán)境因素的基礎(chǔ)上，并考慮預測的置信水平時，才有可能作出合理的投資決策。所以說，只有在不考慮外界一切環(huán)境因素的影響下，為了讓投資者盡可能的降低投資風險，且從中獲得最大利益，科學合理的規(guī)劃投資將顯得尤為重要。

一、房地產(chǎn)項目投資風險管理方法研究的意義

當下，房地產(chǎn)投資一直作為官方、民間高燒不退的議題，房地產(chǎn)業(yè)也已經(jīng)成為國民經(jīng)濟發(fā)展的重要基礎(chǔ)，引導產(chǎn)業(yè)在增加就業(yè)、拉動經(jīng)濟增長、促進相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面發(fā)揮重要作用。但與房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)達的國家相比，我國的房地產(chǎn)投資知識“外表”繁榮而已，其本質(zhì)僅處于產(chǎn)業(yè)發(fā)展的初級階段，還有很多問題，基本投資決策停留在經(jīng)驗層面的決策。大多數(shù)企業(yè)往往片面追求高利潤，盲目發(fā)展和經(jīng)營，缺乏對房地產(chǎn)投資風險的系統(tǒng)分析和評價。

我們知道，房地產(chǎn)投資項目是一個長鏈，需要很長周期的復雜大系統(tǒng)，而且還具有高投資，高回報和高風險的原因。房地產(chǎn)的特點決定了它一方面面臨著投資大、周期長、流動性差、經(jīng)營風險、財務(wù)風險等有形風險，另一方面還要面臨著政策變化等無形風險。大量的不確定因素，決定了投資效益的不確定性，使投資方案和決策具有相當?shù)臐撛陲L險，尤其是在我國房地產(chǎn)發(fā)展的初級階段。

目前我國房地產(chǎn)投資項目決策大多依靠經(jīng)驗和定性風險分析方法，研究房地產(chǎn)投資項目的內(nèi)在規(guī)律。這些風險管理方法往往不夠深入、項目決策缺乏專業(yè)性和系統(tǒng)識別和評估風險，在項目實施中缺乏專門的風險管理措施。由此也需要我們對房地產(chǎn)項目投資風險管理方法進行系統(tǒng)和深入的研究。具體到意義而言有以下幾點：

首先，對房地產(chǎn)投資項目的風險管理，可以促進項目的科學合理管理。利用系統(tǒng)科學管理和處置各種項目風險有利于減少和消除各種經(jīng)濟風險、技術(shù)風險和決策失誤的風險，對于項目管理的科學性和合理性具有重要意義。其次，對房地產(chǎn)投資項目的風險管理，可以促進項目建設(shè)的順利進行。項目管理風控為控制項目風險提供了各種措施，項目管理機構(gòu)在項目管理活動中的各項管理活動，能夠為項目建設(shè)的順利進行提供保證。再次，房地產(chǎn)投資項目風險管理可以保證項目目標的順利實現(xiàn)。實施風險管理要采取有效措施，把損失控制在最低限度，并在保證損失后及時采取措施，使管理層能提高經(jīng)濟效益，保證項目目標的實現(xiàn)。最后房地產(chǎn)投資項目的風險管理，可以促進該項目的經(jīng)濟效益的改善。通過實施風險管理，以最低成本實現(xiàn)最大限度的安全為目標，使每個項目部門自覺提高管理效率，控制風險損失，從而提高項目的經(jīng)濟效益。

二、當前我國房地產(chǎn)項目投資風險管理的現(xiàn)狀

我國房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展起步較晚，對房地產(chǎn)項目投資風險管理，特別是對微觀層次的研究較少，現(xiàn)有的文獻大多側(cè)重于某方面的風險識別、風險評估和風險控制的分析或評價，具體而言，其現(xiàn)狀主要表現(xiàn)在以下幾個方面：

首先，從風險識別中分離出特征，并對風險機制的不足進行深入分析。目前，國內(nèi)許多房地產(chǎn)項目投資風險識別研究的內(nèi)容是投資風險的某些特征，如風險源，風險控制和其他具體的風險管理功能介紹。由于對投資風險的強調(diào)不同，所以分類只針對某一類房地產(chǎn)項目風險識別研究，將各種風險特征分離。這不利于我們從整體上對整個房地產(chǎn)行業(yè)的投資進行把握。

其次，風險識別和風險評估不夠緊密，目前國內(nèi)文獻中的許多評價指標體系是廣義的，根據(jù)具體的房地產(chǎn)項目投資風險識別和嚴格論證，特別是實證研究的指標體系建立起來，這導致投資風險識別和風險評估與定性分析方法無法緊密聯(lián)系在一起。

另外，當前房地產(chǎn)的風險投資缺乏足夠的風險控制研究支持。我們知道，評估的最終目標是控制風險。風險控制措施應(yīng)根據(jù)房地產(chǎn)項目投資風險特征的綜合識別方法建立。而現(xiàn)有的研究對于特定的房地產(chǎn)項目的投資風險是不夠細致和深入的，缺乏對投資風險因素分析和風險后果之間的發(fā)生機制，也造成對風險評估和風險識別不能夠緊密地聯(lián)系在一起。

三、國內(nèi)房地產(chǎn)項目投資風險管理的應(yīng)對策略

我們從投資風險的預測、規(guī)避和分散三個方面進行應(yīng)對策略的探討。

第一是風險預測。由于房地產(chǎn)投資一旦進行，將面臨一個相對狹窄的消費市場，這有更大的風險。因此需要我們在房地產(chǎn)市場供求形態(tài)和趨勢進行綜合調(diào)查和分析，選擇實現(xiàn)較大收益的投資項目，這將直接影響最終房地產(chǎn)房地產(chǎn)項目的成敗。

在此，我們舉個例子：假如某一房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)理（我們稱之為趙總）與另外三個人一起競拍一塊土地，價格高的最終勝出，價格以一千萬元來統(tǒng)計，假如其他三人的競拍價是獨立的，并且都在7—11千萬元之間均勻分布。則趙總?cè)绾螆髢r才能獲得最大收益呢？在招標投標過程中，如果趙總的價格太低，土地是趙總競拍的價格較低，那么其他三人拍到的概率就較大；相反，如果趙總競拍的價格太高了，拍中的概率會增加，但是其利潤就會很小。為了使土地獲得最大效益，就有必要運用數(shù)學知識對實際問題進行數(shù)學建模，建立合理的分析模型。當然，我們作出的分析是具有一定理想主義色彩的，畢竟現(xiàn)實中會出現(xiàn)諸如銀行貸款利率，國家政策等影響。但是由于本案例已經(jīng)設(shè)定其他三個投資者出價是獨立的，服從均勻分布，利用數(shù)學知識可以作出正確的選擇方案。

設(shè)X1，X2，X3是其他三人的報價，按題意X1，X2，X3相互獨立，且在區(qū)間（7～11）上服從均勻分布。則其分布函數(shù)為：

則當趙總的報價為x=千萬元時，他賺錢的數(shù)學期望最大，即他可以獲利最大。

第二，在風險規(guī)避方面要選擇一個投資小的風險項目或放棄那些有風險的投資項目。這是一個比較徹底的預防房地產(chǎn)投資風險的策略。但這種策略的一個不好的結(jié)果是，獲得高利潤的機會減少了——風險的預期收益隨風險的大小而增加，是純市場經(jīng)濟的一個不可回避的特征。

第三，從風險分散的角度而言，不同類型的房地產(chǎn)企業(yè)風險，盈利能力是不一樣的，為了降低投資風險的業(yè)務(wù)，而且要確保獲得投資的預期收益率，理想的做法是發(fā)揮不同類型的房地產(chǎn)使用功能補充的作用，以及不同類型的房地產(chǎn)基金的互換作用，以適應(yīng)市場需求，提高整體抗風險能力和盈利能力。

總之，無論是房地產(chǎn)風險投資的實際操作者還是研究者，都要采取一定的措施有效地在一定程度上防范風險的發(fā)生，并最終輔助做出或者直接作出最佳的投資決策，以使投資者獲得盡可能多的利益，這也是房地產(chǎn)行業(yè)的生存之道。

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作者簡介：王偉龍（1994–），男，山東青島人，山西財經(jīng)大學公共管理學院，2013級本科生，專業(yè)為國民經(jīng)濟管理。